TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİLİK ŞARTLARI 

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı konut veya işyerini belirli bir tarihte boşaltacağına dair ev sahibine (kiraya verene) yazılı olarak verdiği taahhüttür. Türk Borçlar Kanunu (TBK) md. 352’de düzenlenen bu taahhüt, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından geçerlidir. Kiraya veren, böyle bir taahhüt ile başkaca bir nedene ihtiyaç duymadan ve tazminat ödemeksizin kira sözleşmesini sonlandırma imkanına kavuşur. Özellikle son yıllarda kira bedellerindeki artışlar ve piyasadaki dalgalanmalar nedeniyle ev sahipleri, yasal olarak ancak sınırlı sebeplerle kiracıyı çıkarabildikleri durumlarda (örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, 10 yılını dolduran kiracının tahliyesi gibi) çözüm olarak tahliye taahhütnamesine başvurmaktadır. Bu yazımızda tahliye taahhütnamesinin ne olduğu, hukuki niteliği, tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları ve geçerli bir taahhüde dayanarak kiracının nasıl tahliye edilebileceği, 2025 itibariyle güncel mevzuat ışığında ele alınmıştır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kira ilişkisinin devamı sırasında belirli bir tarihte kiralananı boşaltma sözü vermesidir. Bu taahhüt, kanunun kiracıyı koruyucu hükümlerine istisna getirerek, kiraya verene tek taraflı bir fesih imkânı tanır. TBK m. 352 hükmüne göre; kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak üstlenmiş ve o tarihte tahliye etmemişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak veya dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu sayede kiraya veren, kira süresi bitmemiş olsa bile veya aksi halde gerekmesi muhtemel bir sebep (örneğin ihtiyaç, esaslı tadilat gibi) olmaksızın kiracıyı tahliye ettirebilir. Tahliye taahhütnamesi uygulamada sıkça görülmekte ve kiralayanlar açısından kiracıyı tahliye etmenin en kolay yollarından biri olarak değerlendirilmektedir. Ancak bu güçlü aracın geçerli olması kanunen bazı şartlara bağlanmıştır.

Tahliye taahhütnamesi sadece konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından söz konusudur. Bu tür kiralarda TBK’nın emredici hükümleri kiracıyı korumakta; taahhütname ise kiraya verene tanınmış istisnai bir hak olmaktadır. Konut ve işyeri dışındaki kiralar (örneğin arsa, tarım arazisi kiraları) genel hükümlere tabidir ve TBK 352 burada uygulama bulmaz. Ayrıca, tahliye taahhüdü verilirken kiracının özgür iradesiyle hareket etmesi esastır. Kira sözleşmesi henüz kurulurken veya kiralanan henüz teslim edilmeden önce imzalatılan tahliye taahhütnameleri, kiracının gerçek iradesini yansıtmadığı kabul edilerek geçersiz sayılır. Nitekim bu uygulama, kiracının sözleşme yaparken zorla böyle bir belge imzalamak zorunda kalmasını önlemek için getirilmiştir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

Mevzuatta açıkça düzenlenmiş olmasına rağmen, tahliye taahhütnamesinin hukuki niteliği doktrinde tartışmalıdır. Başlıca görüşler şöyle özetlenebilir: (i) Bir görüşe göre tahliye taahhüdü, ileride belirlenen tarihte bir ikale (anlaşma ile sona erdirme) sözleşmesi yapma borcu doğuran bir anlaşmadır. (ii) Diğer bir görüş, bunun kiracıya belirli tarihte tahliye yükümlülüğü getiren ve kiraya verene de o tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talep etme hakkı veren borçlandırıcı bir işlem olduğunu savunur. (iii) Üçüncü bir görüş ise tahliye taahhüdünü bir ikale sözleşmesi olarak nitelendirmekle birlikte şarta ve vadeye bağlı bir işlem olduğunu belirtir. Bu son görüşe göre, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihi bir vade, kiraya verenin de o tarihten itibaren bir ay içinde tahliyeyi talep etmesi ise bir şart olarak değerlendirilir. Doktrindeki teknik tartışmalar pratikte uygulamayı çok etkilemese de, Yargıtay kararları genellikle tahliye taahhütnamesini kiracı açısından bağlayıcı bir taahhüt ve kiraya veren açısından şartları oluştuğunda kullanılabilecek bir hak olarak kabul etmektedir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için TBK 352’de belirtilen şartların eksiksiz yerine getirilmesi gerekir. Aksi takdirde, bu belgeye dayanarak kiracının tahliyesini talep etmek mümkün olmayacaktır. Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları kısaca şunlardır:

• YAZILI OLMASI: Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı şekilde yapılmalıdır. Sözlü olarak yapılan “evden şu tarihte çıkarım” şeklindeki beyanların hukuki bir geçerliliği yoktur. Yazılılık şartı için resmî bir şekil zorunluluğu yoktur – adi yazılı bir belge yeterlidir. Örneğin taraflar kendi aralarında el yazısıyla dahi bir tahliye taahhütnamesi düzenleyebilir. Noter onayı veya düzenlemesi şart olmamakla birlikte, tahliye taahhüdünün noter huzurunda imzalanması kiraya verene ispat kolaylığı sağlar. Belgede kiracının adı, kiralananın adresi, kiraya verenin adı ve tahliye tarihinin açıkça belirtilmesi yeterlidir. Sözlü taahhütler veya WhatsApp, SMS gibi yazışmalar yoluyla yapılan beyanlar, yasal yazılı şekil şartını karşılamadığından geçersiz kabul edilecektir.
• KİRALANAN TESLİM EDİLDİKTEN SONRA VERİLMESİ: Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin imzalanmasından ve kiralananın kiracıya fiilen tesliminden sonra düzenlenmelidir. Kanun koyucu, kiracının sözleşme kurulurken serbest iradesiyle böyle bir taahhüt veremeyeceği varsayımıyla, kiralananın tesliminden önce alınan tahliye taahhütlerini kesin olarak hükümsüz saymaktadır. Bu nedenle uygulamada kira kontratıyla aynı tarihte veya hemen öncesinde imzalatılan tahliye taahhütnameleri geçerli değildir. Kiracının taşınmaza yerleşmesinden belli bir süre (örneğin birkaç hafta) sonra, baskı altında olmaksızın bu taahhüdü vermesi gerekir. Uygulamada bazı ev sahipleri, tahliye taahhütnamesinin tarih kısmını boş bırakarak kiracıya imzalatıp sonradan tarih eklemektedir. Boş tarihli veya önceden imzalatılıp sonradan doldurulan taahhütnameler kural olarak geçersizdir. Ancak bunun ispatı kiracıya düşer. Yargıtay, taahhütnamede tarih ve imza kısımlarının sonradan doldurulduğunu yazılı delille kanıtlayamayan kiracıların bu belge ile bağlı olacağına hükmetmektedir. Örneğin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 28.09.2021 tarih, 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararında; kira ilişkisi devam ederken “halen kiracısı bulunduğum…” ibareli bir tahliye taahhüdü veren ve imzasını inkâr etmeyen kiracının, belgede boş bırakılan kısımların sonradan doldurulduğunu ispat edemediği takdirde taahhüdün geçerli kabul edileceğini vurgulamıştır. Kısacası, kiracı teslimden önce verdiğini veya imzalatılırken baskı gördüğünü ispat etmedikçe tahliye taahhüdü geçerlidir.
• KİRACI VEYA YETKİLİ TEMSİLCİSİ TARAFINDAN İMZALANMASI: Taahhütnameyi bizzat kiracının imzalaması gerekir. Kiracı birden fazla kişi ise (örneğin ortak kiracılar, eşler veya şirket ortakları gibi) tüm kiracılar tarafından imzalanmalıdır; aksi halde imzalamayan kiracı yönünden bağlayıcı olmaz ve taahhüt geçersiz sayılır. Eğer kiracı tüzel kişiyse, şirket adına tahliye taahhüdünü şirketi temsile yetkili kişi imzalamalıdır. Vekil aracılığıyla da tahliye taahhüdü verilebilir; ancak vekilin bu konuda özel yetkiye sahip olması gerektiği doktrinde tartışmalıdır. Bir görüş, kira sözleşmesi yapma yetkisi olan vekilin tahliye taahhüdü de verebileceğini belirtirken; diğer bir görüş, tahliye taahhüdünün vekaletnamede açıkça belirtilen özel bir yetki olmasını aramaktadır. Güvenli uygulama açısından, eğer kiracı adına bir vekil imzalayacaksa, vekaletnamede “tahliye taahhüdü verme” yetkisinin yazılı olmasında fayda vardır. Ayrıca, kiracının eşi kira sözleşmesinin tarafı değilse onun imzası zorunlu değildir; ancak aile konutu şerhi veya itirazları önlemek adına eşin de imzasının alınması tavsiye edilmektedir.
• BELİRLİ BİR TAHLİYE TARİHİ İÇERMESİ: Tahliye taahhütnamesinde kiracının boşaltmayı üstlendiği kesin tarih belirtilmelidir. Bu tarih gün, ay, yıl şeklinde net olmalıdır. Uygulamada bazen sadece ay veya yıl belirtilerek taahhüt alınmaktadır. Tarihin belirlenebilir olması koşuluyla, bazı görüşlere göre sadece ay belirtilmesi halinde o ayın son günü tahliye tarihi sayılabilir. Ancak en sağlıklısı, anlaşmazlığa mahal vermeyecek kesin bir gün belirtilmesidir. Örneğin “31 Aralık 2025 tarihinde tahliye edeceğim” gibi. Taahhütname üzerinde tahliye tarihi kısmının boş bırakılması ve sonradan doldurulması kesinlikle geçersizdir (ve yukarıda belirtildiği üzere kiracı bunu ispatlamak durumundadır). Ayrıca, taahhüdün imzalandığı tarih de mümkünse belgeye yazılmalıdır ki, kira sözleşmesinden sonra verildiği açık olsun. Boş veya sonradan eklenen tarihler yüzünden geçersizlik riskine karşı, tüm kritik kısımlar doldurularak imza altına alınmalıdır.

Yukarıdaki şartlara ek olarak, kiracının taahhüdü özgür iradesiyle vermiş olması gerekir. Kiracı, eğer taahhütnameyi baskı, tehdit, zorlama (cebir) altında imzaladığını iddia ediyorsa, TBK md. 39 uyarınca irade sakatlığı nedeniyle bu beyanın iptalini mahkemeden talep edebilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken, kanunen öngörülmüş 1 yıllık hak düşürücü süre içerisinde bu iptal davasının açılması gerektiğidir. Süresi içinde açılmayan iptal talepleri dinlenmez. Örneğin ev sahibi, kiraya vermezken “taahhütname vermezsen evi kiralamam” diyerek kiracıyı mecbur bıraktıysa, kiracı eve taşındıktan sonra bu durumu öğrenir öğrenmez 1 yıl içinde dava açarak taahhüdü hükümsüz kılmaya çalışabilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAYALI TAHLİYE YOLLARI

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi mevcutsa, kiracı taahhütte belirtilen tarihte kiralanan yeri boşaltıp kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı bu taahhüde aykırı davranır ve belirtilen günde tahliye etmezse, kiraya verenin hukuken iki seçeneği vardır: İcra takibi (ilamsız tahliye) veya dava yoluyla tahliye. Her iki halde de TBK 352 gereği taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde harekete geçilmelidir. Bu süre, hak düşürücü süredir; yani bir ay geçtikten sonra ne icra takibi başlatılabilir ne de dava açılabilir. Süre geçirildiğinde tahliye taahhüdü geçerliliğini yitirir ve kiracı bu taahhüde dayanarak çıkarılamaz.

İcra Yoluyla Tahliye: Kiraya veren, taahhütnamede kararlaştırılan tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde, ilamsız icra yoluyla tahliye takibi başlatabilir. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 272 ve devamına göre, kira sözleşmesine dayalı tahliye talepli icra takibi şu şekilde işler: Kiraya veren, ilgili icra müdürlüğünden tahliye emri düzenlenmesini talep eder. İcra dairesi, kiracıya 15 gün içinde taşınmazı tahliye ve teslim etmesini emreden bir ödeme emri/tahliye emri tebliğ eder. Bu emirde kiracıya, eğer tahliyeye dair bir itirazı varsa 7 gün içinde itiraz edebileceği bildirilir. Kiracı 7 gün içinde icra dairesine itiraz etmez ve 15 gün sonunda da taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa, icra yoluyla zorla tahliye yapılabilir.

Kiracı süresinde itiraz ederse, takip durur. İtirazın kaldırılması için kiraya verenin hukuki yollara başvurması gerekir. Burada izlenecek yol, tahliye taahhütnamesinin durumuna bağlıdır: Taahhütname noter huzurunda düzenlenmişse, kiraya veren 6 ay içinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Noter senedi, imzası itiraza mahal vermeyen güçlü bir belgedir; bu sayede süreç daha hızlı ilerler. Taahhütname noter onaylı değilse veya kiracı “imza bana ait değil” diyerek imzaya itiraz ederse, icra mahkemesi görevli olmaz. Bu durumda kiraya veren, itirazın tebliğinden itibaren 1 yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açmalıdır. İtirazın iptali davasında mahkeme, taahhütnamenin geçerli olup olmadığına, imzanın kiracıya ait olup olmadığına bakar. Eğer mahkeme kiracıyı haksız bulur ve itirazı iptal ederse, aldığı karar ile kiracının tahliyesine hükmeder. Sonrasında bu karar icraya konularak kiracı çıkarılır.

Dava Yoluyla Tahliye: Kiraya veren dilerse, icra takibi yoluna gitmeden doğrudan doğruya tahliye davası da açabilir. Bu durumda da süre, taahhüt tarihinden başlayarak 1 aydır. Kiraya veren, kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde kiracı aleyhine tahliye (kira sözleşmesinin sona erdirilmesi) davası açar. Dava dilekçesinde dayanak olarak yazılı tahliye taahhüdünü sunar. Sulh Hukuk Mahkemesi, tahliye taahhüdünün usulüne uygun alınıp alınmadığını değerlendirir. Şartlar sağlanmış ve kiracı da belirtilen tarihte çıkmamışsa, mahkeme kira sözleşmesinin sona ermesine ve kiracının tahliyesine karar verir. Bu yol, icraya göre biraz daha uzun sürebilir ancak kesin çözüm sağlar.

Tahliye davasını, kiraya veren sıfatına sahip kişi açabilir. Eğer kiraya veren birden çoksa (örneğin birden fazla malikin ortak kiraya verdiği durumlarda), tüm kiraya verenlerin birlikte dava açması gerekir; aksi halde dava usulen reddedilebilir. Kiraya veren vefat etmişse, onun yerine geçen mirasçıları birlikte bu davayı açabilir. Yeni malikin durumu ise önem arz eder: Kiralanan taşınmaz tahliye taahhüdü verildikten sonra el değiştirirse, yeni malik de mevcut tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıyı çıkarma hakkına sahiptir. Çünkü kira sözleşmesine ve eki niteliğindeki taahhütnameye halef olur. Nitekim Yargıtay da, kiracının taahhütte bulunduğu durumlarda yeni malikin de eski malikin yerine geçerek aynı hakları kullanabileceğini içtihat etmiştir. Örneğin, ev satıldıktan sonra kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa, yeni malik de taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurabilecektir.

Hak Düşürücü Süre ve TBK 353 İhbarı: Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye taleplerinde 1 aylık süre son derece kritiktir. Bu süre, kanunen hak düşürücü nitelikte olduğu için mahkeme tarafından resen dikkate alınır. Kiraya veren, taahhüt tarihini izleyen bir ay içinde yukarıda anlatılan yollardan birine başvurmazsa hakkını kaybeder. Bunun tek istisnası, TBK m. 353’te düzenlenen bildirimin yapılması halidir. Kanun, kiraya verenin en geç dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak tahliye isteğini belirtmesi durumunda, dava açma süresinin bir kira yılı uzamış sayılacağını öngörmektedir. Yani ev sahibi, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bir ihtar gönderip “taahhüdüne dayanarak tahliye talep edeceğim” derse, doğrudan dava açmasa bile bu bildirimi sayesinde dava açma süresini bir kira yılı kadar uzatabilir. Uygulamada nadiren kullanılan bu yöntem, bir aylık süreyi kaçırmamak için güvenlik amaçlı başvurulan bir yoldur. Yine de, en sağlıklısı bir ay içinde gerekli hukuki işlemleri (icra takibi veya dava) başlatmaktır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİLİK ŞARTLARI

ŞARTLI TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİ Mİ?

Uygulamada bazı tahliye taahhütnameleri, doğrudan bir tarih yerine belli bir şartın gerçekleşmesine bağlanmaktadır. Örneğin: “Kiracı, kira bedelini 3 ay ödemezse, 30 Eylül 2025 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt eder.” veya “Ev, üçüncü bir kişiye satılırsa kiracı 1 ay içinde tahliye edecektir.” gibi koşullu ifadeler içerebilir. Şartlı tahliye taahhüdü konusunda da öğretide farklı görüşler olsa da, güncel Yargıtay uygulaması bu tür taahhütlerin geçerli olabileceği yönündedir. TBK md. 170’e göre sözleşmeler şartlı yapılabiliyorsa, tahliye taahhütnamesi de şartlı düzenlenebilir. Şart gerçekleştiğinde taahhütname “güncellik kazanır” ve kiraya veren için kullanıma hazır hale gelir. Bu durumda kiraya veren, şartın gerçekleştiği andan itibaren bir ay içinde tahliye için gerekli işlemleri başlatmalıdır.

Elbette şartın belirsiz olmaması ve tahliye tarihinin de şart gerçekleştiğinde belirli hale gelebilmesi gerekir. Bir kısım görüş, tarihin net olmayabileceği endişesiyle bu tip taahhütlerin geçersiz olduğunu savunur. Ancak yüksek yargı bu görüşte değildir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 07.04.2009 tarih ve 2009/1388 E., 2009/2938 K. sayılı kararında, sözleşmeler şartlı yapılabildiğine göre tahliye taahhütnamelerinin de şartlı düzenlenebileceğini ve bu durumda taahhüdün şart gerçekleşince geçerli hale gelip, takip veya dava süresinin de şartın gerçekleşmesinden itibaren başlaması gerektiğini belirtmiştir. Benzer şekilde Yargıtay 6. HD 2016/839 K. (2015/11188 E.) sayılı kararında da, yazılı tahliye taahhüdünün bir koşula bağlanmasının mümkün ve tarafları bağlayıcı olduğunu, şart gerçekleştiğinde taahhüdün hüküm doğuracağını vurgulamıştır. Örneğin kiracıyla yapılan taahhütte “… kira ve aidat borçları ödenmezse bu tahliye taahhüdü geçerli olacaktır” şeklinde bir koşul varsa ve gerçekten kiracı borçlarını ödemezse, taahhüt o an geçerli hale gelir. Kiraya veren de bu durumun gerçekleşmesinden itibaren bir ay içinde gerekli işlemleri yaparak kiracıyı tahliye ettirebilir.

Özetle, şartlı tahliye taahhütnameleri geçersiz değildir; aksine şartın gerçekleşmesiyle aynı hukuki sonuçları doğurur. Yine de uygulamada karışıklık olmaması için, mümkün olduğunca tahliye tarihini doğrudan belirlemek ve şart ileri sürmemek tercih edilir. Eğer şartlı bir taahhüt düzenlenecekse de, şartın gerçekleştiği anın ve tahliye tarihinin yorumla değil, açıkça anlaşılabilir olmasına dikkat edilmelidir.

ZORUNLU ARABULUCULUK 

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreçlerinde 2023 yılı itibariyle önemli bir yenilik yürürlüğe girdi: Zorunlu arabuluculuk. 28.03.2023 tarihinde Resmî Gazete’de yayınlanıp 01.09.2023 itibariyle yürürlüğe giren 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru zorunluluğu getirilmiştir. İstisna olarak, kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin durumlar (yani icra dairesinden doğrudan tahliye talepleri) arabuluculuk şartı dışında bırakılmıştır. Dolayısıyla tahliye taahhüdüne dayanarak:

• İcra yoluyla tahliye için arabuluculuk zorunlu değildir. Kiraya veren, bir aylık süre içinde doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye emri gönderebilir. Bu aşamada arabulucuya gitmesine gerek yoktur.
• Kiracı, icra takibine itiraz etmezse veya itiraz etmiş olsa bile imzaya ve tarihe itiraz etmeksizin (sadece borca itiraz gibi) yaparsa, kiraya veren itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurabilir. Bu icra mahkemesi nezdindeki işlemler için de arabuluculuk şartı aranmaz. Yani icra takibi süreci, arabuluculuk dışında tutulmuştur.
• Ancak kiracı, icra takibine “imza bana ait değil” veya “tarih bana uymuyor” şeklinde itiraz ettiyse ve kiraya veren itirazın iptali için sulh hukuk mahkemesinde dava açmak zorundaysa, dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Zira artık ortada bir dava şartı söz konusudur. Aynı şekilde, kiraya veren doğrudan icra yerine tahliye davası açmayı tercih ederse, bu davadan önce de arabulucuya başvurması gerekir. Aksi halde, mahkeme dava şartı yokluğundan davayı usulden reddedecektir.

Arabuluculuk başvurusu, kiraya veren (veya vekili) tarafından kiralananın bulunduğu yerdeki arabuluculuk merkezine ücretsiz yapılabilir ya da e-Devlet / UYAP üzerinden online olarak da başvuru mümkündür. Arabulucu, dosyayı aldıktan sonra en fazla 3 hafta (+1 hafta uzatma) içinde süreci sonuçlandırır. Taraflar arabuluculuk görüşmelerinde anlaşamazsa, arabulucu son tutanağı düzenler ve dava açmak için gereken şart tamamlanmış olur. Önemli bir nokta, arabuluculuk sürecine başvuru, kanuni süreleri durdurmaktadır. Kiraya veren bir aylık hak düşürücü süre geçmeden arabulucuya başvurmuşsa, başvuru tarihi itibariyle süre durur; arabuluculuk bittiğinde kalan süre işlemeye devam eder. Böylece arabuluculuk nedeniyle kiraya verenin bir aylık süresi zayi olmamış olur. Yine de uygulamada tavsiye edilen, tahliye taahhüdündeki tarih gelir gelmez vakit kaybetmeden hem arabuluculuk hem de icra işlemlerini başlatmak ve yasal süre sınırında dikkatli olmaktır.

SONUÇ

Tahliye taahhütnamesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen ve kiraya verene kiracıyı taahhüt edilen tarihte tahliye ettirebilme imkânı tanıyan önemli bir hukuki araçtır. Geçerli bir tahliye taahhüdü, kiracının belirlenen tarihte kiralananı boşaltma ve kiraya verene geri teslim etme yükümlülüğünü içerir. Kiracı bu yükümlülüğünü yerine getirmezse, kiraya veren belirli yasal yollarla hakkını arayabilir: İcra takibine başvurarak doğrudan tahliye emri gönderebilir veya mahkemede tahliye davası açabilir. Bu süreçte en kritik unsur, tahliye taahhütnamesinin hukuka uygun şekilde alınmış olması ve işlemlerin yasal süresi içinde yapılmasıdır.

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için yazılı yapılması, kiracının taşınmazı teslim aldıktan sonra verilmesi, bizzat kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanması ve belirli bir tahliye tarihi içermesi şarttır. Bu koşullardan biri eksikse, taahhütnameye dayanarak kiracıya karşı tahliye talebinde bulunulamaz. Ayrıca, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde harekete geçilmezse (icra veya dava yoluna başvurulmazsa) kiraya veren bu hakkını kaybeder. Dava açacaksa da artık arabuluculuk sürecini işletmek zorundadır (2023 düzenlemesi gereği).

Sonuç olarak, tahliye taahhütnamesi kira hukukumuzda kiraya verenlere tanınmış güçlü bir imkândır. Ancak bu imkânın sorunsuz kullanılabilmesi, mevzuata uygun bir taahhüt alınmasına ve sürelerin dikkatlice takibine bağlıdır. Kiracılar yönünden de, böyle bir belge imzalamadan önce şartları iyi değerlendirmeleri ve haklarını bilmeleri önemlidir. Tahliye taahhütnamesi ile ilgili uyuşmazlıklarda, hem hak kaybına uğramamak hem de usulüne uygun işlemleri yapmak için bir uzmana danışmak faydalı olacaktır. Harbiye Hukuk Bürosu olarak, kira sözleşmelerine ve tahliye süreçlerine dair tüm hukuki konularda danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraya verene karşı belli bir tarihte kiralanan evi/işyerini boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Bu belge ile kiracı, o tarihte çıkacağına dair söz vermiş olur. Eğer çıkmazsa, ev sahibi bu taahhüde dayanarak yasal yollardan kiracıyı tahliye ettirebilir. Tahliye taahhüdü, konut ve çatılı işyeri kiralarında geçerli olup kiraya verene, kiracıyı çıkarmak için kanunda sayılan sebeplere (ihtiyaç, 10 yılın dolması gibi) gerek kalmadan sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanır.

Sözlü Tahliye Taahhüdü Geçerli Mi?

Hayır, sözlü tahliye taahhüdü geçerli değildir. Kanun gereği tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak düzenlenmesi şarttır. Kiracının ev sahibine sözlü olarak “Şu tarihte çıkarım” demesi hukuken sonuç doğurmaz ve buna dayanarak tahliye talep edilemez. Geçerli bir tahliye taahhüdü mutlaka yazılı bir belge şeklinde, tercihen kiracı tarafından imzalanmış olmalıdır. Noter onayı zorunlu olmamakla birlikte, ispat kolaylığı sağlamak için bazı durumlarda noter aracılığıyla düzenlenmesi tercih edilebilir.

Boş Tarihli Tahliye Taahhüdü Geçerli Mi?

Belirli bir tarih içermeyen, tarih kısmı boş bırakılmış veya sonradan doldurulmuş tahliye taahhütleri kural olarak geçerli değildir. Tahliye taahhütnamesinin verildiği anda hem imza hem de tahliye tarihi kiracının iradesine uygun şekilde belirtilmiş olmalıdır. Uygulamada bazı ev sahipleri, kira başlangıcında tarih kısmını boş bırakarak imza alıp sonradan doldurma yoluna gitse de, kiracı bunu ispat ederse böyle bir taahhütname mahkemece dikkate alınmaz. Yargıtay da, tarihi sonradan doldurulan belgelerin kiracı tarafından yazılı delille kanıtlanması halinde hükümsüz sayılacağını belirtmektedir. Bu nedenle, kiracıların boş kâğıda imza atmaması; ev sahiplerinin ise tahliye tarihini netleştirip öyle imza alması gerekir.

Tahliye Taahhütnamesi Hangi Durumlarda Geçersizdir?

Tahliye taahhütnamesi şu durumlarda geçersiz kabul edilir: (i) Yazılı değilse (sözlü verildiyse), (ii) Kiralananın tesliminden önce imzalatıldıysa (yani kira sözleşmesiyle aynı anda veya daha önce alındıysa), (iii) Kiracı veya yetkili temsilcisi imzalamadıysa (örneğin kontratta taraf olan kiracının eşi tek başına imzaladıysa geçersizdir), (iv) Belirli bir tahliye tarihi içermiyorsa (tarihsiz/boş bırakıldıysa), (v) Baskı, tehdit veya hile ile alındıysa (irade sakatlığı halleri). Bu hallerde kiraya veren tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıyı çıkaramaz. Ayrıca, geçerli olsa bile kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde harekete geçmezse, süresinde kullanılmayan taahhütname işlevsiz hale gelir.

Şartlı Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Mi?

Evet, belirli bir şarta bağlanmış tahliye taahhütnameleri de geçerli sayılabilir. Örneğin “Kiracı, üç ay kira ödemezse Haziran 2025 sonunda tahliye edecektir” şeklinde bir şart içeriyorsa ve bu şart gerçekleşirse (kiracı 3 ay kira ödemezse), tahliye taahhüdü hüküm ifade eder. Yargıtay kararları, tahliye taahhüdünün koşula bağlanabileceğini ve şart gerçekleşince taahhüdün geçerli hale geleceğini kabul etmektedir. Önemli olan, şartın ve tahliye tarihinin mümkün olduğunca belirli olmasıdır. Şart gerçekleştiğinde, kiraya veren yine o andan itibaren bir ay içinde tahliye işlemlerine başlamalıdır.

Tahliye Taahhütnamesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Eğer tahliye taahhütnamesine dayanarak doğrudan dava açılacaksa, evet, 1 Eylül 2023’ten itibaren dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Kiraya veren, tahliye davası açmadan önce bir arabuluculuk merkezine başvurmalı ve arabuluculuk süreci sonuçlanmalıdır. Arabuluculuk görüşmesinde anlaşma sağlanamazsa, düzenlenen son tutanakla birlikte dava açılabilir. Arabuluculuğa başvurulmadan tahliye davası açılırsa, mahkeme dava şartı yokluğundan davayı usulden reddeder. Ancak icra yoluyla tahliyede (yani mahkeme kararı gerekmeyen, doğrudan icra takibiyle çıkarma işlemlerinde) arabuluculuk şartı aranmaz. Örneğin kiraya veren, taahhütnameye dayanarak icra dairesinden tahliye emri gönderdiğinde arabulucuya gitmek zorunda değildir. Kiracı itiraz eder ve konu mahkemeye taşınmak zorunda kalırsa, o noktada arabuluculuk devreye girer. Arabuluculuk başvurusu yapmak, tahliye için öngörülen bir aylık süreyi durdurur ve süreç sonunda kalan süre işlemeye devam eder. Bu nedenle kiraya verenler, hem süreyi kaçırmamak hem de usule uygun hareket etmek için tahliye taleplerinde öncelikle arabuluculuk şartını göz önünde bulundurmalıdır.

Kiracı Tahliye Taahhütnamesi İmzalamak Zorunda Mı?

Hayır, kiracı böyle bir taahhütname imzalamaya yasal olarak zorlanamaz. Tahliye taahhütnamesi tamamen gönüllülük esasına dayanır. Kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması aşamasında bunu bir ön şart gibi sunsa bile, kiracının serbest iradesi ile karar vermesi gerekir. Kiracı istemiyorsa, tahliye taahhüdü vermeme hakkı vardır. Ancak pratikte bazı ev sahipleri, evi kiraya vermek için bunu şart koşabilmektedir. Kiracı bu durumda kendi menfaatini değerlendirmeli ve ileride doğuracağı sonuçları bilerek hareket etmelidir. Eğer zorla veya istemeden imzalamışsa, sonradan hukuki yollara başvurup iptalini talep edebilme imkanı olsa da, ispat yükü kiracıda olacağı için bu zorlu bir süreç olabilir. En doğrusu, kiracı açısından emin olmadığı bir taahhüde imza atmaması; ev sahibi açısından da ileride sorun çıkmaması için taahhüdü yasal koşullara uygun şekilde almasıdır.

Tahliye Taahhütnamesine Uyulmazsa Kiracı Ne Kadar Sürede Çıkar?

Geçerli bir tahliye taahhüdüne rağmen kiracı belirtilen tarihte çıkmazsa, yasal süreçler nispeten hızlı ilerler. Kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra yoluyla tahliye emri gönderirse, eğer kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse 15 gün sonunda icra marifetiyle tahliye gerçekleşebilir. Kiracı itiraz ederse ve dava yoluna gidilirse, süreç uzar. Dava açılması ve sonucun alınması mahkemenin iş yüküne göre birkaç ay ile bir yıl arasında değişebilir. Ancak bu dava, diğer tahliye davalarına göre daha basit nitelikte olduğu için genellikle daha kısa sürede sonuçlanır. İtirazın kaldırılması prosedürü (eğer noter onaylı taahhüt varsa) genellikle daha hızlıdır ve birkaç hafta içinde sonuçlanabilir. Özetle, tahliye taahhüdüne uymayan kiracı, itiraz etmemişse birkaç hafta içinde; itiraz edip dava sürecine gidilmişse birkaç ay ila bir yıl içinde zorla çıkarılabilir. Kiraya verenin süreci doğru ve hızlı işletmesi, tahliye süresini kısaltacaktır.