KİRA UYARLAMA DAVASI VE ŞARTLARI (TBK 138)

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi devam ederken ortaya çıkan beklenmedik öngörülemeyen durumlar karşısında kira bedelinin hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür. Bu davaya hem kiracı hem de kiraya veren başvurabilir. Örneğin ekonomik kriz, enflasyon patlaması, pandemi veya devalüasyon gibi olağanüstü koşullar sözleşme yapılırken taraflarca öngörülemeyen durumlar olarak ortaya çıkabilir ve mevcut kira bedeli taraflardan biri için katlanılamayacak hale gelebilir.

İşte böyle hallerde kira uyarlama davası açılarak sözleşmedeki kira bedelinin yeni koşullara göre uyarlanması talep edilebilir. Bu davayla amaç, sözleşmenin başlangıcında mevcut olan dengenin bozulması halinde, kira bedelini adil bir seviyeye getirmektir.

Kira uyarlama davasında davacı konumunda hem kiracı hem de kiraya veren olabilir. Kiraya veren, ekonomik şartlar sebebiyle mevcut kiranın çok düşük kaldığını düşünüp kira bedelinin artırılması (yani uyarlanması) için dava açabilir. Diğer yandan kiracı da, özellikle ekonomik kriz veya gelir kaybı gibi nedenlerle mevcut kirayı ödemekte güçlük çekiyorsa kira bedelinde indirim talebiyle uyarlama davası açabilir. Bu yönüyle uyarlama davası, ne tek taraflı sadece kiracıyı ne de sadece ev sahibini koruyan bir dava değildir; her iki tarafın da olağanüstü koşullarda hakkaniyet talep edebilmesine imkân tanır.

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası karıştırılmamalıdır. Kira tespit davası, genellikle kira artış dönemlerinde veya sözleşme yenilenirken kira bedelinin objektif olarak belirlenmesi için açılır. Oysa uyarlama davası, beklenmedik bir durum nedeniyle mevcut kira bedelinin ifası taraflardan biri için son derece güç hale gelmişse, var olan kira bedelinin değişen koşullara göre uyarlanmasını talep etmeyi içerir. Aşağıda, kira uyarlama davasının yasal dayanağı, koşulları, açılış süreci, sulh hukuk mahkemesi süreci, kira tespit davası ile farkları, sıkça sorulan sorular ve bir kira uyarlama davası dilekçe örneği ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

İLGİLİ YASAL DAYANAK: TBK 138 (AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ)

Kira uyarlama davalarının hukuki temelini, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 138 oluşturmaktadır. TBK m. 138, “Aşırı İfa Güçlüğü” başlığı altında, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıktığında, borcun ifasının borçlu için dürüstlük kurallarına aykırı derecede güçleşmesi halinde, borçluya sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep etme hakkı verir. Bu maddeye göre eğer uyarlama talebi hakkaniyete uygun bulunmaz veya uyarlama imkânsız hale gelmişse, borçlu sözleşmeden dönme (fesih) hakkını da isteyebilir.

TBK 138’de öngörülen uyarlama davası şartları şöyle özetlenebilir:

• Öngörülemeyen olağanüstü durum: Sözleşme kurulurken tarafların öngöremediği ve öngörmesinin beklenmediği olağanüstü bir durum sonradan ortaya çıkmış olmalıdır (örneğin ülke çapında ekonomik kriz, doğal afet, salgın, ciddi devalüasyon gibi durumlar). Bu olağanüstü hal, kira ilişkisini etkileyecek nitelikte olmalıdır. (Nitekim ekonomik krizler gibi durumlar TBK 138 kapsamında tipik örneklerdendir.)
• Durumun borçluya etkisi: Ortaya çıkan olağanüstü durum, mevcut sözleşme şartlarında ısrar edilmesini borçlu taraf aleyhine aşırı ölçüde ağırlaştırmış olmalıdır. Yani, değişen koşullar nedeniyle kira bedelinin aynen ödenmesini beklemek, dürüstlük kuralına aykırı derecede borçluya yük getirmelidir. Bu koşul, uyarlama talebinin hakkaniyete uygun olması açısından kritik bir ölçüttür.
• Borçlunun kusuru olmamalı: Olağanüstü durum borçludan (uyarlama talep eden taraftan) kaynaklanmamış olmalıdır. Yani borçlu, kendi kusuru ile bu zor duruma düşmemiş olmalıdır.
• Borcun ifa edilmemiş veya rezervle ifa edilmiş olması: Borçlu, sözleşmeden doğan borcunu henüz ifa etmemiş olmalıdır. Eğer ifa etmiş ise, bunu ihtirazi kayıt (haklarını saklı tutarak) ile ifa etmiş olmalıdır. Bu madde, kiracılar açısından örneğin dava sürecinde kirayı öderken “fazlaya ilişkin haklarımı saklı tutuyorum” şeklinde kayıt düşülmesini ifade eder. Aksi halde, borcun koşulsuz ifa edilmesi uyarlama talebini zayıflatır.

Yukarıdaki şartlar gerçekleştiğinde, TBK 138 uyarınca kira sözleşmesinin uyarlanması talebiyle dava açmak mümkündür. TBK 138 hükmü bir sözleşmeye müdahale kuralı olup, özellikle uzun süreli sözleşmelerde (örneğin konut ve işyeri kira sözleşmeleri gibi sürekli edimli sözleşmelerde) akıde bağlılık (pacta sund servanda) ilkesine istisna getiren önemli bir düzenlemedir. Kanun maddesi, hakimin sözleşmeye doğrudan müdahale ederek kira bedelini yeni koşullara uygun hale getirebilmesini sağlar. Hakim, somut olaydaki şartları değerlendirerek kira bedelinde indirim veya artış yönünde uyarlamaya hükmedebilir ya da uyarlama mümkün görülmezse sözleşmenin feshine karar verebilir.

TBK 138 ile birlikte kira hukukunda uyarlama konusunu değerlendirirken TBK 344 gibi kira bedel artış oranını sınırlandıran maddeler de dikkate alınmalıdır. Örneğin, Borçlar Kanunu’nun emredici hükmü gereği konut kiralarında sözleşmede belirlenen kira artış oranı, kanunen TÜFE oranını aşamaz; ancak olağanüstü durum nedeniyle TBK 138 devreye girerek bu sınırlamalara rağmen uyarlama talebine imkân tanıyabilir. Bu yönüyle TBK 138, kira sözleşmelerine ilişkin diğer hükümlerin sağladığı dengeleri, istisnai hallerde bozulan adaleti yeniden kurmak için esnetebilen bir yasal dayanak sunar.

KİRA UYARLAMA DAVASI AÇMA ŞARTLARI

Yukarıda özetlenen TBK 138 koşullarını somutlaştırmak gerekirse, kira uyarlama davası açılabilmesi için şu temel şartlar bulunur:

• Sözleşme devam ediyor olmalıdır: Uyarlama talebi, kira sözleşmesinin halen yürürlükte olması durumunda mümkündür. Yani kira ilişkisi sürerken ortaya çıkan zorluklar için uyarlama istenir. Sözleşme sona ermiş ve taraflar yollarını ayırmışsa, uyarlama davası söz konusu olmaz.
• Olağanüstü ve beklenmedik bir durum gerçekleşmiş olmalıdır: Kira sözleşmesi kurulduktan sonra, piyasa koşullarını veya tarafların ekonomik durumunu kökten etkileyen sıra dışı bir durum meydana gelmelidir. Bu durum, tarafların öngöremeyeceği nitelikte olmalıdır (ani ekonomik çöküş, pandemi, büyük doğal afet, döviz kurunda ani %50-100 gibi artışlar vb).
• Uyarlama talep eden taraf için ifa aşırı zorlaşmış olmalıdır: Ortaya çıkan beklenmedik hal nedeniyle, mevcut kira bedelini ifa etmek (ödemek veya tahsil etmek) taraflardan biri için aşırı derecede güç hale gelmelidir. Örneğin kiracı açısından kazancındaki ciddi düşüş nedeniyle kira bedelini ödemek neredeyse imkansız hale gelebilir; kiraya veren açısından ise enflasyon veya piyasa değişimi nedeniyle aldığı kira çok değersiz kalıp mülkün giderlerini dahi karşılamayacak düzeye düşebilir. Bu gibi durumlarda sözleşmeye devam etmek, mağdur taraf için dürüstlük kuralına aykırı bir ekonomik fedakarlık oluşturacaktır.
• Talep önce uyarlama, mümkün olmazsa fesih yönünde olmalıdır: Dava açılırken öncelikle sözleşme koşullarının uyarlanması (kira bedelinin yeni koşullara göre artırılması veya azaltılması) talep edilir. Talep eden taraf, ek olarak uyarlamanın mümkün olmaması halinde sözleşmenin feshedilmesini de isteyebilir. Genellikle konut ve çatılı işyeri kiraları gibi sürekli ilişkilerde hakim, fesih yerine uyarlamaya gitme eğilimindedir; ancak uyarlama hiçbir şekilde adil sonuç vermeyecekse fesih kararı da verilebilir.
• Davadan önce arabuluculuk başvurusu yapılmış olmalıdır: (Bu şart, kanuni bir dava şartıdır, aşağıda ayrıca açıklanacaktır.)

Bunlara ek olarak, uygulamada en az 1 yıllık süreli kira sözleşmelerinde uyarlama talebi gündeme gelmektedir. Çok kısa süreli (örneğin 3 aylık) bir kira sözleşmesi için uyarlama istenmesi pratikte görülmez; zira uyarlama davası sonuçlanana kadar sözleşme süresi bitmiş olabilir. Sözleşmenin uzun süreli olması veya belirsiz süreli olması halinde uyarlama davası daha anlamlıdır. Nitekim yargı uygulamasında, kira sözleşmesinin bir yıldan kısa süreli olmaması aranır; 1 yıl ve üzeri kira ilişkilerinde uyarlama talebi değerlendirilmektedir.

Önemli bir diğer koşul, uyarlama talebinin zamanlamasıdır. Olağanüstü hal ortaya çıktıktan makul bir süre içinde uyarlama davası açılmalıdır. Mağdur taraf, bu durumun devam ettiği süre boyunca karşı tarafa durumu bildirip uyarlama müzakeresi yapabilir veya en kısa sürede mahkemeye başvurabilir.

Eğer kiracı, kira bedelini ödemeye devam ederken bir yandan bu davayı açacaksa, ödediği kira bedellerine mutlaka ihtirazi kayıt (itiraz şerhi) eklemelidir. Bu, “mevcut kira bedelini zorunlu olarak ödüyorum ancak fazla ödemenin iadesini talep edeceğim” şeklinde yazılı bildiriler olabilir. Böylece dava sonucunda mahkeme, dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde yeni kira bedelini belirlediğinde, kiracının o tarihten sonra yaptığı ödemelerdeki farkın iadesine karar verilebilir.

Son olarak, taraflar aralarında uyarlama konusunda anlaşma sağlayamamış olmalıdır. Yani uyarlama davası, tipik olarak sözleşmedeki bedeli mahkeme yoluyla değiştirme girişimidir. Eğer taraflar kendi aralarında kira bedelini yeni duruma göre yeniden belirlemeyi başarmışsa, dava açmaya gerek kalmaz. Ancak çoğu durumda, özellikle kira artışı konusunda ev sahibi ile kiracı uzlaşamaz ve mahkeme yoluna gidilir.

GÖREVLİ MAHKEME VE DAVA SÜRECİ

Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme, kanunen Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu, tüm kira ilişkisinden kaynaklanan davalar gibi uyarlama davalarının da ilk derece çözüm merciinin sulh hukuk mahkemesi olduğunu ifade eder. Yetkili mahkeme ise genellikle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin kiralanan konut İstanbul’da ise İstanbul’daki ilgili sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır.

Arabuluculuk Zorunluluğu

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden doğan birçok davada olduğu gibi kira uyarlama davaları için de dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. 5 Nisan 2023’te yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile, kira alacakları ve kira bedelinin tespiti/uyarlanması gibi uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Dolayısıyla, kira uyarlama talebiyle karşılaşan taraflar öncelikle bir zorunlu arabuluculuk sürecine katılmalıdır.

Zorunlu arabuluculuk aşamasında taraflar, bir arabulucu huzurunda uzlaşıp uzlaşamayacaklarını denerler. Arabulucu, başvuru tarihinden itibaren normalde 3 hafta içinde süreci sonuçlandırmak zorundadır (gerekirse 1 hafta uzatılabilir). Bu süre sonunda taraflar anlaşırsa, anlaşma belgesi düzenlenir; anlaşılamazsa son tutanak verilerek süreç biter. Taraflardan biri ilk toplantıya geçerli mazeret olmaksızın katılmazsa, dava sonunda kısmen de haklı çıksa bile yargılama giderlerini ödemek zorunda kalır. Arabuluculuk olumsuz sonuçlanırsa, arabulucunun düzenlediği son tutanak davacıya verilir ve davacı bu tutanak ile mahkemeye başvurabilir.

Eğer arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan dava açılırsa, mahkeme dava şartı noksanlığı nedeniyle davayı usulden reddedecektir. Uygulamada genellikle mahkeme, eksikliği gidermek için bir haftalık kesin süre verip arabulucu tutanağının sunulmasını ister; ancak bu gereksinim giderilmezse dava usulden reddolur. Bu nedenle, kira uyarlama davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak artık zorunludur ve bu aşama atlanmamalıdır.

Dava Açma ve Yargılama Süreci

Arabuluculuk aşaması sonuçsuz kaldıktan sonra, davacı taraf sulh hukuk mahkemesinde dava dilekçesini verir ve yargılama süreci başlar. Dava dilekçesinde, uyarlama talebinin dayanakları ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır. Mevcut kira sözleşmesinin detayları, olağanüstü durumun ne olduğu, bu durumun ne zaman ortaya çıktığı ve kira bedelini nasıl etkilediği izah edilir. Davacı, kira bedelinin hangi oranda veya miktarda uyarlanmasını istediğini belirtir. Örneğin “Aylık 5.000 TL olan kira bedelinin, ekonomik koşullar gereği 8.000 TL olarak uyarlanmasını talep ediyoruz” şeklinde talep kısmı yazılabilir.

Harç ve değer hesabı: Kira uyarlama davasında davanın değeri, talep edilen yeni kira bedeli ile eski kira bedeli arasındaki farkın yıllık toplamı üzerinden hesaplanır. Örneğin aylık 5.000 TL’den 8.000 TL’ye çıkarılması talep ediliyorsa fark 3.000 TL, yıllık fark 36.000 TL olacaktır. Davanın nispi harcı da bu tutar üzerinden ödenir. Uyarlama davaları parasal değer içerdiğinden, maktu değil nispi harca tabidir. Davayı açarken bu değer üzerinden başvurma harcı, peşin nispi harç ve gider avansı mahkeme veznesine yatırılır.

Deliller: Taraflar iddialarını desteklemek için delillerini sunarlar. Uyarlama davasında deliller genellikle: kira sözleşmesi, tarafların mali durumuna ilişkin belgeler (örneğin kiracının gelirinde azalmayı gösterir kayıtlar veya kiraya verenin giderlerini gösterir belgeler), ekonomik durumu gösteren genel veriler (TÜFE oranları, döviz kuru grafikleri, pandemi nedeniyle iş yerinin kapalı kaldığını gösteren resmi kararlar vb) şeklinde olabilir. Taraflar dilekçelerinde tanık beyanı sunmak isterlerse tanık isimlerini bildirirler.

Bilirkişi incelemesi: Kira uyarlama davalarında çoğu zaman mahkeme, bir bilirkişi veya uzman görüşüne başvurur. Bilirkişi, tarafların sunduğu ekonomik verileri değerlendirerek kira bedelinin hangi oranda uyarlanmasının hakkaniyete uygun olacağı konusunda rapor hazırlar. Örneğin; benzer bölgede benzer özellikteki kiraların düzeyine, enflasyon oranlarına, döviz kurlarına, gayrimenkulün değerine vb. bakarak bir değerlendirme yapabilir. Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir ve taraflar rapora itiraz veya beyanlarını sunabilir.

Yargılama süresi: Uyarlama davasının süresi, mahkemenin iş yüküne ve davanın karmaşıklığına göre değişebilir. Basit vakalarda birkaç ay içinde sonuçlanabileceği gibi, itirazlar ve bilirkişi süreci nedeniyle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sürebildiği görülmektedir. Tarafların itirazları veya istinaf/yargıtay aşamalarına gitmesi halinde süreç uzayabilir. Ancak özellikle ekonomik dalgalanmaların hızlı yaşandığı dönemlerde mahkemeler uyarlama davalarını mümkün olduğunca hızlı görmeye çalışır, çünkü geciken adalet, özellikle kiracı için ödeme zorluğu ya da kiraya veren için düşük kira geliri sorununun devamı anlamına gelecektir.

Geçici önlemler: Kira uyarlama davasında mahkeme, yargılama süresince geçici bir önlem olarak kira bedelinin belirli bir miktar üzerinden ödenmesine karar verebilir mi? Uygulamada nadiren de olsa, davanın uzun süreceği anlaşılıyorsa ve özellikle kiracı ciddi ödeme güçlüğü içindeyse, mahkeme tedbiren kira bedelinin belirli bir miktar olarak (örneğin eski bedel ile talep edilen bedel arasında bir ara değerde) ödenmesine hükmedebilir.

Ancak bu tür tedbir kararları çok istisnaidir; genelde kira, sözleşmedeki bedel üzerinden ödenmeye devam eder ve nihai karar beklenir. Kiracı, mevcut kira bedelini ödeyemez hale gelmişse ve dava sonucu bekleniyorsa, bu süreçte kirayı eksik ödemesi durumunda kiraya veren icra takibi yapıp tahliye davası açma hakkına da sahip olabilecektir. Bu nedenle kiracının dava sürecinde tamamen ödemeyi kesmesi risklidir. Eğer ödeme gücü varsa mümkün mertebe kira ödenmeli veya hiç ödeyemiyorsa durumunu belgeleyerek mahkemeden tedbiren ödeme tutarının azaltılmasını talep etmelidir.

Karar ve sonuçların uygulanması: Yargılama sonunda mahkeme talepleri değerlendirerek kararını verir. Hakim, genellikle uyarlama talebini haklı bulursa yeni bir kira bedeline hükmeder. Örneğin aylık kiranın 8.000 TL olması yönünde karar verebilir. Bu karar, kural olarak ileriye dönük etkilidir.

Yani, mahkemece belirlenen yeni kira bedeli dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde uygulanır. Karar kesinleştikten sonra, yeni belirlenen bedelle eski bedel arasındaki farklar, dava tarihinden itibaren oluştuysa kiracı tarafından kiraya verene topluca ödenir veya fazladan ödeme yapıldıysa kiraya veren tarafından iade edilir. Mahkeme uyarlama talebini reddederse, sözleşme eski haliyle devam eder. Davacı uyarlama talebi kabul edilmediği takdirde talep etmişse sözleşmeden dönme/fesih konusunda da hakim karar verebilir; fesih kararı verilirse, genelde karar tarihinden belli bir süre sonra sözleşme sonlandırılır (örneğin 30 gün içinde tahliye gibi).

Özetle, kira uyarlama davası süreci bir tespit ve hakkaniyete uygun belirleme sürecidir. Doğru hazırlanmış bir dilekçe ve güçlü delillerle desteklendiğinde, özellikle ekonomik dalgalanmalardan etkilenen kira ilişkileri için mahkemeden adil bir çözüm elde etmek mümkün olabilmektedir.

KİRA UYARLAMA DAVASI

KİRA TESPİT DAVASI İLE FARKLARI

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası görünürde benzer olsa da, aslında farklı amaç ve koşullara sahip iki davadır. Bu farkları ana hatlarıyla şöyle sıralayabiliriz:

• Davanın amacı ve zamanlaması: Kira tespit davası, kira sözleşmesinin yenileneceği dönemde tarafların kira artışı üzerinde anlaşamaması halinde, kira bedelinin objektif ölçütlerle mahkeme tarafından belirlenmesini sağlar. Genellikle kontratın bitimine yakın veya 5 yıl gibi uzun bir süre geçtikten sonra, yeni dönem kirasının tespiti için açılır.
• Kira uyarlama davası ise sözleşme süresi içinde ortaya çıkan olağanüstü bir durum nedeniyle mevcut kira bedelinin değiştirilmesi (artırılması veya indirilmesi) için açılır. Yani uyarlama davası herhangi bir döneme bağlı olmaksızın, beklenmedik durumun etkisiyle her an açılabilir. Tespit davası için genellikle sözleşmede 5 yıl geçmesi veya bir sonraki kira dönemi başlangıcı beklenir; uyarlama davasında böyle bir süre şartı aranmadan, olayın meydana gelmesiyle dava açılabilir.
• Hukuki gerekçe ve şartlar: Kira tespit davasında genellikle sözleşmede kira artış şartının olmaması veya 5 yılın dolması gibi durumlar aranır. Hâkim, yasa gereği (TBK 344 uyarınca) bir önceki yılın TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde kira bedelini belirler veya 5 yıl geçmişse emsal kiralar ve hakkaniyet dikkate alınır. Kira uyarlama davasında ise olağanüstü hal ve aşırı ifa güçlüğü şartı aranır; herhangi bir 5 yıl şartı ya da sözleşmede belirsizlik şartı yoktur. Yani uyarlama için sözleşmede madde olmaması gerekmez, mevcut bedel olağanüstü koşullar altında adaletsiz hale geldiyse süreye bakılmaksızın talep edilebilir.
• Mevcut kira bedeli vs. belirsiz kira bedeli: Kira tespit davasında taraflar arasında genellikle “yeni dönem kirası ne olacak” konusunda anlaşmazlık vardır; yani mevcut kira bellidir ama yeni dönem için belirsizlik vardır. Hâkim bu belirsizliği giderip yeni kira bedelini tespit eder. Kira uyarlama davasında ise halihazırda sözleşmede belirlenmiş bir kira bedeli mevcuttur; ancak bu bedelin aynen devam etmesi, değişen koşullar nedeniyle taraflardan biri için haksızlık yaratmaktadır. Hâkim burada var olan bedeli indirme veya artırma yoluyla makul seviyeye çeker. Yani tespit davası, kira bedelini sıfırdan belirleme davasıdır; uyarlama davası, mevcut bedeli değiştirme davasıdır.
• Retroaktif etki farkı: Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından geçerli olacak şekilde geriye dönük etki yapabilir. Örneğin sözleşme yenilendi ve üç ay sonra dava açıldıysa, mahkeme kararını yeni dönemin başına yürütmeli uygulayabilir (eğer dava süresi içinde bu şartlar sağlandıysa).
• Kira uyarlama davasında ise kural olarak karar, dava tarihinden itibaren etkilidir ve geriye dönük uygulanmaz. Sadece, kiracı dava öncesi fazla ödemeler yapmış ama bunları ihtirazi kayıtla ödemişse, mahkeme bu fazlaları iade yönünde karar verebilir. Bu, uyarlama kararının kısmen geçmiş döneme de yansıması demektir ancak bunun için ödeme sırasında itiraz kaydı şarttır. Özetle, tespit davası belirli koşullarda geçmişe etkili olabilirken, uyarlama davası genel olarak ileriye dönük olarak sözleşmeyi değiştirir.
• Kapsam yönünden fark: Kira tespit davası daha çok kira artışı konusunda açılır ve genelde konut/işyeri kiralarında 5 yıldan sonra veya en fazla TÜFE oranında artış sınırı konusunda devreye girer. Uyarlama davası ise her türlü kira sözleşmesi için (konut, işyeri, arsa kirası, taşıt kirası vb.) olağanüstü durum halinde gündeme gelebilir. Hatta uygulamada ilk 5 yıl dolmamış olsa bile, beklenmedik hal varsa uyarlama istenebilir; bu bakımdan kapsamı daha geniştir. Örneğin sözleşme yapıldıktan 2 yıl sonra ekonomik kriz patlak verdiyse, 5 yıl beklenmeden uyarlama davası açılabilir (oysa tespit davası 5 yıl dolmadan genelde açılamaz).
• Bildirim gerekliliği: Kira tespit davasından önce genellikle kiraya verenin kiracıya yeni dönem için zam talebini 30 gün önce yazılı bildirmesi aranmaktadır (TBK 345 uyarınca) ve davanın yeni dönem içinde açılması gerekir. Uyarlama davasında böyle bir önceden bildirim şartı yoktur; durum ortaya çıktıktan sonra makul sürede dava açılması yeterlidir. Yani kiracı veya kiraya veren, uyarlama şartları oluşur oluşmaz mahkemeye başvurabilir, karşı tarafa önceden ihtar çekme zorunluluğu bulunmaz.

Sonuç olarak, kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasında amaç, şartlar ve usul bakımından önemli farklılıklar mevcuttur. Kira tespit davası rutin kira artış/doğru kira bedeli belirleme mekanizması iken; uyarlama davası istisnai hallerde sözleşmeye müdahale mekanizmasıdır. Taraflar açısından, hangi davayı açacaklarına karar verirken durumlarını doğru değerlendirmeleri önemlidir. Eğer ortada öngörülemeyen bir kriz veya olağanüstü hal yok, sadece kira bedelinin düşük veya yüksek kaldığı düşünülüyorsa, doğru yol kira tespit davası olacaktır. Ancak gerçekten sıra dışı koşullar nedeniyle mevcut bedel hakkaniyetsiz hale geldiyse, uyarlama davası gündeme gelmelidir.

KİRA UYARLAMA DAVASI VE ŞARTLARI (TBK 138)

SIKÇA SORULAN SORULAR

Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, uzun süreli kira sözleşmelerinde ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle mevcut kira bedelinin yeni koşullara göre değiştirilmesini sağlayan dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu m.138 hükmüne dayanır. Bu dava sayesinde, beklenmedik gelişmeler yüzünden kira bedelinde indirim veya artış yapılarak sözleşme uyarlanabilir veya uyarlama mümkün değilse sözleşmenin feshi sağlanabilir.

Kira Uyarlama Davası Şartları Nelerdir?

Kira uyarlama davası açabilmek için şu şartlar aranır: (1) Sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen ve olağanüstü bir olay meydana gelmiş olmalı. (2) Bu olay, mevcut kira bedelini aynen ifa etmeyi borçlu (kiracı ya da kiraya veren) için aşırı derecede zorlaştırmış olmalı. (3) Olağanüstü durumun ortaya çıkmasında borçlunun kusuru bulunmamalı. (4) Borçlu, kira bedelini henüz ödememiş olmalı ya da ödemişse bile hakkını saklı tutarak (ihtirazi kayıtla) ödemiş olmalı. Bu koşullar bir arada gerçekleştiğinde uyarlama davası şartları oluşur.

Kira Uyarlama Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Kira uyarlama davaları, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından ise, genellikle kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Örneğin kira konusu ev Ankara’da ise, Ankara sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalıdır.

Kira Uyarlama Davası İçin Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Evet, 2023 yılı itibarıyla getirilen düzenleme gereği kira uyarlama davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. 1 Eylül 2023’ten sonra açılacak kira uyarlama davalarında, dava şartı olarak tarafların zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlamış olmaları gerekir. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, son tutanak mahkemeye sunularak dava açılabilir. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davalar usulden reddedilir.

Kira Uyarlama Davası Ne Kadar Sürer?

Davanın süresi, mahkemelerin iş yüküne ve davanın karmaşıklığına göre değişir. Genel olarak uyarlama davaları 6 ay ile 1,5 yıl arasında bir sürede sonuçlanabilir. Arabuluculuk aşaması 4 hafta kadar sürer. Davada bilirkişi incelemesi yapılması, itirazlar ve olası istinaf/yargıtay aşamaları süreci uzatabilir. Taraflar anlaşırsa dava daha erken bitebilir; anlaşmazlık devam ederse temyiz süreçleriyle birkaç yıla kadar uzaması da mümkündür.

Kira Uyarlama Davası Masrafları Nelerdir?

Dava açarken ödenmesi gereken masraflar şunlardır: Mahkeme harçları (nispi harç – talep edilen uyarlama miktarının yıllık farkı üzerinden hesaplanır, + başvuru harcı), gider avansı (tebligat, keşif, bilirkişi ücretleri gibi masraflar için mahkemece peşin alınan tutar) ve varsa avukatlık ücreti (vekalet harcı). 2025 yılı itibarıyla sulh hukuk mahkemesine başvurma harcı belli bir maktu tutardır, nispi harç ise uyuşmazlık değerine göre hesaplanır. Ayrıca arabuluculuk görüşmesi sonunda anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk ücreti devletçe karşılanır (davayı açarken ekstra bir ücret istenmez). Davayı kazanan tarafın yaptığı yargılama giderleri, kural olarak karşı tarafa yükletilir.

Kira Uyarlama Davası Devam Ederken Kirayı Ödemeli Miyim?

Evet, dava devam ederken kira sözleşmesi ve bedeli halen yürürlüktedir. Kiracı, uyarlama davası açmış olsa bile, mahkeme kararı çıkana dek sözleşmedeki kira tutarını ödemeye devam etmelidir. Eğer kiracı, ödeme yapamaz durumdaysa, mümkünse en azından kısmi ödeme yaparak veya durumu yazılı olarak bildirerek iyi niyetini göstermelidir. Aksi takdirde kiraya veren, ödenmeyen kiralar için icra takibi başlatıp tahliye davası açabilir. Ödemeler yapılırken, kiracı ödediği tutarlara “fazlaya ilişkin haklar saklıdır” şeklinde not düşerek ileride iade talep etme hakkını koruyabilir.

Kiraya veren ise dava sürerken mevcut kira bedelini almaya devam etmelidir; eğer uyarlama talebi artış yönündeyse, dava sonunda yeni bedel belirlenirse farkları geriye dönük talep edebilecektir.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark Nedir?

Kira tespit davası, kira sözleşmesi yenilenirken kira bedelinin ne olması gerektiğini mahkeme aracılığıyla belirlemek için açılır. Kira uyarlama davası ise sözleşme devam ederken olağanüstü bir durum çıktığında mevcut kira bedelinin değiştirilmesini sağlar. Tespit davasında genellikle 5 yılın dolması veya sözleşmede artış maddesi olmaması gibi şartlar aranır; uyarlama davasında ise öngörülemeyen durum ve aşırı ifa güçlüğü şartı aranır. Tespit davası, yeni kira dönemine ilişkin bedeli belirlerken uyarlama davası derhal etkisini gösterip dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde bedeli değiştirir. Kısaca, tespit davası rutin bir bedel belirleme yoludur, uyarlama davası istisnai bir sözleşme değişikliği yoludur.

Kira Uyarlama Davası Sonucunda Ne Olur?

Mahkeme, uyarlama talebini haklı bulursa kira bedelini yeni koşullara göre yeniden belirler. Örneğin aylık kiranın 5.000 TL’den 8.000 TL’ye çıkarılmasına veya 10.000 TL’den 7.000 TL’ye indirilmesine karar verebilir. Bu yeni bedel, genelde dava açıldığı tarihten itibaren geçerli olur. Karar kesinleştikten sonra taraflar yeni bedeli kabul ederek sözleşmeye devam eder.

Eğer davacı, uyarlama yapılamazsa sözleşmenin feshini de talep etmişse ve hakim uyarlamayı uygun görmezse, sözleşmenin feshi yönünde karar verilebilir. Bu durumda kira sözleşmesi hakim kararıyla sona erdirilmiş olur ve kiracı için tahliye süreci başlayabilir (fesih kararı genellikle ileriye etkili, belli bir süre vererek tahliye şeklinde uygulanır). Özetle, dava sonucunda ya kira bedeli adil bir seviyeye uyarlanır ya da sözleşme sonlandırılır.

Kira Uyarlama Davası Dilekçesi Örneğini Nereden Bulabilirim?

Kira uyarlama davası dilekçesi örneğini hukuk bürolarının yayınladığı makalelerde veya online kaynaklarda bulabilirsiniz. Aşağıda, bu konuda kullanılabilecek basit bir dilekçe örneği paylaşılmıştır. Bu örnek, genel bir şablon olup somut duruma göre uyarlanması gerekir. Dilekçeyi hazırlarken mutlaka kendi sözleşme bilgilerinizi ve uyarlama gerekçelerinizi ayrıntılı şekilde eklemeyi unutmayınız.

KİRA UYARLAMA DAVASI DİLEKÇE ÖRNEĞİ

Aşağıda kira uyarlama davası için örnek bir dilekçe formatı sunulmuştur. Bu dilekçede boş bırakılan yerlere kendi bilgileriniz ve talebinize uygun rakamlar yazılmalıdır:

İSTANBUL NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ’NE

DAVACI           : (Ad Soyad veya Unvan – Kiracı veya Kiraya Veren)
VEKİLİ           : Av. (Eğer avukatla dava açılıyorsa avukat bilgileri)
DAVALI           : (Karşı Taraf – Kiracı veya Kiraya Veren)
KONU             : Kira bedelinin olağanüstü ekonomik koşullar uyarınca uyarlanması talebi. (KİRA UYARLAMA DAVASI)

DEĞER            : … TL (Yıllık kira farkı üzerinden harca esas değer)

AÇIKLAMALAR      :

1. Müvekkilim ile davalı arasında ../../…. tarihinde imzalanan kira sözleşmesi uyarınca, kiralanan (adres ve özellik) aylık … TL bedelle kiraya verilmiştir. Sözleşme halen devam etmektedir.

2. Sözleşmenin kurulmasından sonra, taraflarca öngörülemeyen ve beklenmeyen şekilde (buraya olağanüstü durum örneği yazın – örneğin COVID-19 pandemisi, ekonomik kriz, döviz kurunun aşırı yükselmesi vb.) meydana gelmiştir. Bu durum, kira bedelinin mevcut tutarla devamını müvekkilim açısından son derece güç hale getirmiştir.

3. Ortaya çıkan olağanüstü hal, müvekkilimin (kiracı ise gelirinin düşmesine / kiraya veren ise kira gelirinin enflasyon karşısında erimesine) yol açmış, sözleşme başlangıcında mevcut olan ekonomik denge müvekkilim aleyhine bozulmuştur.

4. Müvekkilim, söz konusu gelişmede herhangi bir kusuru olmaksızın bu durumdan etkilenmiştir. Mevcut koşullarda sözleşmenin aynı bedelle devam etmesi dürüstlük kuralına aykırı bir sonuç doğuracaktır.

5. Müvekkilim, dava konusu süreye ilişkin kira bedellerini ihtirazi kayıtla ödemiş olup, hakkını saklı tutmuştur. (Not: Kiracı için geçerliyse ekleyin. Kiraya veren iseniz bu paragrafı çıkarın veya uyarlayın.)

6. Türk Borçlar Kanunu m.138 uyarınca, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep etme hakkımız doğmuştur. Taraflar arasında iyi niyetle müzakere edilmiş ancak anlaşma sağlanamamıştır. Uyarlama yapılmadığı takdirde müvekkilim bakımından sözleşmeye devam etmek imkansız hale gelecektir.

HUKUKİ NEDENLER : 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.138 ve ilgili diğer mevzuat hükümleri, HMK ve yargı içtihatları.

DELİLLER        : Kira sözleşmesi, (olağanüstü durumu kanıtlayan belgeler: örn. resmi kararlar, ekonomik veri raporları), ödenen kira bedellerine dair makbuzlar, tanık beyanları (varsa), keşif ve bilirkişi incelemesi ve gerekli diğer deliller.

TALEP SONUCU    : Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle; aylık … TL olan kira bedelinin, ortaya çıkan olağanüstü koşullar dikkate alınarak … TL olarak **uyarlanmasına**, uyarlama mümkün görülmezse sözleşmenin feshine karar verilmesini; uyarlama kararı verilirse yeni belirlenen bedelin dava tarihinden itibaren geçerli olmasını; fazlaya dair haklarımız saklı kalmak kaydıyla adil bir karar verilmesini saygıyla talep ederiz.

                                                                                        Davacı Vekili
                                                                                   Av. (İsim Soyisim)

Not: Yukarıdaki dilekçe şablonu örnek amaçlıdır. Her somut olayın koşulları farklı olacağından, dilekçenin mutlaka bir avukat yardımıyla somut olaya uyarlanması önerilir. Dilekçede özellikle olağanüstü durumun etkileri ayrıntılı açıklanmalı, mümkünse belgelerle desteklenmelidir.

KİRA UYARLAMA DAVASI

SONUÇ

Kira uyarlama davası, ekonomik dalgalanmaların ve öngörülemeyen gelişmelerin kira ilişkilerinde yarattığı adaletsizlikleri gidermek için Türk hukuku tarafından sunulmuş önemli bir hukuki imkândır. Doğru zamanda ve doğru gerekçelerle açıldığında, hem kiracılar için aşırı yüksek kira yükünü hafifletebilir hem de kiraya verenler için enflasyon karşısında eriyen kira gelirini makul seviyeye çıkarabilir. Unutulmamalıdır ki, uyarlama davası istisnai bir çözüm yoludur; bu nedenle sıradan kira artış anlaşmazlıkları için değil, gerçekten beklenmedik ve olağanüstü durumlar için kullanılmalıdır.

Kira uyarlama davasının başarıya ulaşması, hukuki gerekçelerin kuvvetine ve delillerin ikna ediciliğine bağlıdır. Bu süreçte uzman bir destek almak, hak kayıplarını önlemek açısından faydalı olacaktır. Harbiye Hukuk Bürosu, kira hukuku alanında uzman avukat kadrosuyla, kira uyarlama davaları da dahil olmak üzere her türlü kira sözleşmesi uyuşmazlığında müvekkillerine danışmanlık ve hukuki destek vermektedir. Kira ilişkisinde yaşadığınız problemler için tereddüt etmeden bizimle iletişime geçebilir, sürecin en doğru ve hızlı şekilde ilerlemesi için profesyonel yardım alabilirsiniz.