Kiracısı olan bir dükkan satılsa da, kiracının Borçlar Kanunu’ndan doğan yükümlülükleri ve hakları devam eder. Önceki malik ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi de kendiliğinden sona ermez.
Dükkan Satıldığında Kiracının Hukuki Durumu
Dükkan sahibi değişse de kiracının hukuki vasfı değişmez. Önceki malik ile aralarında olan sözleşmeden kaynaklı kiracı vasfı aynen mevcut şartlarda devam eder.
Yeni mülk sahibi de önceki mülk sahibinin sorumluluk ve hakları açısından eski mülk sahibiyle aynı pozisyona geçer.
Yani, kiracılı bir dükkanın satılmasıyla dükkanın el değiştirmesi, kiracı statüsünü sona erdiren bir işlem değildir.
Dükkan Satılırsa Kira Sözleşmesi Devam Eder Mi?
Evet, kiracısı olan bir dükkan satıldığında, yeni malik kiralayan sıfatıyla mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Bu durumda yeni malik, eski malikin dükkan üzerindeki mülkiyet haklarına ve kira sözleşmesinden doğan haklarına sahip olacaktır.
Ayrıca dükkanın yeni maliki olmasından kaynaklı olarak kira sözleşmesindeki yükümlülük ve sorumlulukları da aynen kendisine devrolunacaktır.
Satılan Dükkanda Kiracının Hakları
Kiracısı olduğu dükkan satıldığı durumda, kiracının önceki hakları aynen korunur. Bu haklar:
- Sözleşme süresince dükkanı kullanma
Kiracı, sözleşmeyi kendisi feshetmediği takdirde, sözleşme süresince ve uzama yılları boyunca kiralananı kullanmaya devam etme hakkına sahiptir.
- Kira sözleşmesi ve TÜFE artış sınırına uyulması
Kira sözleşmesindeki artış tutarı yeni malik için de bağlayıcıdır. Yeni malik, satın alım gerekçesiyle sözleşmeye aykırı şekilde yeni kira bedeli belirleyemez. Ayrıca sözleşmedeki artış miktarı 12 aylık TÜFE ortalamasının üstündeyse, kira artışı TÜFE ortalamasını aşamaz.
- Kira ilişkisi bittiğinde depozito iadesi
Kira ilişkisi bittiği zaman kiracı, kira sözleşmesi yapıldığı tarihte ödemiş olduğu depozitoyu güncel duruma göre yeni malikten isteyebilir. Depozito iadesi almak konusunda detaylı bilgi için ilgili yazımızı okuyabilirsiniz.
- Dükkanın ayıplarının giderilmesi
Kiralanandaki ayıplar sebebiyle gereken onarım ve bakım gibi kiraya verenin yükümlü olduğu giderleri talep etme hakkına sahiptir.
- Satın alımın bildirilmesi
Yeni malik, dükkanı satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve ödeme yapılması gereken hesap bilgilerini iletmelidir.
Yeni Dükkan Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?
Hayır, kiracısı bulunan bir dükkan satıldığında yukarıda bahsedildiği üzere, kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermeyeceğinden, sebepsiz yere kiracının tahliyesi istenemez.
Kanunda tahliye sebebi olarak sayılan gerekçeler yoksa, kiracı tahliye edilemeyecektir. 10 yılı dolduran kiracının tahliyesi konusuna ilişkin kurallar ise burada da uygulanacak olup, detaylı bilgi için bu konu hakkındaki yazımızı okuyabilirsiniz.
Bu durum, yeni maliklerin tahliye imkânını zorlaştırdığından öncelikle kiracının tahliye edilmesine yönelik kanunda öngörülen şartlara bakmak gerekecektir.
Yeni Malikin Dükkanı Tahliye Etmesi Şartları
Kiracılı bir dükkanı satın alan yeni malik, kanunda öngörülen şartlar halinde dükkanın ya da işyerinin tahliyesini isteme hakkına sahiptir. Yeni satın alınan dükkandan kiracının nasıl çıkarılacağı bu 6 şarta göre belirlenir.
- 10 yıllık uzama süresinin bitimi
- Yeni malikin ihtiyacı
- Yeniden inşa ve imar
- Tahliye taahhütnamesi
- İki haklı ihtar
Yukarıda saydığımız tahliye şartları, Türk Borçlar Kanunu’na dayanır.
10 Yıllık Uzama Süresinin Bitimi Sebebiyle Tahliye
Kira sözleşmesi, kiracı tarafından feshedilmezse, sözleşmede belirtilen süre bitse dahi kira sözleşme süresi kendiliğinden uzar.
Türk Borçlar Kanunu madde 347’ye göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde on yılın sonunda, kiraya veren, altı aylık kira döneminin sonunda ve en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.
Belirli süreli sözleşmelerde ise, kira sözleşmesi süresi bittikten sonra eklenecek on yıllık uzama süresinin sonunda, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiraya veren yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.
Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
Kiraya verenin ihtiyacı durumunda kiralanan dükkanın tahliyesi istenebilir. Bu durum Türk Borçlar Kanunu madde 350/1’de düzenlenmiştir.
Kanuna göre kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için işyeri ihtiyacı olması durumunda dava yoluyla tahliye talep edebilir. İhtiyaç gerçek ve samimi olmalıdır. Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak 1 ay içinde dava açılabilir.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
Yeni malikin ihtiyacı durumunda kiralanan dükkanın tahliyesi istenebilir. Bu durum Türk Borçlar Kanunu madde 351’de düzenlenmiştir. Taşınmazın el değiştirmesi durumunda, yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için ihtiyaç varsa tahliye talep edilebilir.
Yeni malik, taşınmazın el değiştirdiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunduktan altı ay sonra tahliye davası açabilir. Yeni malik isterse, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir.
Yeniden İnşa veya İmar Sebebiyle Tahliye
Yeniden inşa veya imar ile ilgili gereklilikler halinde kiralanan dükkanın tahliyesi istenebilir. Bu durum Türk Borçlar Kanunu madde 350/2’de düzenlenmiştir.
Taşınmazın yeniden inşası, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerektiğinde ve bu işler sırasında kullanımının imkânsız olması durumunda tahliye talep edilebilir.
Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak 1 ay içinde dava açılabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Sebebiyle Tahliye
TBK 352/1’e göre dükkanın kiracısı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse, yeni malik taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra dairesine başvurulmalı veya dava açmalıdır.
Taahhütnamenin taşınmazın kiracıya tesliminden sonraki tarihte düzenlenmiş olması gerekir. Ayrıca eski malik ya da kiraya veren tarafından alınan taahhütname, yeni malik için de geçerli olmaktadır. Tahliye taahhütnamesi hakkında detaylı bilgi için ilgili yazımızı okuyabilirsiniz.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Kiralanan dükkanın kiralarının ödenmediği, geciktirildiği durumlarda kiraya veren kiracıya ihtar çekmelidir.
TBK 352/2’ye göre bir kira dönemi içerisinde iki haklı ihtarın varlığı durumunda tahliye için gerekli şart oluşmuş demektir.
Bu durumda, kira sözleşmesi 1 yıldan az süreliyse kira sözleşmesi bitiminden, kira sözleşmesi 1 yıldan uzun süreliyse ihtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde arabuluculuk için başvurulup hukuki süreç başlatılmalıdır.
Süreci uzatmamak adına, böyle bir durumda icra takipleri de haklı ihtar sayıldığından, noterden ihtar çekmek yerine icra takibi açıldığı durumda otuz gün içinde ödeme yapılmazsa sözleşme süresinin bitimi beklenmeden tahliye için doğrudan hukuki sürece başlanabilir.
Tahliye Talebine İtiraz Hakkı
Kiracısı varken satılan dükkanın kiracıları, yukarıda sayılan tahliye sebepleri dayanak gösterilerek başvurulan tahliye talepleri durumunda itiraz etme hakkına sahiptir.
İtirazın niteliği, kanunda öngörülen tahliye sebeplerinin oluşmadığı yönünde ya da başvuru sürelerinin kaçırılması bakımından olabilir.
Örneğin, yeni malikin ihtiyacı sebebiyle açılan bir tahliye davasında, yeni malikin tahliye edilmesi istenen muhitte başka dükkanları olduğu itirazı gibi iddialarla tahliye talebinin şartlarının oluşmadığı öne sürülebilir.
Yeni Malikin Dükkan Tahliye Süreci
Kiracısı bulunan bir dükkanı satın alan yeni malik, yukarıda sayılan tahliye sebeplerinin varlığı halinde 1 Eylül 2023 itibarıyla getirilen zorunluluk sebebiyle dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmalıdır.
Arabuluculuk sürecine başvuru süresi, tahliye sebeplerinde belirtilen süreler uyarınca yapılmalıdır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, tahliye davası açılabilir.
Bu durumda tahliye sebeplerinin varlığını dava sürecinde doğru şekilde ispat edebilmek çok önemlidir. Aksi takdirde yıllarca sürebilecek kiracı-kiraya veren uyuşmazlığı taraflar için oldukça yıpratıcı olacaktır.
Kira ilişkilerine ilişkin dava süreçlerinde destek alabilmeniz için iletişim sayfası üzerinden bizimle irtibata geçebilirsiniz.
Kiracılı Dükkanın Satılması ile İlgili Sorular
Dükkanın satılması durumunda kiracıların durumu hakkında sıkça sorulan soruları sizler için derledik:
1 yıllık kira sözleşmesi bitince dükkan sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır, 1 yıllık kira sözleşmesi olması, sözleşme süresi sonunda kira ilişkisinin bittiği anlamına gelmez. Kiracı sözleşmeyi feshetmezse sözleşme süresi uzar.
Dükkan sahibi kiracıyı zorla çıkarabilir mi?
Hayır, dükkan sahibi kiracıyı zorla çıkaramaz. Çıkarması için tahliye nedenleri olması ve bu tahliye nedenlerine dayanan tahliye davasında kesinleşmiş bir karar olması gerekir.
İşyeri kiracı kaç yıl sonra çıkarılabilir?
Yazılı kira sözleşmesi varsa, kira sözleşmesindeki süre bittikten sonra 10 yıllık uzama süresince kiracıyı çıkaramaz. 10 yıllık süre bitiminden sonraki kira dönemi bitmeden 3 ay önce sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir.
