İHALENİN FESHİ DAVASI

İhalenin feshi davası, icra müdürlükleri tarafından yapılan cebri satışların hukuka uygunluğunu denetleyen kritik bir hukuki yoldur. Haczedilen bir malın paraya çevrilmesi süreci, kamu düzenini ilgilendiren ve şeffaflık gerektiren hassas bir işlemdir. Bu sürecin herhangi bir aşamasında meydana gelen usulsüzlükler, tarafların ciddi hak kayıplarına uğramasına neden olabilir. İşte bu noktada ihalenin feshi davası, satış sürecinde yapılan hukuka aykırılıklar nedeniyle menfaatleri ihlal edilen alacaklı, borçlu veya ihaleye katılan diğer ilgililerin haklarını korumak amacıyla tasarlanmış özel bir hukuki mekanizma olarak devreye girer.

İhalenin feshi davası süreci, temel olarak ihalenin kanuna veya usule aykırı yapıldığının tespit edilmesiyle başlar. Hak kaybına uğradığını düşünen ilgili, yasal süresi içinde yetkili icra mahkemesine şikâyet yoluyla başvurarak süreci başlatır. Bu başvuru, medeni usul hukuku anlamında klasik bir dava olmasa da sonuçları itibarıyla bir dava kadar etkilidir. Yargılama sürecinde mahkeme, ihaleye hazırlık aşamasından ihalenin yapıldığı ana kadar tüm işlemleri mercek altına alır. İhalenin feshi davası açılması, ihalenin kesinleşmesini kendiliğinden durdurur ve tüm hukuki sonuçlarını askıya alır.

Bu, dava sonuçlanana kadar malın alıcıya devredilemeyeceği ve ihale bedelinin alacaklılara ödenemeyeceği anlamına gelir. Davanın kabulü, usulsüz yapılan satışın tüm sonuçlarıyla birlikte ortadan kaldırılması ve sürecin yeniden başlatılması anlamına gelir. Davanın reddi ise ihalenin hukuka uygun bulunduğunu tescil ederek satışın kesinleşmesini sağlar. Ancak haksız veya kötü niyetli bir ihalenin feshi davası açmanın, ihale bedelinin %10’una varan para cezası gibi ciddi mali riskler taşıdığı unutulmamalıdır.

İHALENİN FESHİ DAVASI NEDİR?

İhalenin feshi davası, icra veya satış memurluğunca yapılan bir ihalenin, kanunda öngörülen usul ve esaslara aykırı olarak gerçekleştirilmesi durumunda, menfaati ihlal edilen ilgililer tarafından bu ihalenin geçersiz kılınması talebiyle açılan hukuki bir yoldur. Ancak bu yol, adında “dava” kelimesi geçmesine rağmen, medeni usul hukuku anlamında teknik bir “dava” değildir. Hukuki niteliği itibarıyla, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 134. maddesinde düzenlenen, icra ve iflas hukukuna özgü bir “şikâyet” yoludur. Amacı, icra organlarının yaptığı satış işlemlerinin hukuka uygunluğunun, bu konuda uzmanlaşmış olan icra mahkemesi tarafından denetlenmesini sağlamaktır.

İHALENİN FESHİ İLE İHALENİN İPTALİ ARASINDAKİ FARK NEDİR?

 İHALENİN FESHİ DAVASININ HUKUKİ DAYANAKLARI NELERDİR?

İhalenin feshi davası belirli kanun maddelerine dayanan, çerçevesi net bir şekilde çizilmiş bir hukuki yoldur. İhalenin feshi davası için temel yasal dayanak, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 134. maddesidir. Kimlerin dava açabileceğini, davanın hangi süreler içinde açılması gerektiğini, yargılama usulünü, tarafların ispat yükümlülüğünü ve davanın kabulü veya reddi halinde ortaya çıkacak sonuçları düzenleyen ana hükümleri içerir. Bu nedenle, bir ihalenin feshi davası açmak isteyen her ilgilinin öncelikle bu maddeyi referans alması gerekir.

Bununla birlikte, İİK m. 134, fesih sebeplerinden biri olan ihaleye fesat karıştırılması halleri için özel bir atıf yapar. Kanun, bu konuda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 281. maddesine göndermede bulunur. Bu atıf, hukuka veya ahlaka aykırı yollarla (hile, tehdit, muvazaalı anlaşmalar vb.) ihalenin serbest rekabet ortamının bozulmasının da başlı başına bir ihalenin feshi davası sebebi olduğunu açıkça göstermektedir. Dolayısıyla, ihalenin feshi davası hem icra hukuku hem de borçlar hukuku normlarından beslenen bir yapıya sahiptir.

İHALENİN FESHİ DAVASI HANGİ DURUMLARDA AÇILABİLİR?

İcra ve İflas Kanunu, ihalenin feshi davası sebeplerini tek tek saymamıştır. Bu sebepler, Yargıtay içtihatları ve doktrindeki görüşlerle zaman içinde şekillenmiştir. Uygulamada karşılaşılan fesih nedenleri dört ana başlık altında toplanabilir:

1. Artırmaya Hazırlık Aşamasındaki Hatalı İşlemler: İhale yapılmadan önceki hazırlık sürecinde yapılan usulsüzlükler, ihalenin feshi davası için en yaygın gerekçelerdendir.
   • Satışa esas alınan kıymet takdirinin üzerinden 2 yıldan fazla süre geçmiş olması.
   • Kıymet takdirinin usulsüz yapılması veya ilgili kişilere usulüne uygun şekilde tebliğ edilmemesi.
   • Satış ilanının kanunda belirtilen yasal sürelere ve içerik kurallarına uyulmadan yapılması.
   • Satış ilanının borçlu, alacaklı ve tapu sicilindeki diğer ilgililere tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ edilmesi. Bu durum, Yargıtay tarafından tek başına bir ihalenin feshi davası sebebi olarak kabul edilmektedir.
2. İhalenin Yapılması Sırasındaki Hatalı İşlemler: İhalenin icrası sırasında yapılan hatalar da fesih nedeni olabilir.
   • İhalenin, ilanda belirtilen yerden, günden veya saatten farklı bir zamanda yapılması.
   • İhalede yasa gereği bulunması gereken tellalın bulunmaması.
   • Satış bedelinin, muhammen bedelin %50’si ile paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını karşılamaması (İİK m. 129).
   • İhaleye katılması kanunen yasak olan kişilerin artırmaya katılması.
3. İhaleye Fesat Karıştırılmış Olması: İhalenin serbest rekabet ortamını bozan her türlü eylem, ihalenin feshi davası için geçerli bir sebeptir.
   • Hile, tehdit, cebir veya muvazaalı anlaşmalar yoluyla ihaleye katılımın engellenmesi.
   • Malın ucuza satın alınması amacıyla diğer isteklilerle gizli anlaşmalar yapılması.
   • Rekabeti engelleyici her türlü davranışta bulunulması.
4. Alıcının Malın Esaslı Niteliklerinde Hataya Düşürülmesi: Satışa konu malın, alıcıya sunulan bilgilerden önemli ölçüde farklı olması durumunda alıcı, ihalenin feshi davası açabilir.
   • Satılan taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, oda sayısı gibi şartnamede veya ilanda belirtilen temel niteliklerinden önemli ölçüde farklı olması.
   • Taşınmazın gerçek durumu ile verilen bilgilerin birbirine uymaması.

İHALENİN FESHİ DAVASI AÇMA KOŞULLARI VE SÜRELERİ NELERDİR?

İhalenin feshi davası açmanın koşulları ve sürelere uyulması, davanın esasına girilebilmesi için mutlak surette yerine getirilmesi gereken kabul edilebilirlik şartlarıdır. Bu şartların sağlanamaması, davanın daha en başında usulden reddedilmesine yol açar.

Bir ihalenin feshi davası açılabilmesi için üç temel koşulun birlikte sağlanması gerekir:

• Talep Ehliyeti: Davayı açan kişinin, İİK m. 134’te sınırlı sayıda sayılmış olan kişilerden biri olması zorunludur. Bu kişiler; satış isteyen alacaklı, borçlu, malın resmi sicilinde kayıtlı ilgililer ve ihaleye pey sürenlerdir.
• Hukuki Yarar: Davayı açan ilgilinin, iddia ettiği usulsüzlük nedeniyle kendi menfaatlerinin ihlal edildiğini ve bir zarar gördüğünü ispat etmesi gerekir. Her usulsüzlük, her ilgili için otomatik olarak bir fesih hakkı doğurmaz.
• Mahkeme: Dava, görevli ve yetkili mahkeme olan icra mahkemesinde açılmalıdır.

İhalenin feshi davası için kanunda öngörülen süreler hak düşürücü niteliktedir, yani bu süreler kaçırıldığında dava açma hakkı tamamen ortadan kalkar. Kural olarak, ihalenin feshi davası ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde açılmalıdır.  Bazı durumlarda 7 günlük süre, usulsüzlüğün öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Bu istisnalar şunlardır:

• • Satış ilanının ilgiliye hiç tebliğ edilmemiş olması.
  • Satılan malın esaslı niteliklerinde hatanın sonradan fark edilmesi.
  • İhaleye fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmesi.

Yukarıdaki istisnai durumlarda dahi, öğrenme tarihinden başlayan süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren 1 yılı geçemez. Bir yıl geçtikten sonra, sebep ne olursa olsun ihalenin feshi davası açılamaz.

İHALENİN FESHİ DAVASI AÇMA SÜRESİ KAÇ GÜNDÜR? (7 GÜNLÜK SÜRE)

İhalenin feshi davası için kanunda öngörülen 7 günlük sürenin “hak düşürücü” nitelikte olması, konunun ciddiyetini ortaya koymaktadır. Bu sürenin kaçırılması, ihaledeki usulsüzlük ne kadar açık olursa olsun, dava hakkının geri dönülmez bir şekilde kaybedilmesi anlamına gelir.

Ana kural, şikâyetin ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde yapılması zorunluluğudur. Kanun, ilgililerin, ihalenin yapıldığı ana kadar gerçekleşen tüm usulsüzlükleri en geç ihale günü öğrenmiş sayılacaklarını bir karine olarak kabul eder. Bu nedenle, ihale anına kadar fark edilen tüm hukuka aykırılıklar için bu 7 günlük süre işlemeye başlar. Ancak, kanun koyucu bazı özel durumların varlığını öngörerek bu katı kurala istisnalar tanımıştır. Daha önce de belirtildiği gibi, aşağıdaki hallerde 7 günlük süre, ihale tarihinden değil, usulsüzlüğün öğrenildiği tarihten itibaren başlar:

1. Satış ilanının ilgiliye usulüne uygun olarak tebliğ edilmemiş olması,
2. Satılan malın esaslı vasıflarında sonradan fark edilen bir hata bulunması,
3. İhaleye fesat karıştırıldığının sonradan öğrenilmesi.

Öğrenme tarihinden başlayan 7 günlük süre, her halükârda ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren 1 yıllık azami süre ile sınırlıdır. Bu bir yıllık süre de hak düşürücü olup, geçirilmesi halinde ihalenin feshi davası açma imkânı ortadan kalkar.

İHALENİN FESHİ DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?

Bir davada “taraf sıfatı”, mahkemenin davanın esasına girebilmesi için aranan en temel koşullardan biridir. İhalenin feshi davası açma hakkı, ihale sürecinden etkilenen herkese tanınmış bir hak değildir.  İİK m. 134/2’ye göre, bir ihalenin feshi davası açabilecek kişiler şunlardır:

• Satış isteyen alacaklı: Takibi başlatan ve malın satışını talep eden alacaklı.
• Borçlu: Haczedilen malın sahibi olan borçlu.
• Mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri: Bu ifade, 7343 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle “tapu sicilindeki ilgililer” ifadesinden daha geniş bir kapsama kavuşturulmuştur. Artık sadece tapu sicili değil; trafik, gemi, maden sicili gibi diğer resmi sicillerde hak sahibi olarak görünen kişiler de (örneğin ipotek veya rehin alacaklıları) ihalenin feshi davası açabilirler.
• Pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler: İhaleye katılıp teklif veren herkes bu kapsama girer. İhaleyi kazanan ihale alıcısı da bu kategoriye dahildir ve örneğin malın esaslı niteliklerinde hataya düşürüldüğünü iddia ederek ihalenin feshi davası açabilir.

Bu kişilerin dava açabilmesi için kanunda iki ek koşul daha öngörülmüştür:

1. Yurt içinde bir adres gösterme zorunluluğu.
2. İddia ettikleri yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin ihlal edildiğini ispat etme yükümlülüğü.

İHALENİN FESHİ DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?

İhalenin feshi davası, hukuki niteliği gereği bir “şikâyet” olduğu için, medeni usul hukukundaki gibi klasik bir “davacı-davalı” ayrımı barındırmaz. Burada asıl amaç, icra dairesinin bir işleminin hukuka uygunluğunu denetletmektir. Bu nedenle, ihalenin feshi davası doğrudan bir kişiye “karşı” açılmaz. Bunun yerine, mahkemenin vereceği karardan hukuki durumu etkilenecek olan tüm ilgililerin yargılamaya dahil edilmesi esastır.

Bu çerçevede, ihalenin feshi davası açan şikâyetçinin, dava dilekçesinde ihaleyle ilgili olan tüm tarafları “ilgili” olarak göstermesi gerekir. Bu ilgililer tipik olarak şunlardır:

• Borçlu (Malın sahibi)
• Satış isteyen alacaklı (Takibin tarafı)
• İhale alıcısı (İhaleyi kazanan kişi)

Şikâyetçinin bu kişilerden bazılarını dilekçesinde göstermemiş olması, davanın hemen reddedilmesini gerektirmez. İcra mahkemesi, taraf teşkilini sağlamakla yükümlü olduğundan, dosyayı inceleyerek eksik olan diğer ilgilileri tespit eder ve onları duruşmaya davet ederek savunma haklarını kullanmalarını sağlar. Böylece, karardan etkilenecek herkesin yargılamaya katılımı temin edilmiş olur.

İHALENİN FESHİ DAVASI ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİ NASIL ETKİLER?

(İCRADAN EV ALAN KİŞİNİN HAKLARI)

Bir ihalenin feshi davası açılması, en temel sonuç olarak ihalenin kesinleşmesini kendiliğinden durdurur. Dava sonuçlanıp karar kesinleşene kadar, satışla ilgili hiçbir nihai işlem yapılamaz. Bu süreçte alıcının ödediği ihale bedeli alacaklılara ödenmez. Bu para, icra dairesi tarafından bir banka hesabında tutulur ve dava süresince faiz işletilir. Satılan mal, alıcı adına tescil edilmez (örneğin tapu kaydı yapılmaz) ve kendisine teslim edilmez.

Eğer mahkeme şikâyeti haklı bulur ve ihalenin feshine karar verirse, bu kararın kesinleşmesiyle birlikte ihale tüm sonuçlarıyla birlikte geçersiz hale gelir. Bu durumda alıcının mülkiyet hakkı geçmişe etkili olarak sona erer. Satış hiç yapılmamış sayılır. Ödemiş olduğu ihale bedeli, dava süresince bankada biriken faizleri ile birlikte kendisine eksiksiz olarak iade edilir. Alıcı bu anlamda mali bir kayba uğramaz, ancak malı da alamaz.

Mahkeme, ihalenin feshi davası talebini reddeder ve bu karar kesinleşirse, ihalenin hukuka uygun yapıldığı tescillenmiş olur. Bu durumda ihale kesinleşir. Satılan mal, alıcı adına tescil edilir ve kendisine teslim edilir. Alıcı, malın mülkiyetini kesin olarak kazanmış olur.

İHALENİN FESHİ DAVASI NEREDE AÇILIR?

(GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME)

İhalenin feshi davası için görevli mahkeme, kural olarak İcra Hukuk Mahkemesi‘dir. Bu şikâyet, genel mahkemelerde (Asliye Hukuk Mahkemesi, Sulh Hukuk Mahkemesi vb.) açılamaz.  Ancak bu kuralın önemli bir istisnası vardır: Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası sonucunda satış memurluğu tarafından yapılan ihalelerde, ihalenin feshini inceleme görevi o davaya bakan Sulh Hukuk Mahkemesi‘ne aittir.

Yetkili mahkeme, ihaleyi gerçekleştiren icra dairesinin bulunduğu yerdeki icra mahkemesidir. Eğer satış, asıl takip dosyasının bulunduğu yerden farklı bir yerdeki icra dairesi tarafından talimat yoluyla yapılmışsa, yetkili mahkeme talimat icra dairesinin bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemeyen, kamu düzenine ilişkin bir “kesin yetki” kuralıdır. Bu nedenle, mahkeme yetkili olup olmadığını davanın her aşamasında re’sen (kendiliğinden) inceler ve yetkisiz olduğunu tespit ederse dosyayı yetkili mahkemeye gönderir.

İHALENİN FESHİ DAVASI SATIŞI DURDURUR MU?

Bir ihalenin feshi davası açılması, ihalenin sonuçlanmasını ve kesinleşmesini doğrudan ve kendiliğinden durdurur. Mahkemeden ayrıca bir “yürütmeyi durdurma” kararı alınmasına gerek yoktur.  Alıcının ödediği para, dava sonuçlanana kadar alacaklılara ödenmez ve bir banka hesabında bekletilir. Malın mülkiyeti alıcıya geçmez. Satılan mal bir taşınmaz ise, alıcı adına tapu tescili yapılmaz. Satılan mal, alıcıya fiziken teslim edilmez.

İHALENİN FESHİ DAVASINDA HARÇ, TEMİNAT VE PARA CEZASI

İhalenin davasında davayı açan kişinin sıfatına göre farklılaşan ikili bir harç sistemi mevcuttur:

• Maktu Harç (Sabit Tutar): Davayı açan kişi; “satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer veya sınırlı ayni hak sahipleri” grubundan ise, dava açılırken sadece maktu (sabit) bir harç öder.
• Nispi Harç (Oransal Tutar): Davayı açan kişi; “pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler” grubundan ise (ihale alıcısı dahil), ihale bedeli üzerinden nispi (oransal) harca tabi olur. Daha da önemlisi, bu nispi harcın yarısının dava açılırken peşin olarak yatırılması zorunludur.

Bu ayrımın en ağır sonucu, davanın reddedilmesi halinde ortaya çıkar. Pey sürenler tarafından açılan bir ihalenin feshi davası reddedilirse, peşin olarak alınan nispi harç iade edilmediği gibi, harcın kalan kısmı da davacıdan tahsil edilir. Bu durum, Harçlar Kanunu‘ndaki genel kuraldan ayrılan ve caydırıcılığı artırmayı amaçlayan ağırlaştırıcı bir istisnadır.

Teminat gösterme yükümlülüğü de yine sadece belirli bir grup için geçerlidir.

• Yükümlüler: Sadece “pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler” tarafından açılan ihalenin feshi davası için teminat yatırılması zorunludur. Borçlu, alacaklı ve diğer sicil ilgilileri bu yükümlülükten muaftır.
• Miktar ve Amaç: Teminat miktarı, ihale bedelinin yüzde beşi (%5) oranındadır. Bu teminatın amacı, haksız yere açılan bir ihalenin feshi davası nedeniyle diğer ilgililerin (özellikle alacaklı ve ihale alıcısının) uğrayabileceği “muhtemel zararlara karşılık” bir güvence oluşturmaktır.

İhalenin feshi davası açmanın en ciddi mali risklerinden biri, davanın reddi halinde uygulanabilecek para cezasıdır. İcra mahkemesi, işin esasına girerek ihalenin feshi davası talebini reddederse, davacıyı ihale bedelinin yüzde onuna (%10) kadar para cezasına mahkûm eder. 7343 sayılı Kanun ile yapılan önemli bir değişiklikle, ceza oranı sabit %10 olmaktan çıkarılmış ve hakimin takdirine bağlı olarak “%10’a kadar” şeklinde esnetilmiştir. Bu, hakimin olayın koşullarına göre daha adil bir ceza belirlemesine olanak tanır. Kanun, dava açma hakkı olmayan bir kişi tarafından dava açılması veya pey sürenler tarafından açılan davadan feragat edilmesi gibi durumlarda da para cezası uygulanmasını öngörmüştür.

İHALENİN FESHİ DAVASINDA GEREKLİ BELGELER VE DELİLLER NELERDİR?

Bir ihalenin feshi davası sürecinde iddiaların soyut kalmaması ve mahkeme tarafından dikkate alınabilmesi için somut delillerle desteklenmesi esastır. Mahkeme, kararını dosyadaki belgelere ve sunulan kanıtlara göre verecektir. Temel başvuru belgesi, fesih sebeplerinin ve bu sebepleri destekleyen delillerin açıkça belirtildiği bir şikâyet dilekçesidir.

İhalenin feshi davası incelemesinde icra mahkemesinin yetkisi sınırlı değildir ve “delil serbestisi” ilkesi geçerlidir. Bu, şikâyetçinin iddialarını ispatlamak için hukuka uygun her türlü delili kullanabileceği anlamına gelir. Bu kapsamda sunulabilecek başlıca deliller şunlardır:

• İcra Takip Dosyası: İhaleye ilişkin tüm işlemlerin (kıymet takdiri, satış kararı, ilanlar vb.) yer aldığı ana kaynaktır ve mahkeme tarafından re’sen getirtilir.
• Satış İlanı ve Şartnamesi: İlanın usulüne uygun yapılıp yapılmadığını veya şartnamedeki bilgilerin hatalı olup olmadığını göstermek için kullanılır.
• Tebligat Parçaları: Satış ilanının ilgililere usulüne uygun tebliğ edilip edilmediğini kanıtlayan en önemli belgelerdir.
• Bilirkişi Raporları: Özellikle kıymet takdirinin hatalı olduğu iddialarında veya malın esaslı niteliklerindeki farklılıkların tespitinde kullanılır.
• Tanık Beyanları: Özellikle ihaleye fesat karıştırılması gibi fiili durumların ispatında tanık beyanlarına başvurulabilir.
• UYAP Kayıtları ve Diğer Resmi Evraklar: Süreçle ilgili tüm dijital ve resmi kayıtlar delil olarak kullanılabilir.

İHALENİN FESHİ DAVASINDA TARAFLARIN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ NELERDİR?

İhalenin feshi davası açan tarafın (şikâyetçinin) hakları: mahkemenin iddialarını sözlü olarak da dinlemesini talep etme ve duruşmada hazır bulunma hakkı ve iddialarını kanunda yasaklanmamış her türlü delille ispat etme hakkı bulunmaktadır.

İhalenin feshi davası açan tarafın (şikâyetçinin) yükümlülükleri: davayı kanunda belirtilen 7 günlük veya 1 yıllık hak düşürücü süreler içinde açma zorunluluğu, gerekli harç ve (eğer tabi ise) teminatı yatırma yükümlülüğü, ileri sürdüğü usulsüzlüğü ve bu usulsüzlük nedeniyle kendi menfaatinin ihlal edildiğini ispat etme yükümlülüğü bulunmaktadır.

Yargılamaya dahil edilen borçlu, alacaklı ve ihale alıcısı gibi diğer ilgililerin de yargılamaya dahil edilme ve savunma hakkı bulunmaktayken mahkemenin davetine icabet etme ve yargılamanın sağlıklı yürümesine katkıda bulunma ve mahkemenin taleplerini yerine getirme yükümlülükleri bulunmaktadır.

İHALENİN FESHİ DAVASINDA İSPAT YÜKÜMLÜLÜĞÜ KİMDEDİR?

İcra ve İflas Kanunu’nun 134/8. maddesi, bu konuyu açıkça düzenlemiştir. Buna göre, bir ihalenin feshi davası sürecinde ispat yükümlülüğü şikâyetçiye, yani ihalenin feshini talep eden tarafa aittir. Şikâyetçi, iki temel hususu kanıtlamak zorundadır:

1. Yolsuzluğun Varlığı: İhale sürecinde (hazırlık veya icra aşamasında) kanuna veya usule aykırı somut bir yolsuzluğun (usulsüzlüğün) yapıldığını ispatlamalıdır. Genel ve soyut iddialar yeterli değildir.
2. Menfaat İhlali: Bu yolsuzluk neticesinde kendi menfaatlerinin ihlal edildiğini (muhtel olduğunu), yani bu usulsüzlükten dolayı bir zarar gördüğünü kanıtlamalıdır.

Bu ikinci koşul, yani menfaat ihlali, özellikle önemlidir. Çünkü her usulsüzlük, her ilgili için otomatik olarak bir hak kaybı anlamına gelmez.  Bu nedenle, şikâyetçinin sadece usulsüzlüğü değil, o usulsüzlüğün doğrudan kendi haklarına zarar verdiğini de ortaya koyması, davanın kabulü için vazgeçilmez bir şarttır.

İHALENİN FESHİ DAVASINDA ZAMANAŞIMI VE SÜRELER NELERDİR?

İhalenin feshi davası, kural olarak ihale tarihinden itibaren 7 gün içinde açılmalıdır. Bu, en temel ve en sıkı süredir. Bazı özel durumlarda (satış ilanının ilgiliye tebliğ edilmemesi, malın esaslı niteliklerinde hata olması, ihaleye fesat karıştırılması) 7 günlük süre, bu usulsüzlüğün öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Dava, her ne sebeple olursa olsun, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren 1 yılı geçemez. Bu bir yıllık süre aşıldıktan sonra, usulsüzlük yeni öğrenilmiş olsa dahi dava açma hakkı ortadan kalkar.

İHALENİN FESHİ DAVASI KABUL EDİLİRSE NE OLUR?

İhalenin feshi davası kabul edildiğinde, usulsüz bulunan satış süreci tamamen geriye döner ve tarafların hukuki durumları yeniden şekillenir. Kararın kesinleşmesiyle birlikte ortaya çıkan temel sonuçlar şunlardır:

• Mahkemenin kabul kararıyla birlikte, yapılan ihale hukuken geçersiz sayılır ve tüm sonuçlarıyla birlikte ortadan kalkar. Hukuki anlamda, satış işlemi hiç yapılmamış kabul edilir. Bu, ihalenin feshi davası sürecinin en temel ve nihai sonucudur.
• Eğer ihale konusu mal bir taşınmaz ise ve dava sürecinden önce alıcı adına bir tapu tescili yapılmışsa, bu tescil mahkeme kararıyla iptal edilir. Taşınmazın mülkiyeti tekrar borçluya döner ve tapu kaydı eski haline getirilir.
• İhaleyi kazanan alıcının icra dairesine ödediği ihale bedeli, dava süresince bankada nemalandırılan faizleri ile birlikte kendisine eksiksiz olarak iade edilir. Alıcı, mülkiyet hakkını kaybetse de yatırdığı parayı herhangi bir kayba uğramadan geri alır.
• Alıcı, mal üzerindeki mülkiyet hakkını kaybeder ancak ödediği parayı faiziyle geri aldığı için mali bir zarara uğramaz. Alacaklı, borcun devam etmesi halinde aynı malın yeniden satışını talep edebilir ve bu durumda satış süreci en baştan yeniden başlar. İhalenin feshi davası bu yönüyle tüm süreci sıfırlamış olur.

İHALENİN FESHİ DAVASI REDDEDİLİRSE NE OLUR?

Mahkemenin şikâyeti haksız bulup davayı reddetmesi ve bu kararın kesinleşmesi, ihalenin geçerliliğini tescil eder ve bir dizi önemli sonucu beraberinde getirir:

• Ret kararının kesinleşmesiyle birlikte, ihalenin feshi davası ile askıya alınmış olan satış süreci tamamlanır. İhale, hukuken geçerli ve kesin hale gelir. Artık ihalenin geçerliliği tartışılamaz.
• Mahkemenin, davayı esastan reddetmesi halinde en önemli mali sonuçlardan biri para cezasıdır. Mahkeme, şikâyetçiyi (davayı açan kişiyi) ihale bedelinin %10’una kadar para cezasına mahkûm edebilir. Bu cezanın amacı, haksız ve kötü niyetli ihalenin feshi davası başvurularını caydırmaktır. Bu para cezası, borca mahsup edilmez ve doğrudan Hazine’ye gelir olarak kaydedilir.
• İhalenin kesinleşmesiyle birlikte, alıcının ödediği ve dava süresince bankada bekletilen ihale bedeli alacaklılara ödenir. Satılan mal bir taşınmaz ise, alıcı adına tescili için tapu müdürlüğüne yazı yazılır. Mal, alıcıya teslim edilir ve alıcı, malın mülkiyetini tam ve kesin olarak kazanmış olur. İlk derece mahkemesinin kararından sonra, tarafların bu karara karşı başvurabilecekleri bir üst kanun yolu bulunmaktadır.

İHALENİN FESHİ DAVASINDA İSTİNAF SÜRESİ NEDİR?

İhalenin feshi davası sonucunda İcra Hukuk Mahkemesi tarafından verilen kararlar nihai değildir ve bu kararlara karşı istinaf kanun yoluna başvurulabilir. İstinaf başvurusu, ilk derece mahkemesi kararının hem maddi hem de hukuki yönden yeniden incelenmesini sağlar. Ancak bu hak, kanunda belirtilen ve hak düşürücü nitelikte olan sürelere tabidir. Sürenin kaçırılması halinde, karar kesinleşir ve istinaf hakkı kaybedilir.

İHALENİN FESHİ DAVASI

SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)

İhalenin Feshi Davası Kimler Tarafından Açılabilir?

 İhalenin feshi davası; satış isteyen alacaklı, borçlu, malın resmi sicilinde (tapu, trafik vb.) kaydı bulunan ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve ihaleye pey sürmek suretiyle katılanlar (ihale alıcısı dahil) tarafından açılabilir.

İhalenin Feshi Davası Kime Karşı Açılır?

 Bu bir şikayet yolu olduğu için belirli bir davalı yoktur. Ancak davanın sağlıklı yürütülmesi için, karardan etkilenecek olan alacaklı, borçlu ve ihale alıcısı gibi tüm ilgililer dilekçede taraf olarak gösterilmelidir.

İhalenin Feshi Davası Hangi Durumlarda Geçerlidir?

 Satışa hazırlık aşamasındaki usulsüzlükler (kıymet takdiri, ilan, tebligat hataları), ihalenin yapılması sırasındaki hatalar (yanlış yer/zaman), ihaleye fesat karıştırılması veya alıcının malın esaslı niteliklerinde yanıltılması gibi durumlarda ihalenin feshi davası açılabilir.

 İhalenin Feshi Davası Açma Süresi Kaç Gündür?

 Kural olarak ihale tarihinden itibaren 7 gündür. Ancak fesat, esaslı hata veya satış ilanının tebliğ edilmemesi gibi durumlarda süre, bu durumun öğrenildiği tarihten başlar ve her halde ihaleden sonra 1 yılı geçemez.

İhalenin Feshi Davası Satışı Durdurur Mu? 

Evet, durdurur. Bir ihalenin feshi davası açıldığında ihale kesinleşmez, mal alıcıya tescil ve teslim edilmez, ihale bedeli de dava sonuçlanana kadar alacaklılara ödenmez.

İhalenin Feshi Davası Açmak İçin Hangi Belgeler Gereklidir? 

Fesih nedenlerini ve delilleri içeren şikayet dilekçesi gerekmektedir. Bu dilekçeye, iddiaları destekleyen icra dosyası belgeleri, tebligatlar, bilirkişi raporları ve tanık listesi gibi her türlü delil eklenebilir.

İhalenin Feshi Davası Masrafı Ne Kadardır? 

Masraflar, başvuru harcı, peşin harç ve tebligat giderlerini içerir. Davayı açanın borçlu/alacaklı grubunda mı yoksa pey süren grubunda mı olduğuna göre masraf değişir; zira pey sürenler için harç, ihale bedeli üzerinden oransal olarak hesaplanır.

İhalenin Feshi Davasında Harç Ve Teminat Ne Kadardır? 

Pey sürenler için harç, ihale bedeli üzerinden nispi olarak hesaplanır ve yarısı peşin alınır. Teminat ise yine bu grup için ihale bedelinin %5’idir. Borçlu, alacaklı ve sicil ilgilileri ise maktu harç öder ve teminat yatırmaz.

İhalenin Feshi Davasında Para Cezası Ne Kadardır?

 Dava esastan reddedilirse, mahkeme davacıyı ihale bedelinin %10’una kadar para cezasına mahkum edebilir. Net ceza oranı, olayın koşullarına göre hakimin takdirindedir.

İhalenin Feshi Davasında İspat Yükümlülüğü Kime Aittir? 

İspat yükümlülüğü, ihalenin usulsüz yapıldığını iddia eden şikayetçiye aittir. Şikayetçi hem usulsüzlüğü hem de bu usulsüzlükten dolayı kendi menfaatinin zarar gördüğünü ispat etmekle yükümlüdür.

İhalenin Feshi Davası Kabul Edilirse Ne Olur? 

İhale geçersiz sayılır ve tüm hukuki sonuçları ortadan kalkar. Alıcı ödediği parayı faiziyle birlikte geri alır, malın mülkiyeti tekrar borçluya döner ve satış süreci en baştan yeniden başlar.

İhalenin Feshi Davası Reddedilirse Ne Olur? 

İhale kesinleşir ve geçerli hale gelir. Mal alıcı adına tescil edilir, ihale bedeli alacaklılara ödenir ve davayı açan kişiye %10’a kadar para cezası verilebilir.

İhalenin Feshi Davası Sonuçlandıktan Sonra Uygulanacak İşlemler Nelerdir? 

Karar kesinleştikten sonra icra dairesi tarafından uygulanır. Karar kabul ise, tescil iptal edilir ve para alıcıya iade edilir. Karar ret ise, tescil yapılır, mal teslim edilir ve para alacaklılara dağıtılır.

İhalenin Feshi Davası, İcradan Ev Alan Üçüncü Kişiyi Nasıl Etkiler?

 Dava süresince evi alamaz ve parasını geri alamaz. Dava kabul edilirse, evi alamaz ancak ödediği parayı faiziyle birlikte geri alır. Dava reddedilirse, evin yasal sahibi olur.

İhalenin Feshi Davasının İstinaf Süresi Nedir? 

İcra mahkemesi kararına karşı istinaf yoluna başvurulabilir. Başvuru süresi, kararın tebliğinden itibaren başlar ve hak düşürücü niteliktedir.

Alternatif Çözüm Yolları Nelerdir? 

Usulüne aykırı yapılmış bir icra ihalesi için kanunda öngörülen temel ve tek etkili çözüm yolu, süresi içinde bir ihalenin feshi davası açmaktır. En iyi alternatif, ihale sürecini en başından dikkatle takip ederek usulsüzlüklerin yapılmasını önlemeye çalışmaktır.

İhalenin Feshi Davası Ne Kadar Sürer? 

Kanun, icra mahkemesinin talep tarihinden itibaren 20 gün içinde duruşma yapmasını ve ivedilikle karar vermesini öngörür. Ancak davanın toplam süresi, mahkemenin iş yükü, delillerin toplanması ve davanın karmaşıklığına göre değişiklik gösterebilir.

Dilay ERGENÇ