Kira Tespit Davası

Kira tespit davasının açılabilmesi için taraflar arasında kira sözleşmesinin olması zorunludur. Kira sözleşmesi sözleşme serbestisi ilkesi gereğince yazılı ya da sözlü olarak kurulabilir. Kira sözleşmesinin en önemli unsurlarından biri de elbette ki belirlenmiş bir kira bedelidir. Kira sözleşmesi kurulurken karşılıklı icazet ile sözleşme özgürlüğü sınırları içerisinde kira bedeli belirlenebilir. Sözleşmenin devamı esnasında ise yeni kira dönemlerinde kira bedelinin tespiti için bir takım sınırlar belirlenmiştir. Kira bedelinin mahkeme kanalıyla tespit edilebilmesi için “hukuki yarar” bulunması gerekmektedir. Örneğin; enflasyonun ve faiz oranlarının yükselmesi ile göz önüne alındığında bir süredir devam eden kira sözleşmeleri ile belirlenen kira bedelleri günün piyasa koşullarının oldukça altında kalabilir. Bu durumun önlenebilmesi, zarar oluşturmamak adına kanun koyucu taraflara belli şartlar altında kira tespit davası açma imkânı tanımıştır.

1) Kira Hukukunun Genel İlkeleri Nelerdir?

Kira sözleşmesinde kira bedeli taraflar serbestçe belirleyebilmektedir. Ancak kira artış oranı, kiracının korunması ve hakkaniyetli olması için kira artış oranında Türk Borçlar Kanunu 344’üncü madde uyarınca sınırlar belirlenmiştir. Kiraların artış oranları, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık değişim oranını geçemez. Bu belirlenen sınır üst sınırdır. Bu sınıra kadar bir oran taraflar arasında belirlenebilir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344’üncü madde “(1) Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

(2) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

Yukarıda bahsedilen kanun maddelerinden de anlaşıldığı üzere sözleşme serbestisi kira sözleşmesi kurulurken geçerlidir. Daha sonra izleyen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi sözleşmenin zayıf olan tarafını kiracıyı korumak adına TBK’da belirlendiği gibi tüketici fiyat endeksinin on iki aylık değişim oranını geçemez şeklinde sınır getirilerek bir bakımdan sözleşme özgürlüğü prensibi sınırlandırılmıştır.

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında Türk Borçlar Kanunu 347’inci madde gereğince sözleşme belirli süreli sözleşme şeklinde kurulsa dahi belirlenen sürenin sonunda sözleşme kendiliğinden son bulmamaktadır. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır. Sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönecektir. Haliyle kira bedelinin sabit kalması elbet tabi mümkün değildir.

Kira sözleşmeleri sürekli edimli sözleşmelerdir. Kira sözleşmesini sona erdirmenin belirli şartları olması sebebiyle de zaman içerisinde çeşitli kıstaslara göre değişecek olan kira bedelinin belirlenmesi sorunu ortaya çıkmaktadır. Hukukumuzda kira bedelinin hangi miktarda, ne kadar arttırılacağı hususlarında anlaşmaya varılamadığında kira miktarı, kira tespit davası yolu ile belirlenmektedir. Kira tespit davası ile kira bedelinin piyasa değerine göre belirlenmesi sağlanmaktadır.

Ekonomik unsurlar, enflasyon, faizler gayrimenkullerin değerlerini fahiş boyutta yükselttiğinde; kira bedeline yasal olarak yapılacak Türk Borçlar Kanununda belirlenen azami zam oranı bile yetersiz kalabilmektedir. Bu durumda gerekli şartlar taşınıyorsa kira tespit davası açılabilmektedir. Kira bedelinin tespiti davası, sadece konut ve çatılı iş yeri kiraları için açılabilir. Bunlar haricindeki taşınmaz mallar ve taşınır kiraları için bu davanın açılaması söz konusu değildir.

2)Kira Tespit Davası Nedir?

Sözleşmede belirlenen kira bedeli günün piyasa koşulları göz önüne alınarak hak ettiği değere uyarlanması için açılan davalar kira tespit davalarıdır. Kira tespit davalarının başka bir ismi de kira bedelinin tespit davasıdır.

Kira tespit davası Türk Borçlar Kanunu 343’üncü maddesi ve devamında düzenlenmiştir. Kira tespit davaları olağanın dışında kiranın belirlenmesi şeklidir. Sözleşme yenilenirken normal şartlarda normal şartlarda en fazla TÜFE-ÜFE oranında zam yapılabilir. Bu oran ise TÜİK tarafından açıklanmaktadır. Fakat enflasyon ve faiz oranlarının çok fazla yükselmesi durumu söz konusu olabilir. Bu durumda belirlenen kira bedeli piyasa koşullarının çok altında veya üzerinde kalabilir.

Kira bedelinin tespitinin talep edilmesi halinde; kira tespit davasını, taşınmazın maliki yahut taşınmazı kiralayan kiracı açabilir. Kira tespit davasının açılabilmesi için kira sözleşmesi zaruridir. Kiracı, kiralanan taşınmazı boşaltmış olsa dahi boşaltma tarihine kadar olan kira miktarının tespitini isteyebilir.

Kira sözleşmesinde taraflar arasında bir kira artı oranı belirlendiyse şayet kiracı yeni dönemde kira bedelini artış yapmadan ödemesi halinde temerrüde düşecek ve bu durum tahliye sebebi oluşacaktır. Bu halde kiraya verenin, kira tespit davası açmasındansa TBK 315’inci maddeye dayanması çok daha mantıklı olacaktır.

Kira tespit davası, bir tespit davası çeşididir. Davada bilirkişi incelemesi kesinlikle delil olarak gösterilmelidir. Zira taşınmazın emsal rayiç bedellerinin görülmesi gerekmektedir. Bu şekilde piyasa değeri dikkate alınacaktır.

3)Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?

Kira tespit davasının açılabilmesi için şartları 3 başlık altında inceleyebiliriz.

3.1 Kanunen Belirlenen Sınırın Üzerinde Kira Artış Oranı Belirlenmesi

Daha önce de bahsedildiği gibi kira sözleşmesi kurulurken sözleşme serbestisi ilkesi, kira bedeli artış oranı taraflar arasında belirlenir. Fakat kanun koyucu zayıf gördüğü taraf olan kiracıyı korumak adına, kira bedeli artış oranını sınırlamıştır. Kira bedelinin artış oranı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Şayet kira sözleşmesinin tarafları yasa tarafından belirlenen sınırların içerisinde bir kira artışı kararlaştırmışlarsa kira tespit davası açılamaz. Ancak yasal sınırın üzerinde bir artış oranı belirlenmişse mahkemeye başvurarak kira bedeli tespit davası açabilirler.

• Kira Sözleşmesinin Tarafları Arasında Kira Artış Oranında Anlaşılamaması

Taraflar şayet kira bedelinin artış oranı ile ilgili mutabık kaldıkları bir oran kararlaştıramazsa mahkeme yoluna giderek kira bedelinin artış oranının belirlenmesini talep edebilirler. Mahkeme yoluyla gerekli incelemeler yapılarak emsal kira bedelleri dikkate alınır ve yasal sınırlar içerisinde kira artış oranı belirlenir.

• En Az 5 Yıldır Devam Eden Kira Sözleşmelerinde Bedelin Tespiti

Enflasyon oranının yükselmesi, faizlerin değişiklik göstermesi, fiyatların değişmesi elbette ki kira bedellerinde de değişim göstermektedir. Bazen ülke ekonomisindeki değişiklikler bazen de taşınmazın bulunduğu bölgedeki değişmelerden dolayı kira bedellerinin piyasa değerleri değişkenlik göstermektedir. Hangi sebeple olursa olsun bu yaşanan değişimlerin tarafları olumsuz şekilde etkileyeceği açıktır. Enflasyon oranındaki artış sınırı ile emsal kira bedelleri arasında farklılıklar yaşanabilmektedir. Bu sebeple kanun koyucu tarafından kira sözleşme bedellerinin enflasyon oranına bağlı kalınmadan yeniden düzenlenmesinin talep edilmesi mümkündür. En az 5 yıldır devam eden kira sözleşmelerinde kira artış oranı;

• Emsal rayiç kira bedelleri,
• Taşınmazın mevcut durumu,
• TÜFE’nin artış oranı mahkeme yoluyla inceleme yapılarak belirlenir. Bilirkişi yoluyla yapılan inceleme yoluyla hakkaniyetli bir kira tespiti yapılır.

4)Kimler Kira Tespit Davası Açabilir?

Kira tespit davasını hem malik hem de kiracı açabilir. Kiracı, sözleşmede yasal sınırın üzerinde belirlenen kira bedelinin düşürülmesi için kiralayan ise enflasyon gibi çeşitli sebeplerle piyasa değerinden düşük olan kira bedelinin arttırılması için kira bedelinin tespiti davası açabilir. Malik her zaman kira sözleşmesinin tarafı olmayabilir. Bu durumda da malik olan kişinin kira tespit davasını açması için engel bir durum söz konusu değildir. Şayet kira sözleşmesini karı-koca (eşler) birlikte imzalamışsa kira tespit davası her ikisinin de aleyhine açılmalıdır.

Taşınmaz için şayet paylı mülkiyet durumu söz konusu ise her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir.

Uygulamada şayet birden fazla kiraya veren, malik yahut kiracı söz konusu olursa; Birden fazla kiraya veren olması durumunda ya da kiralanan yerin malikleri paylı mülkiyete sahipse yani herkesin bir pay oranı varsa bu durumda kiraya veren pay sahiplerinden herhangi biri kendi payı için kira bedelinin tespitini isteyebilir. Yargıtay bu hususta ihtiyari dava arkadaşlığı olduğunu belirtmektedir. Şayet dava açacaksa bu kişi ihtar şartını da tek başına yerine getirmesi yeterli olacaktır.

Taşınmazda elbirliği mülkiyeti ile birden fazla kiraya veren veya kiralanan yerin maliki sıfatına ortak olması halinde; burada zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur. Dolayısıyla bu kişilerden biri dava açtığında diğerleri de davaya dahil edilmek zorundadır. Şayet bu koşul gerçekleşmezse dava usulden reddedilecektir. Taraflar kiracıya ihtar çekerken de beraber çekmeli, davayı da beraber açmalı yahut dava açan kimseye diğerlerinin de muvafakat vermesi gerekmektedir.

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2012/4999 E. , 2012/7656 K. Sayılı Kararı;

“Olayımıza gelince; davacılar kiralanan taşınmaza elbirliği halinde malik bulunmaktadırlar. Elbirliği halinde mülkiyetin söz konusu olduğu hallerde tüm mirasçıların birlikte ihtar gönderip birlikte dava açmaları gerekir. Elbirliği halinde maliklerin tümü tarafından gönderilmeyen temerrüt ihtarnamesi tahliye yönünden hukuki sonuç doğurmaz. Bu nedenle temerrüde esas alınamaz. İhtarnamedeki bu noksanlığın sonradan giderilmesi mümkün değildir. Bu durumda temerrüt ihtarının hukuki sonuç doğurmayacağı göz önüne alınarak, mahkemece tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekir.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4020 E. , 2018/12776 K. Sayılı Kararı;

“iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut izin belgesi vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini ile mümkündür. Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir.” 

5) Kira Tespit Davası Açma Süresi Ne Kadardır?

Kira tespiti davası açmadan önce ihtarname göndermek dava açma süresini etkileyen hususlardan biridir.

Kiraya veren kira döneminin bitmesine en az 30 gün kala yazılı ihtarda bulunması yahut kira tespit davası açması durumunda, mahkeme tarafından ortaya konulan tespit kararı, yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden itibaren geçerlilik kazanacaktır.

Mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin sona erecek olan kira döneminden sonraki dönemde geçerli olabilmesi için;

• Dava sözleşmenin yenilenme tarihinden en geç 30 günlük süre kaldığı tarih aralığında açılabilir.
• Bu belirtilen 30 günlük süre içerisinde kiranın arttırılacağına yönelik kiracıya yazılı ihtarname gönderilmişse bu durumda dava yeni kira dönemi içinde açılabilir.
• Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın arttırılacağına ilişkin hüküm bulunuyorsa, yeni kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açıldığında sözleşmedeki bu hüküm nedeniyle mahkeme tarafından tespit edilen aylık kira bedeli yeni dönemin başından itibaren bedel uygulanır.

5.1) Kira Tespit Davalarında Harç Miktarı Ne Kadardır?

Kira bedelinin tespiti davalarında nisbi harç alınır. Bu harç miktarı “aylık kira farkı” üzerinden hesaplanır. Örneğin; aylık kira bedeli 5.000 TL ise mahkeme tarafından tespitine karar verilen aylık kira bedelinin ise 10.000 TL olduğu halde ise aylık kira farkı 5.000 TL olacağı için 5.000 TL üzerinden nisbi harç alınacaktır.

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017/8529 E. , 2019/6072 K. Sayılı Kararı;

492 Sayılı Harçlar Yasasında kira tespit davalarında harcın aylık kira parasına göre mi, yoksa yıllık kira parasına göre mi hesap edileceğine dair bir açıklık bulunmamaktadır. 07.07.1965 tarih ve 5/5 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, en kısa ve en az külfetli bir usul uygulanması, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tespitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılmıştır. Davacı, dava dilekçesinde kira bedelinin aylık olarak tespitine talep ettiği halde Mahkemece taleple bağlılık ilkesine aykırı olarak yıllık kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru olmadığı gibi hükmedilen aylık brüt kira bedeli ile davalı tarafından ödenen aylık kira bedeli arasındaki farka göre harç alınması gerekirken hükmedilen yıllık kira bedeli üzerinden fazla harca hükmedilmesi de doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

6) Kira Bedeli Tespiti Davası Kısmi Dava veya Belirsiz Alacak Davası Şeklinde Açılabilir Mi?

Kira bedeli bölünmezdir. Bu nedenle kira tespit davalarında ıslah yoktur. Bu nedenle kira tespit davası açılırken kesin bir bedel belirtilmelidir. Bunun için dava açılmadan önce emsal kira bedelleri araştırılmalıdır.

Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E. , 2021/267 K. Sayılı Kararı;

“kira bedelinin tespiti davalarında ıslah yolunun kapalı olduğu gözetilerek dava dilekçesinde gösterilen ve 12.02.2015 tarihli dilekçeyle açıklığa kavuşturulan aylık brüt 8.000 TL kira bedeli üzerinden hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.”

7) Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Kira tespit davalarında görevli ve yetkili mahkeme sözleşmenin kurulduğu yer veya davalının yerleşim yerindeki sulh mahkemesidir. Kira uyuşmazlıklarında Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereğince Sulh Mahkemeleri görevlidir.

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 4 – “(1) Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,”

Güncel Durum

TÜFE’deki yüksek artış oranı sebebiyle Haziran 2022 itibariyle %39,33’e ulaşan kira artışı 11 Haziran 2022’de yayımlanan kanun değişikliği ile bu oran %25 sınırına getirilmiştir. Bu düzenlemeye göre; 11 Haziran 2022- 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yapılacak kira sözleşmesinde farklı bir oran belirlenmiş veya TÜFE %25’in üzerinde olsa bile %25’ten fazla arttırılamayacaktır. Altında olduğu durumda %25’in altındaki tutar geçerli olacaktır. Bu husus sadece konut kiralarında geçerli olacaktır.