Değer Artışı Kazancı Hesaplama 2026
Özet, seçtiğiniz yapay zeka aracında yeni sekmede oluşturulur. Yapay zeka özetleri hatalı veya eksik olabilir; hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Alış ve satış bilgileriyle Yİ-ÜFE değerlerini girin; endekslenmiş maliyeti, safi kazancı, istisna sonrası matrahı ve vergiyi görün.
Değer artışı kazancı, taşınmazın satın alındıktan sonra beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç üzerinden alınan gelir vergisidir. Kazanç, satış bedelinden Yİ-ÜFE ile güncellenmiş maliyetin ve satıcının üstünde kalan giderlerin düşülmesiyle bulunur; 2026 yılında bu kazancın 150.000,00 TL‘si vergi dışıdır.
2022’de 1.500.000,00 TL’ye alınıp 2026’da 6.500.000,00 TL’ye satılan bir dairede ödenecek vergi 129.245,25 TL olur. Yukarıdaki hesaplama aracı iki tarihi, iki bedeli ve iki Yİ-ÜFE değerini alıp endeksleme eşiğini denetler, istisnayı düşer ve tarifeyi uygulayarak sonucu verir.
Değer Artışı Kazancında Beş Yıl Kuralı
Arazi, bina, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar ile gemi ve gemi paylarının iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancıdır.[1] Beş yıl dolduktan sonra yapılan satışta kazanç doğmaz ve beyanname verilmez.
Kural, taşınmazın ivazsız yani karşılıksız edinildiği hallerde işlemez. Miras ya da bağış yoluyla geçen bir taşınmazın satışı, alındıktan bir hafta sonra bile olsa bu vergiyi doğurmaz.
Ticari bir organizasyon içinde yapılan alım satımda ise kazanç değer artışı değil ticari kazanç sayılır ve bu hesabın dışında kalır.[2] Sürenin ne zaman başladığı tartışmalıysa tapu kaydının yanında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi tarihi de incelenir.
Elden Çıkarma Sayılan İşlemler
Kanun, elden çıkarma deyimini satışla sınırlamamıştır. Beş yıllık süre içinde yapılan şu işlemler de vergiyi doğurur.
- Satış ve bir ivaz karşılığında devir ve temlik
- Trampa ve takas
- Kamulaştırma ve devletleştirme
- Ticaret şirketlerine sermaye olarak konulma
Kamulaştırmanın listede yer alması sürpriz yaratabilir: idarenin bedelini ödeyerek aldığı bir taşınmaz, beş yıl içinde el değiştirdiği için vergiye konu olur. Taksi, dolmuş, minibüs ve umum servis araçlarına ait ticari plakaların elden çıkarılmasından doğan kazancın tamamı ise istisnadır.[3]
Yİ-ÜFE Endekslemesi ve Yüzde 10 Eşiği
Safi kazanç, satış bedelinden maliyet bedelinin ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçların indirilmesiyle bulunur.[4] Maliyet bedeli olduğu gibi değil, güncellenmiş haliyle düşülür: iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere üretici fiyat endeksindeki artış oranında artırılır.[5]
Endekslemenin tek şartı vardır: iki dönem arasındaki artış oranının %10 veya üzerinde olması. Oran bunun altındaysa alış bedeli hiç güncellenmez ve vergi matrahı yükselir. Kullanılacak endeksler alış tarihinden önceki ay ile satış tarihinden önceki ayın Yİ-ÜFE değerleridir; rakamlar her ay yeniden yayımlandığı için araca gömülmez, TÜİK bültenlerinden alınıp elle girilir.
İstisna Tutarı ve Vergiye Tabi Matrah
Bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının 150.000,00 TL‘si gelir vergisinden müstesnadır.[6] İstisna yıllık ve tek seferliktir: aynı yıl içinde iki taşınmaz satılmışsa kazançlar toplanır ve istisna toplam üzerinden bir kez uygulanır. Menkul kıymetlerin ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından doğan kazançlar bu istisnadan yararlanamaz.
İstisnadan sonra kalan tutar, ücret dışı gelirler için geçerli tarifeye göre vergilendirilir. 2026 yılında ilk 190.000,00 TL için %15, 400.000,00 TL’ye kadar olan kısım için %20, 1.000.000,00 TL’ye kadar %27, 5.300.000,00 TL’ye kadar %35 ve üstü için %40 uygulanır.[7]
Ücret gelirlerinde üçüncü dilimin 1.500.000,00 TL olması bu hesapta işe yaramaz; taşınmaz satışı ücret dışı gelirdir. Dilimlerin ayrıntısı vergi dilimleri yazısındadır.
Değer Artışı Kazancı Hesaplama Örneği
15 Haziran 2022’de 1.500.000,00 TL‘ye alınan bir dairenin 10 Eylül 2026’da 6.500.000,00 TL‘ye satıldığını varsayalım. Elde tutma süresi 4 yıl 2 ay 26 gündür, yani beş yıl dolmamıştır.
| Adım | Tutar |
|---|---|
| Yİ-ÜFE, Mayıs 2022 (alıştan önceki ay) | 1.548,01 |
| Yİ-ÜFE, Ağustos 2026 (satıştan önceki ay) | 5.781,74 |
| Endeks artış oranı | %273,50 – endeksleme yapılır |
| Endekslenmiş maliyet bedeli | 5.602.425,00 TL |
| Satıcının ödediği tapu harcı | -130.000,00 TL |
| Safi değer artışı kazancı | 767.575,00 TL |
| Uygulanan istisna | -150.000,00 TL |
| Vergiye tabi matrah | 617.575,00 TL |
| Hesaplanan gelir vergisi | 129.245,25 TL |
| Beyanname damga vergisi | 1.189,50 TL |
| Toplam ödenecek | 130.434,75 TL |
Endeksleme yapılmasaydı maliyet 1.500.000,00 TL’de kalır, matrah 4.720.000,00 TL‘ye fırlar ve vergi 1.500.000,00 TL’yi aşardı. Aradaki fark, endekslemenin bu hesaptaki tek belirleyici kalem olduğunu gösteriyor. Tapu harcının satıcı payı için kullanılan oran emlak alım satım vergisi yazısında açıklanmıştır.
Maliyet Bedelinin Belgelenememesi
Endeksleme, alış bedelinin bilinmesine dayanır. Mükellef maliyet bedelini tespit edemiyorsa, onun yerine Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre takdir komisyonunca belirlenecek bedel esas alınır.[8] Kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda ya da envanter kayıtlarında gösterilen değer kullanılır.
Takdir yoluyla bulunan bedel çoğu zaman gerçek alış bedelinin altında kalır ve matrahı yükseltir. Eski tapularda bedelin emlak vergisi değeri üzerinden gösterilmiş olması da aynı sonuca yol açar, çünkü endeksleme düşük bir rakam üzerinden yürür. Bu yüzden alım sırasında düzenlenen ödeme belgelerinin, banka dekontlarının ve harç makbuzlarının saklanması satıştan yıllar önce alınmış bir tedbir olur.
Elden çıkarma karşılığında para yerine ayın ya da menfaat sağlanmışsa hasılatın tutarı Vergi Usul Kanununun değerleme hükümlerine göre belirlenir. Trampada her iki taraf da kendi taşınmazını elden çıkarmış sayıldığı için kazanç iki tarafta ayrı ayrı hesaplanır.
Beyan Zamanı ve Ödeme Taksitleri
Kazanç, elden çıkarmanın yapıldığı yılı izleyen yılın mart ayının başından yirmi beşinci günü akşamına kadar yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir.[9] Örnekteki satış Eylül 2026’da yapıldığı için beyan Mart 2027’de verilir.
Tahakkuk eden vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir.[10] Beyanname üzerinden ayrıca 1.189,50 TL damga vergisi alınır.[11] Safi kazanç istisna tutarının altında kaldıysa vergi doğmaz ve bu kazanç için beyanname verilmez.
Değer Artışı Kazancında Sık Yapılan Hatalar
Satış öncesinde ve beyan aşamasında en çok şu noktalar atlanıyor.
- Beş yılı tapu tarihinden değil oturma izni ya da sözleşme tarihinden saymak.
- Endekslemeyi satış ayının endeksiyle yapmak. Kullanılacak değer bir önceki ayındır.
- Endekslemeyi hiç uygulamamak. Artış %10’u aşıyorsa güncelleme zorunludur.
- İstisnayı her satışta ayrı ayrı düşmek. Tutar yılda bir kez uygulanır.
- Ücret tarifesindeki dilimleri kullanmak. Taşınmaz kazancı ücret dışı gelirdir.
- Tapuda bedeli düşük göstermek. Bu yol tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi nedeniyle vergi ziyaı cezasına yol açar.
Değer Artışı Kazancı Hakkında Sık Sorulan Sorular
Taşınmaz satışı sonrasında en çok sorulan noktalar aşağıdadır.
Kaynaklar
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, mükerrer madde 80 birinci fıkra (6) numaralı bent. ↩
- 193 sayılı Kanun, mükerrer madde 80 son fıkra. ↩
- 193 sayılı Kanun, mükerrer madde 80 üçüncü fıkra. ↩
- 193 sayılı Kanun, mükerrer madde 81 birinci fıkra. ↩
- 193 sayılı Kanun, mükerrer madde 81 son fıkra. ↩
- Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 332) madde 3/2-h, Resmi Gazete 31.12.2025, Sayı 33124 5. Mükerrer. ↩
- 193 sayılı Kanun, madde 103; Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 332) madde 3/3. ↩
- 193 sayılı Kanun, mükerrer madde 81 ikinci fıkra. ↩
- 193 sayılı Kanun, madde 92. ↩
- 193 sayılı Kanun, madde 117 birinci fıkra. ↩
- 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu (1) sayılı tablo IV/2-b; Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 71), Resmi Gazete 31.12.2025, Sayı 33124 5. Mükerrer. ↩
