Tapu Harcı Hesaplama ve Döner Sermaye Ücreti

Satış bedelini ve emlak vergi değerini girin; alıcı ile satıcının ayrı ayrı ödeyeceği harcı ve döner sermaye ücretini görün.

Tapu harcı hesaplama, devre esas matrahı bulmak ve bu matraha binde 20 oranını alıcı ile satıcı için ayrı ayrı uygulamaktan ibarettir. 4.500.000 TL’lik bir konut satışında alıcı 90.000 TL, satıcı 90.000 TL olmak üzere toplam 180.000 TL harç doğar. Yukarıdaki araç satış bedelini emlak vergisi değeriyle karşılaştırıp yüksek olanı matrah kabul eder, harcı taraflara dağıtır ve isterseniz tapu döner sermaye ücretini de ekler.

Tapu Harcının Oranı ve Kanuni Dayanağı

Gayrimenkulün ivaz karşılığında, ölünceye kadar bakma akdine dayanarak ya da trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında harç, devir eden ve devir alan için ayrı ayrı alınır.^[1] Tarifedeki kanuni nispet binde 10’dur, ancak uygulanan nispet Bakanlar Kurulu kararıyla binde 20‘ye çıkarılmıştır.^[2]

Oran her iki taraf için ayrı işlediğinden satışın toplam harç yükü matrahın yüzde dördüdür. Cebri icra ve şuyuun izalesi hallerinde satış bedeli, kamulaştırmalarda ise takdir edilen bedel matrah olur.

Tapuda kaydı bulunmayan taşınmazların zilyetlik devir sözleşmesiyle devrinde de aynı hüküm uygulanır. Bu halde harç, sözleşme yapılmadan önce verilecek bir beyannameyle bildirilir ve beyanname verme süresi içinde ödenir. Devir için hangi belgelerin gerektiği tapu işlemleri için gerekli belgeler yazısında sıralanmıştır.

Tapu Harcı Hesaplamada Matrahın Belirlenmesi

Matrah, taraflarca beyan edilen devir ve iktisap bedelidir. Şu kadar ki bu bedel emlak vergisi değerinden az olamaz.^[3]

Emlak vergisi değeri, Emlak Vergisi Kanununun 29. maddesine göre belirlenen vergi değerini ifade eder ve taşınmazın bağlı olduğu belediyeden öğrenilir. Satıştan önce bu değeri sormak, hesabın en kritik adımıdır.

Araç bu karşılaştırmayı kendisi yapar. Girilen satış bedeli emlak vergisi değerinin altında kalırsa harç yüksek olan değer üzerinden hesaplanır ve sonucun altında bir uyarı basılır.

Matrahın 10 TL’ye kadar olan kesirleri dikkate alınmaz.^[4] Beyan edilen bedel 4.500.007 TL ise harç 4.500.000 TL üzerinden hesaplanır. Kat irtifaklı taşınmazların devrinde harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.^[5]

Alıcı ve Satıcı Paylarının Dağılımı

Kanun harcı ikiye bölmez, her iki taraf için ayrı ayrı doğurur. Alıcı kendi binde 20’sini, satıcı kendi binde 20’sini öder ve bu yüzden aracın varsayılan seçeneği “tamamını alıcı öder” değil, kanuni dağılımın kendisidir.

Uygulamada tarafların çoğu harcın tamamını alıcıya yükleyen bir anlaşma yapar. Böyle bir anlaşma taraflar arasında geçerlidir, vergi dairesine karşı ise her iki taraf kendi harcından sorumlu kalır. Araçtaki üç seçenek bu iç anlaşmayı gösterir, kanuni sorumluluğu değiştirmez.

Harcın hangi tarafa yükleneceği pazarlığın bir parçasıdır ve satış bedeline yansır. Toplam yükün yüzde dört olduğunu bilmeden yapılan pazarlıkta bu kalem çoğu zaman eksik hesaplanır.

Tapu Döner Sermaye Ücreti ve Yöresel Katsayı

Harç dışında bir de tapu müdürlüğüne ödenen döner sermaye ücreti vardır. Bu ücret Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne ait olup dayanağı Harçlar Kanunu değil, Genel Müdürlüğün kendi teşkilat kanunudur.^[6]

Tek bir maktu rakam yoktur. İşlem ücreti, yöresel katsayı ile göstergenin çarpımıdır. 2026 yılı göstergesi 2.227,00 TL, ilave göstergesi 307,00 TL’dir ve tarifedeki ücretlere katma değer vergisi dahildir.

Yöresel katsayıyı Bakanlık belirler. İl ve ilçelerin coğrafi ve ekonomik durumu, nüfusu, gelişmişlik seviyesi, işlem hacmi ve taşınmaz değerleri dikkate alınarak 0,30 ile 3,00 arasında saptanır, bu yüzden araç katsayıyı kullanıcıdan ister.

Kat irtifaklı ve kat mülkiyetli bağımsız bölümlerde hesap farklıdır. Tek bir talepte devredilen her bağımsız bölüm için tam işlem ücreti tahsil edilir, diğer vasıftaki taşınmazlarda ise bir işlem ücretine ilave her taşınmaz için ilave işlem ücreti eklenir. Araç taşınmaz türü ve adet alanlarını tam olarak bunun için sorar.

4.500.000 TL’lik Konut Satışında Tapu Harcı Hesaplama Örneği

Beyan edilen satış bedeli 4.500.000 TL, belediyeden alınan emlak vergisi değeri 3.200.000 TL olsun. Taşınmaz kat mülkiyetli tek bir bağımsız bölüm, yöresel katsayı 1,00 ve harcın tamamı alıcıya yüklenmiş olsun.

Aynı taşınmazda beyan 2.800.000 TL’ye düşürülseydi matrah yine emlak vergisi değeri olan 3.200.000 TL kalır, toplam harç 128.000 TL‘ye inerdi. Taraflar harcı eşit paylaşsaydı örnekteki dağılım alıcı için 90.000 TL, satıcı için 90.000 TL olurdu.

Satış Bedelinin Düşük Gösterilmesinin Sonuçları

Harcı azaltmak için tapuda düşük bedel beyan etmek yaygın ama riskli bir alışkanlıktır. Tapudaki işlemden sonra emlak vergisi değerinden düşük bir bedel üzerinden harç ödendiği ya da beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı tespit edilirse, aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya resen tarh edilir.^[7]

Ceza da hafifletilmiş değildir. Bu şekilde tarh edilecek tapu harcı için vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır. Ceza, 4 Aralık 2025’te yapılan değişiklikten önce yüzde 25 oranındaydı.^[8]

Takdir komisyonu kararlarına dayanılarak bu fıkra uyarınca tarhiyat yapılamaz. Düşük beyanın vergi dışındaki sonuçları tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi yazısında ayrıca ele alınmıştır.

Harç Alınmayan ve İndirimli Harca Tabi İşlemler

Her tapu işlemi binde 20 harç doğurmaz. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini içermedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır.^[9]

Danıştay bu muafiyeti kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde de uygulamıştır. Arsa sahiplerinin payına düşen bağımsız bölümler üzerinde yönetim planı uyarınca kurulan kat irtifakı, mülkiyetin devrini içermediği için harca tabi tutulamaz.^[10]

Çıplak mülkiyet ve intifa hakkı devirlerinde matrah bölünür. Kayıtlı değerin üçte biri çıplak mülkiyete, üçte ikisi intifa hakkına ayrılır ve harç bu paylara göre hesaplanır.^[11] Taşınmaz alımında doğan öteki yükler emlak alım satım vergisi yazısında toplanmıştır.

Tapu Harcı Hesaplamada Sık Yapılan Hatalar

Satış öncesi maliyet hesabında ve sonradan gelen tarhiyatlarda en çok karşılaşılan yanlışlar aşağıdadır.

• Binde 20’yi toplam yük sanmak. Harç iki taraf için ayrı doğduğundan toplam yük matrahın yüzde dördüdür.
• Emlak vergisi değerini sormadan hesap yapmak. Matrah bu değerin altına inemez.
• Döner sermaye ücretini tek bir sabit rakam sanmak. Ücret yöresel katsayıya bağlıdır ve 0,30 ile 3,00 arasında on kat fark yaratır.
• Döner sermaye ücretinin üzerine ayrıca katma değer vergisi eklemek. Tarifedeki tutarlara KDV dahildir.
• Birden çok bağımsız bölüm devrinde tek işlem ücreti hesaplamak. Kat mülkiyetli bağımsız bölümlerde her adet için tam ücret alınır.
• Kat irtifakı tesisini devir sayıp harç hesaplamak. Mülkiyet devri yoksa işlem harçtan muaftır.
• Matrah kesirlerini yuvarlarken yukarı çıkmak. Kanun 10 TL’ye kadar kesirleri dikkate almaz, aşağı yuvarlanır.

Tapu Harcı Hesaplama Hakkında Sık Sorulan Sorular

Satış öncesinde en çok sorulan sorular ve kısa cevapları aşağıdadır.

Av. Hulusi Hatıpoğlu

Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesinden onur öğrencisi olarak mezun olmuştur. Avukatlık kariyerine Konya Barosu’nda başlayan Arb. Av. Hulusi Hatıpoğlu, kariyerini İstanbul’da devam ettirmektedir. Özellikle İş Hukuku, İş ve Sosyal Güvenlik Hukuku, ...

Tüm yazıları