Tapu İşlemleri için Gerekli Belgeler

Tapu işlemleri, gayrimenkul alım satım, miras intikali ve benzeri mülkiyet değişikliklerinde resmi olarak gerçekleştirilen hukuki süreçlerdir. Tapu sicil müdürlükleri tarafından yürütülen bu işlemler, tarafların kimlik bilgileri, mülkiyet durumunu gösteren belgeler ve ödemesi gereken vergiler dikkate alınarak tamamlanmaktadır.

Tapu işlemlerinde istenen belgeler, satıcı, alıcı ve tüzel kişi statüsüne göre değişir. Konut tapusu alma süreci, diğer taşınmaz türleriyle aynı adımları izler. Tapu işlemlerinde istenen belgeler, tarafların bireysel veya tüzel kişi olup olmamasına göre değişkenlik gösterir. Ayrıca, tapu devir işleminin alım satım mı, miras intikali mi yoksa bağış yoluyla mı gerçekleştiği de istenen evrakları etkileyebilir.

Tapudaki Satış İşleminde Satıcı İçin Gerekli Belgeler

• Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi
• Tapunun aslı ve fotokopisi
• Belediyeden alınan, taşınmazın vergi borcu olmadığına dair belge
• Belediyeden alınmış emlak vergisi rayiç bedelini gösteren belge
• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi

Uyarı: Satıcının vergi borcu bulunuyorsa tapu devri işlemi tamamlanamaz.

Tapudaki Satış İşleminde Alıcı İçin Gerekli Belgeler

• Nüfus cüzdanı aslı ve fotokopisi
• Vekaletname (işlem bir vekil aracılığıyla yapılıyorsa)
• Tapu harcı ödeme dekontu
• DASK poliçesi (konut alımlarında zorunludur)

Not: Tapu işlemlerinden tapu alım satımı noter vekaletiyle yapılacaksa, vekaletnamenin aslı ibraz edilmelidir.

Alım Satım Tapu İşlemleri İçin Gerekli Belgeler

Tüzel Kişilerin Tapu Devri için Gerekli Belgeler

Gayrimenkul alım satımlarında taraflardan biri tüzel kişi (şirket, vakıf veya dernek) ise tapu müdürlüğüne ibraz edilmesi gereken belgeler şunlardır.

• Ticaret Sicil Memurluğunca düzenlenmiş yetki belgesi
• Yetkili kişiye ait nüfus cüzdanı ve imza sirküleri
• Vergi levhası aslı ve fotokopisi
• Satışın noter onaylı vekaletname ile yapılması halinde vekaletnamenin aslı
• Belediyeden alınan harca tabi rayiç değer belgesi

Not: Yetki belgesinin güncel olması ve şirket adına hareket eden kişinin yetkilendirilmiş olması zorunludur.

Miras İntikalinde Tapu İşlemleri ve Gerekli Belgeler

Miras kalan taşınmazların tapu devri işlemleri, mirasçılar arasında paylaşımın resmileştirilmesi amacıyla gerçekleştirilir. Bu süreçte gerekli olan belgeler şunlardır.

• Nüfus kayıt örneği (miras bırakanın vefat ettiğini gösteren belge)
• Veraset ilamı (mahkeme veya noter tarafından verilen mirasçılık belgesi)
• Mirasçı beyanı (mirasçıların taşınmaz üzerindeki haklarını belirtmesi için düzenlenir)
• Taşınmaz mallar için tapu kaydı
• Vefat eden kişinin banka hesap bilgileri (miras paylaşımı için gerekli olabilir)

Not: Miras intikali işlemlerinde tüm mirasçıların tapuda hazır bulunması veya vekaletname ile temsil edilmesi gereklidir.

Tapu İşlemlerinde Devir İçin Gerekli Belgeler

Noterden Yapılacak Taşınmaz Hisse Devrinde Bulunması Gereken Evraklar

Noterler 23 Haziran 2022 tarihli 7413 sayılı Kanundan beri taşınmaz satış sözleşmesi yapabilmektedir. Noter, tapu kayıt örneğini tapu bilişim sistemi üzerinden alır, hak sahibini belirler ve satışa engel hukuki bir durum bulunmadığını tespit ettikten sonra sözleşmeyi düzenler. Sözleşme imzalandığı anda yevmiye numarası alınarak sisteme kaydedilir, tescili tapu müdürlüğü yapar.^[1]

Bu yolda tapu harcı tapu müdürlüğündeki satışla aynıdır, noter ayrıca harç almaz. Taşınmaz satış sözleşmeleri damga vergisinden ve değerli kağıt bedelinden istisnadır. Noter ücreti taşınmazın değerine göre belirlenir ve yıllık Noterlik Ücret Tarifesinde gösterilir.

Aşağıda, noterde yapılacak taşınmaz satışında bulunması gereken belgeler sıralanmıştır.

• Taşınmazın tapu aslı ve fotokopisi
• TC kimlik numarası net görünecek şekilde nüfus cüzdanının aslı ve fotokopisi
• Alıcıya ait son 6 ay içinde çekilmiş vesikalık fotoğraf
• Mülkün bulunduğu belediyeden alınan rayiç bedeli gösteren belge
• Taşınmazlar üzerinde yetkili biri varsa bunu ispatlayacak vekaletname
• Zorunlu deprem sigortası belgesi

Tapu devrinin tüzel kişiler arasında gerçekleşecek olması durumunda yukarıdaki belgelere ek olarak vergi levhası ve fotokopisi, yetki belgesi ve en güncel yönetim kurulu seçiminin olduğu sicil gazetesi örneği de bulunmalıdır.

Tapu Devri İçin Gerekli Belgeler

Tapu devri, taşınmazın mülkiyetinin bir kişiden diğerine resmi olarak geçirilmesidir. Devir için tapu aslı, kimlik belgesi, rayiç bedel belgesi ve zorunlu deprem sigortası poliçesi gerekir. İşlem bir vekil aracılığıyla yapılacaksa noter onaylı vekaletnamenin aslı da istenir.

^[2]

Vekilin işlem yapabilmesi için vekaletnamede tapu devrine ilişkin yetkinin açıkça belirtilmiş olması gerekir. Genel vekaletname bu işlem için yeterli sayılmayabilir.

Aile içinde de tapu devri yapılabilir. Aile içi devirde gerçek bedelli satış yapılabileceği gibi bedelsiz şekilde hibe ve bağış olarak da devir gerçekleşebilir.

Arsa ve Tarla Tapu Devrinde Gerekli Belgeler

Arsa ve tarla devrinde istenen belgeler, konut devrindekiyle aynıdır. Tapu aslı, kimlik belgesi, belediyeden alınan rayiç bedel belgesi ve varsa vekaletname yeterlidir. Tarım arazilerinde ayrıca ek onay gerekebilir, bu şart arazinin niteliğine göre değişir.

Taşınmaz Devri Tapu İşlemleri İçin Gerekli Belgeler

Müşterek (Hisseli) Tapu İçin Gerekli Evraklar

Müşterek tapuda istenen evraklar tek malikli satıştakiyle aynıdır, fark belgelerde değil imzayı kimin atacağındadır. Tapu aslı, kimlik belgesi, belediyeden alınan emlak vergisi rayiç bedel belgesi, vergi borcu bulunmadığına dair yazı ve zorunlu deprem sigortası poliçesi yine istenir. Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesi paydaşlardan her birinin kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olduğunu ve payın devredilebileceğini düzenler.

İşlemin kapsamı, satışın paya mı taşınmazın tamamına mı yöneldiğine göre değişir. Bir paydaş yalnız kendi payını satacaksa diğer paydaşların onayı aranmaz, tapu müdürlüğünde satıcı paydaş ile alıcı bulunur. Taşınmazın tamamı satılacaksa Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi uyarınca bütün paydaşların kabulü gerekir, bu nedenle tüm paydaşların kendilerinin ya da noterden düzenlenmiş satış yetkisi içeren vekaletnameyle temsilcilerinin hazır bulunması şarttır.

Pay satışında alıcının bilmesi gereken bir hak daha vardır. Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi, paylı mülkiyette bir paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara önalım hakkı tanır. Aynı Kanun’un 733. maddesine göre yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir ve önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. ^[3]

Tapu İşlemleri Nasıl Yapılır?

Süreç randevuyla başlar, harcın ödenmesi ve tescille biter. Sıra şu şekilde işler.

1. Malikten tapu fotokopisi alınır, taşınmaz üzerinde haciz, ipotek ya da şerh olup olmadığı kontrol edilir.
2. Belediyeden emlak vergisi rayiç bedel belgesi ile vergi borcu bulunmadığına dair yazı alınır.
3. Zorunlu deprem sigortası poliçesi hazırlanır.
4. Web Tapu üzerinden ya da ALO 181 aranarak randevu alınır.
5. Taraflar randevu saatinde tapu müdürlüğünde hazır bulunur, resmi senet imzalanır.
6. Tapu harcı ve döner sermaye ücreti ödenir, tescil tamamlanır.

İşlem bir vekil aracılığıyla yapılacaksa vekaletnamede tapu devrine ilişkin yetkinin açıkça yazılı olması gerekir.

Tapu Harcı ve Masrafları

Tapu işlemlerinde en büyük masraf kalemi, taşınmazın değerine bağlı olarak hesaplanan tapu harcıdır. Harç ile döner sermaye ücretini birlikte hesaplamak için tapu harcı hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden binde 20 oranında hesaplanır. Bu oran devreden ve devralan için ayrı ayrı uygulanır, yani alıcı da satıcı da kendi adına %2 öder ve iki tarafın toplam yükü %4 olur.^[4]

Örnek Tapu Harcı Hesaplaması

10.000.000 TL değerinde bir taşınmaz için alıcı 200.000 TL (%2), satıcı 200.000 TL (%2) öder. Toplam tapu harcı 400.000 TL olur.

Tapu işlemlerinde döner sermaye ve ek hizmet bedelleri de ayrıca ödenir. 2026 yılı döner sermaye göstergesi 2.227 TL, ilave gösterge 307 TL‘dir. Ödenecek ücret maktu değildir, gösterge ile işlemin yapıldığı yerin katsayısı çarpılarak bulunur. Katsayı 0,30 ile 3,00 arasında değiştiği için tutar bu göstergenin altına da inebilir üstüne de çıkabilir.

^[5]

Tapu Harcı Nasıl Ödenir?

Tapu harcı çeşitli yöntemlerle ödenebilir.

• Gelir İdaresi Başkanlığı’nın internet sitesi üzerinden kredi kartı ile ödeme
• Anlaşmalı bankalar üzerinden havale veya EFT yoluyla ödeme
• E-Devlet sistemi üzerinden online ödeme
• Tapu müdürlüğü veznelerinden nakit ödeme

Uyarı: Ödeme yapılmadığı takdirde tapu devri işlemi tamamlanamaz.

Tapu Masrafları ve Ödeme

Tapu Harcı Bedelinin Düşük Gösterilmesi ve Cezalar

Tapuda satış bedelinin eksik gösterilmesi, hem alıcı hem satıcı için ciddi cezalar doğurabilir. Eksik beyan edilen satış tutarı farkı tahsil edilir. Eksik beyan üzerinden ayrıca vergi ziyaı cezası uygulanır, gecikme faizi de tahakkuk ettirilir.

Önemli: 492 sayılı Harçlar Kanunu m.63 uyarınca, eksik beyan edilen tapu harcı farkı üzerinden bir kat vergi ziyaı cezası kesilir.

^[6]

Vergi daireleri, tapuda beyan edilen bedel ile emlak vergisi değeri arasındaki farkı tespit ettiğinde, ilgili alıcı ve satıcılara tebligat göndermektedir. Bu tebligatların sayısı son dönemde artmış olup, eksik beyan tespit edilen dosyalarda hukuki süreçler aktif şekilde ilerlemektedir.

Gayrimenkul alım satım işlemlerinde gerçek satış bedelinin beyan edilmesi, ileride oluşabilecek vergi cezalarından kaçınmak için önemlidir.

Tapu Harcı için Pişmanlık Dilekçesi

Tapu harcı eksik ödenmişse ve bu durum yetkililer tarafından henüz tespit edilmemişse, Gelir İdaresi Başkanlığı’na pişmanlık dilekçesi verilerek cezanın bir kısmından muaf olunabilir.

• Eksik ödenen tutar gecikme faizi ile birlikte tahsil edilir
• Vergi cezası uygulanmaz
• İnceleme başlatılmadan önce başvuru yapılmalıdır

Tapu Harcında Düşük Beyan Riski

Emlak Vergisi İndiriminden Kimler Yararlanır?

Bu kişiler emlak vergisinden muaf değildir, meskenleri için vergi oranı sıfıra kadar indirilebilir. İndirimden yararlananlar şunlardır.

• Hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler
• Geliri yalnız kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldığı aylıktan ibaret olanlar
• Gaziler
• Engelliler
• Şehitlerin dul ve yetimleri

İndirim için Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskene sahip olmak gerekir. İntifa hakkı sahipliği de bu kapsamdadır ve meskene hisseyle sahip olunuyorsa indirim hisseye düşen kısma uygulanır. Belirli zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler indirim dışındadır.

Not: Kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup on sekiz yaşını doldurmamış olanlar bu indirimden yararlanamaz.

^[7]

TAPU İŞLEMLERİ İÇİN GEREKLİ BELGELER (2)

Tapu işlemlerinizle ilgili detaylı bilgi almak veya hukuki danışmanlık hizmeti almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Tapu İşlemleri İçin Gerekli Belgeler Hakkındaki Sorular

Bu başlıkta tapu işlemleri için gerekli olan belgelere ilişkin sorulara cevap verdik.

Av. Hulusi Hatıpoğlu

Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesinden onur öğrencisi olarak mezun olmuştur. Avukatlık kariyerine Konya Barosu’nda başlayan Arb. Av. Hulusi Hatıpoğlu, kariyerini İstanbul’da devam ettirmektedir. Özellikle İş Hukuku, İş ve Sosyal Güvenlik Hukuku, ...

Tüm yazıları