Kamulaştırmasız El Atma Tazminatı Hesaplama

Metrekare değerini, el atılan alanı ve tarihleri girin; taşınmaz bedelini, kalan kısımdaki değer düşüklüğünü ve dönemli faizi hesaplayın.

Kamulaştırmasız el atma, idarenin usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yapmadan taşınmaza fiilen el koyması ya da imar planıyla malikin tasarrufunu hukuken kısıtlamasıdır. Tazminat, el atma tarihindeki nitelikler esas alınarak dava tarihindeki değere göre bulunur; metrekaresi 8.000 TL olan taşınmazın 500 metrekarelik bölümüne el atılmış ve kalan kısımda %20 değer düşüklüğü doğmuşsa ana para 5.120.000 TL‘dir. Yukarıdaki araç el atma türünü ve tarihini de dikkate alarak uygulanacak rejimi, görevli yargı yolunu ve işlemiş faizi birlikte verir; bu yazı hesabın dayanaklarını ve yargı yolundaki son değişikliği anlatır.

Fiili El Atma ile Hukuki El Atma Arasındaki Fark

Fiili el atmada idare taşınmazın zilyetliğini fiilen ele geçirir: yol, park, okul ya da tesis yaparak taşınmazı kullanır. Malik bu halde ya el atmanın önlenmesini ya da taşınmaz bedelinin tahsilini isteyebilir. Bu seçim hakkı İçtihadı Birleştirme Kurulu kararıyla tanınmıştır.^[1] Bedel istendiğinde dava asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Hukuki el atmada taşınmaz maliktedir, ancak uygulama imar planı onu umumi hizmete ya da resmi kuruma ayırdığı için malik tasarruf edemez. Kanun böyle taşınmazlar hakkında planın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl içinde imar programı veya imar uygulaması yapılmasını, taşınmazın kamulaştırılmasını ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliği yapılmasını emreder.^[2]

Anayasa Mahkemesi, imar planında kamu hizmetine ayrılmanın mülkiyet hakkını hukuken ortadan kaldırmamakla birlikte malikin yetkilerini önemli ölçüde kısıtladığını ve kısıtlılığın uzun sürmesinin ayrı bir müdahale oluşturduğunu kabul etmiştir.^[3] Kavramın genel çerçevesi Kamulaştırmasız El Atma Nedir? yazısındadır.

Kamulaştırmasız El Atmada Görevli Yargı Yolu

Yargı yolu el atmanın türüne göre ayrılır ve bu ayrım 2026 başında değişmiştir. Hukuki el atmada malikin mülkiyet hakkı üzerindeki kısıtlama, idari işlem niteliğindeki imar planından kaynaklandığı için taşınmazın kamulaştırılmamasından doğan davalar idari yargıda görülür.^[4]

2022’de kanuna eklenen ve bu davaların adli yargıda görüleceğini söyleyen cümle, Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Karar, kuralın kamulaştırmasız el atmayı kamulaştırmaya alternatif bir araç haline getirdiğini ve gerçek karşılık peşin ödenmeden tescile imkan tanıdığını saptayarak hükmü Anayasa’nın 13., 35. ve 46. maddelerine aykırı bulmuştur.^[5] İptal hükmü Resmi Gazete’de yayımlanmasından dokuz ay sonra, 30 Ocak 2026’da yürürlüğe girdiği için bugün bu cümleye dayanılamaz.

Fiili el atmada ise durum değişmemiştir: mülkiyete tecavüzün önlenmesi ya da taşınmaz bedelinin tahsili istemiyle açılan dava adli yargıda görülür. Araç, seçilen el atma türüne göre görevli yargı yolunu ayrı bir satır olarak yazar.

El Atma Tarihine Göre Değişen Rejimler

Fiili el atmalarda hangi hükümlerin uygulanacağı, el atmanın gerçekleştiği tarihe bağlıdır. Aşağıdaki tablo dört ayrı rejimi karşılaştırır.

Geçici 6. madde kapsamındaki taleplerde önce uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır. Uzlaşma sağlanamazsa uzlaşmazlık tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılır ve bu davalarda mahkeme ile icra harçları ve her türlü vekalet ücreti maktu belirlenir.^[6] Bu aşama atlanarak açılan dava dava şartı yokluğundan reddedilir.

2026 yılında eklenen Geçici 20. madde daha eski el atmaları kapsar.

Mülga 6830 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 8 Ekim 1956 tarihine kadar kamulaştırma işlemine dayanmaksızın fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş taşınmazlar, ilgili kurum adına tahsis tarihinde kamulaştırılmış sayılır.^[7] Bu taşınmazlar hakkında 12 Ocak 1963’ten sonra ileri sürülen bedel talepleri kabul edilmez. Araç bu tarih aralığında bir sonuç üretse de ekrana aynı uyarıyı basar.

Bedelin Hesabında Esas Alınan Tarih ve Ölçüler

Kamulaştırmasız el atma davalarında taşınmazın değeri, el atma tarihindeki nitelikleri esas alınarak dava tarihine göre belirlenir.^[8] Bu ikili kural, tarla iken el atılıp sonradan imara açılan taşınmazların arsa değeri üzerinden değerlendirilmesini önler; nitelik el atma anında donar, fiyat ise güncel kalır.

Değeri belirleyen ölçüler kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkin maddede sayılmıştır: taşınmazın cinsi ve nevi, yüzölçümü, kıymetini etkileyebilecek nitelik ve unsurların her birinin ayrı değeri, varsa vergi beyanı, resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirleri, arazilerde olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir, arsalarda özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri, yapılarda resmi birim fiyatları ile yıpranma payı.^[9] Değer tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren teşebbüsün yol açtığı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma biçimlerine göre getireceği kar dikkate alınmaz.

Araç bu ölçüleri kendisi uygulamaz, birim değeri kullanıcıdan alır. Bilirkişi kurulunun raporu Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun ve gerekçeli olmak zorundadır.

Kamulaştırma bedelinin genel usulü Kamulaştırma Nedir? yazısında anlatılmıştır.

Kısmi El Atmada Değer Düşüklüğü

Taşınmazın yalnızca bir bölümüne el atıldığında tazminat iki kalemden oluşur. Kamulaştırma dışında kalan kısmın kıymetinde el atma nedeniyle eksilme meydana gelmişse, bu eksilen değer tespit edilip el atılan kısmın bedeline eklenir.^[10] Bir arazinin ortasından geçen yol, kalan iki parçayı ekonomik bütünlükten çıkardığı için tipik örnektir.

Tersi de mümkündür. Kalan kısmın bedelinde el atma nedeniyle artış doğmuşsa artış miktarı bedelden düşülür, ancak bu indirim kamulaştırma bedelinin yüzde ellisinden fazla olamaz.^[11] Araç yalnızca değer düşüklüğünü hesaplar.

Değer artışı halindeki indirimi uygulamaz, bu kalem bilirkişi raporundan alınıp sonuçtan elle düşülmelidir.

Beş Yüz Metrekarelik El Atma İçin Tazminat Hesaplama Örneği

Toplam alanı 1.200 metrekare olan taşınmazın 500 metrekarelik bölümüne 2019 yılında yol yapılmak suretiyle el atılmış olsun. Dava 1 Mart 2026’da açılmış, dava tarihindeki birim değer metrekare başına 8.000 TL belirlenmiş, kalan 700 metrekarede %20 değer düşüklüğü saptanmıştır. Malik taşınmazın tamamına sahiptir.

El atılan alanın bedeli 8.000 x 500 = 4.000.000 TL‘dir. Kalan kısımdaki değer düşüklüğü 700 x 8.000 x 0,20 = 1.120.000 TL eder. İki kalemin toplamı, yani tazminat ana parası 5.120.000 TL‘dir.

Faiz dava tarihinden işler. 1 Mart 2026 ile 1 Eylül 2026 arasındaki 184 günün 152 günü yasal faizin %24 olduğu, 32 günü %31’e çıktığı döneme düşer.

Birinci parça 511.719,45 TL, ikinci parça 139.151,78 TL faiz doğurur. İşlemiş faiz toplamı 650.871,23 TL, genel toplam 5.770.871,23 TL olur.

Kamulaştırmasız El Atma Tazminatına İşleyecek Faiz

Taşınmazın değeri dava tarihine göre belirlendiği için faiz de dava tarihinden başlatılır. Aynı gerekçeyle, kısmi dava sonradan ıslah edilerek bedel artırılmışsa artırılan kısma ıslah tarihinden değil dava tarihinden faiz yürütülür. Tersi uygulama bozma sebebidir.^[12] Bu kural, kamulaştırmasız el atma davasını ıslahla faiz başlangıcının değiştiği alacak davalarından ayırır.

Uygulanan oran yasal faizdir ve 1 Haziran 2024’ten 30 Temmuz 2026’ya kadar yıllık %24, 31 Temmuz 2026’dan itibaren %31 olduğundan iki dönemi kapsayan hesaplar parçalı yapılır.^[13] Uzlaşma yoluyla belirlenen bedel taksitle ödeniyorsa taksit süresince ayrıca kanuni faiz ödenir. Oranların dönem dönem uygulanışı faiz hesaplama sayfasında gösterilmiştir.

Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Sık Yapılan Hatalar

Dilekçe ve bilirkişi raporu itirazlarında en sık karşılaşılan yanlışlar şunlardır.

• Hukuki el atma davasını adli yargıda açmak; 2022 tarihli yargı yolu hükmü 30 Ocak 2026’da yürürlükten kalktı.
• Taşınmazın dava tarihindeki niteliğini esas almak. Nitelik el atma tarihine, fiyat dava tarihine göre belirlenir.
• Geçici 6. madde kapsamındaki el atmada uzlaşma aşamasını atlamak. Uzlaşma dava şartıdır.
• Uzlaşmazlık tutanağından sonra üç aylık süreyi kaçırmak.
• Islahla artırılan bedele ıslah tarihinden faiz istemek. Faiz dava tarihinden işler.
• Kalan kısımdaki değer düşüklüğünü hiç talep etmemek. Bu kalem ayrıca istenmedikçe hükme girmez.
• Tazminatı kendi tapu payının üzerinde hesaplamak. Paylı mülkiyette tutar payla sınırlıdır.
• Kamulaştırmayı gerektiren yatırımın yarattığı değer artışını birim fiyata yansıtmak.

Bedel davası kazanıldığında taşınmazın tapu kaydı iptal edilip idare adına tescil edilir. Anayasa Mahkemesi kararında da vurgulandığı üzere gerçek karşılık peşin ödenmedikçe tescil Anayasa’nın 46.

maddesine uygun düşmez, bu yüzden hükmedilen bedelin ödenmesi ile tescil arasındaki sıra dosyada takip edilmelidir. Taşınmazın kullanılamadığı dönem için ayrıca ecrimisil istenmesi de gündeme gelebilir.

Kamulaştırmasız El Atma Hakkında Sık Sorulan Sorular

Dava hazırlığında en çok sorulan başlıklar aşağıdadır.

Av. Hulusi Hatıpoğlu

Selçuk Üniversitesi Hukuk Fakültesinden onur öğrencisi olarak mezun olmuştur. Avukatlık kariyerine Konya Barosu’nda başlayan Arb. Av. Hulusi Hatıpoğlu, kariyerini İstanbul’da devam ettirmektedir. Özellikle İş Hukuku, İş ve Sosyal Güvenlik Hukuku, ...

Tüm yazıları