İpotek Kaldırma İşlemi Nasıl Yapılır?

İpotek nedir ve neden kaldırılması gerekir?

İpotek, bir taşınmaz malın (örneğin ev veya arsa) borca karşı teminat gösterilmesiyle kurulan bir ayni haktır. Borç ödenmezse alacaklıya, ipotekli taşınmazı icra yoluyla sattırıp alacağını tahsil etme yetkisi verir. İpotek, tapu siciline tescil edilerek resmiyet kazanır ve borç tamamen bitene kadar tapuda kalır. Borç kapansa bile ipotek tapu kaydından silinmedikçe hukuken geçerli görünmeye devam eder. Bu nedenle, konut kredisi veya başka bir borç nedeniyle tapunuza konulan ipoteği borç bittikten sonra kaldırmanız gerekir. İpoteğin kaldırılması, taşınmazın üzerindeki kısıtlamayı kaldırarak mülkiyet hakkınızı tam anlamıyla geri almanızı sağlar. Özellikle evi satmak veya yeni bir kredi için teminat göstermek istediğinizde, tapuda ipotek olmaması önemlidir. Borç ödenmesine rağmen ipotek kaydının bırakılması ileride hukuki sorunlara yol açabilir; alacaklı yükümlülüğünü yerine getirip ipoteği kaldırmazsa, tapu kaydı temizlenene dek satış gibi işlemler riskli olacaktır.

İpotek kaldırma (terkin) işlemi nasıl yapılır? (Adım adım süreç)

İpotek kaldırma işlemi (hukuki terimiyle ipoteğin terkin edilmesi), borcun sona ermesiyle gerçekleştirilen tapu sicil kaydını silme sürecidir. Adım adım ipotek fekki süreci genel olarak şu şekilde ilerler:

1. Borcun Tamamen Ödenmesi: Öncelikle ipotek nedeni olan kredi veya borcun tamamı ödenir. Borç tamamen kapatılmadan ipotek kaldırma (fek) işlemi yapılamaz; kısmi ödemeler ipoteği kaldırmaya yetmez.
2. Banka Tarafından Fek Yazısının Hazırlanması: Borç kapandığında ipotek alacaklısı (genellikle banka), borcun ödendiğine dair “ipotek fek yazısı” adı verilen resmi bir belge düzenler. Eskiden bu belgeyi borçlunun alıp tapu müdürlüğüne iletmesi gerekirdi; ancak yapılan son düzenlemelerle birlikte süreç elektronik ortama taşınmıştır. Güncel uygulamada banka, ipotek fek yazısını dijital olarak hazırlayarak ilgili tapu müdürlüğüne online sistem üzerinden gönderir. Bu yazı, tapu sicilinden ipoteğin silinmesi için gereken onayı içerir.
3. İpotek Kaldırma Harcının Ödenmesi: İpotek terkin işlemi için yasa gereği belirlenmiş olan tapu harcı ve döner sermaye ücretleri ödenir. Bu resmi harç ücreti her yıl güncellenir; örneğin 2024 yılı için toplam yaklaşık 935 TL (882 TL döner sermaye bedeli + 113 TL hizmet bedeli) olarak uygulanmıştır. 2025 yılında bu tutarlar yeniden değerleme oranıyla artmıştır. Genellikle banka, ipotek fek yazısını göndermeden önce ilgili harcın kendi şubesine veya hesabına yatırılmasını ister. Borç sahibi, bankanın bildirdiği tutarı ödeyerek dekontunu alır. Dikkat: Bazı bankalar resmi harç dışında ek “ipotek fek ücreti” talep edebilmektedir; ancak belirlenen harç dışında ekstra ücret talep edilmesi yasal değildir. Bankanız sizden resmi tutardan fazla bir ipotek kaldırma masrafı istiyorsa, ödeme yapıp dekontunu sakladıktan sonra Tüketici Hakem Heyeti’ne başvurarak iadesini talep etme hakkınız vardır.
4. Tapu Müdürlüğünün İpoteği Kaldırması: Bankanın gönderdiği fek yazısı ve ödendi bilgisi tapu müdürlüğüne ulaştıktan sonra, tapu sicil memurları gerekli incelemeyi yapar. Borcun gerçekten kapandığı onaylanınca ipotek şerhi tapu kaydından resmen silinir. Bu aşamada genellikle taşınmaz sahibinin ayrıca tapu müdürlüğüne gitmesine gerek kalmaz; işlem tek taraflı olarak alacaklı (banka) tarafından sonuçlandırılır. İpoteğin tapudan terkin edilmesiyle birlikte taşınmaz üzerindeki kısıtlama kalkar ve tapu kaydı temizlenir.
5. Doğrulama ve Kontrol: İpoteğinizin kaldırıldığından emin olmak için e-Devlet üzerinden Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetine bakarak güncel durumunuzu kontrol edebilirsiniz. Tapu kaydınızda “rehin (ipotek) bulunmamaktadır” ibaresini gördüğünüzde ipotek terkin işlemi tamamlanmış demektir. Ayrıca tapu müdürlüğünden de temiz tapu belgesi alarak ipoteğin fek edildiğini teyit etmeniz mümkündür.

Yukarıdaki süreç standart konut kredisi ipoteklerinin kaldırılması içindir. İpoteğin kaldırılması genellikle hızlı ve birkaç güne tamamlanan bir işlemdir. Tapu müdürlüğünün iş yoğunluğuna bağlı olarak fek işlemi bazen aynı gün içinde, bazen de 1-3 iş günü içinde sonuçlanır. Çok nadir durumlarda, özellikle manuel süreçlerin uygulandığı yerlerde bu süre bir haftayı bulabilir. İşlemin uzun sürmesi halinde banka ve tapu ile iletişime geçerek durumu sorgulamak önerilir.

2025 yılı itibarıyla gerekli belgeler, süre ve masraflar nelerdir?

Gerekli Belgeler: İpotek kaldırma işlemi için temel olarak borcun ödendiğine dair belge ve alacaklının talebi gerekir. Banka kredilerinde bu belge, bankanın düzenlediği ipotek fek yazısıdır. Eski uygulamada borçlunun bu yazıyı fiziken alıp tapuya götürmesi gerekirdi; ancak Tapu Sicili Tüzüğü’nün 88. maddesi uyarınca artık fek evrakları elden kabul edilmemekte, bankanın elektronik ortamda tapuya iletmesi gerekmektedir. Dolayısıyla konut kredisi borcunu bitiren kişiden tapuda belge ibraz etmesi genellikle istenmez. Yine de herhangi bir aksilik durumuna karşı tapu işlemlerine giderken kimlik belgenizi ve varsa tapu senedinizi yanınızda bulundurmak faydalı olabilir. Banka dışındaki alacaklılarla (örneğin şahıs ipoteklerinde) ipoteğin fekki için, alacaklının yazılı talebi ve borcun ödendiğini gösteren dekont veya belgenin tapuya sunulması gerekebilir. Bu durumda belgelerin noter onaylı olmasına dikkat edilmelidir.

İşlem Süresi: 2025 itibarıyla elektronik ipotek terkin sistemi sayesinde işlemler oldukça hızlanmıştır. Bankanın fek başvurusunu yapmasıyla tapu kaydının güncellenmesi çoğunlukla birkaç iş günü içinde tamamlanır. Bir aksilik olmazsa 1-3 gün içinde ipoteğiniz kalkacaktır. Ancak tapu müdürlüklerinin yoğunluğuna göre işlemin sonuçlanması 1-2 haftayı bulabilir. Özellikle entegre sisteme dahil olmayan kurumların ipoteklerinde (örn. bazı finans kuruluşları veya şahıs ipotekleri) süreç manuel yürüyebileceğinden biraz daha uzun sürebilir. Bu süreçte sabırlı olup e-Devlet’ten durum takibi yapmak önemlidir (aşağıda e-Devlet üzerinden kontrol bölümüne bakınız). Bankadan alınan fiziksel fek yazıları varsa, bunların da belirli bir süre içinde tapuya iletilmesi gerekir; noter onaylı fek yazıları 1 yıl geçerlidir, bu süre aşılırsa yenilenmesi gerekebilir. Dolayısıyla borç biter bitmez ipotek kaldırma işini geciktirmeden halletmek en doğrusudur.

Masraflar: İpotek kaldırma (tapuda ipotek silme) işleminde ödenecek harç ve döner sermaye ücretleri her yıl Maliye Bakanlığı tarafından belirlenir. 2025 yılı için resmi harç tutarı, 2024’e kıyasla artmıştır. 2024 yılında ipotek terkininde tapu müdürlüğünce yaklaşık 935 TL ücret alınmıştır. Bu tutar içinde tapu döner sermaye ücreti ve hizmet bedeli bulunmaktadır. 2025 yılı itibarıyla yeniden değerleme oranına bağlı olarak bu ücret yaklaşık 1100-1200 TL civarına yükselmiştir (işlem yapılan şehre göre küçük farklılıklar olabilir). Önemli: Bankalar, tapu harcı dışında ayrıca “ipotek fek ücreti” adı altında 100-500 TL aralığında değişen ek bir masraf talep edebilmektedir. Alınan bu ek ücret yasal bir zorunluluk olmayıp, tüketici aleyhine haksız bir uygulama sayılmaktadır. Bankanızın talep ettiği ücretin detayını sorun; eğer bu tutar resmi harçtan fazlaysa, ödemek zorunda kalırsanız dekontunuzu alıp tüketici hakem heyetine başvurarak iadesini talep edebileceğinizi unutmayın. Resmi harç ve döner sermaye bedeli dışında ipotek kaldırma işlemi için başka bir vergi veya noter ücreti genelde yoktur (banka fek yazısını elektronik gönderdiği için notere de ihtiyaç kalmamaktadır).

Banka kredisiyle alınan evlerde ipotek kaldırma süreci nasıl işler?

Konut kredisi ile alınmış bir evin ipotek kaldırma adımlarını özetleyen infografik. Borç kapandıktan sonra bankanın elektronik ortamda tapuya bildirim yapması ve ipoteğin sicilden terkin edilmesi sürecini göstermektedir.

Konut kredisiyle satın alınan evlerde ipotek kaldırma süreci, yukarıda adım adım anlatılan prosedürün bankalar özelindeki uygulamasıdır. Bir ev için çekilen konut kredisinin tüm taksitleri ödenip borç kapandığında, banka tarafından konulan ipotek artık gereksiz hale gelir. Bu durumda bankanın görevi, ipoteğin fekki için gereken işlemleri başlatmaktır. Günümüzde pek çok banka, kredi kapanır kapanmaz otomatik olarak ipotek fek sürecini başlatmaktadır. Yine de kredi borcunuzu bitirdiğinizde bankanızla iletişime geçip, ipotek kaldırma talebinizin alındığını ve harcın ödenmesi gerekip gerekmediğini teyit etmek iyi bir adımdır.

Banka kredili evlerde ipotek kaldırma sürecinin temel noktaları şunlardır:

• Borcun Tam Ödenmesi: Kredi borcunuzun anapara, faiz ve varsa diğer tüm ferileriyle (masraf, komisyon vb.) tamamen kapandığından emin olun. Kredi borcu tamamen bitmeden banka ipoteği kaldırmayacaktır. Erken ödeme yaptıysanız, banka sisteminde borcunuzun sıfırlandığını kontrol edin.
• Fek Yazısının Gönderilmesi: Borç bitiminde banka, tapu müdürlüğüne hitaben hazırladığı borç kapatma (fek) yazısını elektronik sisteme yükler. Bu yazıda kredinin kapandığı ve bankanın lehine olan ipoteğin kaldırılabileceği belirtilir. Çoğu büyük banka e-terkin sistemine entegre olduğundan, şube personeli birkaç tıklamayla bu yazıyı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) sistemine iletebilir. Küçük ölçekli bazı finans kuruluşları veya eski yöntemleri kullananlar ise fek yazısını posta veya kurye ile tapuya gönderebilir; bu durumda işlem süresi biraz uzayabilir (bu gibi durumlarda birkaç gün sonra tapuyu arayarak yazının ulaşıp ulaşmadığını sormakta fayda var).
• Harç Ödemesi: Bankalar genellikle ipotek fek harcının ödenmesi konusunda müşteriyi yönlendirir. Bazı bankalar müşteriden harcı kendi yatırmasını isteyebilir veya internet bankacılığı üzerinden tapu harcını ödeme imkanı sunabilir. Birçok banka ise harç tutarını müşterinin hesabından çekip tapu sistemine entegre biçimde ödemeyi tamamlar. Örneğin, Ziraat Bankası gibi entegre bankalarda harç ödemesi online yapılıp ipotek kaldırma talebi doğrudan sisteme düşmektedir. Bu süreçte sizden istenen bir işlem olursa (örneğin belirli bir referans numarasına ödeme yapmak gibi) bunu zaman kaybetmeden yapın.
• Tapu Kaydının Temizlenmesi: Bankanın fek yazısı tapu siciline ulaşıp işlenince, ipotek şerhi kayıttan silinir. Tapu Müdürlüğü, ipotek fek talebini alır almaz gerekli kontrolleri yaparak ipoteği terkin eder. Bu aşamada size genellikle bir bilgi mesajı gelebilir; bazı durumlarda e-Devlet’te başvuru takibi yaptıysanız işlem tamamlandığında orada da görebilirsiniz. Tapu kaydınızın yeni durumunda, ilgili taşınmazın şerhler bölümünde artık banka ipoteği görünmeyecektir. Böylece eviniz üzerindeki ipotek kalkar ve mülkünüz üzerindeki tasarruf hakkınız hiçbir kısıtlama olmadan size geçmiş olur.
• Olası Sorunlar: Konut kredisi biten evlerde nadiren de olsa bazı sorunlar yaşanabilir. Örneğin, bankanın bürokratik gecikmesi nedeniyle fek yazısının tapuya iletilmesi uzayabilir. Böyle bir durumda banka ile tekrar irtibata geçerek işlemi hızlandırmasını talep edin. Eğer banka, borcunuzu ödediğiniz halde uzun süre ipoteği kaldırmazsa, hukuki yollara başvurma hakkınız olduğunu unutmayın (bu konuda detaylar aşağıdaki sorunlar bölümünde ele alınmıştır). Ayrıca müteahhit kredisi kaynaklı ipotek gibi sizin krediniz dışında konan ipotekler de olabilir; bu durumda süreç farklı işleyebileceğinden bir uzmana danışmak gerekebilir (aşağıda değinilmiştir).

Tapu müdürlüğü başvurusu nasıl ve nereden yapılır?

Tapu müdürlüğü başvurusu, ipoteğin kaldırılması için alacaklının resmi talebinin tapuya iletilmesi işlemidir. Konut kredilerinde bu başvuru fiilen banka tarafından yapılır ve genellikle e-Devlet üzerinden online gerçekleşir. Yani borç bitiminde borçlu tapu dairesine şahsen gitmeden, banka tek taraflı talep ile ipoteği fek ettirebilir. Ancak bazı durumlarda vatandaşların da tapu müdürlüğüne başvurması gerekebilir:

• Banka Dışındaki İpotekler: Eğer ipotek alacaklısı bir banka değil de örneğin bir şahıs veya farklı bir kurum ise, ipotek terkin talebiyle taşınmaz sahibinin kendisi tapu müdürlüğüne başvurmak durumunda kalabilir. Bu başvuruyu yaparken alacaklının yazılı fek talebi (ipoteğin kaldırılmasına rızası) ve borcun ödendiğine dair belgeyi tapuya sunmalısınız. Tapu dairesi, alacaklının tek taraflı talebini yeterli görür; borçlunun (taşınmaz sahibinin) rızası zaten mevcut olduğu varsayılır. Bu gibi durumlarda ipotek terkin dilekçesi hazırlanarak tapu sicil müdürlüğüne verilir.
• Web-Tapu Üzerinden Başvuru: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün Web-Tapu sistemi sayesinde, birçok tapu işlemini internet üzerinden başlatmak mümkündür. İpotek kaldırma işlemi de Web-Tapu üzerinden başvuruya konu olabilmektedir. Eğer bankanız e-terkin sistemine dahil değilse veya elinizde noter onaylı bir fek yazısı varsa, e-Devlet’e giriş yaparak Web-Tapu portalından bir başvuru oluşturabilirsiniz. Web-Tapu’da ilgili taşınmazı seçip “İpotek Terkin” işlemine dair başvuru formunu doldurarak gerekli belgeleri (taratılmış fek yazısı, kimlik vb.) sisteme yükleyebilirsiniz. Başvuruyu yaptıktan sonra tapu memurları yine inceleyip sonuçlandıracaktır. Bu yöntem, tapu dairesine fiziken gitmeye alternatif olarak geliştirildiği için işlemleri kolaylaştırmaktadır.
• Fiziken Tapu Dairesine Gitmek: Elektronik sistemin mümkün olmadığı veya tercih edilmediği hallerde, ipotek fek işlemi için tapu müdürlüğüne şahsen başvurabilirsiniz. Bunun için ipoteğin kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne (taşınmazın bulunduğu il/ilçedeki tapu dairesine) kimliğiniz ve gerekli belgelerle gitmeniz gerekir. Tapu dairesinde İpotek Terkin Talep Formu doldurularak başvuru yapılır. Yanınızda ipotek alacaklısının yazılı fek talebi (örneğin bankadan aldığınız resmi yazı) olmalıdır. Görevli memur, belgeleri alıp harcın ödendiğini kontrol ettikten sonra terkin işlemini başlatacaktır. Fiziki başvurularda işlemin tamamlanması için size bir yevmiye numarası verilir; bu numarayla e-Devlet’ten veya telefonla süreci takip edebilirsiniz.

Unutmayın, günümüzde banka kredilerinin ipotek kaldırma işlemleri büyük oranda otomatikleşmiştir. Tapu müdürlüğüne doğrudan gidip işlem yapmak, daha çok özel durumlar veya eski usul işlemler için geçerli hale gelmiştir. Yine de herhangi bir aksaklık durumunda vatandaş olarak tapu dairesine müracaat hakkınız bulunmaktadır.

İpotek Kaldırma İşlemi Nasıl Yapılır

e-Devlet üzerinden ipotek kaldırma mümkün mü?

e-Devlet üzerinden doğrudan ipotek kaldırma, yani tek başına bir vatandaşın internet üzerinden ipoteği silmesi mümkün değildir. Çünkü ipotek terkin işlemi, tapu kütüğünde değişiklik yapılmasını gerektiren resmi bir işlemdir ve genellikle ipotek alacaklısının (örneğin bankanın) talebi ile gerçekleştirilir. Borç sahibi olarak sizin yapabileceğiniz, süreci takip etmek ve başvuru yapmak ile sınırlıdır.

Ancak e-Devlet kapısı, ipotek kaldırma sürecinde vatandaşlara önemli kolaylıklar sunar. Bunları şöyle özetleyebiliriz:

• Başvuru Takibi: Bankanız ipotek fek yazısını gönderdikten sonra, dilerseniz e-Devlet’te Tapu Başvuru Sorgulama ekranından işlemin durumunu kontrol edebilirsiniz. Başvurunun alındığı, işlemde olduğu veya tamamlandığı gibi bilgileri bu ekranda görebilirsiniz. Böylece tapu dairesine gitmeden sürecin hangi aşamada olduğundan haberdar olabilirsiniz.
• Tapu Bilgileri Sorgulama: İpoteğin kaldırılıp kaldırılmadığını öğrenmenin en kolay yolu, e-Devlet’e giriş yapıp arama kısmına “Tapu Bilgileri Sorgulama” yazmaktır. Bu hizmete girdiğinizde adınıza kayıtlı tüm taşınmazların listesini göreceksiniz. İpotek fekki başvurusu yaptığınız taşınmazı seçip detaylarına bakın. Taşınmaz detay sayfasında “Şerh/ Beyan/ Rehin” gibi kısımları kontrol edin. Eğer “Taşınmazınızın üzerinde herhangi bir ipotek (rehin) kaydı bulunmamaktadır” şeklinde bir ifade görüyorsanız, ipotek başarılı şekilde kaldırılmış demektir. Hâlâ ipotek görünüyorsa, işlemin sonuçlanması için biraz daha zaman gerekebilir veya bir aksaklık var demektir.
• Web-Tapu Başvurusu: Yukarıda belirtildiği gibi, e-Devlet üzerinden Web-Tapu hizmetini kullanarak ipotek terkin başvurusu yapabilirsiniz. Bu yöntem, ipotek alacaklısının online sisteme entegre olmadığı durumlar için geçerlidir. Web-Tapu’ya e-Devlet ile giriş yaparak, yönergeleri izleyip gerekli belgeleri yükleyerek başvurunuzu iletebilirsiniz. Başvuru tamamlandıktan sonra işlemi yine e-Devlet üzerinden takip ederek sonuçlandığında haberdar olabilirsiniz.

Özetle, e-Devlet sistemi ipotek kaldırma işlemini kolaylaştıran bir araçtır ancak işlemi kendi başına gerçekleştirmez. İpoteğin fiilen kalkması için gereken onay ve talep, alacaklı kurum (örneğin banka) tarafından tapu siciline iletilmelidir. Siz e-Devlet’i süreci hızlandırmak, takip etmek ve gerektiğinde başvuru yapmak için kullanabilirsiniz. Ayrıca ipotek işlemi bittikten sonra e-Devlet tapu sorgu ekranından çıktınızı alarak ipoteğin kalktığına dair kaydı resmi olarak da teyit edebilirsiniz.

Karşılaşılabilecek sorunlar ve dikkat edilmesi gerekenler

İpotek kaldırma işlemi genelde sorunsuz tamamlanan bir prosedürdür, ancak zaman zaman bazı pürüzler yaşanabilir. Aşağıda, karşılaşılabilecek olası sorunlar ve dikkat edilmesi gereken noktalar listelenmiştir:

• Bankanın Fek Yazısını Geciktirmesi: Kredi borcunuzu ödediğiniz halde banka çeşitli sebeplerle (iş yoğunluğu, bürokrasi, unutma vs.) ipotek fek talebini hemen iletmeyebilir. Bu durumda borç sahibi olarak proaktif olmalısınız. Borcu kapattıktan sonraki birkaç gün içinde tapu kaydınızda halen ipotek görünüyorsa bankanızla iletişime geçip yazının gönderildiğini teyit edin. Gerekirse bankaya yazılı bir dilekçeyle başvurarak ipoteğin fekki talebinde bulunun. Kanunen, borç sona erince taşınmaz maliki, alacaklıdan ipoteğin terkinini isteme hakkına sahiptir. Banka bu yükümlülüğünü ihmal ederse hukuki olarak sorumludur.
• Borcun Tam Ödenmemiş Olması: İpoteğin kalkmamasının en yaygın sebebi, kredi borcunun tam olarak bitmemiş olmasıdır. Küçük bir faiz artığı, gecikme faizi veya masraf kalmış olabilir. Bankanızdan “borcu yoktur” yazısı alırken tüm borcun sıfırlandığından emin olun. Aksi takdirde tapu, borç tamamen kapanmadığı için ipoteği silemez. Eğer böyle bir eksik ödeme fark edilirse, gerekli ödemeyi yapıp süreci yeniden başlatmalısınız.
• İpotek Fek Ücreti Sorunu: Bazı bankalar ipoteği kaldırmak için müşteriden ısrarla belirli bir ücret talep edebilirler. Hukuken, tapu harcı dışında bankanın ekstra bir fek yazısı ücreti talep etmesi haklı gerekçeye dayanmaz. Ancak uygulamada birçok müşteri, ipoteğin kaldırılması için istenen 200-500 TL civarındaki bedelleri ödemek zorunda kalıyor. Eğer böyle bir durumla karşılaşırsanız, ödeme yaparken bunun harç dışında bir ücret olduğunu gösteren makbuz/dekont alın. Daha sonra Tüketici Hakem Heyeti’ne başvurarak bu bedelin iadesini talep edebilirsiniz. Nitekim yargı kararları da bu tür ücretlerin haksız şart olduğu yönündedir.
• Fek Yazısının Geçerlilik Süresi: Bankadan fiziki olarak aldığınız ipotek fek yazıları (örneğin ipotek alacaklısı bir banka değil de şahıs ise, size verilen resmi terkin taahhüdü) genellikle sınırlı bir süre için geçerlidir. Uygulamada bu süre çoğunlukla 1 yıl olarak karşımıza çıkar. Yani alacaklının verdiği ipotek kaldırma yazısını bir yıl içinde tapuya sunarak işlemi tamamlamalısınız. Aksi halde, süre aşımına uğrarsa tapu memurluğu yeni tarihli bir yazı talep edebilir. Bu durumda işlemler uzayacağı gibi alacaklıya tekrar ulaşmak gerekebilir.
• Müteahhit (Yüklenici) İpoteği Sorunu: Bazı konut projelerinde, evinizi siz almadan önce müteahhit firma projeyi finanse etmek için banka kredisi kullanmış ve arsa/tapular üzerinde ipotek tesis etmiş olabilir. Siz tüm borcunuzu müteahhite veya bankaya ödeseniz dahi, eğer müteahhit bankaya olan borcunu kapatmadıysa tapuda ipotek duruyor olabilir. Bu çok önemli bir sorundur ve çözümü, müteahhit borcunu ödemezse hukuki süreç gerektirir. Eğer böyle bir ipotekle karşılaşırsanız, vakit kaybetmeden hukuki danışmanlık alın. Gerekirse ipoteğin kaldırılması için mahkemede “ipoteğin fekki davası” açılması gerekebilir. Bu gibi durumlar karmaşık olabileceğinden bir gayrimenkul hukuku avukatının yol göstermesi faydalı olacaktır.
• Tapu Kaydında Hata veya Eksiklik: Nadir de olsa, tapu kayıtlarında yaşanan sistemsel hatalar nedeniyle ipotek terkin işlemi tamamlandığı halde kayda yansımama durumu olabilir. Örneğin banka fek yazısını göndermiş ve tapu memuru işlemi yapmış olsa bile sistemde güncellenmemiş bir kayıt kalabilir. Bu nedenle, işlem tamamlandıktan sonra tapu kaydınızı mutlaka kontrol edin (e-Devlet veya tapu belgesi ile). Herhangi bir hata fark ederseniz, ilgili tapu müdürlüğüne başvurarak düzeltme yapılmasını talep edin.
• Birden Fazla İpotek Durumu: Taşınmazınız üzerinde birden fazla ipotek varsa (örneğin birden çok kredi kullandıysanız veya aynı taşınmaz hem banka hem şahıs ipoteği ile teminat gösterildiyse), her bir ipoteğin ayrı ayrı kaldırılması gerekir. Biri kalkarken diğeri kalabilir. Tapu kütüğündeki ipotek dereceleri önem taşır; 1. derecedeki ipotek kalktığında alttaki ipotekler otomatik üst sıraya geçmez. Bu nedenle tüm alacaklılarla ayrı ayrı süreci tamamladığınızdan emin olun.
• Zamanaşımı ve Hak Kaybı: İpoteğin kaldırılması talebi için bir zaman aşımı yoktur – borç kapandığı sürece 10 sene de geçse ipoteği kaldırabilirsiniz. Ancak ipotekli bir taşınmazı satarken veya miras bırakırken, ipotek varlığı sorun çıkarabilir. Bu nedenle hakkınızı hemen kullanmanız ve ipoteği fek ettirmeniz önerilir. Eğer alacaklı uzun süre ortada yoksa veya bulunamıyorsa, hukuki yollardan (örneğin borcun zamanaşımına uğradığını tespit ettirip) ipoteğin terkinini sağlayabilirsiniz. Bu durumda da yine mahkeme kararı gerekecektir.

Bu gibi sorunların çoğu, dikkatli takip ve hızlı aksiyon ile çözülebilir. Önemli belgeleri (ödeme dekontları, yazışmalar, fek yazısı örneği vb.) saklamak, gerektiğinde kullanabilmek adına değerlidir. İpotek kaldırma sürecinde herhangi bir tereddütte kalırsanız veya ciddi bir engelle karşılaşırsanız, uzman bir avukattan destek almaktan çekinmeyin.

Sıkça sorulan sorular (SSS)

İpotek kaldırma işlemi ne kadar sürer?

İpotek terkin işlemi genellikle çok uzun sürmez. Bankanın fek yazısını iletmesinin ardından tapu müdürlüğü birkaç gün içinde ipoteği kaldırır. Elektronik sistemlerin kullanıldığı 2025 yılında çoğunlukla 1-3 iş günü içinde işlem tamamlanır. Ancak tapudaki yoğunluk veya özel durumlar sebebiyle nadiren 1-2 haftayı bulabileceği de unutulmamalıdır.

İpotek kaldırma ücreti ne kadar ve bu masrafı kim öder?

2025 yılında tapuda ipotek fekki için ödenen resmi harç ve döner sermaye bedeli yaklaşık 1000-1200 TL civarındadır (2024’te bu tutar 935 TL idi). Bu masraf genellikle taşınmaz sahibi tarafından karşılanır. Uygulamada banka, ipotek kaldırma harcını sizden tahsil ederek süreci yürütür. Bankanız bu tutar dışında ekstra bir “fek ücreti” talep ederse dikkatli olun; resmi harç dışındaki ücretler yasal dayanağı olmayan bedellerdir ve ödemek zorunda değilsiniz. Eğer ödediyseniz, tüketici hakları kapsamında iadesini isteyebilirsiniz.

Borcumu ödedim ama ipotek hâlâ tapuda görünüyor, ne yapmalıyım?

Öncelikle bankanızla iletişime geçerek borcun tamamen kapandığını ve ipoteğin kaldırılması talimatının tapuya iletildiğini teyit edin. Çoğu durumda gecikme, bankanın süreci başlatmamasından kaynaklanır. Banka gerekli bildirimi yapmazsa, Türk Medeni Kanunu m.883 gereğince ipoteğin terkinini talep etme hakkınız var. Bu talebe rağmen ipotek kaldırılmazsa, yasal yollara başvurabilirsiniz. Tapu kaydındaki ipoteğin silinmesi için ipoteğin fekki davası açmak mümkündür. Ayrıca alacaklı bankaya karşı tüketici hakem heyetine veya BDDK’ya şikayet mekanizmalarını da kullanabilirsiniz. Kısacası, borç ödendiği halde ipotek kalkmıyorsa hakkınızı hukuki merciler aracılığıyla aramalısınız.

İpotek e-Devlet üzerinden kaldırılabilir mi?

Hayır, bir ipoteği tek başınıza e-Devlet’ten kaldırmanız mümkün değildir. İpotek kaldırma işlemi, tapu siciline kayıtlı bir hakkın silinmesi olduğu için ancak tapu memurunun onayıyla ve alacaklının talebiyle gerçekleşir. e-Devlet üzerinden yapılabilen, Web-Tapu sistemi aracılığıyla başvuru yapmak veya süreci takip etmektir. Örneğin, borcunuz bittikten sonra e-Devlet’te Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinden ipoteğin kalkıp kalkmadığını kontrol edebilirsiniz. Eğer ipotek halen görünüyorsa doğrudan e-Devlet’ten kaldırmak yerine, bankanızın gerekli işlemi yapmasını sağlamalısınız. Kısaca e-Devlet, ipotek kaldırma için bir başvuru ve takip platformudur; işlemi sonuçlandıran ise tapu müdürlüğüdür.

İpotekli ev satılabilir mi, yoksa önce ipoteği kaldırmak şart mı?

İpotekli bir evin satılması mümkündür, ancak oldukça riskli bir işlemdir. Alıcı evi ipoteğiyle birlikte devralmayı kabul ederse satış yapılabilir. Bu durumda, borcun ödenmemesi riski alıcıya geçmiş olur ve alacaklı banka gerektiğinde evi satışı çıkarabilir. Pratikte, ipotekli satışlar genelde şöyle yürütülür: Alıcı, satış bedelinden ipotekli borcu kapatacak tutarı doğrudan bankaya öder, ipotek kaldırılır ve ardından tapuda devir işlemi borçsuz gerçekleştirilir. En güvenli yöntem, satıştan önce ipoteği kaldırmaktır. Böylece alıcı da satıcı da taşınmazın temiz bir tapu ile el değiştirmesini sağlamış olur. Eğer ipotek borcu ödenmeden satış yapılacaksa, mutlaka yazılı anlaşmalarla tarafların sorumlulukları netleştirilmeli ve mümkünse bir uzmana danışılmalıdır.

Sonuç

Sonuç olarak, ipotek kaldırma (ipotek fekki) işlemi, borcunuzu bitirdikten sonra atmanız gereken son adımdır ve tapu kaydınızı temizleyerek taşınmazınızı tamamen özgürleştirir. 2025 itibarıyla elektronik sistemler sayesinde bu işlem oldukça hızlanmış ve kolaylaşmıştır. Yine de sürecin her aşamasını dikkatle takip etmek, özellikle banka ile tapu arasındaki iletişimi kontrol etmek önemlidir. Resmi harçlar ödendiği ve prosedür doğru uygulandığı takdirde, ipoteğiniz sorunsuz şekilde terkin edilecektir.

Her ne kadar işlemler genelde rutin olsa da, karşılaşılabilecek özel durumlarda (örneğin bankanın yükümlülüğünü yerine getirmemesi, müteahhit kaynaklı ipotek sorunları gibi) hak kaybına uğramamak için uzman yardımı almak gerekebilir. Böyle bir ihtiyaç duyduğunuzda bir avukata danışmaktan çekinmeyin. Özellikle gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir avukat, ipotek kaldırma sürecindeki pürüzlerin giderilmesi, yasal haklarınızın korunması ve gerektiğinde dava yoluna başvurulması konularında size profesyonel destek sağlayacaktır. Unutmayın, tapunuzun temiz olması mülkiyet hakkınızın güvencesidir – tereddüt ettiğiniz noktada yasal destek alarak süreci güvence altına alabilirsiniz.