KİRAYI ÖDEMEYEN KİRACI EVDEN NASIL ÇIKARILIR?

Kira sözleşmesi gereği ev sahibi kiralanan evi kullanma hakkını kiracıya verirken, kiracının da kararlaştırılan kira bedelini zamanında ödeme yükümlülüğü vardır. Kirayı ödemeyen kiracı, bu yükümlülüğünü ihlal ettiğinde ev sahibi açısından ciddi mağduriyetlere yol açabilir. Peki böyle bir durumda ev sahibi hangi yasal yollarla kiracıyı evden çıkarabilir? Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu kapsamında, kiracının ödenmemiş kira borcu nedeniyle tahliyesini sağlamak için birkaç farklı yasal süreç bulunmaktadır:

• İhtarname Gönderme: Kiracıya noterden veya avukat aracılığıyla resmi ihtarname çekilerek belli bir süre içinde gecikmiş kirayı ödemesi, aksi halde sözleşmenin feshedilip tahliye edileceği bildirilir.
• Tahliye Talepli İcra Takibi Başlatma: Kiracının kira borcunu ödememesi halinde doğrudan ilamsız icra yoluyla tahliye süreci işletilebilir. Bu yöntem birçok durumda kiracıyı tahliye etmenin en kolay ve hızlı yoludur.
• Tahliye Davası Açma: Kanunda öngörülen şartlar sağlanmışsa Sulh Hukuk Mahkemesi’nde kiracı tahliye davası açılabilir. Özellikle aynı kira dönemi içinde iki farklı ay kirayı ödemediği için kiracıya iki haklı ihtar gönderilmişse, ilgili kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açma hakkı doğar.

Yukarıdaki yollardan hangisinin seçileceği somut duruma göre değişebilir. Ayrıca tahliye taahhütnamesi, kira süresinin dolması veya yeni malikin ihtiyaçları gibi kiracıyı çıkarma imkânı tanıyan diğer hukuki sebepler de kanunda düzenlenmiştir. Ancak tek başına kira süresinin bitmesi, kiracının çıkarılmasına yeterli değildir; ev sahibi 10 yıllık uzama süresi dolmadıkça sebepsiz tahliye yapamaz (10 yıl dolduğunda bile belirli usule uyması gerekir). Özetle, ev sahibi kiracısını yalnızca kanunda sayılan haklı gerekçeler varsa çıkarabilir. Bu yazımızda özellikle kiracının kira ödememesi durumunda başvurulabilecek yolları ve süreçleri, güncel yasal düzenlemelere uygun şekilde adım adım ele alıyoruz.

Not: Mahkeme kararı olmadan veya yasal prosedürleri izlemeden kiracıyı çıkarmaya kalkışmak yasadışıdır. Örneğin, polisin doğrudan gelip kiracıyı evden çıkarması mümkün değildir; ancak mahkeme kararı ve icra takibi sonrasında polis, icra memurlarına sadece destek olabilir. Bu nedenle, kiracıyı evden çıkarma sürecinde mutlaka yasal yollar izlenmeli ve gerekirse uzman bir gayrimenkul avukatı ile hareket edilmelidir.

KİRAYI DÜZENSİZ ÖDEYEN KİRACI NASIL ÇIKARILIR?

Kiracının kira bedelini düzenli ödememesi – örneğin her ay farklı tarihlerde gecikmeli ödeme yapması – ev sahibi için önemli bir sorundur. Kiranın düzensiz ödenmesi, yasal olarak kiracıyı tahliye sebebi sayılabilir. Kira sözleşmesinde belirlenen ödeme günü ve tutarına uyulması zorunludur. Kiracı bazen ay başı bazen ay ortası gibi belirsiz tarihlerde ödeme yaparak sözleşmeye aykırı davranıyorsa, ev sahibi için tahliye hakkı doğar. Bu durumda ev sahibi yine kanunun tanıdığı yollarla kiracıyı çıkarabilir. Düzensiz ödeme yapan kiracıya karşı da tahliye talepli icra takibi, iki haklı ihtar sonrasında tahliye davası veya kiracının temerrüdüne (ödemede temerrüde) dayalı tahliye davası yöntemlerinden uygun olanı kullanılabilir. Sonuç olarak, kira ödemelerini aksatan veya sürekli geç yapan kiracı da yasal süreçlerle evden çıkarılabilir.

KİRAYI EKSİK ÖDEYEN KİRACI NASIL ÇIKARILIR?

Kiracının her ay eksik kira ödemesi, yani kararlaştırılan tutarın altında ödeme yapması da ev sahibine tahliye imkânı verir. Kiranın eksik ödenmesi, kiracının sözleşmeye aykırı davrandığını gösterir ve ev sahibi bu durumda mağdur olur. Kiraya veren, sözleşmedeki kira bedelinin tam ödenmemesi halinde ihtar çekip eksik ödenen tutarın tamamlanmasını talep edebilir. Kiracı bu uyarıya rağmen eksik ödemeye devam ederse, kanundaki aynı hukuki yollar burada da uygulanabilir. Yani eksik ödeme yapan kiracı için de icra takibi ile tahliye, iki haklı ihtar + tahliye davası veya temerrüt nedeniyle tahliye davası açma yolları söz konusudur. Özetle, eksik ödeme durumu da kiracıyı çıkarma sebepleri arasında yer alır.

TAHLİYE TALEPLİ İLAMSIZ İCRA TAKİBİ İLE KİRACININ TAHLİYESİ

Kiracının kira bedelini ödememesi halinde ev sahibinin en pratik yolu, tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. İcra İflas Kanunu’nun 269. maddesi uyarınca, kira alacağı için ilamsız (mahkeme kararı olmadan) icra yoluyla takip yapılabilir ve bu takibe tahliye talebi eklenerek kiracının çıkarılması sağlanabilir. Bu yöntemde süreç şu şekilde işler:

• İcra Takibi Başlatma: Ev sahibi, icra dairesine başvurarak ödenmeyen kira bedelleri için ödeme emri çıkartır ve tahliye talepli icra takibi açılmasını talep eder. İcra dairesi, ev sahibinin talebiyle kiracıya ödeme emri tebliğ eder.
• Ödeme Emri ve İtiraz Süresi: Kiracıya gönderilen ödeme emrinde, borcunu ödemesi ve evi tahliye etmesi istenir. Kiracının bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz hakkı vardır. Eğer kiracı 7 gün içinde itiraz dilekçesi vermezse, takip kesinleşir.
• İtirazın Kaldırılması: Kiracı ödeme emrine süresinde itiraz ederse, icra takibi durur. Bu durumda ev sahibi, itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesine başvurarak kiracının itirazının kaldırılmasını ve takibin devamını talep etmelidir. Ev sahibi 6 ay içinde bu başvuruyu yapmazsa, aynı alacak için ilamsız (kararsız) icra yoluyla bir daha tahliye talep edemez.
• Ödeme Süresi ve Tahliye Kararı: Kiracı ödeme emrine itiraz etmediyse veya itiraz kaldırıldıysa, ayrıca ödeme emrinde belirtilen 30 günlük ödeme süresi içinde kira borcunu ödemezse ev sahibi tahliye talebinde bulunabilir. İcra İflas Kanunu madde 269/A gereğince, 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 6 ay içinde ev sahibinin talebi üzerine icra mahkemesi kiracının tahliyesine karar verir. Bu karar icra mahkemesinden (icra hukuk hakiminden) çıkar ve kiracının tahliyesi yönünde hüküm içerir.
• Tahliye Kararının İcrası: İcra mahkemesinin tahliye kararını alan ev sahibi, bu kararla icra dairesine başvurarak tahliye emri gönderilmesini sağlar. Tahliye emri kiracıya tebliğ edilir ve kiracı halen evi boşaltmazsa, icra memurları gerekirse polis desteğiyle zorla tahliye işlemini gerçekleştirir.

İcra yoluyla tahliye, uygulamada en hızlı tahliye yöntemi olarak bilinir. Özellikle kiracının itiraz etmemesi durumunda mahkeme süreci gerekmeden icra dairesi üzerinden tahliye kararı alınabildiği için, doğrudan dava açmaya kıyasla daha çabuk sonuçlanır. Ev sahibi açısından avantajlı olan bu yöntemde dikkat edilmesi gereken, kira alacağına ilişkin ihtar şartlarının yerine getirilmiş olmasıdır. Nitekim İcra İflas Kanunu, konut ve işyeri kiralarında TBK 352/2’deki yazılı iki ihtar koşulunun sağlanmış olmasını aramaktadır.

Tahliye talepli icra takibi başlatmadan önce bir avukat yardımıyla sürecin doğru işletilmesi, olası itiraz ve usul hatalarının önüne geçecektir. Unutulmamalıdır ki icra takibi yoluyla tahliyede de, eğer kiracı 7 gün içinde haksız bir itirazda bulunursa süreci uzatabilir ve ev sahibi yine mahkeme yoluna başvurmak zorunda kalabilir. Yine de genel olarak bu yöntem, kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu olarak değerlendirilmektedir.

İKİ HAKLI İHTARLA TAHLİYE DAVASI AÇILMASI

Kira bedelini ödemeyen kiracıyı çıkarma yollarından biri de, aynı kira yılı içinde iki defa haklı ihtar göndermek ve ardından dava yoluyla tahliyeyi sağlamaktır. Bu yönteme genellikle “iki haklı ihtar ile tahliye davası” denir. İhtarname, ev sahibinin kiracıya kirayı ödemediğini ve ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğini yazılı ve resmi olarak bildirmesidir. İki haklı ihtar süreci şu şekilde işler:

• Kiracı, bir kira yılı (12 aylık dönem) içerisinde en az iki farklı ayın kirasını zamanında ödemez ve ev sahibi her bir ödeme aksaması için kiracıya noter aracılığıyla ihtarname gönderir. Bu ihtarnamelerde, ödenmeyen kira bedelinin belirtilen süre içinde ödenmesi, aksi takdirde kiracının tahliye edileceği uyarısı yapılır.
• Gönderilen bu iki ihtarın da haklı olması, yani gerçekten ödenmemiş veya geç ödenmiş kiralar hakkında zamanında yapılmış olması gerekir. Aynı kira yılı içinde iki ayrı ay için ihtar çekilmiş olmalıdır (aynı ay içinde peş peşe iki ihtar geçerli sayılmaz).
• İhtarların tebliğ edildiği kira yılının bitiminden itibaren ev sahibi bir ay içinde mahkemeye başvurarak tahliye davası açmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü süredir; kaçırılması halinde artık o iki ihtara dayanarak dava açma hakkı kaybolur.

Belirtilen süre içinde açılan tahliye davası, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür. Ev sahibi davada, kira yılındaki iki haklı ihtarı ve kiracının borçlarını ödemediğini kanıtlayarak kira sözleşmesinin sona erdirilip kiracının tahliyesini talep eder. Mahkeme, iki haklı ihtarın varlığını ve usule uygun yapıldığını tespit ederse, kira sözleşmesini feshederek tahliyeye karar verebilir. Karar kesinleştiğinde kiracı evi boşaltmak zorundadır; boşaltmazsa icra yoluyla çıkarılır.

İki haklı ihtar ile tahliye yöntemi, özellikle kronik şekilde kira ödemeyen veya sürekli geciktiren kiracılara karşı etkili bir hukuki yoldur. Ancak burada sabır ve süre takibi önemlidir: İhtarlar aynı kira dönemi içinde olmalı ve yıl biter bitmez en geç bir ay içinde dava açılmalıdır. Aksi takdirde, örneğin ihtarların üzerinden uzun süre geçerse bu sebebe dayanma hakkı düşer. Ev sahibi, bu süreçte her adımı doğru atmak durumundadır. İhtarların noter aracılığıyla ve doğru içerikle gönderilmesi, sonrasında dava süresinin kaçırılmaması gerekir. Bu nedenle çoğu zaman uzman bir kira hukuku avukatı ile çalışmak hak kayıplarını engelleyecektir.

TÜRK BORÇLAR KANUNU 315. MADDE GEREĞİNCE KİRACININ TAHLİYESİ (TEMERRÜT)

Kiracının kira borcunu ödememesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.315 kapsamında kiracının temerrüdü halini oluşturur. TBK 315’e göre kiraya veren, kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı bildirimle en az 30 günlük bir ödeme süresi vermek ve bu süre sonunda ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğini bildirmek zorundadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, kiracıya en az 30 gün mühlet tanınmasını şart koşmuştur[23]. Bu süre, ihtar yazısının kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

TBK 315 kapsamında yapılması gerekenler kısaca şöyledir:

• Ev sahibi, kiracının ödemediği kira için resmi bir ihtarname göndererek ona en az 30 günlük süre tanır ve “belirtilen süre içinde ödeme yapılmazsa kira sözleşmesinin feshedileceği” uyarısını yapar.
• Kiracıya verilen bu süre içinde (30 gün) ödeme yapılmazsa, süre sonunda ev sahibi tek taraflı olarak kira sözleşmesini feshedebilir. Fesih bildirimi yazılı olmalı ve kiracıya iletilmelidir.
• Sözleşme feshedildikten sonra kiracı evi boşaltmazsa, ev sahibi fesih ve kiracının temerrüdü gerekçesine dayanarak tahliye davası açabilir veya icra yoluyla tahliye talebinde bulunabilir.

TBK 315, aslında yukarıda anlatılan diğer yolların dayandığı temel kuralı ifade eder: Kiracının borcunu ifa etmemesi (ödememesi) durumunda, belirli prosedürle (30 gün süreli ihtar) kiraya veren sözleşmeyi sona erdirip tahliye hakkını elde eder. Bu yöntem, “kiracıyı temerrüde düşürmek” şeklinde de anılır. Uygulamada TBK 315 süreci çoğunlukla tahliye talepli icra takibi prosedürü ile iç içe yürür; yani ev sahibi bir yandan 30 günlük ihtarını çekip süreyi beklerken, aynı zamanda icra takibini başlatabilir. Eğer kiracı süre sonunda ödeme yapmazsa, ev sahibi artık sözleşmenin feshedildiğini kabul edip kiracının tahliyesini ister.

Özetle, kiraya verenin 30 gün ihtar süresi verip sözleşmeyi feshetmesi, kiracıyı çıkarma hakkını doğurur. Elbette kiracı bu süre zarfında borcunu öderse temerrüt kalkar ve tahliye hakkı düşer. Ayrıca kiracı haklı bir nedenle itiraz ederse mahkeme süreci uzayabilir. Ancak borç gerçekten ödenmemişse ve kanuni prosedür doğru işletildiyse, mahkeme ev sahibinin fesih bildirimi ve temerrüt sebebini haklı görerek tahliyeye hükmedecektir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE KİRACININ TAHLİYESİ

Kira ilişkisinde özel bir tahliye imkânı: Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Kiracı, genelde kira sözleşmesinin başlangıcından bir süre sonra ev sahibine böyle bir taahhütname verebilir. Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye ise TBK 352/1’de düzenlenmiştir: Kiracı, taşınmazın tesliminden sonra belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve o tarihte boşaltmamışsa, ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirip tahliyeyi sağlayabilir.

Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracıyı çıkarabilmek için taahhüdün geçerli şekilde alınmış olması gerekir. Kanunen geçerlilik şartları:

• Yazılı olmalıdır: Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı bir belge olarak düzenlenmelidir (elden yazılmış olsa bile yeterli, sözlü taahhüt geçersizdir).
• Kira sözleşmesinin başlangıcından sonra yapılmış olmalıdır: Taahhütname, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte imzalanmalıdır (yani kira kontratı ile aynı gün imzalatılması, Yargıtay içtihatlarına göre baskı ihtimali nedeniyle geçersiz sayılabilir).
• Kiracı (veya yetkili temsilcisi) tarafından imzalanmış olmalıdır: Taahhüdü kiracının bizzat veya kanunen yetkili temsilcisinin imzalaması gerekir.
• Tahliye tarihi belirtilmelidir: Belgenin içinde kiracının en geç hangi tarihte evi boşaltacağı açıkça yazılmış olmalıdır.

Bu şartları taşıyan bir tahliye taahhütnamesi varsa ve kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa, ev sahibi önünde iki yol vardır: Taahhüt tarihinden başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye emri göndertmek veya aynı süre içinde tahliye davası açmak. Uygulamada genelde icra yoluna başvurmak daha hızlı sonuç verir; kiracı icra takibine 7 gün içinde itiraz edebilir, itiraz gelmezse direkt tahliye işlemi yapılabilir. İtiraz gelirse, ev sahibi icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister veya doğrudan tahliye davası açabilir.

Tahliye taahhütnamesine dayalı davalarda kiracının genellikle savunması, taahhüdün geçersiz olduğu iddiasıdır (baskı altında imzaladığını, tarihin sonradan eklendiğini vs. ileri sürebilir). Mahkeme bu iddiaları değerlendirir; eğer taahhüt geçerli ve usulünce alınmışsa, kiracının tahliyesine karar verilir.

Önemli: Tahliye taahhütnamesi, kötüye kullanıma açık bir konudur. Kanun kiracıyı korumak için bunun kira başlangıcında alınmamasını öngörmüştür. Bu nedenle ev sahipleri taahhütnameyi yasalara uygun şekilde, kiracıyı bilgilendirerek ve doğru zamanda almalıdır. Aksi halde, örneğin kira kontratıyla aynı gün imzalatılmış bir taahhüt, kiracı tarafından mahkemede geçersiz saydırılabilir. Bu konuda dikkatle hareket etmek ve gerekiyorsa tahliye taahhütnamesi düzenlerken hukuki danışmanlık almak faydalı olacaktır.

KİRANIN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI BAŞVURU SÜRESİ VE ZAMANAŞIMI

Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle kiracıya karşı tahliye davası genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Bu davanın zamanlaması, kullanılan sebebe göre değişir:

• İki Haklı İhtara Dayalı Tahliye Davası: Yukarıda belirtildiği gibi, iki haklı ihtar gönderen ev sahibi, ilgili kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde tahliye davasını açmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücüdür; geçerse aynı ihtarlara dayanarak dava açılamaz. Yani ev sahibi bu süreyi kaçırırsa, o ihtarlar boşa gider (kiracı o dönem için sorumluluktan kurtulmaz ama tahliye sebebi olmaktan çıkar). Not: Bir aylık süre kaçırıldıysa, ev sahibi yine kiracının devam eden ödememe durumu varsa yeni ihtarlar çekerek yeniden süreç başlatabilir veya alternatif sebeplere dayanabilir.
• Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye: Kiracının tahliye taahhüdünde belirttiği tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalı veya icra takibi başlatılmalıdır (aksi halde taahhütnameye dayanma hakkı kaybedilir).
• Temerrüt (TBK 315) Sebebiyle Tahliye: Bu durumda kanunun özel bir zamanaşımı yoktur; ancak ev sahibi 30 günlük süreli ihtarını gönderdikten sonra kira sözleşmesini fesheder ve makul süre içinde tahliye talebini ileri sürmelidir. Genelde fesih bildirimi sonrası kiracı çıkmazsa derhal dava açmak gerekir. Uzun süre beklenirse hakkın kötüye kullanımı savunması gelebilir.
• İcra Yoluyla Tahliye: İcra takibinde kiracının 7 gün itiraz süresi, 30 gün ödeme süresi gibi kesin süreler vardır. Ev sahibi, kiracı 30 gün sonunda ödemezse 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep etmelidir. Ayrıca icra mahkemesi tahliye kararı verdikten sonra ev sahibi bu kararla 6 ay içinde icra dairesine başvurup tahliyeyi icra ettirmelidir; yoksa karar tek başına tahliye etmez.

Kiranın ödenmemesi nedeniyle tahliye davaları için özel bir zamanaşımı süresi bulunmaz. Bunun yerine kanun koyucu, yukarıdaki gibi hak düşürücü süreler öngörmüştür. Yani ev sahibi, belirtilen süreler içinde harekete geçmezse hakkını kaybeder. Örneğin, iki ihtara dayalı tahliye hakkı, bir ay içinde dava açılmazsa düşer. Bu nedenle ev sahipleri süre takiplerini dikkatle yapmalıdır.

Bir diğer önemli nokta, kira alacağının zamanaşımıdır: Kira alacakları normalde 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Ancak tahliye davası, kira alacağını değil sözleşmenin feshini hedefler, bu nedenle zamanaşımından ziyade yukarıdaki süre kurallarına tabidir. Sonuçta, kiraya veren için en doğrusu, kiracının ödemediği her ay için derhal ihtar çekmek ve yasal süreçleri gecikmeden başlatmaktır. Aksi halde hem alacak tahsilinde zaman kaybı olur hem de tahliye uzar.

KİRANIN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI ARABULUCULUK SÜRECİ

Dikkat: 2023 yılıyla birlikte önemli bir yenilik yürürlüğe girmiştir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma şartı getirilmiştir. Özellikle kira alacağı ve tahliye talepli davalar, bu kapsamda dava şartı arabuluculuk uygulamasına tabidir. Yani ev sahibi, kira ödenmemesi nedeniyle dava açmadan önce arabuluculuk başvurusunda bulunmak zorundadır.

Arabuluculuk süreci kısaca şöyle işler:

• Ev sahibi, kiracının yerleşim yeri adliyesindeki arabuluculuk bürosuna başvurarak arabulucu talep eder. Bu başvuru, tahliye davası açma süresi içinde yapılmalıdır (örneğin iki ihtar durumunda bir aylık hak düşürücü süreyi kaçırmadan).
• Arabuluculuk bürosu bir arabulucu atar ve taraflara görüşme daveti gönderilir. Taraflar belirlenen tarihte arabulucu nezaretinde görüşme yapar.
• Görüşmede ev sahibi ve kiracı, kira borcu ve tahliye konusunda uzlaşmaya çalışırlar. Eğer anlaşma sağlanırsa, anlaşma belgesi imzalanır ve problem mahkemeye gitmeden çözülür (örneğin kiracı borcu taksitlendirmeyi kabul edip belli tarihte çıkmayı taahhüt edebilir). Bu anlaşma mahkeme ilamı hükmündedir.
• Anlaşma sağlanamazsa, arabulucu son oturumda anlaşmazlık tutanağı düzenler. Ev sahibi bu tutanakla birlikte artık mahkemeye dava dilekçesini verebilir.

Arabuluculuk görüşmesine taraflardan biri katılmazsa, katılmayan taraf ileride dava sonunda yargılama giderlerine ek olarak arabulucu ücretinin tamamını ödemek zorunda kalabilir. Bu uygulama, mahkemelerin yükünü azaltmak ve tarafları hızlı çözüm için teşvik etmek amacıyla getirilmiştir. Not: 1 Eylül 2023’ten önce açılmış tahliye davaları için arabuluculuk şartı aranmaz.

Özetle, kira ödememe sebebiyle tahliye ihtilaflarında önce arabulucuya başvurmak artık zorunludur. Ev sahipleri, dava yoluna gitmeden önce bu aşamayı tamamlamalıdır. Arabuluculukta anlaşma olmasa bile, bu süreç genellikle birkaç hafta içinde sonuçlanır ve sonrasında derhal dava açılabilir. Bu nedenle tahliye sürecinde bir gecikme olmaması için ev sahibinin arabuluculuk aşamasını da planlayarak harekete geçmesi önemlidir.

KİRAYI ÖDEMEYEN KİRACI EVDEN NASIL ÇIKARILIR

KİRANIN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER?

Tahliye davalarının süresi, birden çok faktöre bağlıdır. Kiranın ödenmemesi nedeniyle açılan tahliye davaları, mahkemelerin iş yüküne, kiracının itirazlarına ve seçilen yönteme göre değişken sürelerde sonuçlanır. Genel bir kıyaslama yapmak gerekirse:

• İcra yoluyla tahliye süreçleri (ilamsız tahliye), çoğu zaman daha hızlı sonuçlanır. Kiracı itiraz etmezse birkaç ay içinde tahliye kararı alınabilir. İtiraz olsa dahi icra mahkemesindeki işlemler genellikle Sulh Hukuk’taki tam yargılamaya göre daha kısa sürede biter. Uygulamada, icra kanalıyla tahliye 6-8 ay gibi sürede neticelenebilir.
• Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan tahliye davaları, icra yoluna göre daha uzun sürer. Mahkeme, dilekçelerin teatisi, duruşmalar, olası itiraz ve temyiz süreçleri derken uzayabilir. Genellikle 8 aydan 18 aya kadar geniş bir yelpazede sonuçlanabilmektedir. Yoğun adliyelerde davanın 1 yılı aşması da mümkündür.
• Kiracının davranışları da süreyi etkiler: Örneğin, mahkeme kararı kiracı aleyhine çıktığında kiracı istinaf yoluna başvurursa, kararın kesinleşmesi birkaç ay daha alacaktır. Ancak tahliye davaları istinaf aşamasında kesinleşmeden icraya konabilir – yani istinaf başvurusu tahliyeyi durdurmaz, sadece kiracı icranın geri bırakılması kararı alırsa süreç durabilir. Bu gibi hamleler de süreyi uzatabilir.
• 2023 sonrası arabuluculuk zorunluluğu, dava açma öncesinde ekstra birkaç hafta gerektirebilir; ancak bu genelde davanın toplam süresine çok etki etmez, zira dava aşamasının dışında bir süreçtir.

Ortalama bir rakam vermek gerekirse: Kirayı ödemeyen bir kiracının tahliyesi 6 ila 12 ay arasında gerçekleşebilir. En hızlı senaryo, kiracının itiraz etmeyip kısa sürede çıkanıdır (örneğin ihtar çekilir, kiracı 30 gün sonunda ödeme yapmaz ve kendiliğinden çıkar veya hemen icra takibi ile çıkarılır). En yavaş senaryoda ise ihtar, dava, istinaf derken 1.5-2 yıla yayılabilir. Ancak bu uç senaryodur.

Ev sahibi, süreci hızlandırmak için doğru yöntemi seçmeli ve tüm prosedürleri eksiksiz yerine getirmelidir. Örneğin, belgelerin tam hazırlanması, sürelerin kaçırılmaması, mahkeme istenen evrakların zamanında sunulması gibi hususlar davanın gereksiz yere uzamasını önler. Ayrıca, icra yolu çoğu durumda daha hızlı olduğundan, mümkünse öncelikle tahliye talepli icra takibi tercih edilmesi, sadece itiraz olursa mahkemeye gidilmesi stratejisi izlenebilir.

YAZILI KİRA SÖZLEŞMESİ OLMAYAN KİRACININ TAHLİYESİ

Kira sözleşmesi kanunen şekil şartına bağlı değildir; sözlü anlaşma ile de kira ilişkisi kurulabilir. Dolayısıyla kiraya veren ile kiracı arasında yazılı bir kontrat olmasa bile kiracının tahliyesini talep etmek mümkündür[36]. Ancak bu durumda ev sahibinin mahkemede ispat yükü biraz daha ağır olacaktır. Yazılı sözleşme olmadığında, öncelikle ortada gerçekten bir kira ilişkisi olduğunu ve belirli bir kira bedeli kararlaştırıldığını ev sahibinin ispat etmesi gerekir.

Sözlü kira anlaşmalarında tahliye sürecinde dikkat edilmesi gerekenler:

• Ev sahibi, kiracının o adreste oturduğunu kanıtlamalıdır (genellikle zaten ikametgah, faturalar, apartman kayıtları ile bu bellidir).
• Taraflar arasında kira bedeli konusunda anlaşma olduğunu ve kiracının ödemeyi üstlendiğini kanıtlamak gerekir. Banka dekontları, elden ödeme yapıldıysa imzalı makbuzlar, kiracıyla yapılan yazışmalar (mesaj, e-posta) gibi belgeler bu konuda yardımcı olur. Örneğin kiracı bir süre ödemiş sonra kesmişse, önceki ödemelere dair banka kayıtları kira miktarını ispatlar.
• Gerekirse tanık beyanı kullanılabilir: Ortak tanıdıklar veya apartman yönetimi gibi kişiler, belli bir kira bedeliyle anlaşıldığını mahkemede ifade edebilir. (Not: Kiracının muvafakati olursa tanık dinlenebilir; aksi halde yazılı delil başlangıcı yoksa tanık dinlenmesi sınırlıdır. Bu teknik bir konudur, avukatınız bu konuda yol gösterecektir.)

İspat aşaması halledildikten sonra, tahliye gerekçesi ve süreçleri yazılı sözleşmeyle aynı şekilde işler. Yani kiracı sözlü anlaştı diye farklı muamele yapılmaz; yine ödememişse aynı ihtar, icra takibi veya dava süreçleri uygulanır. Sadece, sözleşme şartlarını kanıtlama yükü ev sahibindedir.

Sonuç olarak, sözleşme yazılı değil diye kiracı “nasılsa beni çıkaramazlar” diye düşünmemelidir. Mahkeme, somut delillerle kira ilişkisinin varlığını tespit ederse tahliyeye karar verebilir. Elbette ev sahibi açısından daha zahmetli olsa da, hakkını araması mümkündür. Uygulamada bir kira ilişkisinin varlığını göstermek çoğu zaman zor olmaz; en basitinden kiracı düzenli kira ödemişse dekontlar yeterli kanıttır. Bu yüzden, yazılı sözleşme olmasa bile kiraya veren yasal yollarla hakkını arayabilir.

TAHLİYE KARARI NASIL UYGULANIR?

Ev sahibi, mahkeme kararı ya da icra takibi sonucunda kiracının tahliyesine dair bir karar elde ettiğinde, bunun fiilen uygulanması icra organları aracılığıyla olur. Tahliye kararının uygulanması aşamaları şöyledir:

1. İlamın Tebliği: Mahkeme tahliye kararı verdiyse, bu karar kiracıya tebliğ edilir. Genellikle karar duruşmada yüzüne karşı açıklandıysa tefhim sayılır; değilse karar posta yoluyla kiracıya gönderilir. İcra takibi yoluyla tahliyede de icra mahkemesi kararını taraflara bildirir.
2. İcra Takip Talebi: Ev sahibi, elindeki tahliye kararı (mahkeme ilamı veya icra mahkemesi kararı) ile icra müdürlüğüne başvurur. Takip talebi ile kiracının tahliyesini talep eder ve ilgili harçları öder. Bu başvuru, mahkeme kararının kesinleşmesini beklemeden de yapılabilir (kiracı istinafa gitse bile ev sahibi icraya koyabilir, ancak kiracı icranın durdurulması kararı alabilir istinaf aşamasında).
3. Tahliye Emri: İcra müdürlüğü, tahliye için bir tahliye emri düzenleyerek kiracıya gönderir. Bu emirde genellikle kiracıya karar gereği evi boşaltması için belirli bir süre (örneğin 10 gün) verilir. Not: Mahkeme ilamlarında, tebligattan sonra 10 gün beklenir; kiracı bu süre içinde çıkmazsa zorla tahliye gündeme gelir.
4. Zorla Tahliye: Tahliye emri tebliğine rağmen kiracı evi boşaltmadıysa, ev sahibi icra müdürlüğünden zorla tahliye talep eder. İcra müdürlüğü yetkilileri (icra memurları), gerekirse bir çilingir ve kolluk gücü (polis/jandarma) desteğiyle konuta gider ve kiracıyı tahliye eder. Kiracının eşyaları dışarı çıkarılarak konut boşaltılır ve ev sahibi fiilen taşınmaza kavuşur.
5. Polis Desteği: Zorla tahliye işlemi yapılırken genellikle polis bulunur. Ancak polisin rolü, güvenliği sağlamaktır; doğrudan kiracıyı evden çıkarmak polisin tek başına yapacağı bir iş değildir. Polis, icra memuruna mukavemet olursa müdahale eder.

İcra müdürlüğüne başvurma süresi ve uygulama ayrıntıları, alınan kararın niteliğine göre değişebilir. Mahkeme ilamı ile tahliyede ev sahibi 10 gün içinde icraya başvurmazsa, yeniden takip talebi gerekebilir (ancak genelde süre geçirilse de ilam 10 yıl geçerli). İcra mahkemesi kararıyla tahliyede ise ev sahibi için 6 aylık süre vardır, bu süre geçerse kararı icraya koyamaz, yeniden uğraşması gerekir.

Tahliye kararı uygulaması esnasında kiracının direnmesi, kapıyı açmaması gibi durumlar da kanunen aşılabilir durumlar: İcra memuru çilingirle kapıyı açtırabilir, polis engelleyen olursa müdahale eder vs. Kiracının eşyaları tutanakla çıkartılıp gerekirse yediemine teslim edilir.

Ev sahibi açısından önemli olan, tahliye kararını aldıktan sonra işlemleri takip etmektir. Kararı alıp bırakmamalı, mutlaka icraya verip uygulamalıdır; yoksa kağıt üzerindeki kararla kiracı çıkmaz. Ayrıca, mahkeme kararlarının kesinleşmesini beklemeden icra işlemlerine başlamak mümkündür, bu da vakit kazandırır. Ancak kiracı istinaf etmişse ve tahliye gerçekleşirse, sonradan karar bozulursa kiracının tazminat talebi hakkı doğabilir. Bu riskler genelde düşüktür ama avukatlar bu konuda müvekkillerini bilgilendirir.

Sonuç olarak, tahliye kararını icra yoluyla uygulatmak şarttır. Yasal süreç tamamlandığında devlet mekanizması ev sahibine zorla da olsa hakkını teslim eder. Ev sahibi kesinleşmiş tahliye kararını kendi başına uygulamaya kalkmamalı (örneğin kilidi değiştirip eşyaları atmak gibi girişimler suç teşkil eder), bu son aşamayı da yine resmi kanallarla halletmelidir.

SON OLARAK: HUKUKİ DESTEK ALMANIN ÖNEMİ

Kiracıya karşı yasal yollara başvurmak, özellikle ilk kez karşılaşanlar için karmaşık ve stresli bir süreç olabilir. Kira hukuku, birçok teknik ayrıntı barındırır: İhtar süresi, dava açma koşulları, arabuluculuk şartı, icra takibi prosedürleri gibi konularda hatalı adımlar atılmaması gerekir. Aksi takdirde hem zaman kaybedilebilir hem de hak kaybı yaşanabilir. Bu nedenle, kiracı tahliyesiyle uğraşan ev sahiplerinin mümkünse tecrübeli bir İstanbul Kira Avukatı ile çalışması faydalı olacaktır. Avukat, sürecin en başından itibaren doğru şekilde ilerlemesini, gerekli belgelerin hazırlanmasını ve sürelerin takibini sağlayarak sonuca daha hızlı ulaşmanıza yardımcı olur. Ayrıca, kiracı ile doğrudan muhatap olmak yerine avukatınız aracılığıyla iletişim kurmak sizi olası gerginliklerden koruyabilir.

Unutulmamalıdır ki, her tahliye durumu özeldir. Kiracının durumu, kira sözleşmesinin koşulları, ev sahibinin ihtiyaçları gibi etkenler en uygun yolun seçiminde rol oynar. Bu yazıda genel hatlarıyla kirayı ödemeyen kiracıyı çıkarma yöntemlerini açıkladık. Eğer sizin de benzer bir sorununuz varsa, haklarınızı öğrenmek ve doğru adımı atmak için uzman görüşü almaktan çekinmeyin. Yasal haklarınızı bilerek hareket ettiğinizde, eninde sonunda çözüm yoluna ulaşacağınızı unutmayın.

Kirayı Ödemeyen Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır?

SIKÇA SORULAN SORULAR

Kiracı kirayı kaç ay ödemezse çıkarılır?

Aslında kiracının tek bir kira taksitini ödememesi bile hukuken tahliye sebebidir. Yani ev sahibi, bir aylık kira ödenmediğinde dahi yasal süreci başlatabilir. Ancak pratikte kiracının hemen çıkarılabilmesi için kanunun öngördüğü prosedür izlenir: Ev sahibi, kirayı alamadığı ay için derhal ihtar çekerek en az 30 gün süre tanımalıdır. Bu süre sonunda ödeme hâlâ yapılmadıysa, ev sahibi tahliye için gerekli adımları (icra takibi veya dava) atabilir. Özetle, bir kira dönemi ödenmemesi tahliye için yeterli olup önemli olan ev sahibinin yasal süreci doğru zamanda başlatmasıdır.

Kiracı kirayı kaç gün geciktirebilir?

Kiracının, kira sözleşmesinde belirlenen ödeme tarihinde kirayı ödemesi zorunludur. Kanunen kira bedelini bir gün dahi geciktirme hakkı yoktur. Kira, kararlaştırılan günde ödenmediği anda ev sahibinin ihtar çekme hakkı doğar. Bazı sözleşmelerde birkaç günlük tolerans belirtilmiş olabilir, ancak böyle bir hüküm yoksa, kira bedelinin bir gün dahi geç ödenmesi sözleşmeye aykırıdır. Uygulamada elbette ev sahipleri birkaç gün gecikmeye hemen hukuki işlem başlatmayabilir, fakat teknik olarak gününde ödenmeyen kira temerrüt oluşturur.

Kirasını ödemeyen kiracı için ne yapılabilir?

Kira ödemeyen bir kiracı karşısında ev sahibinin başvurabileceği birkaç hukuki yol vardır:

• İhtarname çekmek: Öncelikle kiracıya geciken kiraları ödemesi için resmi ihtar göndermek.
• Tahliye talepli icra takibi başlatmak: Kirayı alamadığı kiracıya karşı icra dairesinden ödeme emri ve tahliye talebi göndertmek en hızlı tahliye yolu
• İki haklı ihtara dayalı tahliye davası açmak: Aynı yıl içinde iki kez kira aksatan kiracıya karşı kira yılı bitiminde dava açılabilir.
• Temerrüt nedeniyle tahliye davası açmak: 30 gün süreli ihtara rağmen ödeme yapılmadığında doğrudan tahliye amaçlı dava açılabilir.

Bu yolların her biri hukuken mümkündür ve somut duruma göre birlikte de kullanılabilir. Ayrıca kiracının maddi durumu kötüyse ve borç birikmişse, ev sahibi kira alacağı için ayrıca icra takibi yaparak birikmiş kiraları tahsil yoluna da gidebilir.

Kirayı ödemeyen kiracıdan birikmiş kira bedeli nasıl tahsil edilir?

Kiracının ödemediği kira borçları için ev sahibi icra takibi yoluyla alacağını tahsil edebilir. Bunun için yapılması gereken, kiracıya yönelik bir kira alacağı icra takibi başlatmaktır. İcra dairesi aracılığıyla gönderilecek ödeme emri ile kiracıdan birikmiş tüm kira borçları istenir. Kiracı ödemez veya itiraz etmezse takip kesinleşir ve ev sahibi borç için haciz işlemlerine geçebilir. İtiraz ederse, ev sahibi itirazın kaldırılması için mahkemeye başvurur. Neticede mahkeme kararı veya kesinleşmiş takip ile kiracının maaşına, mal varlıklarına haciz konularak birikmiş kiralar tahsil edilir. Tabii bu maddi tahsil yoludur; kiracıyı çıkarmaktan ayrıdır. Ev sahibi aynı anda hem tahliye hem alacak takibini yürütebilir.

Kirayı ödemeden çıkan kiracının kira borcu nasıl tahsil edilir?

Kiracı evi boşaltmış olsa bile ödenmemiş kira borçlarından sorumludur. Kira ödemeden kaçan kiracıya karşı da yapılacak işlem, bir önceki soruda belirtildiği gibi icra takibi başlatmaktır. Kiracının artık adreste olmaması sorun teşkil etmez; bilinen en son adresine ödeme emri gönderilir, tebligat ulaşmazsa ilanen tebligat yapılabilir. Takip kesinleştiğinde, kiracının çalıştığı yer, banka hesapları veya başka mal varlıkları tespit edilip haciz yoluyla alacak tahsil edilir. Eğer kiracı yeni bir eve çıktıysa ve adresini biliyorsanız oraya da tebligat yapılabilir. Sonuç olarak, evden ayrılmış olsa dahi kiracının borcu hukuk düzeninde yok olmaz; ev sahibi yasal yollardan hakkını alabilir.

Kiracı tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Kiracının tahliyesiyle ilgili davalarda görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi, tahliye davalarına bakmakla görevlidir. Ancak tahliye talepli ilamsız icra takiplerinde iş, icra hukuk mahkemesine de uğrar: Kiracı ödeme emrine itiraz ederse itirazı çözmek için İcra Mahkemesi devreye girer. Özetle:

• Doğrudan tahliye davası (kira sözleşmesinin feshi için) – Sulh Hukuk Mahkemesi
• İcra yoluyla tahliye – Önce icra dairesi, itiraz olursa İcra Mahkemesi, tahliye kararı için yine İcra Mahkemesi

Bu iki yolun dışında, örneğin kiralananın tahliyesiyle ilgili ihtiyati tedbir vs. gibi durumlar genelde sulh hukuk kapsamındadır. Sonuç olarak, tahliye davası sulh hukukta; icra takibi kaynaklı tahliye kararları icra mahkemesinde görülür.

Tahliye davasını kaybeden kiracı ne kadar öder?

Tahliye davasını kaybeden kiracı, öncelikle birikmiş tüm kira borçlarını, varsa işlemiş gecikme faizlerini ve sözleşmeden doğan gecikme tazminatlarını ödemek durumunda kalır. Bunlar genellikle zaten ayrı bir icra takibiyle talep edilir ama mahkeme de kararında kira alacağına hükmedebilir. Ayrıca davayı kaybeden taraf olarak kiracı, mahkeme masraflarını ve ev sahibinin avukatlık ücretini ödemeye mahkum edilir[52]. Karşı taraf vekalet ücreti, her yıl Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenir ve davanın değerine bağlı olabilir. Örneğin 2024 yılı için kira tahliye davasında vekalet ücreti belli bir tutardan aşağı olamaz. Bunların yanı sıra, tahliye kararı sonrası çıkmazsa yapılan icra masrafları da kiracıdan alınabilir. Kısaca kiracı davayı kaybettiğinde muhtemelen şunları öder:

• Ödenmemiş kira bedelleri + işlemiş faizler,
• Yargılama harç ve giderleri (tevkil harcı, başvuru harcı, tebligat vb.),
• Ev sahibinin avukatına ödenmek üzere mahkemenin takdir ettiği vekalet ücreti,
• Tahliye işlemi için yapılan icra masrafları (çilingir, nakliye vs. dahil olabilir).

Bu tutarlar davanın koşullarına göre değişmekle birlikte, kiracı için oldukça maliyetli olabilir.

Kira ne kadar gecikirse ihtar çekilir?

Kanunen kira bedelinin vadesinde ödenmemesi yeterlidir; yani bir gün bile gecikse ev sahibi ihtar çekebilir. Uygulamada elbette birkaç günlük gecikmelerde çoğu ev sahibi hemen notere koşmaz, ancak teorik olarak kira ödeme günü geçtiği anda kiraya veren yazılı ihtar hakkına sahiptir. Özellikle kronik geç ödeyen kiracılar varsa, ev sahibi her gecikmede ihtar çekerek ileride iki haklı ihtar şartını oluşturabilir. Örneğin kira her ayın 1’inde ödenecekse ve kiracı ayın 5’ine kadar ödemediyse, ev sahibi 6’sında ihtar gönderebilir. Sonuç olarak, kira “ne kadar” gecikirse diye bir süre yok; ödeme gününü aşan her gecikme ihtar sebebidir.

Tahliye davasında kiracı avukat tutmalı mı?

Bir davada avukat tutmak yasal bir zorunluluk değildir; kiracı da, ev sahibi de davayı kendisi takip edebilir. Ancak tahliye davaları da dahil tüm hukuki süreçlerde bir avukatla temsil edilmek oldukça önemlidir. Kiracı açısından bakıldığında, ev sahibi tarafından açılmış bir tahliye davasında haklarını en iyi şekilde savunabilmek için alanında uzman bir avukata başvurmak faydalı olacaktır. Avukat, kiracının olası savunmalarını (örneğin ödediği halde makbuzları yoksa, ev sahibinin usul hatalarını vs.) doğru şekilde mahkemeye sunar, prosedürlere vakıftır.

Özellikle kiracının haksızlığa uğradığını düşünüyorsa (mesela gerçekten ödemiş ama ev sahibi kabul etmiyor gibi durumlar) avukatın rolü kritiktir. Kısacası, kiracının da tahliye davasında bir avukat tutması hak kaybını önlemek adına önerilir. Profesyonel destek, dava stresini de hafifletecektir.

Tahliye davası ilk celsede biter mi?

Tahliye davaları teorik olarak ilk duruşmada karara çıkabilecek davalardandır; özellikle belgeye dayalı, basit vakalar hızlı sonuçlanabilir. Ancak pratikte çoğunlukla ilk celsede bitmez. Bunun birkaç nedeni vardır:

• Mahkemelerin iş yükü ve duruşma aralıklarının uzun olması.
• Kiracının süreci uzatmak için itirazlar veya çeşitli talepler ileri sürmesi.
• Tarafların delil sunmak için süre istemesi, eksik evrakların tamamlanması.
• Adliyelerdeki yoğunluk, tebligat gecikmeleri vs.

Genellikle ilk duruşmada hakim, tarafları dinleyip, eksik hususlar varsa tamamlanması için ikinci bir duruşma tarihi verir. Eğer kiracı itiraz etmese, savunma yapmasa bile, hakim prosedür icabı bir sonraki celseye karar bırakabilir. Özetle: Tüm koşullar mükemmel olsa ve taraflar tam hazırlıklı olsa dahi ilk celsede karar çıkması nadirdir. Yine de bazı durumlarda, özellikle kiracının yokluğunda ve ev sahibinin tüm belgeleriyle hazır olduğu durumlarda, hakim ilk duruşmada karar verebilir. Fakat bu istisnadır. Çoğu tahliye davası 2-3 duruşma sürer (yaklaşık birkaç ay). Tarafların anlaşmazlıkları ve itirazları oldukça, celse sayısı ve süresi artar.

Kirasını ödemeyen kiracı kaç günde tahliye edilir?

Kiracının tahliye süresi, yukarıda detaylı ele alındığı üzere ilden ile, yönteme göre değişir. Gün bazında söylemek gerekirse, en hızlı scenario bile birkaç ayı bulur; birkaç günde kiracıyı çıkarmak mümkün değildir çünkü kanuni süreler var. Örneğin:

• İhtar çekildi diyelim, 30 gün ödeme süresi beklemek şart (bu zaten ~1 ay demek).
• İcra takibine gidildi, kiracı itiraz etmezse yine 7+30 gün = 37 gün bekleme süresi var, sonra tahliye talebi vs. derken fiili tahliye belki 2-3 ayı bulur.
• Dava yoluna gidildiyse, mahkeme tebligatı vs. ilk duruşma derken en iyi ihtimalle 4-5 ay sürer, genelde daha fazla.

Dolayısıyla ortalama 6-12 ay gibi ifade etmek daha doğru olur. Uygulamada “kaç günde çıkar” sorusu, ev sahiplerinin sıkça sorduğu bir soru olsa da, maalesef net bir cevap yoktur. Eğer kiracı hiç direnç göstermez, tebligatı alır almaz “tamam çıkıyorum” derse, o zaman bile eşyalarını toplaması vs. derken belki birkaç hafta sürebilir. Ama genelde kiracı da hemen çıkmaz, hukuki süreç sonuna kadar kullanılır. İcra yoluyla bile olsa tüm prosedürler toplamda birkaç ay sürmektedir.

Özetle, kiracıyı çıkarma süreci günlerle değil aylarla ifade edilir. En hızlı yöntem olan ilamsız icra ile tahliye bile itirazsız durumda ~2-3 ayda sonuçlanabilir; itirazlı durumda 6 ayı bulabilir. Mahkeme yolunda ise 6-12 ay normaldir, bazı çekişmeli durumlar 1 yılı aşabilir. Bu nedenle ev sahiplerinin, kiracıya karşı yasal süreci başlatırken sabırlı olmaları ve her adımı zamanında atmaları tavsiye edilir.