İSTANBUL KİRA HUKUKU AVUKATI

HARBİYE HUKUK BÜROSU KİRA HUKUKU AVUKATI UYUŞMAZLIKLARI HUKUK&DANIŞMANLIK HİZMETLERİ

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, sözleşme hukukunun teknik ve ayrıntılı dünyasına tabi olup bu uyuşmazlıkların lehe çözümü, bilgi ve tecrübe gerektiren konulardır. Harbiye Hukuk Bürosu olarak tecrübeli ve uzman avukat kadromuzla müvekkillerimize kira ilişkisi kurulurken gerekli hukuki danışmanlığı sağlamak ve müvekkillerimizin İstanbul kira hukuku avukatı olarak müvekkillerinin davalarını ve uyuşmazlıklarını en hızlı şekilde sonuçlandırmak ve menfaatlilerini korumak bizim önceliğimizdir. Hukuk büromuzda aynı zamanda arabulucu olan tecrübeli avukatlarımız, kira hukuku uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuk hizmeti vermekte, arabuluculuğun sonuçsuz kaldığı noktada dava yoluna gidip kira avukatlığı alanında iş ve dava takibi yapmaktadır.

KİRA HUKUKUNA DAİR KONULARDA AVUKATA DANIŞMAK ÖNEMLİ MİDİR?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tüm konularda ve diğer tüm hukuki bilgi ve yardım gerektiren konularda yargının üç kolundan biri olan avukatlara danışmak, kişilerin hak ve menfaatlerinin gözetilmesi, adil yargılanma hakkının sağlanması ve tüm süreçlerin hukuka uygun ve hukukun gözetilerek gerçekleştirilmesi açısından çok önemlidir. Özellikle kira hukuku gibi gündelik hayatın merkezini oluşturan konularda, tarafların temel insan haklarından olan barınma hakkının koruması, Anayasal hak olan mülkiyet hakkının korunması ve ekonomik menfaatler söz konusu olduğu için İstanbul Kira Hukuku Avukatı ile hareket etmek her zaman daha avantajlı ve güvenilirdir.

KİRA HUKUKU DAVALARINDA AVUKATLA TEMSİL ZORUNLU MUDUR?

Türk Yargı sisteminde kira davalarında avukatla temsil zorunluluğu yoktur. Taraflar tüm yargı sürecini bizzat takip edip kira davalarını avukatsız da yürütebilir. Ancak hukukun teknik bilgi ve uzmanlık gerektiren dava açma, dava takibi yapma, hak düşürücü süreleri gözetme, haklardan yararlanma, def’i ileri sürme, kanun yoluna gitme vb. alanlarında alanında uzman ve tecrübeli İstanbul Kira Hukuku Avukatları yla çalışmak, tarafların menfaatine olacaktır.

2023-2024 İSTANBUL KİRA HUKUKU AVUKATI ÜCRETLERİ?

Avukatlık ücretleri, her yıl Türkiye Barolar Birliği’nin yayınladığı tebliğ ile belirlenir. Bu tebliğ, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi olarak nitelendirilir. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, avukatlık hizmetleri karşılığında ödenmesi gereken minimum tutarı belirler. Hiçbir avukat bu ücretlerin altında bir ücret kararlaştırması yapamaz. Ancak, avukatlık ücretleri yerel barolar ve avukatların mesleki tecrübe ve niteliklerine göre değişebilmektedir. Her avukat, asgari tarife üzerinden kendi avukatlık ücretini belirleyebilir. Kira Hukuku davalarında avukatlık ücreti dava konusuna, davanın taraflarına, davanın içeriğine, avukatın kıdemine, bilgisine, tecrübesine, uzmanlığına ve tarafın ekonomik durumuna göre değişebilmektedir. Güncel Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine bakarak İstanbul Kira Hukuku avukatı ücretleri hakkında bilgi edinebilirsiniz.

İSTANBUL KİRA HUKUKU AVUKATI NE İŞ YAPAR?

İstanbul kira avukatı, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıkların çözümünde danışmanlık hizmeti veren ve kira ilişkisinden doğan tüm dava ve işleri takip etmeye yetkili, tecrübeli ve alanında uzman kişidir. İstanbul Kira Hukuku Avukatı, kira uyuşmazlıklarında öngörülen arabuluculuk şartını da arabuluculuk sıfatını haiz ise arabuluculuk görüşmelerinde müvekkillerini temsil eder ve onların hak ve menfaatlerini uyuşmazlığın en başından itibaren gözeterek sonuçlandırır. İstanbul Kira Hukuku Avukatı ile çalışmak için, İstanbul Barosu web sitesi üzerinden baro levhasına kayıtlı avukatlarla iletişime geçebilir veya Harbiye Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilirsiniz.

KİRA HUKUKU NEDİR?

Esasında Türk hukuk sisteminde özel hukuk alanı olarak kira hukuku diye bir alan yoktur. Ancak, kira sözleşmelerinin borçlar hukuku özel hükümlerdeki yeri ve önemi ve uygulamadaki yaygınlığı sebebiyle, kiracı ile kiralayan arasındaki ilişkilerin ve kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkların ait olduğu alan yaygın olarak kira hukuku olarak nitelendirilmektedir. O halde kira hukuku, kiracı ile kiralayan arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkların düzenlendiği alandır.

KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR? NASIL YAPILIR?

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu 248-269. Maddeleri arasında düzenlenen bir özel hukuk sözleşmesidir. Kira sözleşmesi bir borç sözleşmesidir. Kira hukuku sözleşmesi kiracının, kiraladığı eşyanın kullanım hakkını elde ettiği ve bunun karşılığında da kiralayana kira bedeli ödemeyi borçlandığı sözleşmedir. 

TBK m. 299’a göre kira sözleşmesi “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir”.

Kira sözleşmesinin konusu, kira sözleşmesi konusu olması yasaklanmamış olan taşınır ve taşınmaz eşyalardır. Kira sözleşmesinde tarafların rızasının bulunması, kira bedelinin kararlaştırılmış olması ve kiralanan eşyanın kullanımının kiracıya bırakılmasının hüküm altına alınması kira sözleşmesinin esaslı unsurlarındandır. Kira sözleşmesinin tarafları kiracı ve kiralayandır.

Kira sözleşmeleri nasıl yapılır? Türk Borçlar Kanunu sözleşme serbestisi prensibini benimsemiş bir sistemdir ve kanunda aksi öngörülmedikçe sözleşmeler şekle tabi değildir. Kira sözleşmeleri de yasada herhangi bir resmi şekle tabi olmayan sözleşmelerdir. Yani kira sözleşmesi sözlü, yazılı veya resmi şekilde yapılabilir. Ancak, ispat hukuku açısında kira sözleşmelerinin yazılı şekilde yapılması her zaman için en sağlıklı yoldur. Aksi halde ortada yazılı bir sözleşme yokken varlığını kanıtlamak epey zor olacaktır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kırtasiyelerden veya internetten kolayda edinilecek matbu şekilde hazırlanmış üzeri doldurulabilir formda sözleşmeler mevcuttur. Bu sözleşmelerin kullanılmasıyla kira sözleşmesi kolaylıkla akdedilebilir. Daha detaylı ve özel hükümler içeren bir kira sözleşmesi akdetmek istenirse İstanbul kira hukuku avukatı’ ndan sözleşmenin hazırlanmasında hukuki yardım alınabilir.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ GEÇERLİLİĞİNE İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI

2013 tarihli bir Yargıtay kararında, “… Kural olarak kira sözleşmesi şekle bağlı değildir. Sözlü olarak yapılabileceği gibi yazılı olarak da yapılabilir.” İfadelerine yer verilerek kira sözleşmelerindeki şekil serbestisi vurgulanmıştır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 31.10.2013 tarihli ve 2013/3857 E., 2013/14690 K. sayılı kararı). 

2019 tarihli bir başka Yargıtay kararına konu olan olayda, davacının kira bedelinin tespiti için açmış olduğu davada davalının kira ilişkisini inkâr etmesi ve davanın tarafı olmadığı iddiası üzerine davacı temyize gitmiş ve Yargıtay somut olaya ilişkin “… Davacı dava dilekçesinde, taraflar arasında kiracılık ilişkisi bulunduğundan bahisle kira sözleşmesine dayanarak ve kira başlangıç tarihini bildirerek iş bu davayı açmıştır. Davalı, taraflar arasındaki kiracılık ilişkisini kabul etmeyip karşı çıktığından kiracılık ilişkisi, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi davacı tarafından kanıtlanması gerekir. Somut olayda; Davacı iddiasını yazılı delille ispat etmek zorunda olup …” değerlendirmesinde bulunarak, ispat hukuku açısından kira sözleşmesinin yazılı olmasını esas almıştır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 11.09.2019 tarihli ve 2017/16547 E., 2019/6570 K. sayılı kararı).

KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ NELERDİR?

Türk borçlar Kanununda düzenlenen kira türleri, konut ve çatılı iş yeri kirası, ürün kirası ve hayvan kirası olmak üzere üç türdür. Kira sözleşmeleri de bu kira türlerine paralel olarak üç türdür. Ancak uygulamada en yaygın olan ve en sık karşılaşılan kira sözleşmesi türü konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleridir. Zira konut ve çatılı işyeri, gündelik hayatın iki önemli ihtiyaçlarından biridir. Özellikle konut insanın yaşamını idame ettirebilmesi için elzem olan bir temel ihtiyaçtır. Bu ihtiyacın giderilmesi her zaman müstakil mülkiyetlerle mümkün olmadığı için kira ilişkisi doğmuştur. 

KİRA SÖZLEŞMESİ SÜRESİ NE KADARDIR?

Kira ilişkisi, hukuk literatüründe sürekli borç ilişkisi olarak kabul edilir. Çünkü kiracı kira sözleşmesinden elde edeceği menfaati sözleşme anında elde edememekte, ancak süreye bağlı olarak kiraladığı konutta veya işyerinde bulunarak zaman içinde elde etmektedir.

Türk Borçlar Kanunu m. 300’e göre kira sözleşmesi belirli bir süre veya belirli olamayan bir süre için yapılabilir.

Belirli süreli kira sözleşmesinde, kira süresi taraflarca kararlaştırılmıştır. Bu süre belirli bir sona erme tarihi olabilir ya da takvimsel bir süre olarak kararlaştırılabilir. Örneğin, “18.09.2024 tarihinde kira sözleşmesinin sona ereceği” kararlaştırılabilir ya da kira sözleşmesi “6 ay için” akdedilebilir. Borçlar Kanunu belirli süreli kira sözleşmesini “Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirim olmaksızın sona erecek kira sözleşmesi belirli sürelidir.” şeklinde tanımlamaktadır.

Süresiz kira sözleşmeleri ise, tarafların kira ilişkisinin sona ereceği bir tarih kararlaştırmadıkları sözleşmelerdir. Kanun da bu tür sözleşmeleri belirli süreli kira sözleşmeleri dışında kalan kira sözleşmeleri şeklin de tanımlamaktadır. Bu tür sözleşmelerde kira ilişkisinin ne kadar süreceği taraflarca kararlaştırılmamıştır. İstanbul Kira Hukuku Avukatı ile çalışmak için, İstanbul Barosu web sitesi üzerinden baro levhasına kayıtlı avukatlarla iletişime geçebilir veya Harbiye Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilirsiniz.

KİRA SÖZLEŞMESİ/KİRA İLİŞKİSİ DEVREDİLEBİLİR Mİ?

Türk Borçlar Kanunu, kira ilişkisinin yani bütünüyle kira sözleşmesinin devredilebileceğine imkân tanımıştır. TBK m. 323/1 kira sözleşmesinin devredilebileceğini söylerken bunu şarta bağlamıştır. Buna göre “Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.” düzenlemeleri getirilerek kira sözleşmesinin devri, kiraya verenin yazılı iznine bağlı kılınmıştır.

KİRA SÖZLEŞMESİNİN DEVRİNİN SONUÇLARI NELERDİR? 

Kira sözleşmesinin devrinde, kiracı (devreden), yeni kiracı (devir alan) ve kiraya veren (devire rıza gösteren) olmak üzere üçlü bir ilişki ortaya çıkmaktadır. Ancak kiracı, kira sözleşmesini bütünüyle yeni kiracıya devrederek aradan çekilir, kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisi tamamen ortadan kalkar. Artık kira sözleşmesinin tarafları kiraya veren ve yeni kiracıdır. Kira sözleşmesinden doğan tüm hak ve yükümlülükler yeni kiracıya geçer, eski kiracı yani devreden artık sözleşmenin tarafı olmadığı için sorumluluktan kurtulur. Ancak önemle belirtelim ki bu durum yalnızca konut kira sözleşmeleri için geçerlidir. İstanbul Kira Hukuku Avukatı ile çalışmak için, İstanbul Barosu web sitesi üzerinden baro levhasına kayıtlı avukatlarla iletişime geçebilir veya Harbiye Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilirsiniz.

KİRACININ BORÇLARI NELERDİR?

Kira sözleşmesi akdedilirken her sözleşmede olduğu gibi taraflara birtakım hak ve yükümlülükler yükler. Türk Borçlar Kanunu, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını 313-319 maddeleri arasında düzenlemiştir. Buna göre kiracının borçları:

• Kiraya verene kira bedelini ödeme borcu (TBK m. 313)
• Kiralananı özenle kullanma borcu (TBK m. 316/1)
• Kiralanın bulunduğu taşınmazda oturanlara ve komşulara gerekli saygıyı gösterme borcu (TBK m. 316/1)
• Yerel adetlerce öngörülen aidat vb. temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu (TBK m. 317)
• Kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene bildirme borcu (TBK m. 318)
• Kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanma borcu (TBK m. 319/1)
• Bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin verme borcu (TBK m. 319/2) şeklindedir.

KİRAYA VERENİN BORÇLARI NELERDİR?

Kira sözleşmesi akdedilirken her sözleşmede olduğu gibi taraflara birtakım hak ve yükümlülükler yükler. Türk Borçlar Kanunu kiraya verenin borçlarını m. 301 ve devamındaki maddelerde düzenlemiştir. Buna göre kiraya verenin borçları:

• Kiralananı kararlaştırılan tarihte ve sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda kiracıya teslim etme borcu (TBK m. 301)
• Vergi ve benzeri yükümlülüklere, zorunlu sigortaya vb. (aksi kararlaştırılmamışsa) katlanma borcu (TBK m. 302)
• Kiralanın kullanımıyla ilgili olan yan giderlere katlanma borcu (TBK m. 303)
• Kiralananın teslim anındaki ayıplarından veya sonradan meydana gelen ayıplarından sorumlu olma borcu (TBK m. 304-305) şeklindedir.

KİRALANANIN AYIPLI OLDUĞU DURUMLARDA KİRACININ HAKLARI NELERDİR?

Kira sözleşmesi akdedilirken, kiralanan konutun önemli derecede ayıplı olması durumu, ayıbın teslim anında var olması veya ayıbın teslimden sonra ortaya çıkmasına göre değişiklik arz etmektedir. Eğer, kiralanan teslim anında ayıplı ise, TBK m. 304 gereği kiracı borçlunun temerrüdü hükümlerine başvurabilir veya ayıbın sonradan olması hükümlerine başvurabilir.

Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda ise, hemen belirtelim ki ayıbın önemli derecede olması ve kullanıma engel teşkil etmesi gerekir. Böyle durumlarda kanun koyucu kiracıya seçimlik haklar tanımıştır. Kiracının seçimlik hakları TBK m. 305’e göre:

• Kiraya verenden ayıpların giderilmesini isteme
• Kira bedelinde ayıpla orantılı şekilde bir indirim yapılmasını isteme
• Kiraya verenden zararın giderilmesini istemedir.

Önemli bir ayıbın varlığı halinde kiracının fesih hakkını kullanması ise, TBK m. 306’ya göre ancak şu şekilde mümkün olur:

• Kiracı, öncelikle kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyecek.
• Kiraya veren uygun bir sürede ayıbı gidermezse, kiracı kiraya veren hesabına ve onarım bedelini kira bedelinden düşürmek suretiyle ayıbı giderebilir, 
• Kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir
• Son olarak kiracı ayıbın kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde, sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya veren ne yapabilir? Kiraya veren ayıp halinin ortaya çıkması durumunda TBK m. 306/son fıkra uyarınca “kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.” Yine kiraya veren, TBK m. 306/3 gereği “kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir.” 

Önemle belirtmek gerekir ki, TBK m. 308 gereği “kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür”. İstanbul Kira Hukuku Avukatı ile çalışmak için, İstanbul Barosu web sitesi üzerinden baro levhasına kayıtlı avukatlarla iletişime geçebilir veya Harbiye Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilirsiniz.

KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ NE DEMEKTİR?

Kira sözleşmesinin üç unsuru vardır. Bunlar, kiralanan, taraflar ve kira bedelidir. Eğer bir eşya bedelsiz olarak kullanılıyorsa ya da kullandırtılıyorsa burada bir kira ilişkisinden bahsedilemez. Kira ilişkisi, kullanım borcunun bir bedel karşılığında giderilmesidir. Kira bedeli, kira sözleşmesi ile belirlenir. Kira sözleşmesinde kira bedeline dair bir hüküm yoksa, yerel adetler ve benzer uygulamalar esas alınır. Günümüzde hazır formda olan kira sözleşmelerinde kira bedelinin aylık ve yıllık olarak belirtilmesi istenmektedir.

Kira bedeli, asıl kira bedeli ile yan giderlerin toplamından oluşur. Asıl kira bedeli sözleşmede kararlaştırılan bedeldir. Yan giderler ise kiralananın kullanıma elverişli hale getirilmesi ve bu şekilde tutulması için yapılan giderlerdir. TBK m. 303, yan giderlerden kiraya verenin sorumlu olduğunu hükme almıştır. Buna göre “kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.”

Kira bedelinin belirlenmesi, kira sözleşmesinden doğacak uyuşmazlıkların giderilmesi açısından da önem taşımaktadır. Kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar, yenileme dönemlerinde kira bedelinin belirlenmemesi ya da eski dönem üzerinden devam etmesinin talebi ya da bu konuya ilişkin hiçbir kararlaştırmanın yapılmamasından kaynaklanmaktadır.

KİRA SÖZLEŞMESİ EN KOLAY NASIL FESHEDİLİR?

Kira sözleşmesinin feshedilmesi, sözleşmenin belirli süreli mi yoksa belirsiz süreli mi yapıldığına göre değişmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih, bildirim usulüyle yapılır ve TBK m. 348 gereği fesih bildirimi yazılı olarak yapılır. Bu, fesih bildiriminin şekli geçerlilik koşuludur.

 Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri eğer belirli süreli olarak yapılmışsa, bu durumda TBK m. 347’de öngörüldüğü üzere kiracı sözleşmeyi feshetmek istiyorsa, süre bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunmalıdır. Eğer süresinde bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesini aynı koşullarda bir yıl uzatmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresi sona erdi diye sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, kiracının feshi bildiriminde bulunmadan sürekli sözleşmeyi uzatması halinde, bu uzama 10 yılı bulduğunda 10 yılın sonunda kiraya veren üç ay önceden fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Görüldüğü üzere kanun koyucu kiracıyı koruyan bir düzeleme getirmiştir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirsiz süreli yapılmışsa, kiracı her zaman kira sözleşmesini feshedebilir. Kiraya veren ise ancak kiranın başlangıcında itibaren 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunarak yani üç ay önceden fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. İstanbul Kira Hukuku Avukatı ile çalışmak için, İstanbul Barosu web sitesi üzerinden baro levhasına kayıtlı avukatlarla iletişime geçebilir veya Harbiye Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilirsiniz.

KİRA HUKUKU DAVALARI NELERDİR?

Kira hukuku, kiracı ile kiraya veren arasında akdedilen kira sözleşmesi ilişkisine dayanan bir hukuk dalı olduğu için, kira hukuku davaları da temel olarak bu ilişkiden doğan uyuşmazlıklardır. Buna göre başlıca kira hukuku davaları, kira tespit davası, kira fark alacağı davası, tahliye taahhütnamesine dayanan kiralananın tahliyesi davası, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiralananın tahliyesi davası, kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle tahliye davası, kira uyarlama davası kira hukuku alanında görülen davalardır.

KİRA HUKUKU DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

Kira hukuku davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a’ya göre Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. İlgili düzenlemeye göre “Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları” Sulh Hukuk Mahkemeleri’nde çözümlenir.

Kira ilişkisinden doğan davalarda yetkili mahkeme ise, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 10’da düzenlenen sözleşmeden doğan davalarda yetki kuralı gereğince sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesidir. Buna göre, kira sözleşmesi nerede ifa edilecekse, yetkili mahkeme de o yer mahkemesi yani kiralananın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.

KİRA HUKUKU DAVALARINDA ARABULUCULUK ŞARTI VAR MIDIR?

Kira hukukundan doğan dava ve işlerde arabuluculuğa gitme şartı zorunlu değildi. Ancak, 7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m. 37 ile, kira tespiti ve tahliye davaları gibi kira ilişkisinden doğan davalarda zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu kanun, 5 Nisan 2023’te Resmî Gazete ’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir ve 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle açılacak kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda uygulanacağı kararlaştırılmıştır. Düzenlemeye göre, “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar” için, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak bir dava şartıdır. İstanbul Kira Hukuku Avukatı ile çalışmak için, İstanbul Barosu web sitesi üzerinden baro levhasına kayıtlı avukatlarla iletişime geçebilir veya Harbiye Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilirsiniz.

ARABULUCUYA BAŞVURMADAN KİRA DAVALARI AÇILIR MI? 

Kira ilişkisinden kaynaklanana davalarda arabuluculuk, getirilen ek düzenleme ile bir dava şartı olarak öngörülmüştür. Bu sebeple, arabuluculuk şartı yerine getirilmeden dava açılmamalıdır. Dava açılsa bile mahkeme davayı usulden reddedecektir. 6100 sayılı HMK m. 115/1 gereği, mahkeme dava şartının var olup olmadığını kendiliğinden inceler ve m. 115/2 gereğince dava şartının yokluğu durumunda davanın usulden reddine karar verir ve taraflara arabulucuya başvurmaları için süre verir. 

Taraflar, arabulucuya başvurduktan sonra eğer arabuluculuk görüşmeleri olumsuz sonuçlanırsa, arabuluculuk son tutanağı ile tekrar mahkemeye başvurabilir.

ARABULUCULUK ŞARTI BULUNMAYAN KİRA UYUŞMAZLIKLARI VAR MI?

7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m. 37’de, arabuluculuğun zorunlu olmadığı kira ilişkisi uyuşmazlıkları açıkça belirtilmiştir. Kanun, “Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere” diyerek İcra Mahkemelerinde açılan itirazın kaldırılması ve tahliye davalarını arabuluculuk şartı kapsamı dışında bırakmıştır. 

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269’daki düzenlemeye göre, kira bedelini ödememiş, kira sözleşmesi sona erdiği halde veya geçerli tahliye taahhütnamesi olduğu halde kiralananı tahliye etmemiş olan kiracılar hakkında, Borçlar Kanunu’nda düzenlenen ihtar sürelerine uygun şekilde fesih bildirimleri yapıldıktan ve kanuni süre geçtikten sonra İcra Mahkemelerine başvurulup kiracının kiralanandan çıkarılması istenebilir veya itirazın kaldırılması talep edilebilir.

ARABULUCULUK SÜRECİ İSTANBUL KİRA HUKUKU AVUKATI İLE TAKİP EDİLEBİLİR Mİ?

Arabuluculuk faaliyeti, Türkiye’de bir hukuk fakültesi bitirmiş ve en az beş yıllık mesleki tecrübeye sahip avukatların Arabuluculuk sınavını başarıyla geçmeleri neticesinde yürütülen bir faaliyettir. Tüm arabuluculuk faaliyetleri Adalet Bakanlığı’nın Arabuluculuk siciline kayıtlı arabulucular tarafından yürütülmektedir. 

Eğer kira hukuku avukatı aynı zamanda arabuluculuk görevini haiz ise, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların arabuluculuk faaliyetleri İstanbul kira avukatlarınca takip edilebilir, müvekkillerin menfaati en başından gözetilerek süreç tamamlanır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların arabuluculuk faaliyetlerini Harbiye Hukuk Bürosu’nun uzman Avukat&Arabulucu kadrosu ile sorunsuz geçirebilirsiniz.

KİRA FARK ALACAĞI DAVASI NEDİR?

Kiracı ile kiraya veren arasında akdedilen kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesi taraflarca irade serbestisi gereğince istenilen tutar olabilir. Ancak, Türk Borçlar Kanunu m.344, daha evvel yapılmış ve süresi dolmuş bir kira sözleşmesinin yenilenmesinde kira ücretinin belirlenmesini birtakım esaslarla hüküm altına almıştır.

TBK m. 344’e göre, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” Bu hüküm gereğince kiraya veren, Tüketici fiyat endeksi ya da bilinen kısa adıyla TÜFE artış oranını geçmeme koşuluyla kira artış bedelini kiracıdan talep edebilir. Kiraya verenin bu talep doğrultusunda açmış olduğu davaya uygulamada “kira fark alacağı davası” denir. Bu dava, geriye dönük beş yıllık kira farkı alacaklarının tahsili için açılabilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR? NASIL YAPILIR?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını belirttiği yazılı olarak yapılan tek taraflı bir hukuki işlemdir.  Tahliye taahhütnamesi mutlaka yazılı şekilde yapılmalıdır, sözlü olarak yapılan tahliye taahhütnamelerinin herhangi bir hukuki geçerliliği yoktur. Tahliye taahhütnameleri için kanunda öngörülen şekil şartı sadece yazılılıktır, adi yazılı şekilde yapılmalıdır. 

Türk Borçlar Kanunu m. 352/1’de kiracının “…kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği…” denilerek tahliye taahhütnamesine ve yazılı yapılmasına işaret edilmiştir.

Tahliye taahhütnamesinde kiraya verenin bilgileri, kiralananın tahliye edileceği tarih ve kiracının serbest iradesi bulunmak zorundadır. Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi yapıldıktan sonra verilmelidir. Kira sözleşmesi yapılmadan önce veya sözleşme esnasında tahliye taahhütnamesi vermek ya da almak batıldır, geçersizdir. Bu taahhütnamelere dayanarak kiralananın tahliyesi istenemez. 

Tüm usullere uygun geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa, TBK m. 352/1 gereği, kiralananın tahliye edileceği taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra dairelerine ya da Sulh Hukuk Mahkemelerine başvurarak tahliye talep edilmelidir. İstanbul Kira Hukuku Avukatı ile çalışmak için, İstanbul Barosu web sitesi üzerinden baro levhasına kayıtlı avukatlarla iletişime geçebilir veya Harbiye Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilirsiniz.

BOŞ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ YAPILABİLİR Mİ?

Türk hukuk sisteminde “beyaza atılan imza” ile anılan boş kâğıda imza atmak geçerlidir. Boş kâğıda atılan imza ila karşı tarafa belgeyi maça uygun olarak doldurma yetkisi verilmiş olur. Bu tür belgelerin ancak amaca aykırı doldurulduğu zaman geçersizliği öne sürülebilir ve ispatının da yazılı delille yapılması gerekir.

Kira sözleşmeleri akdedilirken uygulamada kiracılara kira sözleşmesi yapılırken tahliye tarihi boş olan bir tahliye taahhütnamesi imzalattırıldığına sıklıkla karşılaşılmaktadır. Bu konuda Yargıtay kararları durumu şu şekilde değerlendirmektedir: “…boş olarak altı imzalanıp verilen bir belgenin üstünün taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğu iddiasının tanıkla ispatının olanaklı olmadığında; ancak yazılı delille ispatı gerektiğinde ve yazılı delil de yoksa dayanılmış olması koşuluyla yemin delilinin söz konusu olabileceği…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.05.2008 tarihli ve 2008/369 E., 2008/394 K. sayılı kararı);

“…boş kâğıda imza atan kimse bunun sonucuna katlanması gerekir. Dairemizin kararlılık kazanmış uygulaması da bu yönde olduğu gibi Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 12.12.1990 gün ve 1990/6 E-1990/628 K. sayılı kararı ile 1.7.1992 gün ve E.357-K.422 sayılı kararı ve 17.1.1999 gün ve 1999/6-28-10 sayılı kararları da bu doğrultudadır.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 31.05.2007 tarihli ve 2007/3587 E., 2007/6905 K. sayılı kararı); “…Davalı Borçlar Kanunu’nun 31.maddesinde öngörülen yasal hakkını kullanmadığına göre boş olarak imzalanan tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunun kabulü gerekir.” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 04.03.2010 tarihli ve 2010/11095 E., 2010/2313 K. sayılı kararı) 

Yargıtay kararlarından da anlaşılacağı üzere, amaca yönelik olarak doldurulmak üzere boş olarak imzalanan tahliye taahhütnameleri geçerli olup, bunların geçersizliği için ancak TBK m. 31’de düzenlenen irade sakatlıkları hükümlerinin öne sürülebileceği, bu hakkın kullanılmaması neticesinde de ilgili taahhütnamelerin geçerli sayılacağı açıktır. 

TAHLİYE DAVASI NEDİR?

Tahliye davası, kiraya verenin konut veya çatılı işyerinde kiracı olarak bulunan kişilerin, kiralanan konutu veya çatılı işyerini boşaltması ve kira sözleşmesini sona erdirmek için ancak kanuna dayılı sebeplerle açılabilen bir dava türüdür. Tahliye davasının hangi nedenlere dayalı olarak açılabileceği Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir.

TAHLİYE DAVASI HANGİ NEDENLERE DAYANARAK AÇILABİLİR?

Tahliye davası kanunda öngörülen ve hem kiracı hem de kiraya veren açısından mevcut olan nedenlerle açılabilir. 

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler TBK m. 350 ve devamında düzenlemiştir. Buna göre, 

• Kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut sebebiyle kullanma zorunluğunun olması
• Kiraya verenin kiralananı işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğunun olması 
• Kiralananın yeniden inşası veya imarı nedeniyle kiralananın kiracı tarafından kullanımının imkânsız olması söz konusu ise

Kiraya veren, “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde” tahliye davası açabilir.

Yeni malik tahliye davası açabilir mi? Kiralananı satın alıp sonradan malik olan kişi için de kanun koyucu tahliye davası açma imkânı tanımıştır. TBK m. 351’e göre, yeni malikin

• “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa”
• Mülkiyeti kazandığı tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmişse

bildirimden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler TBK m. 352’de düzenlenmiştir. Buna göre tahliye davası açmak için kiracıdan kaynaklanan sebepler

• Kiracı bir tahliye taahhüdünde bulunmuş olmasına rağmen taahhüt edilen tarihte kiralananı boşaltmamışsa
• Kiracı kira bedelini ödememişse
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren kira sözleşmesi akdedilirken bunu bilmiyorsa tahliye davası açabilir.

Kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle tahliye davası açmak, TBK m. 352/2’de özel koşullara tabidir. Bu koşullar şöyledir:

• Kira sözleşmesi bir yıldan daha kısa süreli ise kira süresi içinde kira bedeli ödenmemiş olacak
• Bir yıl ve daha uzun kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödenmemiş olacak
• Kiraya veren bu süre içinde iki kere yazılı olarak kiracıya ihtarda(bildirimde) bulunmuş olacak.

Bu koşulların sağlanması halinde, kiraya veren bir yıldan az kira sözleşmelerinde kira süresinin bitiminden başlayarak, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından objektif ve gerçek değerine uygun şekilde tespit edilip belirlenmesi için açılan davadır. Kira tespit davası kira sözleşmesinin yenileneceği dönem hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir. Kiracı, yeni dönemde kira bedelini kanunda öngörülen artış oranının çok üstünde bir kira bedelinin belirlenmesi durumunda bu davayı açabilirken kiraya veren, kiracının yeni dönemde kira bedelini kanunda öngörülen artış oranının altında bir kira bedeli kararlaştırdığı durumda açar.

TBK m. 344/2’ye göre, taraflar kira sözleşmesinin yenilenmesinde eğer bir kira bedeli kararlaştırmamışlarsa, “kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların kira bedeli konusunda anlaşamamaları halinde açılır. TBK m. 345/1’e göre kira tespit davası her zaman açılabilir, süre açısından bir kısıtlama getirilmemiştir.

Kira tespit davası açmanın şartları, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması ve davayı açan tarafın davanın açılmasında hukuki yararının bulunması olmak üzere ikidir. Eğer taraflar, belirlenen kira miktarını yeni kira döneminde uygulamak ve yeni kira döneminden itibaren kiracıyı bağlaması isteniyorsa TBK m. 345/2 gereği, dava ya yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmalı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir.

Eğer kira tespit davası beş yıldan uzun süreli veya beş yıl dolduktan sonra yenilenen kira sözleşmeleri bakımından açılıyorsa, hâkim hakkaniyetle kira bedelini belirlerken üç kriter göz önünde bulundurur. Bu kriterler, TBK m. 344/2 gereği, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleridir.

Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İstanbul Kira Hukuku Avukatı ile çalışmak için, İstanbul Barosu web sitesi üzerinden baro levhasına kayıtlı avukatlarla iletişime geçebilir veya Harbiye Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilirsiniz.

KİRA UYARLAMA DAVASI NEDİR?

Uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu 138. Maddesinde düzenlenen ve sözleşme borçlusunun aşırı ifa güçlüğü içinde olduğu durumunda söz konusu olan bir davadır. Aşırı ifa güçlüğünde olan taraf, maddede öngörülen koşulların gerçekleşmesi halinde hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep eder. Bu mümkün değilse eğer sözleşmeden dönmeyi talep eder.

Kira ilişkisi de bir sözleşme ilişkisi olduğundan, uyarlama davaları kira sözleşmeleri için de uygulanır. Kira uyarlama davaları, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlara dayanılarak açılan ve kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedelinin bu olağanüstü duruma göre yeniden uyarlanmasının talep edildiği dava türüdür. Kira uyarlama davası kira tespit davası değildir.

Kira uyarlama davası açabilmenin şartları, TBK m. 138’de düzenlenmiştir. Buna göre ifa güçlüğü içinde olan taraf,

• Taraflarca öngörülemeyen, öngörülmesi de beklenmeyen ve tarafların kendi fiilleriyle neden olmadıkları bir olağanüstü bir durum ortaya çıkacak
• Bu olağanüstü durum kira bedelinin artırılmasını ya da azaltılmasını gerektirecek bir nitelikte olacak
• Kiracı ya da kiraya veren için borcu ifa etmesini beklemek dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine olacak,
• Borçlu yani kiracı veya kiraya veren borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olacak.

Kira uyarlama davalarında sık rastlanılan örnek, artan döviz kuru karşısında Türk lirasının değer kaybetmesi halinde yabancı para birimi üzerinden kararlaştırılan kira bedelinin hakkaniyete uygun bir miktara çekilmesidir. 

Kira uyarlama davalarında hâkimin sadece kira bedeline ilişkin bir uyarlama yapması gerekmez, talep üzerine kira süresi üzerinde de bir uyarlamaya karar verebilir. Hâkim uyarlanmış kira bedeline karar verirken dürüstlük ve hakkaniyete göre değerlendirir ve salt bir tarafın zararına veya diğerinin yararına bir karar vermez.

KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI NEDİR?

Kiraya verenini hapis hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen hapis hakkının bir türüdür ancak Türk Borçlar Kanunu’nda hüküm altına alınmıştır. TBK m. 336/1 “Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.” diyerek kiraya veren için kira alacaklarına güvence olarak hapis hakkı tanımıştır.

Hapis hakkı, konut ve çatılı işyeri kiraları dahil olmak üzere bütün taşınmaz kiraları için tanınan bir haktır. Ancak bu hak, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz. TBK m. 337 gereği bu hakkın kullanılması ancak yargı mercilerinden alınacak alıkoyma kararı neticesinde kullanılabilir. 

“Kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir”. Kiraya verenin alıkoyma kararı aldıktan sonra üzerinde hapis hakkı kurduğu taşınırlar gizlice veya zorla götürülürse, götürüldükten sonra on gün içinde kolluk güçlerinin yardımıyla geri getirebilir.

KİRA ARTIŞI NEDİR? EV SAHİBİ DİLEDİĞİ GİBİ KİRAYI ARTIRABİLİR Mİ?

Kira artışı, başta enflasyon olmak üzere çeşitli ekonomik durumlar nedeniyle taraflarca kararlaştırılan kira bedelinin her yenileme döneminde veya belirli aralıklarla artırılması ve güncel koşullara uygun hale getirilmesidir. 

TBK m. 346, kiracı aleyhine düzenleme yasağı getirmiş ve kiracının kira bedeli ve diğer yan ödemeler dışında başka bir ödeme ile yükümlü kılınamaz. Ancak güncel ekonomik koşullar karşısında kiraya verenin menfaatlerinin de korunması gerekir. Bu sebeple periyodik dönemlerde kira bedelinin artırılması olağan ve hayatın akışı içerisinde beklenen bir durumdur.

TBK m. 343, kira bedelinin belirlenmesinde değişiklik yapılabileceğini hükme bağlamıştır. Ancak Kira bedelindeki bu değişiklik ev sahiplerinin ya da kiraya verenlerin dilediği şekilde ve miktarlarda olamaz. Kira bedeli artışı ancak yasal kira artış oranında yapılabilir. Bir yıldan az veya bir yıldan fazla olup beş yılı geçmemiş kira bedellerinde yasal kira artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre belirlenir. TÜFE oranından fazla bir oranda kira artışı yapılmamalıdır, yapılsa dahi kiracı bunu kabul etmek zorunda değildir.

Beş yıl süreli veya beş yıldan sonra yenilene kira sözleşmelerinde kira artış oranının belirlenmesi konusunda hâkim yasal kira artış oranıyla bağlı olmayıp, kira artış oranını belirlerken 4 farklı kriterden dilediğime göre hareket edebilmektedir. Bu dört kritere göre hâkim dilerse TÜFE oranı üzerinden, kiralananın durumunu dikkate alarak, hakkaniyete göre hareket ederek veya emsal kira bedellerine bakarak kira artış oranına karar verebilir. İstanbul Kira Hukuku Avukatı ile çalışmak için, İstanbul Barosu web sitesi üzerinden baro levhasına kayıtlı avukatlarla iletişime geçebilir veya Harbiye Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilirsiniz.

YARGITAY

Merve Sara MUĞLU

HARBİYE HUKUK BÜROSU