İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinin sona erme hallerinden sıklıkla karşılaştığımız durumlardan birisidir.

Kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirmesi, üzerinde durulması gereken önemli bir konudur. Yazımızda çok karşılaşılan durumlardan biri olan “” ve “yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliyesi (TBK-351)” konuları üzerinde durulacaktır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, TBK-350/1’de düzenlenmiştir. Buna göre kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebileceği düzenlemektedir.

En basit anlatımla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası; ev sahibinin kendisinin, eşinin, çocuğunun, annesinin ve babasının veya kanun gereği bakmak zorunda olduğu diğer kişilerin konut veya işyerine ihtiyaç duymaları, kullanmaları gerektiği hallerde sürelere uyularak kiracının çıkartılabildiği özel bir dava türüdür. Kiraya verenin bu davayı açabilmesi için önceden ihtarda bulunması gerekmemektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, bazı şartların sağlanması ile açılabilmektedir. Bu şartlar şunlardır;

İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için ihtiyaç; gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Bu sebeple hâkim önüne gelen somut olayın özelliklerine göre tespitte bulunup kiralananın tahliyesine karar verecektir.

Gerçekliği ve samimiyeti takdir edecek olan hâkim, ihtiyaç iddiasında bulunan kiraya verenin hayat tarzını, toplumsal ve ekonomik durumu ve içinde bulunulan diğer şartları dikkate alarak karar verecektir. Bu bağlamda örneğin, enflasyonun neden olduğu kira fiyatlarının ani yükselişi nedeniyle kiralananı daha yüksek bir kira bedeliyle başkasına kiraya verebilmek, kiralananı boş olarak satabilmek veya tamamen kişisel nedenlerle kendisinden hoşlanılmayan kiracıdan kurtulmak gibi sebeplerle ihtiyaç iddiasında bulunan kiraya verenin ihtiyacı samimi kabul edilmeyecektir.

Kiraya veren öne sürdüğü ihtiyacı başka yollardan karşılayabiliyorsa ihtiyaç, gerçek ve samimi kabul edilmemektedir. Konut ve işyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun ispat yükü kiraya verendedir. Kiraya veren tarafından öne sürülen ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olup olmadığı somut olayın özelliğine göre belirlenmektedir.

Yargıtay kararlarında kiraya veren kendi konutunda oturmasına rağmen, örneğin sürekli olarak hastaneye yakın olma ihtiyacı oluşturan sağlık koşulları gibi nedenlerle kiralananı tahliye etmek istemesi gerçek ve samimi bir ihtiyaç kabul edilirken kiraya verenin oturduğu konutun ulaşım olanakları varken kiralananın işyerine daha yakın olması gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak değerlendirilmemiştir. Görüleceği üzere Yargıtay da her emsalde somut olayın özelliklerine göre karar vermektedir.

İhtiyacın Gerçekleşmiş Olması ve Devamlılık Arz Etmesi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, ihtiyacın gerçek ve samimi olmasının yanında gerçekleşmiş ve devamlılık arz etmesi gerekmektedir. İhtiyacın gerçekleşmiş olması veya gelecekte ihtiyacın gerçekleşecek olmasının kesin olması gerektiği için bunların aksi yöndeki ihtimaller ihtiyaç kapsamının dışında değerlendirilmektedir.

Kiraya Verenin Kendisi, Altsoyu, Üstsoyu ve Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişilerin Konut veya İş Yeri İhtiyacı

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaçları sebebiyle açılabilmektedir. Kiraya verenin kanunda açıkça sayılan bu kişiler dışındaki yakınları için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde, Sözleşme Süresinin Sona Ermesinden İtibaren Bir Ay İçinde Tahliye Davası Açılmalıdır

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Dönemine ve Fesih Bildirimi İçin Öngörülen Sürelere Uyularak Belirlenecek Tarihten İtibaren 1 Ay İçinde Tahliye Davası Açılmalıdır

Kiracının Tahliye Edilmesinden Sonra Taşınmaz Başka Birine Kiralanabilir Mi?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası neticesinde gerçekleşen tahliye sonucunda taşınmaz, 3 yıl süreyle başkasına kiralanamaz. TBK-355 hükmü uyarınca, “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz…Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmış ve mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmiş ise, üç yıl süreyle kiralananı eski kiracısından başkasına kiraya veremez. Ancak kiraya veren, haklı sebeplerin varlığı halinde kiralananı başka birine kiralayabilecektir. Bir uyuşmazlık durumunda, hangi hallerin haklı sebep oluşturacağı, hâkim tarafından, somut olaydaki durum ve şartlar göz önünde tutularak değerlendirilecektir. Doktrine göre kiracının ölmesi veya şehri terk etmesi durumunda, kiraya verenin üç yıl süreyle kiralananı başka bir kiracıya vermeme sorumluluğu sona erecektir. Kiraya verenin hastalığı gibi nedenlerle kiralananın bulunduğu şehri terk etmesinin zorunlu olduğu durumlar da haklı sebep olabilmektedir.

Konu ile alakalı Yargıtay, 4. HD, 20.11.1986 tarih ve E. 1986/7111, K. 1986/7915 sayılı kararında, “Bir kimsenin gerçekten ihtiyacı olmadığı halde ihtiyacı varmış gibi dava açarak kiracısını çıkarttıktan sonra başka bir kimseye kiraya vermesi sebebiyle eski kiracının uğradığı zarardan da sorumlu tutulması gerekir. Çünkü herhangi bir kimse kanun hükümlerini kendi isteğine alet ederek kanunun korumak istediği yararları baltalayamaz. Nitekim sözü edilen bu eylem yasaklanmıştır. Her ne kadar belirtilen yasak için orada sadece cezai müeyyide kabul edilmişse de bu hal gerçeğe uygun olmayan iddialarla alınan ilamlar sonunda kiracının hakkının halele uğratılmış olması sonucunda meydana gelen zararların ödetilmemesi için bir neden olamaz. “ şeklinde hüküm kurmuştur.

Yeni Malik ve Yakınlarının İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açması

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hallerinden birisi de yeni malik ve yakınlarının ihtiyacı nedeniyle tahliye talebidir. Kiralananın maliki, kira sözleşmesi devam ederken değişebilir. TBK-310’a göre “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Kiralananın yeni maliki ve sınırlı ayni hak sahibi kira sözleşmesinin tarafı olacağından yeni malikle birlikte sınırlı ayni hak sahibi de dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

TBK-351’de yeni malikin kiralananı ihtiyacı nedeniyle edinmesi ve yeni malike ve yakınlarına da yine gereksinimleri nedeniyle kiralananı tahliye etme imkânı sağlanmıştır. İlgili madde “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmünü ihtiva etmektedir.

Bu hükmün uygulanmasında yeni malikin kiralananı sonradan edinmesinin hangi yolla gerçekleştiği bir önem taşımamaktadır. Kiralananın sonradan edinilmesi satın alma, trampa ve bağışlama sözleşmeleri ile olabileceği gibi ihtiyari açık artırma, miras paylaşımı ve cebri icra yollarıyla da gerçekleşebilir.

Yeni Malik İçin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları Nelerdir?

Kiralananı Sonradan Edinen Kişinin Malik Olması

TBK-351 hükmüne dayalı olarak tahliye davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında ve kural olarak tapuya kayıtlı taşınmazlar bakımından uygulanmaktadır. Ancak Yargıtay tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için de menkul bir malmış gibi malın teslimi yapılarak mülkiyetin devrinin yapılabileceğini ve devri alan yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye yoluna gidebileceğine karar vermiştir.

Kiralananı Edinen Yeni Malikin Konut ya da İşyeri Gereksinimi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kişilerin konut ihtiyaçlarının saptanması her zaman kolay olmamaktadır. Kişinin kendisinin veya yakınlarının başka bir konutta kirada oturması, yeni malikin bir akrabasının ya da bir arkadaşının konutunda onunla birlikte yaşıyor olması konut ihtiyacının bir göstergesi olup kişi bu durumlarda kendisi veya yakınlarının ihtiyaçları olduğu iddiası ile TBK-351’e dayanarak tahliye davası açabilmektedir.

İşyeri gereksinimi de konut gereksinimiyle paralellik göstermektedir. Eğer kişi taşınmazı edindiği tarihte işinden ayrılmış ya da henüz ayrılmamış olmakla birlikte ileri bir tarihte işten çıkacak ise bu durumda o kişinin işyeri ihtiyacından bahsedilebilecektir. Konut gereksinimine dayalı olarak başka bir konutta kirada oturmak şartı aranıyorken, işyeri gereksinimine dayalı olarak tahliye davası açabilmek için kişinin işyerinden ayrılma tehlikesi ya da yeni taşınmazın çalışma ortamı için daha uygun olması şartları aranmaktadır.

İhtiyacın Malikin Şahsından ya da Yakınlarından Kaynaklanması

TBK-351’e dayalı tahliye davası açabilme hakkı, kiralananı sonradan edinen kişiye tanınmış olup kendisi ve maddede sayılı kişiler dışındakilerin ihtiyacı bakımından bu kanun hükmü uygulanmaz. Yeni malikin bazı yakınları diye belirtilen bu kanun maddesinden anlaşılması gereken ise eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerdir.

Mülkiyetin Kazanımıyla İhtarname Gönderilme Süresi ve Dava Açma Süresi

TBK-351 hükmü uyarınca yeni malik kiralayan sıfatıyla kiracıya kira sözleşmesinin süresinin dolmasını beklemeden tahliye etmek amacıyla ihtarname gönderebilmektedir. Kanun koyucu tarafından ihtarnamenin kiralananın devir tarihinden itibaren 1 ay içerisinde gönderilmesi zorunlu kılınmıştır. Burada ihtarnamenin yazılı olması bir şart olarak aranmaktadır. Eğer kiralayan, bu ihtarnameyi bir ay içinde kiracıya göndermezse, TBK-351’deki sebepler oluşmuş olsa dahi gereksinimine dayanarak tahliye davasını açamayacaktır. Ayrıca bu ihtarname altı aylık dava açma süresini korumaktadır.

İhtiyacın Zorunlu ve Samimi Olması

Yeni malik salt edinime dayanarak kiracıyı kiralanandan çıkaramaz. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kiracıyı kiralanandan tahliye ettirebilmek için yeni malikin bu zorunluluğunu ispat etmesi gerekmektedir. Yargıtay’a göre devamlılık göstermeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekmektedir.

Ankara BAM 15 HD. 195 E., 191 K., 31.01.2018 tarihli kararında ihtiyaç iddiasına dayalı olarak tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması ve davanın sonuna kadar devam etmesi gerektiğine hükmetmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi başka bir kararında ise evlilik hazırlığı içinde olan kişinin düğün salonu tutup davetiye bastırmış olması ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu göstereceğine hükmetmiştir. Yargıtay bir kararında, konut ihtiyacına dayalı olarak açılan davalarda ihtiyaç sahibinin kirada oturmasını ihtiyacın varlığı açısından yeterli kabul etmiştir.

Üç Yıl Süreyle Yeniden Kiraya Verme Yasağı

Yargıtay yerleşik içtihatlarında, TBK-355/1’e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz ve TBK-355/3’e göre kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür şeklinde hüküm kurmuştur. Kiraya veren ancak haklı bir nedenin varlığı halinde üç yıllık süre dolmadan kiralananı bir başkasına kiraya verebilir. Haklı sebebe örnek olarak hastalanması, başka bir şehre taşınmış olması, işten ayrılması gibi olaylar gösterilebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, 6100 sayılı HMK’nın 4. maddesine göre görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir

Unutulmamalıdır ki hak kayıplarının yaşanmaması adına alanında uzman bir ekibe sahip olan Harbiye Hukuk’a danışmak sizlere büyük fayda sağlayacak olup telafisi güç problemlerin ortaya çıkmasına engel olacaktır. Harbiye Hukuk, sizlere deneyimi, çözüm odaklı yaklaşımı ve ilgisi ile her zaman profesyonel hizmet sunmaktadır.