Kentsel Dönüşüm Maliyeti Hesaplama

Brüt inşaat alanını ve yapı sınıfını seçin; yaklaşık inşaat maliyetini, tespit ücretini ve kira yardımı düşüldükten sonra kalan yükü hesaplayın.

Kentsel dönüşüm maliyeti, riskli yapı sahibinin yeni binanın yapımı için katlanacağı yaklaşık yükü gösterir ve temeli Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının her yıl yayımladığı yapı yaklaşık birim maliyetleridir. 2026 yılında apartman tipi bir konutun birim maliyeti yapı yüksekliğine göre 19.800 TL ile 33.900 TL arasında değişiyor.

Yukarıdaki araç brüt inşaat alanını, seçilen yapı sınıfını, riskli yapı tespit ücretini ve diğer giderleri toplar, alınacak kira yardımını düşer ve net yükü verir. Sonuç bir teklif değil, pazarlığa girmeden önce elinizde bulunması gereken bir büyüklük ölçüsüdür.

Kentsel Dönüşüm Maliyetini Oluşturan Kalemler

Dönüşüm masrafı tek bir faturadan ibaret değildir. Kalemler kabaca dört başlıkta toplanır ve bunların yalnız biri inşaat yapım bedelidir.

• Riskli yapı tespit ücreti. Lisanslı kurum ve kuruluşa ödenir, kanun bu masrafı açıkça yapı maliklerine yükler.^[1]
• Yıkım ve enkaz kaldırma bedeli. Malik süresinde yıktırmazsa yıkım idarece yapılır ve masraf hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilir.^[2]
• Yapım maliyeti. Brüt inşaat alanı ile yapı sınıfının birim maliyetinin çarpımıdır, hesabın en büyük kalemidir.
• Dolaylı giderler. Proje ve zemin etüdü, taşınma, abonelik nakilleri, geçici konut için depozito ve yapı denetim ücreti bu gruba girer.

Buna karşılık kira yardımı, muafiyetler ve varsa faiz desteği yükü aşağı çeker. Aracın verdiği net yük, toplam giderden kira yardımının düşülmesiyle bulunur.

2026 Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri

Birim maliyetler, mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılmak üzere yayımlanan tebliğde yapı sınıfına göre belirlenmiştir.^[3] Konut dönüşümünde karşılaşılan sınıflar aşağıdadır.

Yapı sınıfı kat sayısına değil yapı yüksekliğine bağlıdır, bu yüzden aynı daire sayısına sahip iki bina farklı sınıfa girebilir. Tebliğde bulunmayan ya da sınıfı tereddütlü yapılarda, proje metrajlarının Bakanlık birim fiyatlarıyla çarpılması ve çıkan tutarın toplam inşaat alanına bölünmesiyle bulunan değere en yakın sınıf esas alınır.

Birim Maliyetin Kapsamı ve Kapsam Dışı Kalanlar

Tablodaki tutarlar KDV hariçtir, buna karşılık genel giderler yüzde 15 ve yüklenici karı yüzde 10 birim maliyetin içine dahil edilmiştir. Yani rakam çıplak imalat bedeli değil, müteahhit karını da barındıran bir ölçüdür.

Kapsam dışında kalanlar hesabı aşağı gösteren asıl sebeptir. Tebliğ, birim maliyetlerin tespitinde arsa bedelinin, peyzaj, bahçe sulama, çevre aydınlatması, ihata duvarı gibi çevre düzenlemesi giderlerinin ve zemin iyileştirme, bina dışı elektrik, içme suyu, doğalgaz, kanalizasyon gibi altyapı giderlerinin dahil edilmediğini açıkça belirtir. Güçlendirme ve yıkım bedeli de ayrıdır.

Bir nokta daha var. Tebliğin amacı mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabıdır, piyasa yapım fiyatını ilan etmek değildir. Müteahhitle yapılacak sözleşmedeki rakam bu tutarın üstüne de altına da çıkabilir, tebliğ yalnızca tartışmanın zeminini kurar.

Riskli Yapı Tespiti ve Tespit Ücreti

Dönüşüm, yapının riskli olarak tespit edilmesiyle başlar. Tespit, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır.^[4] Tespit ücreti için ilan edilmiş tek bir tarife yoktur, yapının büyüklüğüne ve alınacak karot sayısına göre değişir, bu yüzden hesaplama aracında ayrı bir alan olarak sorulur.

Riskli yapı tespitine maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. İtirazı, üniversitelerden görevlendirilen dört ve Bakanlık ya da Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan yedi kişilik teknik heyet inceler.^[5] Süreç ve itiraz yolu Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve Dava Süreci yazısında ayrıntılı anlatılmıştır.

Kentsel Dönüşüm Maliyetinde Kira Yardımının Etkisi

Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.^[6] Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise 48 ayı geçmemek şartıyla ilgili kurumca belirlenir.^[7]

Aylık kira bedelini Başkanlık belirler ve il gruplarına göre ilan eder. Bakanlık 2026 için yeni bir tablo yayımlamadığından 2025 yılı tutarları uygulanmaya devam ediyor. Hesaplama aracındaki tutarlar da bunlardır.

Kiracıya ve işyeri işletene aylık bedelin iki katı, kapıcı dairesinde oturanlar ile sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere beş katı defaten ödenir.^[8] Başvurunun tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılması gerekir, bu süre kaçırıldığında yardım hakkı kullanılamaz.^[9] Aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği verilemez, ikisinden biri seçilir.

^[10] Yardımın şartları Kentsel Dönüşüm Kira Yardımı yazısında ele alınmıştır.

6306 Sayılı Kanunda Harç ve Vergi Muafiyetleri

Dönüşümün görünmeyen indirimi muafiyetlerdir. Kanun kapsamındaki işlemler için alınmaması gereken kalemler yönetmelikte tek tek sayılmıştır.^[11]

• Harçlar Kanunu 38. maddesi uyarınca alınan noter harçları
• Harçlar Kanunu 57. maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları
• Belediye Gelirleri Kanununun 79, mükerrer 79, 80 ve ek 1. maddeleri uyarınca alınan belediye harçları
• Damga Vergisi Kanunu uyarınca alınan damga vergisi
• Veraset ve intikal vergisi
• Kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar üzerinden alınan banka ve sigorta muameleleri vergisi
• Döner sermaye ücreti ve belediye meclisi kararıyla belirlenen her türlü ücret

Ayrıca riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyece harç ve ücret alınmaz.^[12] Yeni yapı konut ve işyerinden oluşuyorsa muafiyet, bina içindeki metrekare oranları çerçevesinde uygulanır.^[13] Bu kalemler hesaplama aracına girmediği için gerçek yük, çıkan tutardan bir miktar daha düşük olur.

Muafiyetin Sınırı ve Tapu Harcının İadesi

Muafiyet sanıldığı kadar geniş değildir ve pratikte en çok burada hata yapılıyor. Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu fıkrasında 10/12/2018 tarihinde yürürlüğe giren değişiklikle, dönüşüm sonrası oluşan yeni yapıların üçüncü kişilere ilk satışında istisnadan kimlerin yararlanacağı tek tek sayılmıştır. Danıştay 9. Dairesi bu listeyi okurken, ilk satışı riskli yapı malikinin yapması halinde tapu harcı istisnasının uygulanmadığı, istisnanın işi yüklenen müteahhit ile Bakanlık, TOKİ, İller Bankası, İdare ve bunların iştiraklerinin yaptığı ilk satışlar için geçerli olduğu sonucuna varmıştır.^[14]

Buna karşılık dönüşüme girecek taşınmazın dönüşümden önceki ilk satışı, müteahhide devri, ipotek tesisi ve maliklere yapılan ilk teslim istisna kapsamındadır. Muafiyet kapsamında olmasına rağmen tapu harcı tahsil edilmişse, bu açık bir vergilendirme hatası sayılmakta ve düzeltme şikayet yoluyla tecil faiziyle birlikte iadesi istenebilmektedir.

Kentsel Dönüşüm Maliyeti Hesaplama Örneği

İstanbul’da, riskli yapı olarak tespit edilmiş beş katlı bir binada 140 m² brüt daire sahibi olan malikin verileri şöyle olsun.

• Yeni yapının brüt inşaat alanı: 140 m²
• Yapı sınıfı: III. Sınıf (B), 21.050 TL/m²
• Riskli yapı tespit ücreti: 15.000 TL
• Diğer giderler (yıkım payı, proje, taşınma, abonelikler): 120.000 TL
• Kira yardımı: İstanbul grubu, 18 ay

Yapım maliyeti 2.947.000 TL çıkar. Tespit ücreti ve diğer giderler eklenince toplam yaklaşık gider 3.082.000 TL olur. Aylık 8.000 TL üzerinden 18 aylık kira yardımı 144.000 TL tutar ve net yük 2.938.000 TL‘ye iner.

Aynı daire 30,50 metreyi aşan bir binada olsaydı yapı sınıfı IV. Sınıf (A)’ya çıkar ve yalnız bu değişiklik yapım maliyetini 3.703.000 TL’ye taşırdı.

Rakam KDV hariç, arsa payı ve altyapı bedeli dışarıda olduğu için gerçek yükün alt sınırı sayılmalıdır. Müteahhitle kat karşılığı sözleşme yapılıyorsa bu tutar malikin cebinden çıkmaz, verilecek arsa payının karşılığı olur.

Kentsel Dönüşüm Maliyeti Hakkında Sık Sorulan Sorular

Hesaplama sırasında en çok sorulan başlıklar ve kısa cevapları aşağıdadır.

Av. Yusuf Emrehan Sucu

Tam burslu olarak eğitimini sürdürdüğü Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi’ni tamamlamıştır. Hukuk eğitimi sırasında birden fazla sertifika programını tamamlamış, kurgusal mahkemelerde sıkça rol almıştır. İş Hukukuna ilişkin alacaklar ve Tazmin...

Tüm yazıları