Ecrimisil Hesaplama ve Haksız İşgal Tazminatı

Aylık rayiç kirayı, işgal dönemini ve payınızı girin; dönem dönem ecrimisil anaparasını, zamanaşımı sınırını ve işlemiş yasal faizi görün.

Ecrimisil hesaplama, işgal edilen taşınmazın emsal kira bedelinin işgal süresiyle çarpılması ve her yılın bedelinin bir önceki yıla artış oranı uygulanarak bulunmasıdır. Aylık rayiç kirası 12.000 TL olan bir taşınmazın iki yıllık işgalinde, yıllık artış %30 alındığında ecrimisil ana parası 331.200 TL, dönem sonundan işleyen yasal faizle birlikte toplam 365.760 TL eder. Yukarıdaki araç işgal süresini birer yıllık dönemlere böler, her döneme kendi bedelini ve faizini uygular, zamanaşımı sınırını kendiliğinden gözetir; bu yazı rayiç kiranın nasıl bulunduğunu, hangi zamanaşımının uygulanacağını ve Hazine taşınmazlarındaki ayrı rejimi anlatır.

Ecrimisilin Hukuki Niteliği

Ecrimisil, bir taşınmazı hak sahibinin rızası olmadan kullanan kişinin ödemekle yükümlü olduğu kullanma tazminatıdır. Dayanağı, iyiniyetli olmayan zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoyması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ile elde ettiği veya elde etmeyi ihmal ettiği ürünler karşılığında tazminat ödemesini emreden hükümdür.^[1]

Fuzuli işgal bir kira ilişkisi doğurmaz; Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu haksız işgali haksız eylem olarak nitelendirmiştir.^[2] Bu nedenle işgalci ile malik arasında sözleşme kurulmuş sayılmaz, işgalcinin kira sözleşmesinden doğan haklara dayanması mümkün olmaz. Buna karşılık tazminatın miktarı belirlenirken ölçü olarak kira bedeli kullanılır.

Ecrimisil istenebilmesi için hak sahibinin zarara uğradığını ayrıca kanıtlaması gerekmez. Malın kullanılamamış olması yeterlidir. İşgalcinin kusuru da aranmaz.

Ecrimisilin dava yoluyla istenmesinin usulü Ecrimisil Davası ve Şartları yazısında ele alınmıştır.

Ecrimisil Hesaplama Yöntemi ve Rayiç Kira Bedeli

Hesap, işgal süresinin birer yıllık dönemlere bölünmesiyle başlar. İlk dönemin bedeli, taşınmazın o dönemdeki emsal rayiç kira bedeli üzerinden belirlenir. Takip eden dönemler ise ilk dönem için bulunan miktara ÜFE artış oranının tamamı yansıtılarak hesaplanan tutardan az olmamak üzere takdir edilir.^[3] Son dönemin bedelini saptayıp geriye doğru endeks uygulamak bozma sebebidir.^[4]

Rayiç kira, taşınmazın bulunduğu yerdeki benzer taşınmazların kira sözleşmeleri, taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, konumu ve kullanım biçimi birlikte değerlendirilerek bilirkişi incelemesiyle saptanır. Emsal olarak gösterilen sözleşmenin işgal dönemine yakın tarihli olması gerekir.

İşgalden yıllar sonra başlayan bir kira sözleşmesi emsal sayılmaz. Araç bu emsal araştırmasını yapmaz, ilk dönem için girilen bedeli veri kabul eder.

Tam olmayan dönemlerde bedel gün esasına göre paylaştırılır: yıllık tutar 365’e bölünüp dönemdeki gün sayısıyla çarpılır. Taşınmazda birden çok paydaş varsa hesaplanan tutar hak sahibinin payı oranında istenebilir. Araçtaki pay alanı bu bölüştürmeyi yapar.

İki Yıllık İşgal İçin Ecrimisil Hesaplama Örneği

Taşınmazın tek maliki, 1 Haziran 2024 ile 1 Haziran 2026 arasındaki işgal için aynı gün dava açmış olsun. İlk dönem aylık rayiç kira 12.000 TL, yıllık artış oranı %30 kabul edilmiştir.

Birinci dönem 1 Haziran 2024 ile 1 Haziran 2025 arasıdır ve 365 gün sürer. Bedeli 12.000 x 12 = 144.000 TL‘dir.

İkinci dönemin aylık bedeli %30 artışla 15.600 TL’ye çıkar, yıllık tutarı 187.200 TL olur. İki dönemin toplamı, yani ecrimisil ana parası 331.200 TL‘dir.

Faiz her dönemin kendi sonundan işler. Birinci dönem 1 Haziran 2025’te kapandığı için o dönemin 144.000 TL’sine dava tarihine kadar 365 gün faiz yürür.

Yasal faiz bu aralıkta yıllık %24 olduğundan işlemiş faiz 34.560 TL‘dir. İkinci dönem dava günü kapandığından ona faiz işlemez ve genel toplam 365.760 TL olur.

Ecrimisilde Zamanaşımı Beş Yıl mı, On Yıl mı?

Ecrimisil alacağı kira alacağına benzetildiği için kural olarak beş yıllık zamanaşımına tabidir.^[5] Dava tarihinden geriye doğru beş yılı aşan dönemler için ecrimisil istenemez, ancak zamanaşımı kendiliğinden gözetilmez: davalının def’i ileri sürmesi gerekir.

İstisna, işgalcinin maldan kazanç sağladığı haldir. Haksız zilyet malı başkasına kiralamış ya da başka yolla maldan kazanç elde etmişse hak sahibi gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanabilir ve bu halde on yıllık genel zamanaşımı uygulanır.^[6] Hangi sürenin uygulanacağı, davacının davasını nasıl nitelendirdiğine bağlıdır.

Tereddüt halinde on yıllık süreye üstünlük tanınır.

Ecrimisil hesaplamasında hangi sürenin uygulanacağı, araçtaki zamanaşımı seçeneğiyle belirlenir. Beş yıl seçildiğinde hesap dava tarihinden geriye beş yılla sınırlanır ve işgal daha önce başlamışsa araç bunu ayrıca uyarır. Zamanaşımı def’i ileri sürülmemiş bir dosyada tüm dönemi görmek için sınırlama kapatılabilir.

Ecrimisile Faiz Hangi Tarihten İşler?

Ecrimisil tek bir alacak gibi değil, dönem dönem doğan bir alacak gibi faizlendirilir. Her bir dönem için belirlenen ecrimisil tutarına o dönemin sonundan itibaren işleyecek kademeli faiz uygulanır. Toplam tutara tek tarihten faiz yürütmek infazda sorun yarattığı için bozma sebebi sayılmıştır.^[7]

Uygulanan oran yasal faizdir ve dönem içinde değişmişse parçalı hesaplanır. Yasal faiz 1 Haziran 2024 ile 30 Temmuz 2026 arasında yıllık %24, 31 Temmuz 2026’dan itibaren %31‘dir.^[8] Bu geçişi görmezden gelen hesaplamalar 2026 yazından sonraki dönemlerde eksik faiz verir.

Oranların dönemsel uygulanışı faiz hesaplama sayfasında ayrıntılı gösterilmiştir.

Hazine ve Kamu Taşınmazlarında Ecrimisil

Devletin özel mülkiyetindeki ve hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar ile özel bütçeli idarelerin ve mazbut vakıfların taşınmazları için ecrimisil ayrı bir usulle istenir. Bedel, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli üç kişiden oluşan komisyonca, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilir.^[9] Bu beş yıl bir zamanaşımı değil, kanunun koyduğu geriye dönük istem sınırıdır ve idare bunu re’sen uygular.^[10]

Ecrimisile itiraz edilmemesi halinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca yüzde onbeş indirim uygulanır.^[11] İkinci indirim birincinin ardından, kalan tutar üzerinden işler; 100.000 TL’lik bir ecrimisilde itiraz edilmemesi tutarı 80.000 TL’ye, peşin ödeme 68.000 TL‘ye indirir. Kira sözleşmesinin bitiminden sonra işgal sürüyorsa önce sözleşme hükümlerine bakılır, sözleşmede hüküm yoksa ecrimisil alınır.

Paydaşlar Arasında Ecrimisil ve İntifadan Men Koşulu

Ortak taşınmazı tek başına kullanan paydaşa karşı ecrimisil istenmesi ayrı bir şarta bağlıdır. Kural olarak paydaşlar intifadan men edilmedikçe birbirlerinden ecrimisil isteyemez. Koşulun gerçekleşmesi, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak istediğini diğer paydaşa bildirmiş olmasına bağlıdır.^[12]

Bu kuralın yerleşik istisnaları vardır. Taşınmazın kamu malı niteliğinde olması, paydaşlar arasında fiili kullanım bölümlerinin belirlenmiş olması ya da davacı paydaşın daha önce aynı taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi veya ortaklığın giderilmesi davası açmış olması hallerinde intifadan men aranmaz.^[13] Paydaşlar arasındaki kullanım uyuşmazlığının kalıcı çözümü için ortaklığın giderilmesi davası yolu ayrıca işletilir.

Ecrimisil Hesaplamasında Sık Yapılan Hatalar

Ecrimisil hesaplamasına ilişkin bilirkişi raporlarına yapılan itirazlarda en çok şu noktalar öne çıkar.

• Son dönemin bedelini saptayıp geriye doğru endeks uygulamak. Hesap ilk dönemden ileriye doğru yürütülür.
• Toplam ecrimisile tek tarihten faiz yürütmek. Her dönem kendi sonundan itibaren faiz doğurur.
• Yasal faizi tüm dönem için %24 almak; 31 Temmuz 2026’dan sonrası %31 ile hesaplanır.
• İşgal döneminden yıllar sonra başlayan kira sözleşmesini emsal göstermek.
• Paydaşa karşı intifadan men koşulu gerçekleşmeden ecrimisil istemek.
• Hazine taşınmazında beş yıllık sınırı dava tarihinden değil tespit tarihinden saymayı atlamak.
• Kamu taşınmazına ilişkin ecrimisil ihbarnamesine karşı adli yargıda dava açmak.
• Payının üzerinde ecrimisil istemek. Tutar hak sahibinin payıyla sınırlıdır.

Ecrimisil ile kira alacağı aynı dosyada karışırsa görev itirazı gündeme gelir. Taşınmazın bir bölümü kira sözleşmesiyle, bir bölümü sözleşmesiz kullanılıyorsa iki talep ayrı hukuki sebeplere dayanır ve ayrı hesaplanır. Hazırlanacak dilekçenin biçimi ecrimisil davası dilekçe örneği sayfasındadır.

Ecrimisil Hesaplama Hakkında Sık Sorulan Sorular

Hesap ve dava hazırlığında en çok sorulan başlıklar aşağıdadır.

Av. Yusuf Emrehan Sucu

Tam burslu olarak eğitimini sürdürdüğü Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi’ni tamamlamıştır. Hukuk eğitimi sırasında birden fazla sertifika programını tamamlamış, kurgusal mahkemelerde sıkça rol almıştır. İş Hukukuna ilişkin alacaklar ve Tazmin...

Tüm yazıları