İCRA YOLUYLA KİRA ALACAKLARININ TAHSİLİ

İcra yoluyla kira alacaklarının tahsili, kira bedellerinin düzenli ödenmemesi durumunda mülk sahiplerinin başvurabileceği en hızlı ve sonuç odaklı hukuki yoldur. İcra yoluyla kira alacaklarını tahsili prosedürü, standart alacak takiplerinden farklı olarak, alacaklıya (kiralayana) hem birikmiş kira bedellerini tahsil etme hem de kiralanan taşınmazı tahliye etme imkanını birlikte sunar.

​Malikin, icra dairesi aracılığıyla kiracıya tahliye talepli ödeme emri göndermesiyle takip yolu başlar. Bu ödeme emri, kiracıya borcunu ödemesi veya varsa itirazlarını sunması için yapılan yasal bir bildirimdir. Kiracının bu bildirime rağmen borcunu kapatmaması, temerrüt durumunu oluşturarak hukuki sürecin malik lehine ilerlemesine sebebiyet verir. Yasal şartların oluşması ve ödemenin gerçekleşmemesi halinde, kiralayan İcra Mahkemesi’ne başvurarak dava yoluna gidebilir. Bu aşamada mahkeme, mülk sahibinin talebi üzerine hem alacağın haciz yoluyla tahsiline hem de kiracının taşınmazdan çıkarılmasına hükmedebilir.

Günümüzde kira uyuşmazlıklarının artması sebebiyle icra yoluyla kira alacaklarının tahsili yolu oldukça önem kazanmıştır. Bu makalemizde icra yoluyla kira alacaklarının tahsili sürecini ele aldık, konuya dair sıkça sorulan soruları yanıtlandırdık. Keyifli okumalar dileriz.

KİRA ALACAĞININ İCRA YOLUYLA TAHSİLİNİN HUKUKİ DAYANAĞI VE İLGİLİ KANUN HÜKÜMLERİ

Kira bedellerinin ödenmemesi durumunda başvurulan kira alacağının icra takibi ve tahliye süreçleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu (İİK)’na dayanmaktadır. İlgili kanun hükümleri ve hukuki dayanaklar şu şekildedir:

• ​Türk Borçlar Kanunu Çerçevesinde Borç ve Temerrüt

Kira sözleşmesi, kiracıya “kira bedelini ödeme borcu” yükler. Kiracının bu borcu zamanında yerine getirmemesi, hukukumuzda “temerrüt” olarak adlandırılır. Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi, kiracının temerrüde düşmesi halinde kiralayanın sahip olduğu hakları düzenler. Bu madde, mülk sahibine ödenmeyen kiralar için sözleşmeyi feshetme ve kiracıyı tahliye etme hakkı tanır. Dolayısıyla, icra takibinin maddi hukuk anlamında temeli, kiracının Borçlar Kanunu’ndan doğan asli borcunu ihlal etmesine dayanır.

• ​İcra ve İflas Kanunu Çerçevesinde Takip Usulü

Alacağın cebri icra yoluyla tahsil edilmesini sağlayan prosedür ise İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kanun’un 269. maddesi ve devamı, “Adi Kira ve Hasılat Kiraları İçin Takip” başlığı altında özel bir usul öngörmektedir. Bu düzenleme malike iki farklı imkan sağlamaktadır.

• ​Haciz Yolu: Ödenmeyen kira bedellerinin, kiracının mal varlığına haciz konularak tahsil edilmesidir.
• ​İlamsız Tahliye: Mahkemeden önceden bir karar (ilam) almaya gerek kalmaksızın, doğrudan icra dairesi aracılığıyla tahliye sürecinin başlatılmasıdır.

Malik, alacağını Türk Borçlar Kanunu’ndan doğan hakkına dayanarak talep ederken, bu hakkı fiiliyata geçirmek için İcra ve İflas Kanunu’nun sunduğu “Tahliye Talepli İcra Takibi” yolunu kullanır.

KİRA BEDELİNİN TAHSİLİNDE KULLANILABİLECEK HUKUKİ YÖNTEMLER

Kira borcunu ödemeyen bir kiracıyla karşı karşıya kalındığında, mülk sahibinin önünde birkaç farklı hukuki imkan bulunmaktadır. Uygulamada en sık başvurulan yöntemler şunlardır:

• ​Tahliye Talepli İcra Takibi (Örnek 13)

Mülk sahipleri tarafından en çok tercih edilen ve en etkili yöntemdir. Bu usulde, kiracıya gönderilen ödeme emri “çift yönlü” bir etkiye sahiptir. Hem birikmiş kira alacağının ödenmesi talep edilir hem de ödeme yapılmazsa kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye talep edileceği ihtar edilir.

• ​Adi (İlamsız) İcra Takibi (Örnek 7)

Bu yöntem, malikin “Kiracı evde kalsın ama birikmiş borcunu ödesin” dediği durumlarda tercih edilir. Tahliye talebi içermez. Sadece alacağın tahsilini amaçlamaktadır. Kiracıya 7 günlük itiraz süresi tanınır, itiraz olmazsa haciz işlemleri başlatılır. Ancak bu yol, kiracıyı taşınmazdan çıkarmak için yeterli bir hukuki zemin oluşturmaz; sadece ödenmemiş kira alacaklarının tahsilini sağlar.

• ​İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası

Malik icra takibi başlatmadan noter kanalıyla ihtarname göndermeyi tercih etmişse bu yöntem gündeme gelir. Bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki farklı ve haklı ihtarname gönderilen kiracıya karşı, kira döneminin bitiminde doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilir. Bu yöntem, icra takibine göre daha uzun sürebilen, dava süreci gerektiren bir yoldur. (Daha fazla bilgi için “Kiracıya İhtar Nasıl Çekilir?” konulu yazımıza ulaşabilirsiniz.)

KİRA BEDELİNİN TAHSİLİNDE İCRA TAKİP ŞARTLARI

İcra takibinin hukuken geçerli olabilmesi ve sonuç verebilmesi için icra takip şartlarının bir arada bulunması gerekir. Bu şartlar şu şekilde sıralanabilir:

• Kira İlişkisinin Varlığı: Taraflar arasında geçerli bir kira anlaşması bulunmalıdır. Hukuken sözlü anlaşmalar geçerli olsa da kiracının ilişkiyi inkar etmesi riskine karşı yazılı ve imzalı bir kira sözleşmesinin bulunması, ispat yükümlülüğü açısından malike avantaj sağlar.
• Borcun Vadesinin Gelmiş Olması (Muacceliyet): İcra takibi başlatılabilmesi için kira borcunun ödeme gününün geçmiş olması şarttır. Vadesi gelmemiş yani muaccel olmamış, gelecek aylara ait kira bedelleri için genel haciz yoluyla takip yapılamaz.
• Alacağın Belirli Olması: Talep edilen tutarın (kira bedeli, aidat vb.) net ve hesaplanabilir olması gerekir. Döviz üzerinden yapılan sözleşmelerde ise alacağın, takip tarihindeki kur üzerinden Türk Lirası’na çevrilerek talep edilmesi yasal zorunluluktur.

​Bu şartların sağlanması, olası itirazların önüne geçmek ve sürecin hızlı ilerlemesini sağlamak adına oldukça önemlidir.

KİRA ALACAĞI İCRA TAKİBİNDE GEREKLİ BELGELER VE BAŞVURU USULÜ

İcra takibinin hızlı ve kesintisiz ilerleyebilmesi için dosyanın usulüne uygun hazırlanması ve gerekli evrakların eksiksiz sunulması şarttır. Başvuru aşamasında İcra Dairesi’ne sunulması gereken temel belgeler şunlardır:

• ​Takip Talebi: Alacaklının (kiralayanın) kimlik bilgileri, borçlunun (kiracının) bilgileri, talep edilen asıl alacak miktarı ve işleyecek faiz oranlarının yer aldığı, İcra Dairesi’ne hitaben doldurulan resmi formdur.
• ​Kira Sözleşmesinin Aslı: Takibe konu olan borcun dayanağıdır. İcra İflas Kanunu uyarınca, yazılı bir kira sözleşmesi varsa, bu sözleşmenin aslının takip talebiyle birlikte icra dairesine sunulması zorunludur.
• ​Vekaletname: Sürecin bir avukat aracılığıyla yürütülmesi durumunda, mülk sahibinin avukata verdiği, icra yetkisini de içeren noter onaylı vekaletname sunulmalıdır.
• ​Harç Makbuzu: Takibin açılabilmesi için gerekli olan peşin harç ve başvuru harcının yatırıldığını gösteren belgedir.

​Başvuru Usulü:

Hazırlanan belgeler,  yetkili İcra Dairesi’ne sunulur. Günümüz teknolojisinde avukatlar, bu başvuruları UYAP (Ulusal Yargı Ağı Bilişimi) sistemi üzerinden elektronik ortamda, e-imza ile kısa sürede gerçekleştirebilmektedir. Başvurunun onaylanmasıyla birlikte kiracıya gönderilecek ödeme emri düzenlenir.

KİRA ALACAĞI TÜRLERİ VE TAHSİL YÖNTEMLERİ

Kira hukukunda tahsilat süreci sadece aylık kira bedelleriyle sınırlı değildir. Malikler, icra takibi başlatırken asıl kira alacağının yanı sıra; sözleşmede kiracının sorumluluğunda olduğu belirtilen ödenmemiş apartman aidatı, yakıt giderleri ve gecikmeden kaynaklanan işlemiş faizleri de talep etme hakkına sahiptir. Bu alacakların tahsili için mülk sahibinin amacına göre iki farklı yol izlenir:

• Tahliye Talepli Takip (Örnek 13): Mülk sahibinin hem birikmiş alacaklarını tahsil etmek hem de kiracıyı taşınmazdan çıkarmak istediği en etkili yöntemdir. Ödeme yapılmadığı taktirde tahliye hakkı verir.
• Genel Haciz Yolu (Örnek 7): Sadece alacağın tahsilinin amaçlandığı yöntemdir. Kiracının tahliyesi hedeflenmez, yalnızca borcun ödenmesi veya mallarına haciz konulması amaçlanır.

​Hak kayıplarının önüne geçmek adına, tüm alacak kalemlerinin (kira + yan giderler) eksiksiz hesaplanması ve hedefe uygun (tahliyeli veya tahliyesiz) takip yolunun doğru seçilmesi oldukça önemlidir.

TAHLİYE TALEPLİ İCRA TAKİBİ NASIL BAŞLATILIR?

Kiracıya karşı hem alacakların tahsili hem de tahliye talepli sürecin başlatılması kanunen “İlamsız Tahliye Takibi” prosedürüne tabidir ve şu aşamaları içermektedir:

• Yetkili İcra Dairesine Başvuru: Süreç, taşınmazın bulunduğu yerdeki veya kira sözleşmesinde yetkili kılınan yerdeki İcra Dairesi’ne sunulacak bir “Takip Talebi” ile başlar.
• Örnek 13 Ödeme Emrinin Düzenlenmesi: Takip talebini alan İcra Dairesi, kiracıya gönderilmek üzere “Örnek 13” adı verilen özel bir ödeme emri düzenler. Bu belge, sıradan bir borç bildiriminden farklıdır; kiracıya borcu ödemesi gerektiği ve ödemediği taktirde tahliye edileceği ihtarını içerir.
• Tebligat ve Sürelerin Başlaması: Hazırlanan ödeme emri, Posta İdaresi (PTT) aracılığıyla kiracıya tebliğ edilir. 7 günlük itiraz süresi ve 30 günlük ödeme süresi, ödeme emrinin kiracının eline ulaştığı (tebliğ edildiği) tarihte işlemeye başlar.

YETKİLİ İCRA DAİRESİ NASIL BELİRLENİR?

Hukukumuzdaki genel yetki kuralı uyarınca, kira alacaklarına ilişkin takipler öncelikle borçlunun, yani kiracının yerleşim yerinin bulunduğu bölgedeki icra dairesinde başlatılır. Kiracı söz konusu taşınmazda oturmaya devam ettiği sürece, taşınmazın bağlı bulunduğu adli yargı çevresindeki icra dairesi yetkili merci kabul edilir. Bunun yanı sıra, taraflar kira sözleşmesine özel bir madde ekleyerek uyuşmazlık durumunda belirli bir yerin icra dairelerini yetkili kılmışlarsa, takip sözleşmede belirtilen bu merkezde de açılabilmektedir.

İCRA YOLUYLA KİRA ALACAKLARININ TAHSİLİ

KEFİLE KARŞI İCRA TAKİBİ

Kira alacaklarının tahsilinde malikin elini güçlendiren en önemli unsurlardan biri, sözleşmede borcun ödenmesini garanti eden bir kefilin bulunmasıdır. Eğer kira sözleşmesinde kefil, borçtan kiracı ile birlikte “müteselsil kefil” sıfatıyla sorumlu tutulmuşsa, alacaklı (kiralayan) tahsilat için kiracının ödeme gücünü kaybetmesini beklemek zorunda kalmadan doğrudan kefile başvurabilir veya her ikisine karşı aynı anda icra takibi başlatabilir. Bu durumda kefil, borcun tamamından kiracıyla eşit derecede sorumlu olur ve kendisine gönderilen ödeme emrine süresi içinde itiraz etmediği takdirde, kira borcu için kefilin mal varlığına haciz uygulanabilir.

​Türk Borçlar Kanunu’nun kefalete ilişkin emredici hükümleri uyarınca, kefilin sorumlu olacağı azami miktar ve kefalet tarihi açıkça belirtilmelidir. Özellikle kira sözleşmesinin süresi dolup kendiliğinden yıldan yıla uzadığı durumlarda, şayet kefil bu uzama dönemi için de sorumlu olacağını ayrıca ve yazılı olarak kabul etmemişse, uzayan yıllara ait ödenmeyen kiralardan kefil sorumlu tutulamaz. Dolayısıyla, kefile karşı takip başlatılmadan önce sözleşmedeki kefalet türünün, kefilin sorumluluk süresinin ve belirlenen limitlerin hukuki bir gözle incelenmesi süreç açısından oldukça önemlidir.

KEFALETİN ŞEKLİ

Türk Borçlar Kanunu, kefili korumak amacıyla kefalet sözleşmesinin geçerliliğini çok sıkı şekil şartlarına bağlamıştır ve bu şartlara uyulmaması kefaleti hukuken geçersiz kılar. Bir kefalet işleminin geçerli sayılabilmesi için sadece sözleşmenin yazılı olması yeterli değildir; kefilin sorumlu olacağı azami tutarın, kefalet tarihinin ve eğer müteselsil (zincirleme) sorumluluk üstleniliyorsa bu “müteselsil” ibaresinin bizzat kefilin kendi el yazısıyla yazılması zorunludur. Kira sözleşmesinde kefalet limitleri veya tarih matbu (bilgisayar çıktısı) olarak yer alsa dahi, kefil bu kısımları kendi eliyle yazıp imzalamadığı sürece kefalet ilişkisi doğmamış sayılır ve bu kefile karşı icra takibi yapılamaz.

KEFALETİN ŞARTLARI

Kira sözleşmelerinde yer alan kefalet imzasının hukuken geçerli olabilmesi ve kefile karşı icra takibi başlatılabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen “kurucu unsurların” eksiksiz yerine getirilmesi gerekir. Geçerli bir kefalet için kanun koyucunun aradığı şartlar şunlardır:

• ​Yazılı Şekil ve El Yazısı Zorunluluğu: Kefalet sözleşmesinin sadece yazılı olması yetmez. Kefilin sorumlu olacağı azami miktar, kefalet tarihi ve eğer müteselsil sorumluluk üstleniliyorsa “müteselsil” ibaresi; bizzat kefilin kendi el yazısıyla yazılmalıdır. Sözleşme metni bilgisayar çıktısı olsa bile bu kısımların el ile doldurulması zorunludur.
• ​Eşin Yazılı Rızası: Kefil olacak kişi evli ise, eşinin yazılı rızasının alınması zorunludur. Bu rıza, kefalet sözleşmesi kurulmadan önce veya en geç sözleşmenin kurulduğu anda verilmiş olmalıdır. Eş rızası olmayan kefalet işlemleri (ticari işletme sahipleri gibi istisnalar hariç) geçersizdir.
• ​Fiil Ehliyeti: Kefil olacak kişinin reşit olması (18 yaşını doldurması) ve ayırt etme gücüne sahip olması gerekir.
• ​Asıl Borcun Geçerliliği: Kefalet, “fer’i” (bağımlı) bir borçtur. Dolayısıyla kefaletin geçerli olabilmesi için, temelindeki kira sözleşmesinin ve asıl borcun da hukuken geçerli olması gerekir.

KEFİLİN SORUMLULUK KAPSAMI

Kira sözleşmesine imza atan bir kefilin sorumluluğu sınırsız değildir. Kanun koyucu, kefilin ekonomik geleceğini korumak adına bu sorumluluğu belirli sınırlar ve kurallarla çerçevelemiştir. Bir icra takibi başlatıldığında, kefilden talep edilebilecek alacak kalemleri ve sorumluluk sınırları şunlardır:

• ​Azami Miktarla Sınırlılık: Kefil, sadece kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirttiği “azami miktar” (limit) kadar sorumludur. Kira borcu ve fer’ileri (faiz, masraf vb.) bu tutarı aşsa bile, kefilden limitin üzerindeki kısım talep edilemez.
• ​Kira Süresiyle Sınırlılık: Kural olarak kefil, sadece sözleşmede belirtilen kira dönemi için sorumludur. Eğer kira sözleşmesi süresi dolduktan sonra “yıldan yıla uzamışsa” ve kefil bu uzama dönemi için sorumlu olacağını ayrıca ve yazılı olarak kabul etmemişse, uzayan yıllara ait kira borçlarından sorumlu tutulamaz. Yargıtay’ın kararları da bu yöndedir.

“Kira süresinin, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 11. maddesi gereğince uzadığı hallerde, uzayan kira süresi bakımından kefilin sorumluluğunun devam edebilmesi için; öncelikle bu hususun (kefilin sorumluluğunun uzayan dönem için de devam edeceğinin) sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması gerekir. Bunun yanında, kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olacağının açıkça gösterilmiş olması da şarttır. Eş söyleyişle, ne kadar uzayacağı belirsiz bir kira süresine ilişkin olan ve kefili sınırsız bir sorumluluk altına sokan sözleşme hükümleri geçerli değildir. Bu durumda, takibe konu kira bedellerinden davalı kefilin sorumlu tutulmasına olanak bulunmamaktadır.”

(Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2011/11116 K. 2011/14593 T. 14.12.2011)(lexpera.com)

• ​Asıl Borç ve Yan Giderler: Belirlenen limit dahilinde kalmak kaydıyla; kefil sadece ödenmeyen kira bedellerinden değil, sözleşmede kararlaştırılmışsa aidat borçlarından, işlemiş faizlerden ve icra takip masraflarından da sorumludur.
• ​Tahliye Sonrası Tazminat: Kiracının erken tahliyesi veya sözleşmeye aykırı davranışı nedeniyle malikin uğradığı zararlar (örneğin erken tahliye nedeniyle evin boş kalması), kefalet limitleri dahilindeyse kefilden talep edilebilir.

KEFİLE KARŞI TAKİP UYGULAMALARI

​Kira alacağının tahsili sürecinde kefile başvurulurken, mülk sahibinin (alacaklının) izlemesi gereken yol, kefaletin türüne ve takibin amacına göre şekillenir. Uygulamada en sık karşılaşılan durumlar ve dikkat edilmesi gereken usuller şunlardır:

• ​Müteselsil Kefile Doğrudan Başvuru: Kira sözleşmelerinin büyük çoğunluğunda kefalet “müteselsil” olarak alınır. Bu durumda, mülk sahibi kiracıya herhangi bir ihtarda bulunmadan veya dava açmadan, doğrudan kefil aleyhine icra takibi başlatabilir. Hatta kiracı ve kefil aynı takip dosyasında (borçlu olarak) gösterilerek her ikisinden de tahsilat talep edilebilir. (Daha fazla bilgi almak için “Müteselsil Kefil Nedir?” konulu yazımıza ulaşabilirsiniz.)
• ​Takip Türünün Seçimi:

• Kiracı İçin: Hem tahliye hem alacak istendiği için “Örnek 13” (Tahliye Talepli Takip) başlatılır.
• Kefil İçin: Kefilin taşınmazdan tahliye edilmesi gibi bir durum hukuken söz konusu olamayacağı için kefile karşı genellikle sadece para alacağına odaklanan “Örnek 7” (İlamsız İcra Takibi) başlatılması tercih edilir.

Aynı dosya üzerinden hem kiracıya hem kefile ödeme emri gönderilmesi teknik olarak mümkündür, ancak itiraz süreçlerinin karışmaması adına kefile ayrı bir dosya üzerinden genel haciz yoluyla takip yoluna gidilmesi uygulamada sıkça tercih edilen güvenli bir yöntemdir.

• ​İhtiyati Haciz Talebi: Eğer kefilin mal kaçırma ihtimali varsa, mülk sahibi (elinde noter onaylı bir sözleşme varsa) mahkemeden “İhtiyati Haciz” kararı alarak, kefilin banka hesaplarına ve mallarına, henüz tebligat gitmeden “blokaj” koydurabilir.
• ​Adi Kefalette “Önce Kiracı” Kuralı: Eğer sözleşmede “müteselsil” ibaresi yoksa ve kefalet “adi kefalet” hükmündeyse; kefile takip başlatabilmek için önce kiracıya gidilmesi, kiracının aciz vesikası alması veya takibin semeresiz kalması gerekir. Bu şart gerçekleşmeden kefile gidilirse, kefil “Tartışma Def’i” (önce asıl borçludan talep et) hakkını kullanarak takibi durdurabilir.

KİRA ALACAKLARINDA TAZYİK HAPSİ UYGULANABİLİR Mİ?

Genel kural olarak, Anayasamızdaki “hiç kimse yalnızca sözleşmeden doğan bir yükümlülüğü yerine getirememesinden dolayı özgürlüğünden alıkonulamaz” ilkesi gereği, kiracı yalnızca kira borcunu ödemediği için hapis cezası ile karşılaşmaz. Bu durumun çok önemli bir istisnası vardır: İcra takibi kesinleştikten sonra kiracı, borcunu belirli tarihlerde ödeyeceğine dair icra dairesinde resmi bir “ödeme taahhüdü” verir ve bu sözünü tutmazsa durum değişir. Alacaklının şikayeti üzerine, İcra Ceza Mahkemesi tarafından “taahhüdü ihlal” gerekçesiyle kiracı hakkında 3 aya kadar tazyik hapsi kararı verilebilir. Yani hapis cezası borcun ödenmemesinden değil, verilen resmi sözün (taahhüdün) ihlal edilmesinden kaynaklanır.

KİRA ALACAKLARINDA ZAMANAŞIMI SÜRELERİ VE TAKİP SÜRECİNİN SONA ERMESİ

Türk Borçlar Kanunu’nun 147. maddesi uyarınca, kira bedeli gibi dönemsel (periyodik) ödemeler 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Bu süre, her bir kira ayı için, o ayın kira bedelinin muaccel olduğu (ödeme gününün geldiği) tarihten itibaren ayrı ayrı işlemeye başlar. Yani bir malik geriye dönük olarak en fazla son 5 yılın ödenmemiş kiralarını talep edebilir; 5 yıldan daha eski borçlar “eksik borç” haline gelir ve kiracı zamanaşımı itirazında bulunursa tahsil edilemez. İcra takip süreci ise temel olarak üç şekilde sona erer:

• İnfaz (Tahsilat): Borçlu kiracının borcun tamamını (faiz ve masraflar dahil) ödemesiyle dosya kapanır.
• Feragat: Alacaklının (mülk sahibinin) takipten kendi isteğiyle vazgeçmesiyle süreç sonlanır.
• İşlemden Kaldırılma: Açılan bir icra dosyasında yasal süreler içinde (genellikle 1 yıl) hiçbir işlem (haciz talebi, yenileme vb.) yapılmazsa dosya işlemden kaldırılır ve takipsiz kalır. Dosyanın tekrar canlandırılması için yenileme harcı yatırılması gerekir.

HACİZ VE TAHSİL YÖNTEMLERİ

TAŞINIR, TAŞINMAZ VE BANKA HESAPLARINA UYGULAMA

İcra takibi kesinleştikten sonra, kiracı hala borcunu ödememişse devletin cebri icra gücü devreye girer. Malik (alacaklı), kiracının mal varlığına haciz koydurarak alacağını tahsil etme hakkına sahiptir. Tahsilat sürecinde en sık karşımıza çıkan üç yöntem şunlardır:

​1. Banka Hesaplarına Haciz (Blokaj)

UYAP sistemi üzerinden Türkiye’deki tüm bankalara elektronik ortamda “89/1 Haciz İhbarnamesi” gönderilir. Kiracının banka hesaplarında para varsa, borç miktarı kadarına anında blokaj konulur ve bu tutar icra dosyasına aktarılır. Bu işlem için kiracının bankaya gitmesine veya onay vermesine gerek yoktur; işlem tamamen elektronik ortamda gerçekleşir.

​2. Taşınır Malların Haczi (Araç ve Ev Eşyası)

• ​Araç Haczi: Kiracının üzerine kayıtlı bir araç varsa, Trafik Tescil Şube Müdürlüğü kayıtlarına elektronik ortamda haciz şerhi işlenir. Ardından araç görüldüğü yerde (trafik çevirmesi vb.) yakalanarak yediemin otoparkına çekilir ve satışa çıkarılarak paraya çevrilir.
• ​Ev/İş Yeri Eşyası Haczi: Kiracının yaşadığı evde veya iş yerinde yapılan fiili haciz işlemidir. Burada önemli bir kısıtlama söz konusudur: Son yapılan düzenlemelerle, borçlunun ve ailesinin yaşaması için “lüzumlu olan” (buzdolabı, çamaşır makinesi, koltuk takımı vb.) eşyalar haczedilemez. Haciz yapılabilmesi için aynı eşyadan evde iki tane olması (örneğin iki televizyon) veya eşyanın antika/lüks değeri olması gerekir.

​3. Taşınmaz (Gayrimenkul) Haczi

Kiracının adına kayıtlı başka bir ev, arsa veya dükkan varsa, Tapu Müdürlüğü’ne yazı yazılarak bu taşınmazların siciline haciz şerhi işlenir. Bu şerh, kiracının söz konusu mülk üzerindeki tasarruf yetkisini kısıtlar. Borç ödenmezse, haczedilen bu taşınmaz icra dairesi aracılığıyla ihale yoluyla satılır ve satış bedelinden kira alacağı tahsil edilir.

TARAFLARIN HAKLARI, BORÇLUNUN İTİRAZ HAKKI

İcra ve İflas Kanunu, alacaklı malikin alacağını tahsil etmesini kolaylaştırırken, borçlu kiracının haksız bir takibe maruz kalmasını engellemek için de güçlü savunma mekanizmaları geliştirmiştir. Bu süreçte “silahların eşitliği” ilkesi gereği her iki tarafın da belirli hakları bulunur. Bu haklar şu şekilde sıralanabilir:

​1. Alacaklının (Kiralayanın) Hakları

Malik, başlattığı takip ile sözleşmeden doğan kira alacağının, varsa aidat ve faizlerin tamamının ödenmesini talep etme hakkına sahiptir. Borç ödenmezse, cebri icra yoluyla haciz işlemi yapılmasını ve kiracının mülkten zorla tahliye edilmesini isteme yetkisi, alacaklının en temel hakkıdır.

​2. Borçlunun (Kiracının) İtiraz Hakkı

Kendisine ödeme emri gönderilen kiracı, eğer borcu olmadığını veya sözleşmenin geçersiz olduğunu düşünüyorsa, yasal süresi içinde itiraz etme hakkına sahiptir. İtiraz, takibi durduran en önemli savunma aracıdır. Kiracının itiraz hakları temel iki başlıkta toplanır:

• ​İmzaya İtiraz: Kiracı, “Bu kira sözleşmesindeki imza bana ait değil” veya “Böyle bir sözleşme yapmadım” diyorsa, ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren 7 gün içinde İcra Dairesi’ne başvurarak imzaya itiraz edebilir. İtiraz takibi durdurur.
• ​Borca İtiraz: Kiracı sözleşmeyi kabul edip, “Kirayı ödedim”, “Borcum bu kadar değil” veya “Borç zamanaşımına uğradı” diyorsa borca itiraz etmiş olur. Borca itiraz ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren 7 gün içinde yapılmalıdır aksi taktirde takip kesinleşir.

Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz ederse icra takibi (tahliye süreci hariç olmak üzere alacak yönünden) durur. Bu noktadan sonra malikin “İtirazın Kaldırılması” veya “İtirazın İptali” davası açarak haklılığını ispatlaması gerekir. Ancak kiracı haksız yere (sırf zaman kazanmak için) itirazda bulunursa, dava sonunda borcun %20’sinden az olmamak üzere “icra inkar tazminatı” ödemeye mahkum edilebilir.

İCRA TAKİBİNE KARŞI HUKUKİ YOLLAR

Kendisine karşı icra takibi başlatılan bir kiracı, eğer bu takibin haksız veya hatalı olduğunu düşünüyorsa kanunun kendisine tanıdığı yollara başvurabilir. Bu yollar, takibin aşamasına ve itirazın niteliğine göre değişiklik gösterir.

​1. İtiraz Yolu (Takibi Durdurma)

En yaygın ve ilk başvurulan yöntemdir. Ödeme emrini alan kiracı, borcun varlığına, miktarına, faiz oranına veya imzaya karşı çıkıyorsa 7 gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Süresi içinde ve usulüne uygun yapılan itiraz, icra takibini (kiralanan gayrimenkullerin tahliyesi hakkındaki takipler hariç olmak üzere) durdurur. Alacaklı dava açıp haklılığını ispatlayana kadar işlem yapamaz.

​2. Şikayet Yolu (İşlemi İptal Ettirme)

Bu yol, borçla ilgili değil, icra dairesinin yaptığı işlemlerin kanuna aykırı olmasıyla ilgilidir. Örneğin; tebligatın usulsüz yapılması, hesaplamada hata yapılması veya hakkın yerine getirilmemesi gibi durumlarda başvurulur. Şikayet, icra dairesine değil, İcra Mahkemesi’ne yapılır. Genellikle işlemden haberdar olunduktan itibaren 7 gün içinde başvuru yapılır ancak  bazı durumlarda şikayet süreye tabi değildir.

​3. Menfi Tespit Davası (Borçlu Olmadığını İspatlama)

Kiracı, itiraz süresini kaçırmışsa veya takibe itiraz etmesine rağmen borçlu olmadığını genel mahkemelerde ispatlamak istiyorsa bu davayı açar. Mahkemeden borcun olmadığının tespiti kararı almak amaçlanır. Bu davanın açılması icra takibini kendiliğinden durdurmaz. Takibin durması için borçlunun, alacağın %15’i oranında bir teminatı mahkeme veznesine yatırması gereklidir.

​4. İstirdat Davası (Parayı Geri Alma)

Kiracı, borçlu olmadığı halde haciz baskısı veya cebri icra tehdidi altında parayı ödemek zorunda kalmışsa, ödediği parayı geri almak için bu davayı açar. Paranın cebri icra tehdidi altında ödendiği tarihten itibaren 1 yıl içinde genel mahkemelerde dava açılmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kira alacaklarının icra takibi nasıl başlatılır?

Kira alacaklarının tahsili için süreç, yetkili icra dairesine sunulan bir takip talebi ile başlar. Genellikle hem tahsilat hem de tahliye sağlaması nedeniyle “Örnek 13” olarak bilinen tahliye talepli ödeme emri tercih edilir. Başvurular, avukatlar aracılığıyla UYAP sistemi üzerinden elektronik ortamda hızlıca yapılabilir.

Kira alacağı için hangi belgeler gereklidir?

İcra takibi başlatmak için temel belge, taraflar arasındaki kira ilişkisini ispatlayan kira sözleşmesinin aslı veya onaylı örneğidir. Ayrıca, alacaklının (malikin) kimlik bilgileri, varsa vekaletname ve başvurunun yapıldığını gösteren harç makbuzu dosyaya eklenmelidir. Sözleşme yazılı değilse de takip başlatılabilir ancak ispat kolaylığı bakımından yazılı sözleşmenin varlığı oldukça önemlidir.

Hangi icra dairesi kira alacakları için yetkilidir?

Kural olarak, borçlunun (kiracının) yerleşim yerindeki icra daireleri yetkilidir. Eğer kiracı halen kiralanan taşınmazda oturuyorsa, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesi de yetkili kabul edilir. Aynı zamanda kira sözleşmesinde taraflarca özel olarak yetkili kılınmış bir icra dairesi varsa, takip orada da başlatılabilir.

Kira borçlusu ödeme yapmazsa ne yapılabilir?

Kiracı, kendisine gönderilen ödeme emrine rağmen yasal süresi (30 gün) içinde borcunu ödemezse temerrüde düşer. Bu durumda mülk sahibi, İcra Mahkemesi’ne başvurarak kiracının taşınmazdan tahliyesini ve alacağın haciz yoluyla tahsil edilmesini talep etme hakkı kazanır.

Kira alacaklarının tahsilinde haciz nasıl uygulanır?

Takibin kesinleşmesiyle birlikte, kiracının mal varlığına (banka hesapları, araç, taşınmazlar) UYAP sistemi üzerinden elektronik haciz konulabilir. Ayrıca kiracının evinde veya iş yerinde, yasal sınırlamalar çerçevesinde taşınır mal haczi (fiili haciz) yapılması da mümkündür.

Kira alacaklarının icra takibi süresi ne kadardır?

Kiracı ödeme emrine itiraz etmezse süreç 1-2 ay içinde tahliye ve haciz aşamasına gelebilir. Kiracının itiraz etmesi durumunda sürecin ilerleme durumuna göre dava açılması gerekirse mahkemelerin iş yoğunluğuna bağlı olarak süreç ortalama 6 ay ile 1 yıl arasında değişebilir.

Kira alacaklarında tazyik hapsi uygulanabilir mi?

Sadece kira borcunu ödememek doğrudan hapis cezası gerektirmez. Ancak, icra takibi kesinleştikten sonra kiracı icra dairesine gelip borcunu belirli tarihlerde ödeyeceğine dair resmi bir “ödeme taahhüdü” verir ve bu sözünü tutmazsa, alacaklının şikayeti üzerine 3 aya kadar tazyik hapsi ile cezalandırılabilir.

Kira alacaklarının icra takibi sırasında tarafların hakları nelerdir?

Alacaklı (malik), borcunu tahsil etme ve şartlar oluştuğunda tahliye isteme hakkına sahiptir. Borçlu (kiracı) ise, borcu olmadığını, sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığını veya borcun zamanaşımına uğradığını iddia ederek 7 gün içinde takibe itiraz ederek takibi durdurma hakkına sahiptir.

Kira alacaklarının icra takibine karşı hangi itiraz yolları vardır?

Kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine başvurarak borca veya imzaya itiraz edebilir. İmzaya itiraz, sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığı iddiasıdır; borca itiraz ise borcun ödendiği veya hiç olmadığı yönündeki iddiaları kapsar ve takibi durdurur.

Kira alacaklarının icra yoluyla tahsilinde dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?

Kira alacaklarının icra yoluyla tahsili sürecinde en önemli husus, yasal sürelerin (itiraz ve ödeme süreleri) ve şekil şartlarının (ihtarnamenin içeriği, sözleşme detayları) usule uygun yönetilmesidir. Yanlış hesaplanan bir alacak kalemi veya süresi dolmadan açılan bir dava, haklıyken haksız duruma düşülmesine ve davanın reddedilmesine neden olabilir; bu yüzden süreç mutlaka uzman bir avukatla yürütülmelidir.

Selin ERDUR