Kirayı ödemeyen kiracıyı evden nasıl çıkarabilirim sorunu sıkça karşılaşılan ve profesyonel bir yardım ile çözümlenebilecek problemlerdendir. Hukuk sistemimiz hem kiraya verenin hem de kiracının haklarını korumaya yönelik hükümler ihtiva etmektedir. Bu yazımızda mevzuatımızca kiraya verenin kirayı ödemeyen kiracıya karşı kullanabileceği hakları, Yargıtay yerleşik içtihatları uyarınca inceleyeceğiz.
Kira bedelini ödemeyen kiracıyı çıkarmanın yolu mevzuatta 3 şekilde sayılmıştır. Bu yollar şu şekildedir;
-
İÇİNDEKİLER
Kirayı Ödemeyen Kiracının Temerrüt Yolu ile Tahliyesi
Kirayı ödemeyen kiracıyı evden nasıl çıkarabilirim sorunu mevzuatımızda 3 şekilde çözümlenmektedir. Bunlardan ilki kirayı ödemeyen kiracının temerrüt yolu ile tahliyesidir.
Kiracı, kiralananın kullanımı veya kullanımla birlikte ondan yararlanmasının karşılığı olarak kira bedeli ödeme borcu altına girer. Kira bedeli kiralayanın asli borçlarından olup aynı zamanda kira sözleşmesinin esaslı unsurlarından birisidir. Kiracının bu asli borcunu ifa etmemesi, ifada gecikme olması halinde bu durum kira sözleşmesini sona erdiren bir sebep olarak TBK m. 315 hükmünde düzenlenmiştir. Bu maddede “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar”. Hükmü düzenlenmiştir.
Temerrüt dolayısıyla sözleşmenin feshedilebilmesi için gerekli olan şartlar;
- Kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması,
- Kiracının muaccel olan kira bedeli borcunu ifa etmemiş olması,
- Kiraya verenin kiracıya bildirimde bulunması gerekir.
Kira ödemeyen kiracının temerrüt yolu ile tahliyesi için kiracıya yazılı bir ihtarname gönderilmesi gerekmekte olup bu ihtarda 30 gün içerisinde kira bedelinin ödenmemesi durumunda kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilmelidir. İhtarname gönderilmesine rağmen 30 gün içerisinde ödeme yapılmazsa başka bir ihtara gerek olmaksızın temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Söz konusu soruna dair emsal bir olayda Yargıtay, “Davacı, davalı şirketi muhatap göstererek 09.07.2012 tarihli ve 14199 yevmiye numaralı fesih ihtarnamesi göndermiş ve ihtarnamede muaccel kira borcunu ödemeyen kiracıya borcunu ödemesi için Kanun’da öngörülen otuz günlük mehil vermiştir. Temerrüt ihtarnamesi 11.07.2012 tarihinde tebliğ edilmiş, davalı şirket otuz günlük yasal süreyi geçirdikten sonra ödemede bulunmuş ve temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Bu nedenle mahkemece, davalı şirket hakkında temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilmesi gerekmektedir.” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/ 6-1541, K. 2021 / 1516, T. 30.11.2021) hükmünü kurmuştur.
Bu tahliye yolu sadece kira bedelinin ödenmemesi durumunda değil yan giderlerin ödenmemesi durumunda da kullanılabilir ve kiracının temerrütü sebebiyle kiraya verence akdin feshi istenebilir. Merkezi sistem yakıt gideri, ortak alan aydınlatma gideri, güvenlik giderleri, apartmanın peyzaj giderleri, apartman görevlisinin ücreti gibi giderler kiralananın kullanımı doğrultusunda ortaya çıkan borçlar olduğu için yan gider olarak değerlendirmek mümkündür.
Yine Yargıtay söz konusu durum için emsal bir olayda “…Taraflar arasındaki 15.11.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 3 maddesinde göre; ”kiralananın elektrik, su, doğalgaz ve ısınma giderleri ile bunların bakım ve onarım giderleri ve çevre temizlik vergisi ve site ortak giderleri ve bahçe bakımı kiracıya aittir. Kiracı bu giderleri ödemekten kaçınamaz” düzenlemesi mevcuttur. Davacı alacaklı, 08.05.2015 tarihinde başlatmış olduğu tahliye istekli icra takibi ile 17.04.2015 ödeme tarihli 4500.00- TL kira ve 17.04.2015 ödeme tarihli 250.00 -TL aidat alacağı ile 24,59 -TL işlemiş faizin davalıdan tahsilini istemiştir. Davalı borçluya ödeme emrinin 13.05.2015 tarihinde tebliğ edilmesinden sonra, davalı vekili süresinde yaptığı itirazında müvekkilin herhangi bir borcu bulunmadığını asıl alacak, faize ve fer’ilerine itiraz ettiklerini” belirtmiş ve itirazından sonra alacaklı hesabına 15.05.2015 tarihinde 4.700.00TL ödemede bulunmuştur…Davalı borçlu ödeme emrinde tanınan yasal otuz günlük süre içerisinde davacı alacaklının banka hesabına 4.700.-TL ödemiş, TBK’nın 314 ve TBK’nın 315.maddesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu giderlerden olan aidat bedelinin 50.-TL’sini ödemediği için temerrüt olgusu gerçekleşmiştir.” (YARGITAY 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/11891, K. 2016/5132, T.05.09.2016) hükmünü kurmuştur.
Kiracı, bildirimde belirtilen kira bedeli borcunu kendisine verilen sürede ifa ettiği takdirde, kiraya verenin fesih hakkı da ortadan kalkacaktır. Kiraya veren TBK m. 315 gereğince kiracıya vermekle yükümlü olduğu 10 veya 30 günlük süreler dolmadan da fesih hakkını kullanamaz, kullandığı takdirde yapılan fesih beyanı geçersiz olur.
Kiracının kısmi ödemede bulunması halinde, kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkmaz. Fakat kiracının ödemeyi tamamlaması halinde artık kiraya verenin fesih hakkı ortadan kalkar.
-
Kirayı Ödemeyen Kiracının İki Haklı İhtarla Tahliyesi
Kirayı ödemeyen kiracıyı evden nasıl çıkarabilirim sorununun ikinci çözüm yolu ise iki haklı ihtar ile tahliyedir. Söz konusu çözüm yolu TBK 352/2 maddesinde düzenlenmektedir. Söz konusu madde “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmünü ihtiva etmektedir. Maddeye göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir:
- Kiracı, kira bedelini ödememiş olmalıdır,
- Kira bedelini ödememeden dolayı haklı ihtar yapılmış olmalıdır,
- İhtar yazılı olmalı, hangi vadeye ilişkin kira bedellerinin istendiğinin belirtilmesi ve muaccel olan kira bedeli alacağına ait olmalıdır,
- Bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar yapılmış olmalıdır,
- Bir yıldan kısa süreli bir kira sözleşmesinin söz konusu olması halinde iki haklı ihtar, kira süresi içinde yapılmalıdır.
- Bir yıl süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar “bir kira yılı” içerisinde yapılmalıdır. Kira bedeli vaktinde ödenmediği için kiracıya en az iki defa ihtar gönderilmişse o yıla ait kira döneminin bitmesinden sonra dava açılabilir.
- Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise, iki haklı ihtar bir kira yılı içerisinde veya sözleşmede kararlaştırılmış olan bir kira yılını aşan süre içerisinde yapılmalıdır.
- İhtar bir kira yılı içerisinde farklı aylara ilişkin olmalıdır,
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerekir. Bu süre hak düşürücü süredir.
Yargıtay da yerleşik içtihatlarında söz konusu şartların gerçekleşmiş olmasını aramaktadır. Söz gelimi Yargıtay 6. Hukuk Dairesi “İki haklı ihtar nedeniyle açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. … kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde, … iki haklı ihtar oluşmaz.” hükmünü kurmuş olup şartların sağlanıp sağlanmadığı hususunu dikkate almaktadır
-
Kirayı Ödemeyen Kiracının İcra Yoluyla Tahliyesi (İİK 269)
Kirayı ödemeyen kiracıyı evden nasıl çıkarabilirim sorununun üçüncü çözüm yolu ise kirasını ödemeyen kiracı hakkında dava açmaksızın doğrudan tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, kiraya verenin ödenmemiş kira alacakları için icra takibi başlattığında tahliye talep etmeksizin salt kira borçlarını talep ettiğinde ileriye yönelik tahliye talep hakkını kaybedeceği için hak kayıplarının yaşanmaması adına icra takibi tahliye talepli olarak başlatılmalıdır. Kısacası icra takibinde hem birikmiş kira alacakları hem de tahliye talep edilmelidir. Bu yol kira borcunu ödemeyen kiracıyı tahliye etmenin en hızlı ve pratik yoludur. Kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye talebini de içeren takip yapabilmek için kira bedelinin ya da yan giderlerin ödenmemesi yeterlidir. Ayrıca kira süresinin bitmesinin beklenmesine gerek yoktur.
Kiraya veren, kiracı tarafından kira bedellerinin kararlaştırılan tarihte ödenmemesi üzerine, ödenmeyen kira bedellerinin ve/veya yan giderlerin miktarı ve hangi aylara ilişkin olduğu da açıkça belirtilerek ilamsız takip başlatacak ve akabinde kiracıya bir ödeme emri gönderilecektir. Gönderilen ödeme emri ile borçluya ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içinde itiraz edilebileceği itiraz etmese 30 gün içinde kira bedelini ödemesi gerektiği aksi halde tahliye edileceği bildirilir. Borçlu kiracının 7 gün içindeki itirazı üzerine, ilamsız tahliye takibi durur. Kiracının 7 gün içinde itiraz etmemesi fakat 30 gün içerisinde, takibe esas oluşturan kira bedeli ve/veya yan giderleri tamamen ödemesi halinde kira sözleşmesi sona erdirilemez ve tahliye kararı verilemez. İİK’ nın 269/a maddesine göre, “Borçlu itiraz etmez, ihtar müddeti içinde kira borcunu da ödemezse ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.” Kiraya veren ödeme süresinin dolmasından itibaren altı ay içerinde icra mahkemesine başvurarak kiralananın tahliye edilmesini isteyebilir. Alacaklı kiraya veren ödeme süresi dolmadan icra mahkemesinden tahliye isteyemez ve icra mahkemesi de borçlu kiracının tahliyesine karar veremez.
-
Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Kirayı ödemeyen kiracıyı evden nasıl çıkarabilirim sorununun çözümü için mevzuatımızda düzenlenmiş 3 farklı çözüm yolu yukarıda açıklandı. Söz konusu çözüm yolları için mevzuatımızda düzenlenmiş görev ve yetki konusu ise yine üzerinde titizlikle durulması gereken bir durumdur.
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4’üncü maddesinin (a) bendi uyarınca, tahliye davaları dahil olmak üzere kira ilişkisinden doğan alacak davaları, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4/a maddesinde ayrık tutulan durum, kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkindir. Yukarıda ayrıntıyla açıklandığı gibi, kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracının kiralananı teslim etmemesi üzerine kiracı hakkında icra takibi yapılır. Bu takibe karşı yapılan itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesine ilişkin davada görevli mahkeme icra mahkemesidir. Bunun dışında kalan kira sözleşmesine ilişki uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Tahliye davasının nerede açılacağı konusunda ise birden fazla hüküm dikkate alınmalıdır. İlk olarak genel yetki kuralı tahliye davalarında da geçerlidir ve davanın açıldığı tarihteki davalının yerleşim yeri mahkemesi bu davaya bakmaya yetkilidir. İkinci olarak, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 10’uncu maddesine göre, sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa yeri mahkemesi yetkili mahkeme olarak kabul edilmiştir. Bu durumda özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin ifa edileceği yer, kiralananın bulunduğu yer olduğu için dava orada açılabilecektir. Son olarak da taraflar, sözleşmeden kaynaklanan davanın nerede bakılacağını yetki sözleşmesi ile belirleyebilirler. Fakat bu yetki sözleşmesi, kanunun belirttiği mahkemelerin yetkisini kaldırmayacak, davacı kiralayana, sözleşmeyle belirlenen yer mahkemesinde de dava açabilme olanağı sağlayacaktır.
Unutulmamalıdır ki hak kayıplarının yaşanmaması adına alanında uzman bir ekibe sahip olan Harbiye Hukuk’a danışmak sizlere büyük fayda sağlayacak olup telafisi güç sorunların ortaya çıkmasına engel olacaktır. Harbiye Hukuk, sizlere deneyimi, çözüm odaklı yaklaşımı ve ilgisi ile her zaman profesyonel hizmet sunmaktadır.
Daha fazla hukuki danışmanlık ve sorularınız için WhatsApp hattımızdan veya e-mail adresimizden bize ulaşabilirsiniz.