Kira Alacağı Hesaplama: Ödenmeyen Kiralar ve Faizi
Özet, seçtiğiniz yapay zeka aracında yeni sekmede oluşturulur. Yapay zeka özetleri hatalı veya eksik olabilir; hukuki danışmanlık yerine geçmez.
Ödenmeyen her kira dönemini vade tarihi ve tutarıyla ekleyin, hesap tarihini seçin; her ayın kendi vadesinden işleyen yasal faizi dönem oranlarıyla hesaplayıp toplam kira alacağını görün.
Kira alacağı hesaplama, ödenmeyen her ayın kira bedelinin kendi vade gününden hesap gününe kadar işleyen faiziyle birlikte toplanmasıyla yapılır; üç ay ödenmeyen 25.000 TL kira için Eylül 2026’da asıl alacak 75.000 TL, faiz 3.000 TL’nin üzerindedir. Her ayın kirası ayrı vadeye bağlı olduğu için tek tarihten hesap yapan yöntemler faizi eksik ya da fazla çıkarır. Yukarıdaki araç her kira dönemini vade tarihi ve tutarıyla ayrı ayrı alıp yasal faizi dönem oranlarıyla hesaplar ve genel toplamı verir. Bu yazı alacağın kapsamını, temerrüt tarihini, faiz türünü, kira farkı alacağını, kısmi ödeme ve depozito mahsubunu ve zamanaşımını anlatır; kiracının tahliyesi ayrı bir konudur ve Kiracı Tahliyesi yazısında ele alınmıştır.
Kira Alacağı Neleri Kapsar?
Kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür; aksine sözleşme ve yerel adet yoksa kira bedeli ve gerekiyorsa yan giderler her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir.[1] Uygulamada sözleşmeler ödeme gününü ayın belirli bir günü olarak belirler ve alacak o gün doğar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri de sözleşmede aksi yoksa kiracıya aittir; kiraya verenin ödediği aidat ve ortak giderler kira alacağıyla birlikte istenebilir.[2]
Alacak üç kalemden oluşur: ödenmeyen kira bedelleri, ödenmeyen yan giderler ve her birine kendi vadesinden itibaren işleyen faiz. Kira sözleşmesindeki ceza koşulu ve erken tahliye halinde makul süre kira tazminatı ayrı hesaplanır; araç yalnızca vadesi gelmiş kira ve faizini hesaplar.
Ödenmeyen Kirada Temerrüt Tarihi Nasıl Belirlenir?
Borcun ifa edileceği gün birlikte belirlenmişse borçlu bu günün geçmesiyle temerrüde düşer; ayrıca ihtar gerekmez.[3] Sözleşmede “kira her ayın 5’inde ödenir” yazıyorsa Mart kirası 5 Mart’ta, Nisan kirası 5 Nisan’da muaccel olur ve her biri için faiz ertesi günden itibaren ayrı ayrı işler. Sözleşmede gün yazmıyorsa kanun gereği ödeme ayın sonunda yapılır ve temerrüt ayın son günü geçince başlar; Yargıtay da her ayın kirasına kendi temerrüt tarihinden itibaren değişen oranlarda yasal faiz yürütülmesini arar.[4]
Temerrüt için ihtar gerekmemesi, tahliye için ihtar gerekmediği anlamına gelmez. Kiraya veren sözleşmeyi feshetmek istiyorsa kiracıya yazılı olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre verip bu sürede ödenmezse feshedeceğini bildirir; süre yazılı bildirimi izleyen günden işler.[5] Bu ihtar faiz başlangıcını değiştirmez; faiz vade gününden işlemeye devam eder.
Kira Alacağına Uygulanan Faiz Oranı
Sözleşmede faiz kararlaştırılmamışsa kira alacağına yasal faiz işler: 31 Temmuz 2026’dan itibaren yıllık %31, 1 Haziran 2024 ile 30 Temmuz 2026 arasında %24.[6] Sözleşmede gecikme faizi yazıyorsa o oran uygulanır; ancak kararlaştırılan temerrüt faizi yasal faizin yüzde yüz fazlasını, yani bugün %62‘yi aşamaz.[7] “Aylık %10 gecikme cezası” gibi kayıtlar bu sınırı aştığı ölçüde geçersizdir. İşyeri kirasında her iki taraf tacirse avans faizi istenebilir; konut kirasında istenemez.
Faiz yalnızca asıl kira bedeli üzerinden işler; işlemiş faize faiz yürütülemez.[8] Faiz türleri ve dönem geçişi Faiz Hesaplama yazısında ayrıntılı anlatılmıştır; kira artış oranı ve yeni kira bedeli ise Kira Artış Hesaplama sayfasındadır.
Üç Ay Ödenmeyen Kira İçin Kira Alacağı Hesaplama Örneği
Kira her ayın 1’inde ödeniyor, Haziran, Temmuz ve Ağustos 2026 kiraları ödenmemiş ve hesap 15 Eylül 2026’da yapılıyor olsun. Her ayın faizi kendi vadesinden işler; 31 Temmuz’da oran değiştiği için Haziran ve Temmuz kiralarının faizi iki dönemden oluşur.
| Dönem | Vade | Gecikme | Faiz hesabı | Faiz |
|---|---|---|---|---|
| Haziran 2026 | 1 Haziran | 106 gün | %24 × 60 gün + %31 × 46 gün | 1.963,01 TL |
| Temmuz 2026 | 1 Temmuz | 76 gün | %24 × 30 gün + %31 × 46 gün | 1.469,86 TL |
| Ağustos 2026 | 1 Ağustos | 45 gün | %31 × 45 gün | 955,48 TL |
| Toplam | Asıl alacak 75.000 TL | 4.388,35 TL |
15 Eylül 2026 itibarıyla kira alacağı 75.000 TL asıl alacak ve 4.388,35 TL faiz olmak üzere 79.388,35 TL‘dir. Üç ayın kirasını tek tarihten, örneğin 1 Haziran’dan itibaren hesaplayan bir yöntem faizi 5.889 TL çıkarır ve borçlu itirazında haklı olur; tek tarihi 1 Ağustos alan yöntem ise 2.866 TL ile alacaklıyı zarara sokar.
Kira Farkı Alacağı Nasıl Hesaplanır?
Yenileme döneminde kira artırılması gerektiği halde kiracı eski bedeli ödemeye devam etmişse aradaki fark kira farkı alacağıdır. Fark her ay için ayrı hesaplanır: yasal sınır içindeki yeni bedel ile ödenen bedel arasındaki tutar, o ayın vade gününden itibaren faiziyle istenir. Eylül 2025’te 20.000 TL olan kira Eylül 2026’da TÜFE on iki aylık ortalamasıyla en fazla 26.358 TL’ye çıkabilir; kiracı 20.000 TL ödemeye devam ederse Eylül ayının farkı 6.358 TL‘dir ve her ay aynı tutar birikir.
Fark alacağı için ihtar zorunlu değildir; ancak artış bildirilmemişse kiracı hangi tutarı ödeyeceğini bilemeyeceği için faiz başlangıcı tartışmalı hale gelir. Artışın yazılı bildirilmesi hem farkı hem faizi güvenceye alır. Sözleşmede yazan oran yasal sınırın üstündeyse fark yalnızca yasal sınıra kadar istenebilir; aşan kısım geçersizdir.[9]
Kısmi Kira Ödemesinde Mahsup Sırası
Kiracı borcun bir kısmını öderse ödeme hangi aya ve hangi kaleme sayılır? Borçlu faiz ve giderleri ödemede gecikmemişse kısmi ödemeyi ana borçtan düşme hakkına sahiptir; faiz işlemeye başlamışsa Yargıtay kısmi ödemelerin önce faize ve masraflara, kalanın asıl alacağa mahsup edileceğini kabul eder.[10] Birden çok ayın kirası birikmişse ödeme, kiracı açıklama yapmamışsa en eski aya sayılır. Ödeme dekontuna “Ağustos 2026 kirası” yazılması, hangi ayın ödendiğini belirler ve uyuşmazlığı önler.
Depozito Kira Alacağından Düşülür mü?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz; para olarak verilmişse kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli hesaba yatırılır ve banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir.[11] Kiraya veren sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını ya da takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse banka güvenceyi kiracıya iade eder.[12] Uygulamada depozito çoğunlukla elden verilir; bu halde kiraya veren depozitoyu kira alacağına mahsup edebilir, ancak kiracı sözleşme devam ederken “depozitodan düşün” diyerek kira ödememe hakkına sahip değildir.
Kira Alacağında Zamanaşımı
Kira bedelleri için beş yıllık zamanaşımı uygulanır.[13] Süre her ayın kirası için kendi vadesinden ayrı ayrı işler: Eylül 2021 kirası Eylül 2026’da zamanaşımına uğrarken Ekim 2021 kirası bir ay daha istenebilir. Beş yıldan eski aylar kiracı zamanaşımı def’i ileri sürerse hesaba katılmaz; bu nedenle biriken kira alacağında beklemek her ay bir aylık kirayı düşürür. İcra takibi ve dava zamanaşımını keser.
Kira Alacağı İçin İcra Takibi
Kira alacağı için ilamsız icra takibi başlatılabilir; kiraya veren takip talebinde tahliye de isterse borçluya gönderilen ödeme emrinde borcun otuz gün içinde ödenmesi, itiraz varsa yedi gün içinde bildirilmesi, ödenmezse tahliyenin icra mahkemesinden isteneceği ihtarı yer alır.[14] Takip talebinde her ayın kirası ve o aya kadar işlemiş faizi ayrı yazılır; takip tarihinden sonra işleyecek faiz kapak hesabında hesaplanır. Dosyanın takip sonrası nasıl büyüdüğü İcra Kapak Hesabı yazısında anlatılmıştır.
Kira Alacağı Hesabında Sık Yapılan Hatalar
Takip taleplerinde ve dava dilekçelerinde en sık görülen hatalar şunlardır.
- Bütün ayların faizini tek tarihten başlatmak; her ayın vadesi ayrıdır.
- 31 Temmuz 2026 öncesi ve sonrasını tek oranla hesaplamak; yasal faiz %24’ten %31’e çıktı.
- Sözleşmedeki fahiş gecikme faizini olduğu gibi uygulamak; sınır yasal faizin iki katıdır.
- Konut kirasında avans faizi istemek; avans faizi ticari işlere özgüdür.
- Faize yeniden faiz işletmek; bileşik faiz yasaktır.
- Beş yıldan eski ayları takibe koymak; zamanaşımı def’i ile düşer.
- Kısmi ödemeyi doğrudan ana paradan düşmek; ödeme önce faize sayılır.
Kira Alacağı Hesaplama Hakkında Sık Sorulan Sorular
Hesaplama sırasında en çok sorulan sorular ve kısa cevapları aşağıdadır.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 313 ve madde 314. ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 341. ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 117/2. ↩
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/6481, K. 2019/2218, 18.03.2019; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2018/1682, K. 2019/7721, 09.10.2019. ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 315. ↩
- 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun, madde 1 (Değişik: 16/7/2026-7589/10) ve madde 2/1. ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 120/2. ↩
- 3095 sayılı Kanun, madde 3. ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 344/1. ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 100/1; Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2022/1529, K. 2022/8067, 30.06.2022. ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 342/1 ve 342/2. ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 342/3. ↩
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, madde 147/1. ↩
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, madde 269/1 ve 269/2. ↩
