Kira Artış Oranı

KİRA ARTIŞI NEDİR?

Kira artışı, kiralayan tarafından kiralanan taşınmazın kirasına belirli aralıklarla yapılan zamdır. Kira sözleşmesinde herhangi bir oran belirtilmişse bu oran üzerinden kira artışı gerçekleştirilir. Ancak sözleşmede belirlenen bu oranın aşağıda açıklayacağımız üzere belli bir sınırı geçmemesi ve hakkaniyete ters düşmemesi gerekir. 

KİRA ARTIŞ ORANINA İLİŞKİN YASAL DÜZENLEMELER NELERDİR?

Kira artışına ilişkin yasal düzenlemelerden biri 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer almaktadır. Nitekim ilgili kanunun 344.maddesindeki hükümler, kira artış oranına ilişkin düzenlemeler getirmiş bulunmaktadır. Anılan bu düzenlemeye göre;

 “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” (TBK m.341/1) 

Görüldüğü üzere kanun koyucu, kira artış oranına ilişkin, tarafların arasında yapacakları anlaşmaya bir sınır getirmiştir. Bu sınır, bir önceki kira yılına ait TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıdır. Dolayısıyla kira sözleşmesindeki kira artış oranı belirlenmiş olsa dahi bir önceki kira yılına ait TÜFE ortalamasını geçemez.

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” (TBK m.341/2)

Taraflarca kira artış oranına ilişkin herhangi bir anlaşma yapılmamış olabilir. Bu gibi hallerde de hâkim, yine bir önceki kira yılının TÜFE oranını geçmeyecek şekilde, kiralananın durumunu gözeterek ve hakkaniyete göre bir oran belirler. Bu konuda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. 

Ancak 11.06.2022’de yürürlüğe giren Resmi Gazetede, Türk Borçlar Kanununun kira artış oranına ilişkin düzenlemelerine ek olarak geçici bir hüküm eklenmiştir. Bu hükme göre;

 “Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 01.07.2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hakim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Anılan hüküm gereğince %25’lik sınır yalnızca 11.06.2022 – 01.07.2023 tarihleri için geçerlidir. Dolayısıyla 11.06.2022’den önce yapılan kira artışlarına ilişkin bu hüküm uygulanmayacaktır. Yine 01.07.2023’ten sonra gerçekleştirilecek olan kira artışlarına da uygulanamayacaktır. 

KİRA ARTIŞ ORANI NASIL HESAPLANIR? 

Kira artış oranına ilişkin hesaplama yapılırken aşağıdaki sıra dikkate alınmalıdır.

1. Kira sözleşmesi, 11.06.2022 – 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen bir kira sözleşmesi mi değil mi? 

Eğer bu tarihler arasında yenilenen bir kira sözleşmesi ise bir önceki kira yılına ait kira bedelinin %25’inden fazla artış oranı belirlenemez. Taraflar arasında daha fazla bir oran belirlenmiş olması da durumu değiştirmez. Bununla birlikte, taraflar arasında daha düşük bir oran belirlenmişse bu oran uygulanır.  

Ancak bu tarihler arasında yenilenen bir kira sözleşmesi değilse %25’lik sınır uygulanmaz. Aşağıda yer alan düzenlemeye göre oran belirlenir.

1. Kira sözleşmesinde, kira artış oranına ilişkin bir anlaşma var mı yok mu?

Kira sözleşmesinde, yenilenen kira dönemine ilişkin, kira artış oranı ile ilgili bir anlaşma varsa, kira artışı bu oran üzerinden yapılır. Ancak bu oran da bir önceki kira yılına ait TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçemez.

Kira artış oranına ilişkin bir anlaşma yoksa Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi tarafından bir oran belirlenir. Hakim bu oranı belirlerken yine bir önceki kira yılına ait TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçecek düzeyde bir orana karar veremez. Ayrıca hakim kira artış oranını belirlerken, kiralananın durumunu göz önüne alır ve hakkaniyete göre karar verir.