KİRACI NASIL ÇIKARILIR? (KİRACI TAHLİYESİ YOLLARI) 2024

KİRACI NASIL ÇIKARILIR? KİRACI TAHLİYESİ

Kiracı nasıl çıkarılır veya kiracı tahliyesi şartları sorusu vatandaşlar tarafından bizlere sıkça sorulan sorular arasında yer almaktadır. Yazmış olduğumuz bu makale kiracı tahliyesine ilişkin birçok çözüm yolu sunmaktadır. Konut tahliyesi için verdiğimiz bilgilerin tamamı iş yeri kiraları için de aynen geçerlidir. Kiracı tahliyesi ya da diğer adıyla kiracıyı çıkarma, uygulamada oldukça sık rastlanan ve önemle takip edilmesi gereken bir konudur.

Mevzuat düzenlemeleri bir yandan kiracıya ciddi bir koruma sağlarken diğer yandan kiraya verenler için de çeşitli kiracı tahliyesi yolları belirlemiştir. Kira hukukumuza göre kiracıyı tahliye edebilmek için haklı sebepler. Kiracının tahliyesi için kanunda belirtilen birçok yol ve imkân mevcuttur. Bu imkânı tanıyan durumlardan birinin varlığı halinde, tahliye nedenine göre kanunen öngörülen prosedürler gerçekleştirilerek kiracı çıkarılır.

KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL FESİH EDİLİR?

Kira sözleşmesini sona erdirmek maksadı ile tarafların belirli yolları izlemeleri gerekmektedir. Kiracı, tek taraflı olarak, kira sözleşmesini sona erdirmek istediğinde, belirli bir süre önceden yazılı olarak kiraya verene bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim süresi, sözleşmede belirlenen kurallara burada yoksa güncel yasal düzenlemelere tabidir.

 Kiraya veren, kiracının sözleşmeyi ihlal etmesi halinde detaylarına yukarıda değindiğimiz tahliye davasını açabilir. Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşmenin süresi sona erdiğinde kiracının tahliye etmesi bir zorunluluktur. İstimlak, kiraya verenin zorunlu ihtiyacı veya kamu yararı nedeniyle tahliye gerekliliği olan durumlar için de farklı bir fesih yoludur. Fesih işlemleri, güncel yasal düzenlemelere uygun olarak yapılmalıdır ve her iki tarafın haklarını korumak için bir kira avukatına danışmak faydalı olacaktır.

KİRACI EVDEN NASIL ÇIKARILIR?

Kiracı, herhangi bir tahliye nedeni söz konusu olduğunda Kanun’un öngördüğü usule göre dava açılarak veya tahliye talepli icra takibi açılarak evden çıkarılır. Hangi durumlarda kiracı tahliyesinin mümkün olduğu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bünyesinde düzenlenmiştir.

KİRACIYI EVDEN ÇIKARMA YOLLARI AŞAĞIDAKİ GİBİDİR

1. İhtiyaç nedeni ile kiracının tahliyesi
2. Yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle kiracıyı evden çıkarması
3. Tahliye taahhütnamesi ile kiracı tahliyesi
4. Kirayı ödemeyen kiracıyı evden çıkarma
5. Aidat ödemeyen kiracıyı evden çıkarma
6. İki haklı ihtar ile kiracının tahliyesi
7. 10 yıllık kiracının tahliyesi
8. Kiracının tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi
9. Kiracının eve zarar vermesi nedeniyle tahliyesi
10. Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi
11. Kiracılık ilişkisinin çekilemez hale gelmesi nedeniyle kiracının tahliyesi

Listede belirtilen durumların varlığı halinde, ev sahibi kiracı tahliyesini sağlayabilir. Aşağıda, bu durumlardan her biri ayrı ayrı izah edilmiştir.

TAHLİYE DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?

Tahliye davasını kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren ya da onun temsilcisi tarafından açılabilir. Tahliye davası hakkında dava fazla hukuki yardım için Harbiye Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilirsiniz.

İHTİYAÇ NEDENİ İLE KİRACININ TAHLİYESİ

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayanın kendisi ve yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Dava hem konut hem işyerine ilişkin olabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul edildiği takdirde kiracının taşınmazdan tahliyesi gerçekleşmektedir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiralayan veya kiralayanın yakınları tarafından kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyulması halinde açılan ve kiracının tahliyesini sağlayan davadır. Bu dava, ihtiyaç hususu kanıtlandığı takdirde kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazdan tahliyesini sağlamaktadır.

Ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kardeşi kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyuyor ve söz konusu ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu bir ihtiyaçsa kiracı tahliyesi sağlanabilir. İhtiyacın ispatlanması ve kiracıyı çıkarmak için dava yoluna gitmek gerekir.

Bu durumda olan ev sahibinin atması gereken adımlar, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişir.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise sözleşme süresinin bitimiyle birlikte tahliye davası açılabilir. Sözleşme belirsiz süreli ise her 6 ay bir kira dönemi demektir. 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmeli ve tahliye tarihi verilmelidir. Bu tarihin gelmesiyle birlikte 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye için kiracıya gönderilecek ihtarnamede, eve duyulan ihtiyaç izah edilmeli ve kiracı tahliyesi talep edilmelidir.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede ileri sürülen ihtiyaç için aranan kriterler, dava sürecinin işleyişi ve Yargıtay kararlarına yansıyan bazı ihtiyaç halleri “ihtiyaç nedeniyle tahliye” yazımızda bulunmaktadır. Ev sahibi kendim oturacağım diye kiracıyı çıkarabilir. Bunun için eve ihtiyaç duyuyor olması ve ihtiyacını açacağı dava ile ispatlaması gerekir.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise sürenin sonunda kiracı tahliyesi için dava açılabilir. Sözleşme belirsiz süreli ise her 6 ay bir kira dönemi kabul edilir. 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmeli ve tahliye tarihi verilmelidir. Bu tarihin gelmesiyle birlikte 1 ay içinde kiracı tahliyesi için dava açılabilir.

YENİ EV SAHİBİ KİRACIYI NASIL ÇIKARABİLİR?

Belli şartların sağlanması halinde yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarmak için belli başlı hukuki yollara başvurması mümkündür. Bu yollar şöyle sıralanabilir:

Yeni Malikin İhtiyacı, Yeni malik, kendisinin, eşinin, altsoyunun veya üstsoyunun ihtiyacı halinde; kiracıya edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı şekilde bu talebini kiracıya bildirebilir. Kiracının bildirime rağmen çıkmaması halinde yeni malikin 6 ay içinde dava açma hakkı bulunmaktadır.

Yeni malikin taşınmaza gerçekten ihtiyacı olup olmadığının takdiri bu noktada mahkemededir.

Kiracının tahliyesi halinde 3 yıllık kiralama yasağı söz konusu olacaktır. Ancak bu durumda yeni malik, yasağa uymaz ve taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralarsa eski kiracının tazminat hakkı doğacaktır.

“Yukarıda açıklandığı üzere her ne kadar davacının iktisaptan sonra ihtiyaca dayalı olarak dava açmak konusunda seçimlik hakkı mevcut ise de davacı keşide ettiği ihtarname ile davalıya kiralananı boşaltması için iktisap tarihinden itibaren altı ay süre tanımış, davayı ise verdiği sürenin sonunu beklemeden 11/05/2015 tarihinde açmıştır. İhtarname içeriğine göre davalının kiralananda 21/05/2015 tarihine kadar oturma hakkı olup mahkemece, davalıya tanınan altı aylık süreden önce açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken…” Yargıtay Kararı 3. HD., E. 2017/7209 K. 2017/17902 T. 20.12.2017

Tahliye Taahhüdünün Olması Halinde Taraflar kanun hükümlerine uygun biçimde tahliye taahhütnamesi düzenlemişse, kiracının taahhütnamedeki tarihte taşınmazı boşaltması gerekmektedir. Yeni malik sözleşmede eski malikin yerini aldığı gibi taahhütname açısından da durum değişmeyecektir. Kiracının taahhüdü yeni malik döneminde de devam edecektir.

Kiracının taahhüt ettiği tarihte evden çıkmaması halinde yeni malik 1 ay içinde icra takibi yoluyla tahliye emri gönderebilecek veya dava yoluna başvurabilecektir.

Kiracının Başka Taşınmazı Nedeniyle Tahliye Davası Kiracının aynı belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli başkaca bir taşınmazı olması halinde yeni malik tahliye davası açabilecektir.

Eski Malikin İki Haklı İhtarda Bulunması Kiracı bir kira dönemi boyunca eski malikin, 2 kez kirayı ödememesi nedeniyle haklı ihtarda bulunmasına sebep olmuşsa bu halde yeni malik kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye istemiyle dava yoluna başvurabilecektir.

Yeni ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kardeşi eve ihtiyaç duyuyorsa, evi edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekerek ve edinmeden 6 ay sonra tahliye davası açarak kiracıyı çıkarır. Bunun için söz konusu ihtiyaç samimi, gerekli ve zorunlu olmalıdır. Bunu mahkeme değerlendirecektir.

Yeni ev sahibi, edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra kiracı tahliyesi için dava açabilir. Dilerse bunun yerine sözleşme süresinin sona ermesini bekleyerek sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliyesi için dava açmayı da tercih edebilir.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE KİRACI TAHLİYESİ

Tahliye taahhüdü nedeniyle kiracının tahliyesi için, kiraya veren tahliye taahhüdünde yazılı tarihten itibaren 1 aylık süre içerisinde İcra dairesine müracaat etmeli veya Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açmalıdır.

Kiraya veren yasal süresi içerisinde icra dairesine müracaat ettiği takdirde, icra müdürlüğü tarafından icra emri düzenlenerek kiracıya 15 gün içinde tahliye etmesine dair icra emri gönderilir. KiracıTahliyesi istenen kiracının bu icra emrine karşı tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı vardır.

Kiracı itiraz hakkını kullandığı takdirde itirazın defedilmesi ve kiracının tahliyesine devam edilmesi için kiraya veren tarafından aşağıdaki davaların açılması gerekecektir.

Kiracının bu yolla tahliye edilebilmesi için taahhütnamenin geçerlilik şartlarını taşıyor olması gerekir. Bunlar; taahhütnamenin yazılı olması, kiracı veya temsilcisi tarafından imzalanması, kiralanan taşınmazın tesliminden sonra yapılması ve taahhütnamede tahliye tarihinin bulunmasıdır. Bu şartlardan biri dahi mevcut değilse tahliye sağlanamaz.

KİRASINI ÖDEMEYEN KİRACI NASIL ÇIKARILIR? KİRACI TAHLİYESİ

Kira ödemeyen bir kiracı için ilk yapılması gereken ne yapılacağına karar vermektir. Sadece kirayı tahsil edip ama kiracıyı tahliye etmemek mi, yoksa kirayı tahsil edip aynı zamanda kiracıyı tahliye etmek mi istediğimize karar vermek gerekir. Kira bedelini ödemeyen kiracı için yalnızca kira bedelinin tahsil edilmesi için icra takibi başlatılabilir. Ayrıca, kiracı ödemeyen bir kiracının tahliyesi istendiğinde, mevzuat genellikle üç seçenek sunar:

• Aynı kira yılı döneminde iki haklı ihtarda bulunarak yıl sonunda kiracının tahliyesi davası ikame etmek
• Kiracıyı temerrüde düşürerek kiracının tahliyesi davası açmak
• Kiracıya karşı ödenmemiş kira bedelleri sebebiyle tahliye talepli icra takibi başlatmak

Bu seçeneklerin detayları aşağıda verilmiştir. Kira ödemeyen bir kiracı tahliye edilirken elbette bu uygulamalara uyulmalıdır. Sadece kirayı almak için olaya göre hızlı ve etkin bir icra takibi yapılmalıdır. Bu amaçla tecrübeli icra avukatları ile iş birliği yapmakta fayda vardır.

Kirayı ödemeyen kiracı, tahliye davası veya tahliye talepli icra takibi yoluyla çıkarılır. Bu iki hukuki imkân tercih edilecekse buna göre gerekli adımlar atılır. Uygulamada daha kısa sürmesi açısından tahliye talepli icra takibi yolu tercih edilmektedir.

Kirayı ödemeyen kiracı, tahliye davası yoluyla evden çıkarılmak isteniyorsa öncelikle kiracıya bir ihtarname gönderilir. Bu ihtarnamede, kiracıya ödemesini yapması için en az 30 gün süre verilir. Kiracı verilen sürede ödemeyi gerçekleştirmezse ev sahibi kiracı tahliyesi için dava açabilir.

Görüldüğü üzere, kirayı ödemeyen kiracıya karşı atılacak adımlar konusunda birden fazla seçenek mevcuttur. Ayrıca, her bir seçeneğin kendi içinde detayları da bulunmaktadır. Bunlardan hangisinin en makul yol olacağı ise tamamen olayın koşullarına göre şekillenir. Bu nedenle, böyle bir durumda uzman gayrimenkul avukatına danışmakta yarar vardır.

KİRACI KİRA BEDELİNİ ÖDEMEDİĞİNDE HEMEN TAHLİYE DAVASI AÇILABİLİR Mİ?

Hayır, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle hemen tahliye davası açılamaz. Kanun koyucu tahliye davası açılabilmesi için iki ihtar şartı (TBK m. 352/2) getirmiştir. Kiraya veren kira bedelinin ödenmediği süre içinde iki kere yazılı olarak kiracıya ihtarda(bildirimde) bulunmuş olmalıdır.

10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır?

10 yıllık kiracı, Kanun’da öngörülen zaman aralıklarında ihtar çekip ardından tahliye davası açarak çıkarılır. İhtar prosedürü, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre değişkenlik gösterir.

10 yıllık kiracının kira sözleşmesi, belirli süreli ise sözleşmede belirlenen süre dolmalı ve bunu takip eden 10 yıl da dolmalıdır. Sonraki yıllarda, kira yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekerek dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir.

10 yıllık kiracının kira sözleşmesi kira sözleşmesi belirsiz süreli ise kira ilişkisinin başlamasından itibaren 10 yıl geçmiş olmalıdır. Bunu takip eden her 6 ay bir kira dönemi sayılacaktır. 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmesi suretiyle dönem sonunda tahliye davası açılarak kiracı çıkarılabilir.

10 yıllık kiracıya gönderilmesi gereken ihtarnamede, durum açık bir şekilde belirtilmeli ve tahliye talep edilmelidir.

Görüldüğü üzere, 10 yıllık kiracının tahliyesinde sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli yapılmasına bağlı olarak sonraki süreçler de farklılaşmaktadır. Bu konuya ilişkin “10 yıllık kiracının tahliyesi” yazımızda, 10 yılın hesabına ilişkin örneklere ve sürecin ihtimallere göre nasıl yürütülmesi gerektiğine değinilmiştir.

AİDAT ÖDEMEYEN KİRACI TAHLİYESİ?

Kiracının Aidat Ödememesi Tahliye Sebebidir. İlk olarak, kiracının ödemesi gereken aidat borcunu, mülk sahibi sadece ve sadece kendisi bu borcu ödemiş ise kiracıdan talep edebilir. Dolayısıyla, eğer kiracı aidatı ödememişse ve bu durum tahliye sebebi olarak kullanılacaksa, kiraya verenin öncelikle ödenmemiş aidat borcunu site yönetimine ödemesi gerekmektedir. Bu aşama tamamlandıktan sonra, mülk sahibi, aidat borcunu tahsil etmek için yargı yoluna başvurabilir.

Ödemelerin yapıldığına dair ispat, genellikle mülk sahibinin banka yoluyla yaptığı ödemelerin belgeleri ile sağlanır. Banka dekontları, ödeme emirleri veya elektronik bankacılık işlem özetleri gibi belgeler, ödemenin gerçekleştiğini ispatlamak için yeterli olacaktır.

Ev sahibi ödeme yaptıktan sonra, kiracının ödemediği borca dair kiracıya icra takibi yapılmalı, tahliye talepli ödeme emri göndermeli ve akabinde tahliye davası açılmalıdır.

İKİ HAKLI İHTAR İLE KİRACININ TAHLİYESİ

Kanun hükmünü incelediğimizde iki haklı ihtara dayalı olarak dava yoluyla tahliyenin sağlanabilmesi için;

• Kiracının kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması,
• Bu iki haklı ihtarın, 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde; 1 yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı içerisinde veya bir kira yılını aşan süre içerisinde gerçekleşmesi,
• İhtarların yazılı olarak yapılması,
• Kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davasının açılması gerekmektedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun temerrüde dayalı tahliye hükümlerinden farklı olarak burada sadece iki kez ihtarda bulunma ve sadece yazılı olması şart koşulmuş; buna karşılık ihtarın içeriğinde kiracıya süre verilmesi gerekmediği gibi, süresi içerisinde ödenmemesi durumunda kira sözleşmesinin feshedileceği şartının yazılması da gerekli görülmemiştir. Yine bununla birlikte ihtarların tebliğinden sonra borcun ödenmesi, iki haklı ihtar olgusunun sağlanmasına engel teşkil etmeyecektir.

KİRASINI SÜRESİNDE VE EKSİKSİZ ÖDEYEN KİRACI NASIL ÇIKARILIR?

Kirasını düzenli ödeyen kiracı; tahliye taahhüdü bulunması, eve ihtiyaç duyulması, 10 kira yılının dolması gibi nedenler ileri sürülerek çıkarılır. Kiracı tahliyesine imkân tanıyan bir gerekçe ortaya çıkmışsa, kiracı kirasını düzenli bir şekilde ödüyor olsa bile evden kiracı tahliyesi yapılır.

Yazımızda anlatılan tahliye nedenleri, kirasını düzenli ödeyen kiracı bakımından söz konusu olursa kiracı tahliyesi mümkün olur. Kirasını düzenli ödeyen kiracının evden tahliye edilmesine imkân tanıyan durumlar hakkında bilgi almak için bizleri arayabilirdiniz.

5 YILI DOLDURAN KİRACININ TAHLİYESİ- 5 YILI DOLDURAN KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?

Kira sözleşmesinin sona ermesi bakımından kira ilişkisinin 5 yılı aşması önem arz etmemektedir. Kira sözleşmesinin 10. uzama yılına dek kiralayan, sürenin bitimi nedeniyle sözleşmeyi feshedemez.

Kira sözleşmesinin 5. uzama yılının dolması kira bedelinin tespiti davası bakımından önem arz etmektedir. Bu durumda kiraya veren, emsal kira bedelleri uyarınca kira bedeli isteme hakkına sahiptir.

5 yılı dolduran kiracı, sırf 5 yılı doldurmuş olduğu için tahliye edilemez. Fakat kiracı ile ev sahibi arasında tahliye taahhüdü varsa veya ev sahibinin ileri sürebileceği özel bir tahliye nedeni mevcutsa 5 yıllık kiracı tahliyesi edilebilir.

KİRACININ TADİLAT NEDENİYLE TAHLİYESİ

Tadilat nedeniyle kiracı tahliyesi mümkün olsa da bu tadilatın belirli şartları yerine getirmesi gerekiyor. Mülkte yapılacak her tadilat için ev sahipleri, kiracı çıkarma talebinde bulunamaz. Öncelikle bu tadilatın esaslı onarım, değişim veya yenileme kapsamına girmesi gerekli. Yani, kiralanan taşınmaz yıkılıp yeniden inşa edilecekse ya da kullanılması kesinlikle mümkün olmayan bir tadilat yapılacaksa ev sahibi, tahliye davası açabilir.

Eski bir binanın güçlendirilmesi veya yıkılıp yeniden yapılması, inşaat nedeniyle kiracı tahliye sebeplerinin başında gelir. Bina yıkılmayacak olsa bile iki dairenin birleştirilmesi veya daireye yeni kat eklenmesi gibi dairenin kullanım alanını etkileyen tadilatlar yapılması halinde de kiracı tahliyesi istenebilir. Ancak yapılacak projenin mahkeme tarafınca kabul edilmesi için esaslı, yani inşaat projesi gerektiren bir çalışma olması şart. Basit veya sadece estetik amaçlı yapılan tadilat işleri esaslı olarak kabul edilmez. Diyelim ki ev sahibi olarak mutfağı yenilemek istiyorsunuz. Ama mutfağı yenilemeden de mutfak kullanıma uygun. Bu durumda yapacağınız tadilat için kiracı tahliyesi isteyemezsiniz.

Tahliye davasında tadilatın gerekli şartları karşıladığına dair projenin detayları hâkime sunulur. Eğer ki yapılacak tadilat, şartları karşılamıyor ve tadilat süresinde mülk kullanımı mümkünse tahliye davası, ev sahibi aleyhine sonuçlanır. Kiracı tahliyesi yapılamaz.

KİRACININ EVE ZARAR VERMESİ NEDENİYLE KİRACI TAHLİYESİ

Kiracının eve zarar vermesi halinde, ev sahibi kiracıya ihtarname çekmeli ve zararın giderilmesi için en az 30 gün süre vermelidir. Kiracı, kendisine verilen süre içinde zararı gidermezse ev sahibinin kiracı tahliyesi için dava açma imkânı doğar. Ev sahibi, kiracının verdiği zararın tazminini de ayrıca ileri sürebilecektir.

KOMŞULARI RAHATSIZ EDEN KİRACININ TAHLİYESİ

Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi mümkündür. Ev sahibi, kiracıya ihtar çekmeli ve rahatsızlığın giderilmesi için en az 30 gün vermelidir. Kiracı bu süre içinde rahatsızlık halini gideremezse ev sahibi kiracı tahliyesi için dava açabilir.

SÖZLEŞMESİ OLMAYAN KİRACI NASIL ÇIKARILIR? KONTRATSIZ KİRACI TAHLİYESİ

Kiracı ile ev sahibi arasında çıkan uyuşmazlıklar kira sözleşmesine dayanarak çözüme kavuşturulmaktadır. Her ne kadar kira sözleşmesinin yazılı yapılması hukuken zorunlu olmasa da bir uyuşmazlık meydana geldiğinde sözleşme ispat anlamında güvence teşkil etmektedir. İmzalı bir belge mevcut olmadığı durumlarda çıkan uyuşmazlıklarda sözleşmesi olmayan kiracının nasıl çıkarılacağı sorusu gündeme gelmektedir.

Sözleşmesi olmayan kiracının çıkarılması için ev sahibinin ilk olarak kiracının o evde bir kira ilişkisine dayalı olarak ikamet ettiğini ispat etmesi gerekir. Kiracının düzenli olarak yaptığı kira ödemelerini mahkemeye sunmak kira ilişkisinin ispatı anlamında yeterli kabul edilebilecektir. Ancak kira ödemelerinin elden yapıldığı hallerde kiracılık sıfatının ispatı zorlaşmakta ve hatta imkânsız hale gelebilmektedir.

Ev sahibi kiralananda oturan kimsenin sözleşmesi olmasa da kiracı olduğunu ispatlayacak bir belgeye sahipse buna dayanarak tahliye davası açabilir. Böyle bir belgeye sahip değil ve kiracı olduğunu ispatlayamıyorsa kiralananın kendisine ait olduğunu gösterir tapu belgesi edinmelidir. Böylelikle sözleşmesi olmayan kiracının tapu belgesine dayanarak fuzuli işgal davası yoluyla kiralanandan tahliyesini talep edebilir.

POLİSLE KİRACI ÇIKARILABİLİR Mİ?

Türk Borçlar Kanunu kapsamında konut ve çatılı işyerlerinin kiralarında kira sözleşmeleri belirli süre için yapılmış olsa dahi dönem sonunda tekrar yenileneceği düzenlenmiştir. Örnek vermek gerekirse bir yıllık kira sözleşmeniz varsa, bir yılın sonunda kira sözleşmesi Borçlar Kanunu’na göre kendiliğinden yenilenmektedir. Dolayısıyla bir yılın sonunda polise başvurarak kiracının çıkarılması mümkün değildir.

Polisle kiracı çıkarılamaz. Ev sahibi, kiracı tahliyesi için haklı bir nedene sahipse bunun için öngörülen prosedürleri işletmeli ve nihayetinde tahliye davası açmalıdır. Dava neticesinde tahliye kararı çıktığı takdirde, kiracı evi yine de boşaltmıyorsa karar cebri icraya konur.

1 YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİ BİTİNCE EV SAHİBİ KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?

1 yıllık kira sözleşmesi sona erince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? Sorusu kiracıların sürekli sorduğu sorulardan biridir. Mevzuata göre ev sahibi, kira sözleşmesi süresi bitmeden kiracısına “Ya güncellenen yüksek kirayı öde ya da çık” şeklinde bir talepte bulunamaz. Ev sahiplerinin, kira sözleşmesinin bitmesinden dolayı kiracıyı evden çıkartması mümkün değildir. Türkiye Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi ve devamına göre kira sözleşmesinde sürenin sona ermesi ile sözleşmeyi sona erdirme hakkı yalnızca kiracıda bulunur.

Kiracı bir yıllık sözleşmesinin ardından evden çıkıp çıkmayacağı hakkında bir bilgi vermediyse, sözleşme sürer. Kira sözleşmesi yapılırken kiracıdan ıslak imzalı ve yazılı olarak tahliye taahhütnamesi alınmış ise ve çıkacağı tarih net olarak yer alıyor ise sözleşme sona erdiğinde kiracının mülkten çıkartılması mümkündür.

ALT KİRAYA VERME YASAĞININ İHLALİ HALİNDE TAHLİYE

Alt kiraya verme yasağının ihlali halinde, kiracı tahliye edilebilir. Kiracının evi bir başkasına kiraya vermesi, alt kira olarak ifade edilir. TBK uyarınca, ev sahibinin yazılı izni olmadan kiracı böyle bir işlem gerçekleştiremez.

Ev sahibinin izni olmadan kiracı alt kira ilişkisi kurmuşsa ev sahibi kiracıya ihtar çekmeli ve durumu eski haline getirmesi için en az 30 gün süre vermelidir. Kiracı bu süre zarfında alt kira ilişkisini sonlandırmayacak olursa ev sahibi hem kiracı hem da alt kiracıya tahliye davası açmalıdır.

KİRACININ TAHLİYESİNDE ARABULUCULUK SÜRECİ

Kiracı tahliyesi süreci bakımından, 7445 sayılı Kanun ile bir yenilik getirilmiştir. Buna göre, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları için arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu çerçevede, dava açmadan önce arabuluculuk süreci işletilmesi zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk şartı yerine getirilmeden dava açılırsa mahkeme davayı reddedecektir.

Dava süreci kadar arabuluculuk sürecinin de titizlikle yürütülmesi gerekir. Bu süreçte izlenecek hukuki strateji, önceden belirlenmelidir. Bu nedenle, sürecin başında uzman gayrimenkul avukatına danışmakta fayda vardır.

KİRACI TAHLİYESİ DAVA DİLEKÇESİ

Kiracı tahliyesi dava dilekçesi, dikkat ve özenle doldurulmalıdır. Dava dilekçesinde belirtilmeyen hususlar, sonradan ileri sürülemeyecektir. Bu nedenle, olayın kapsamı ve koşulları iyi tespit edilip detaylı bir dilekçe hazırlanmalıdır. Dilekçeye ek olarak da kira sözleşmesi, ihtarnameler, arabuluculuk tutanağı gibi belgeler eklenmelidir.

KİRACIYA İHTARNAME NASIL ÇEKİLİR?

Kiracıya çekilecek ilk ihtarname büyük önem arz etmektedir. Çünkü çekmiş olduğunuz bu ihtarname ışığında eğer evden çıkmazsa izleyeceğini yol şekillenecektir. Kiracıya ihtar çekmeden önce hangi hususlarda anlaşamadığınızı ve hangi gerekçelere dayanarak tahliye etmek istediğinizi belirlemelisiniz.

Öncelikli olarak bu gerekçeler belirlendikten sonra kiracıya ihtarname çekme işlemlerine başlanılmalıdır. Bu gerekçeleri belirledikten sonra ihtarname içeriği hazırlanmalıdır. Tahliye davaları aşamasında bir hak kaybına uğramamak için ve beklenen sonuçların dışında bir durumla karşılaşmamak için ihtarname aşaması önemlidir. Kiracıya karşı çekilen ihtarnamelerde ispat açısından noter kanalıyla çekilmesi gerekmektedir. Noter ihtarnameyi muhataba yani kiracının kendisine tebliğ ettirmesi gerekecektir.

Mesela kira borcunu yerine getirmeyen kiracıyı tahliye etmek için iki haklı ihtar zorunluluğu bulunmaktadır. Bu ihtarlara rağmen bir ödeme yapılmazsa ve cevap verilmezse tahliye davası açma hakkını elde edecektir. Kiracıyı çıkarmak için yapılan bu işlemlerin noter aracılığıyla yapılması ve uzman bir avukatla çalışılması davanın sonucu açısından büyük önem taşımaktadır.

KİRACIYA İHTARNAME ÇEKİLDİKTEN SONRAKİ SÜREÇ

Kiracıya ihtarname çekildikten sonraki süreçte atılması gereken adımlar, ihtarın hangi gerekçeyle çekildiğine ve kiracının cevabına bağlı olarak şekillenir. Kiracı ihtarnamede belirtilen talepleri yerine getirmemişse bunun dava yoluna giderek mahkeme kararı ile yaptırılması gerekir.

KİRACI TAHLİYESİ DAVASI NE KADAR SÜRER?

Kendisine, bakmakla yükümlü olduğu kimseye veya alt/üst soyundan olan kimseye konut ihtiyacı olması nedeniyle açılan ihtiyaçtan tahliye davası 2 ila 3 ay içerisinde sonuçlandırılmaktadır.
Ev sahibinin konut ihtiyacı üzerine kiracı evden çıkartılabilir. Ancak ihtiyaç sebebiyle boşalan taşınmaz, 3 sene boyunca eski kiracı dışında kimseye kiralanamaz. Kiracı tahliye davası, hangi sebep için açılacağına bağlı olarak değişmekle birlikte 7 ila 14 ay arasında sürer.

AVUKATSIZ KİRACI TAHLİYESİ MÜMKÜN MÜDÜR?

Avukatsız kiracı tahliyesi mümkündür. Fakat TBK kapsamında her tahliye nedeni için farklı usul ve prosedürler düzenlenmiştir. Bu kapsamda, ihtar gönderim süreleri ve dava açma süreleri de değişkenlik göstermektedir. Ayrıca, HMK bakımından da genel dava usul prosedürleri vardır. Bu nedenlerle, sürecin uzman gayrimenkul avukatıyla yürütülmesinde yarar vardır.

KİRA HUKUKU AVUKATI KİMDİR?

Kira hukuku üzerine çalışan, bu konuda uzmanlaşmış ve tecrübe sahibi olan bu konularda hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunan avukat kira hukuku avukatıdır. Kiracılar ve ev sahipleri arasındaki ilişkileri düzenleyen yasaları kapsayan hukuk alanına kira hukuku denir. Bu hukuk alanı, kira sözleşmeleri, kira artışları, tahliyeler, ev sahibi hakları ve kiracı hakları benzeri konuları kapsamaktadır.

Kira hukuku avukatları, kiracıların ve ev sahiplerinin yasal haklarını korumalarında temsil yetkisi kullanarak yardımcı olmaktadırlar. Kiracılar, ev sahiplerinin yasa dışı evden çıkarmalarına karşı korunma, depozito iadesi istekleri, kira artışlarına itiraz etme ve kiracı haklarını kavrama hususlarında bir kira hukuku avukatından destek alabilmektedirler. Ev sahipleri ise kiracıların yasal yollardan tahliyesi, kira bedelinin tespiti ve ödenmeyen kira bedellerinin tahsili gibi konularda kira avukatından destek almaktadır.

KİRACI TAHLİYESİ İSTANBUL KİRA HUKUKU AVUKATI

İstanbul kira hukuku avukatları, İstanbul ve çevresinde, kira ilişkilerini düzenleyen yasal düzenlemelerin ve kira sözleşmelerinin karmaşıklığını hukuki boyutta inceleyerek, kiracılar ve ev sahipleri için birçok farklı hukuki danışmanlık ve temsil hizmetleri sunan kira hukuku avukatlarıdır. İstanbul kira hukuku avukatlarının çalışma alanları fazlaca geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır. Ankara avukatlarımıza buradan ulaşabilirsiniz.

İSTANBUL KİRA HUKUKU AVUKATI NE İŞ YAPAR?

İstanbul kira hukuku avukatı, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıkların çözümünde danışmanlık hizmeti veren ve kira ilişkisinden doğan tüm dava ve işleri takip etmeye ve arabulucu görevini haiz ise kira uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuk faaliyetlerini yürütmeye yetkili, tecrübeli ve alanında uzman kişidir. Kira Hukuku Avukatı için Harbiye Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilirsiniz.

2023-2024 GÜNCEL İSTANBUL KİRA AVUKATI ÜCRETİ NE KADARDIR?

Kira Hukuku davalarında avukatlık ücreti dava konusuna, davanın taraflarına, davanın içeriğine, avukatın kıdemine, bilgisine, tecrübesine, uzmanlığına ve tarafın ekonomik durumuna göre değişebilmekte olup güncel Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine bakarak İstanbul Kira Hukuku avukatı ücretleri hakkında bilgi edinebilirsiniz.