Emlakçı Komisyonu Ne Kadardır? Yasal Tavan Miktarları

Emlakçı komisyonu, gayrimenkul kiralamada bir aylık kira bedeli artı KDV, satışta ise satış bedelinin yüzde dördü artı KDV ile yasal olarak sınırlandırılmıştır. Bu üst sınırları Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik‘in 20. maddesi belirlemiştir. Kiralama ve satış işlemlerinde uygulanan oranlar birbirinden farklı olmakla birlikte temel ilke aynıdır: belirlenen tavanı aşmak yasal değildir, tavanın altında anlaşmak serbesttir.

Bu yazıda emlakçı kira komisyonu, emlakçı satış komisyonu, hesaplama yöntemleri, kimin ödeyeceği sorusu ve hukuki boyutlar, rakamlar ve yasal referanslarla ele alınmaktadır. Pek çok kişi bu bilgilere işlem aşamasında, çoğu zaman sözleşme imzalandıktan sonra ulaşır. Oysa komisyon koşullarını önceden bilmek hem pazarlık imkanı yaratır hem de olası hak kayıplarını önler.

Ev Kiralarken Emlakçı Ne Kadar Komisyon Alır?

Emlakçı kira komisyonu iki unsura dayanır: kira bedeli ve KDV. Komisyon tutarı kiralanan taşınmazın bir aylık kira bedelini aşamaz. Bu tutara yüzde yirmi KDV eklenerek ödenecek toplam rakam hesaplanır.^[1]

Pek çok kiracı, ev kiralarken emlakçı ne kadar komisyon alır sorusunu kiralama sürecinde geç öğrenir. Oysa bu bilgi, taşınmaz arayışına başlamadan önce net olarak bilinmesi gereken temel verilerden biridir. Kiralama öncesinde yasal tavan bilinirse pazarlık imkanı da doğal olarak ortaya çıkar. Kiracıların kira hukuku kapsamındaki diğer hakları için Kiracı Hakları yazımızı inceleyebilirsiniz.

Bilgi: Yönetmelik bu oranı tavan olarak belirlemiştir. Taraflar yazılı anlaşmayla daha düşük bir komisyon kararlaştırabilir. Pazarlık yasal. Ancak üst sınırı aşan her talep hukuka aykırıdır.

Emlakçı Kira Komisyonu

Emlakçı Kira Komisyonu Hesaplama

Hesaplama basittir: aylık kira bedeli üzerine yüzde yirmi KDV eklenir. Komisyon miktarı bir kez ödenir, yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanmaz. Aşağıdaki tablo yasal tavana göre hazırlanmıştır. Müzakere edilen daha düşük bir oran varsa sözleşmedeki rakam esas alınır.

Emlakçı kira komisyonu arsa, depo veya dükkan gibi gayrimenkullerde de aynı kuralla belirlenir: bir aylık kira bedeli artı KDV. Yönetmelik bu hesaplamayı hem konut hem de işyeri kiralamalarında aynı şekilde uygulatır.

Emlakçı Satış Komisyonu Ne Kadar?

Kiralama dışında ev alım satımında da yönetmelik belirleyicidir. Emlakçı satış komisyonunda yasal tavan, satış bedelinin KDV hariç yüzde dördüdür. Yönetmelik bu oran için eşit paylaşım esasını benimsemiştir: alıcı satış bedelinin yüzde ikisini, satıcı da yüzde ikisini öder. Her iki taraf ayrıca kendi payı üzerinden yüzde yirmi KDV ekler.^[2]

Örneğin 4.000.000 TL değerinde bir daire satışında alıcının payına 80.000 TL komisyon ve 16.000 TL KDV, toplamda 96.000 TL düşer. Satıcı da aynı miktarı öder. İşlemin toplam komisyon yükü 192.000 TL’dir. Taraflar yazılı olarak anlaşırsa bu yükün tamamını ya da büyük bölümünü tek tarafa yıkabilirler. Ancak toplam oran yüzde dörtten yukarı çıkamaz.

Uygulamada alıcıların önemli bir kısmı portföy listelerini incelerken komisyon koşullarını sormayı atlar. Satıcılar ise portföye girerken imzaladıkları hizmet sözleşmesindeki komisyon hükmünü yeterince okumadan imzalar. Her iki durumda da sözleşme imzalanmış olduğundan komisyon yükümlülüğü doğar. Satış işlemlerinde tapu devriyle birlikte ödeme yapılır ve emlakçı ayrı fatura düzenler.

Emlakçı Satış Komisyonu Hesaplama 2026

Aşağıdaki tablo emlakçı satış komisyonu hesaplaması için farklı satış fiyatlarında yasal tavan olan yüzde iki alıcı, yüzde iki satıcı oranına göre hazırlanmıştır. Yüzde yirmi KDV esas alınmıştır.

Bu rakamlar emlakçı satış komisyonu için yasal tavanı gösterir. Müzakere yoluyla daha düşük bir oran kararlaştırılabilir. Özellikle yüksek bedelli işlemlerde komisyon indirimi talep etmek, yetki sözleşmesi imzalanmadan önce yazılı teklif almak hem pratik hem de hak koruması açısından faydalıdır.

Emlakçı Satış Komisyonunu Kim Öder? Alıcı mı Satıcı mı?

Yönetmeliğin eşit paylaşım ilkesine göre hem alıcı hem satıcı kendi payına düşen yüzde ikiyi öder. Ancak sözleşme serbestisi gereği yazılı bir mutabakatle farklı düzenlemeler yapılabilir. Pratikte üç farklı senaryoyla karşılaşmak mümkündür.

İlk senaryoda satıcı “elime geçecek net bedele bakarım, komisyon alıcıdan tahsil edilsin” der. Alıcı bunu yazılı olarak kabul ederse toplam dört yüzde oran alıcı üzerinde kalır. İkinci senaryoda projeyi satan inşaat şirketi komisyonu tamamen üstlenir, alıcıdan herhangi bir ücret talep edilmez. Üçüncü senaryoda ise taraflar her biri kendi payını öder, bu yönetmeliğin varsayılan düzenidir.

Belirleyici olan imzalanan sözleşmedir. Yönetmeliğin 20/4. fıkrası uyarınca, komisyon yükünün tek tarafa bırakıldığına dair anlaşma yazılı yapılmadıkça üçüncü tarafı bağlamaz. Emlakçı yalnızca satıcıyla anlaşıp “komisyonu alıcı öder” dese bile, alıcı bu konuda imzası olmayan bir belgeyle bağlı değildir. Bu nedenle uygulamada alıcı, satıcı ve emlakçının birlikte imzaladığı üçlü aracılık sözleşmesi standart bir uygulama haline gelmiştir.

Emlakçı Satış Komisyonu

Arsa, Dükkan ve Ticari Gayrimenkul Satışında Emlakçı Komisyonu

Yönetmelik, konut ve ticari taşınmazlar arasında komisyon oranı bakımından bir ayrım yapmamıştır. Arsa, dükkan, ofis, depo veya işyeri satışlarında da yasal tavan yüzde dörttür, alıcı ve satıcı arasında eşit paylaştırılır. Kiralamada ise taşınmazın türünden bağımsız olarak bir aylık kira bedeli artı KDV kuralı geçerlidir.

Ticari gayrimenkulde dikkat edilmesi gereken nokta, yüksek işlem bedellerinin komisyonu önemli ölçüde artırmasıdır. 15.000.000 TL değerinde bir arsa ya da fabrika satışında alıcı ve satıcının her birinin yüzde iki artı KDV hesabıyla 360.000’er TL ödeyeceği görülür. Bu tür büyük işlemlerde komisyon oranı daha kurumsal bir pazarlık konusudur. Yetkilendirme sözleşmesinde oranın açıkça belirlenmesi ve fatura düzenlenmesi hem yasal zorunluluktur hem de işlem güvenliği açısından kritik öneme sahiptir.

Emlakçı Kira Komisyonunu Kimden Alır?

Yönetmelik, emlakçı kira komisyonunun kiracı ile kiraya veren arasında eşit paylaşılmasını esas alır. Teoride her iki taraf yarım aylık kira bedeli öder. Uygulamada ise tablo farklıdır: Türkiye’deki yaygın teamüle göre komisyonu kiracı öder. Bu düzenlemenin geçerli olabilmesi için sözleşmede açıkça yazılmış olması gerekir. Aksi takdirde yasal eşit paylaşım esası uygulanır.

Kiraya verenin komisyonu üstlenmesini kararlaştıran yazılı anlaşmalar da geçerlidir. Bazı ev sahipleri, özellikle kiracı bulmakta güçlük çektikleri dönemlerde, komisyonu kendileri ödemeyi teklif eder. Bu serbestlik yönetmelikle çelişmez. Taraflar komisyon yükünü diledikleri gibi paylaşabilir.

Emlakçı Komisyonuna Ne Zaman Hak Kazanır?

Komisyon hakkının doğması için iki koşulun birlikte gerçekleşmesi gerekir: emlakçının alıcı ile satıcıyı ya da kiracı ile kiraya vereni bir araya getirmiş olması ve asıl sözleşmenin kurulmuş olması. Satış işlemlerinde bu an tapu tescilidir, kiralama işlemlerinde ise kira sözleşmesinin imzalanmasıdır.^[3]

Sözleşme imzalanmadan ya da tapu tescil edilmeden önce komisyon talep etmek yasal değildir. Daire gezilmiş, fiyat üzerinde anlaşılmış bile olsa henüz tapu devri gerçekleşmemişse emlakçı komisyon isteyemez. Yalnızca tarafları bir araya getirmek, müzakere başlatmak veya ev göstermek tek başına komisyon hakkı doğurmaz. Bu kural, tarafların korunmasına yönelik temel güvencelerden biri olup uygulamada sıkça göz ardı edildiği için özellikle bilinmesi önem taşır.

Uyarı: Emlakçı kira sözleşmesi imzalanmadan, sözlü taahhüt alarak ya da “ilk gösterim ücreti” gibi adlar altında komisyon talep ediyorsa hukuka aykırı davranmaktadır. Böyle bir talebe muhatap olan kiracı ödeme yapmayı reddedebilir.

Emlakçı Komisyonu Ödemesi

Emlakçı Sözleşmesi Olmadan Komisyon Alabilir mi?

Hayır. Taşınmaz konusundaki simsarlık sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması zorunludur. Türk Borçlar Kanunu m.520/3 bu yükümlülüğü açıkça düzenlemiştir. Yazılı sözleşme yapılmadan gerçekleştirilen anlaşma hukuken geçersizdir ve emlakçı komisyon talep edemez.^[4]

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi de bu konuda yerleşik bir içtihada sahiptir: yazılı sözleşmesi olmayan emlakçının komisyon alacağı talebi reddedilir. Söz konusu içtihada göre taşınmaz simsarlığında yazılı şekil, ispat kolaylığı değil geçerlilik şartıdır. Sözlü anlaşmaya dayanarak komisyon talep eden emlakçı bu talebi yargı önünde kabul ettirememektedir.

Kiracı veya alıcı olarak hiçbir belge imzalamadan bir taşınmazı kiralar ya da satın alırsanız, emlakçı sonradan komisyon istese bile hukuki dayanağı yoktur. Dikkat edilmesi gereken asıl tehlike, gözden kaçırılan veya yeterince okunmayan sözleşme hükümlerinin ilerleyen aşamada ihtilaf yaratabileceğidir.

Emlakçı Sözleşmesi Kaç Ay Geçerli?

Yönetmelik, emlakçı yetkilendirme sözleşmelerinin süresini doğrudan belirlememektedir. Süre taraflarca kararlaştırılır ve sözleşmede açıkça yazılır. Uygulamada konut satış yetkilendirme sözleşmeleri genellikle 3 ila 6 aylık süreler için düzenlenir. Kiralama sözleşmelerinde süre daha kısa tutulabilir.

Sözleşme süresi satış ya da kiralama tamamlanmadan dolmuşsa emlakçının portföyden çekilmesi anlamına gelir. Ancak sözleşme süresinde gerçekleştirilen bir görüşme sonucunda, sözleşmenin bitmesinin ardından tapu devri yapılırsa emlakçının komisyon hakkı olup olmadığı tartışmalı hale gelebilir. Bu nedenle sözleşme süresine ve süre sonrasındaki hak ile yükümlülüklere ilişkin açık hükümler bulunması önemlidir. Özel bir düzenleme yoksa sözleşme süresinin sona ermesiyle yetkilendirme de sona erer.

Emlakçıyı Aradan Çıkarmak Yasal mı?

Emlakçının tanıştırdığı tarafların, emlakçıyı devre dışı bırakarak doğrudan anlaşması uygulamada sık karşılaşılan bir durumdur. Suç değildir, ancak ciddi hukuki ve mali sonuçlar doğurabilir.

Emlakçı, tarafları buluşturma görevini yerine getirmişse — yani alıcı ile satıcıyı ya da kiracı ile kiraya vereni bir araya getirmişse — hizmetini tamamlamış sayılır. Bu noktadan sonra tarafların aralarında anlaşarak emlakçıyı dışlaması komisyon hakkını ortadan kaldırmaz. Borçlar hukuku açısından değerlendirildiğinde, simsarın aracılığıyla başlayan müzakereler onun etkisini ortadan kaldırmayacak biçimde sonuçlanmışsa komisyon hakkı doğmuştur. Emlakçı bu komisyon alacağı için dava açabilir.

Bu nedenle emlakçıyla tanışan alıcı ya da kiracının ilerleyen aşamada emlakçı olmaksızın doğrudan anlaşmaya çalışması, komisyon ödemekten kurtulmak yerine ek bir hukuki uyuşmazlık yaratabilir. Başlangıçta açık ve yazılı bir sözleşme imzalamak, hangi koşulda komisyon doğacağını netleştirir ve bu tür anlaşmazlıkların önüne geçer.

Emlakçı Komisyonu Hakları ve Riskleri

Emlakçı Satışı Gerçekleştiremezse Ne Olur?

Komisyon hakkı yalnızca tamamlanmış bir işlem üzerinden doğar. Emlakçı ne kadar çaba sarf etmiş olursa olsun, tapu devri gerçekleşmemişse satış komisyonuna hak kazanmaz. Aynı durum kiralama için de geçerlidir: kira sözleşmesi imzalanmamışsa komisyon istenemez.

Ancak dikkat edilmesi gereken bir istisna vardır. Bazı hizmet sözleşmeleri portföy ücretini ya da tanıtım masraflarını ayrı bir kalem olarak düzenler. Bu durumda satış gerçekleşmese bile söz konusu masraflar talep edilebilir. Sözleşmede bu yönde açık bir hüküm yoksa bu talebin hukuki dayanağı oldukça zayıftır. İşleme başlamadan önce sözleşmenin başarısız sonuçlanması durumunda herhangi bir ücret talep edilip edilmeyeceğini yazılı olarak netleştirmek önemlidir.

Ev Sahibi Emlakçıya Komisyon Verir mi?

Ev sahibi komisyon vermek zorunda değildir. Ancak yazılı anlaşmayla vermeyi taahhüt etmişse bu yükümlülükten kaçınamaz. Uygulamada ev sahipleri portföye dahil olmak için emlakçıyla ayrı bir hizmet sözleşmesi imzalar. Bu sözleşmede komisyonun kimin ödeyeceği açıkça belirlenir.

Dikkat edilmesi gereken nokta şudur: ev sahibinin “komisyon ödemeyeceğini” sözlü beyan etmesi yeterli değildir. İmzalanmış bir sözleşme yoksa ya da sözleşmede bu husus yazılı değilse, yönetmeliğin eşit paylaşım kuralı devreye girer. Kiraya veren kendi payına düşen miktarı ödemek durumunda kalabilir.

Emlakçı Yetki Belgesi Olmadan Komisyon Alabilir mi?

Hayır. Taşınmaz ticareti faaliyeti yürütmek için Ticaret Bakanlığı’ndan alınmış geçerli bir yetki belgesi zorunludur. Yetki belgesi bulunmayan kişi veya işletme hukuki anlamda emlakçılık hizmeti sunamaz. Bu nedenle komisyon talep etme hakkı da doğmaz.

Emlakçının yetki belgesini görmek istediğinizde reddetmesi ya da eski tarihli bir belge sunması önemli bir uyarı işaretidir. Belge numarasını Ticaret Bakanlığı’nın TTBS (Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi) sorgu ekranından doğrulayabilirsiniz. Bu doğrulama birkaç dakika sürer ve ciddi riskleri önceden bertaraf eder. Yetki belgesi geçerlilik süresi dolmuş olan bir emlakçıyla da çalışılmaması önerilir: süresi dolan belge, aktif belge ile aynı hukuki güvenceyi sağlamaz.

Emlakçı Yetki Belgesi Olmayan Komisyon Alır Mı?

Emlakçı Fatura Vermek Zorunda Mı?

Evet. Emlakçı vergi mükellefi bir işletme olduğundan KDV dahil komisyon için fatura düzenlemek zorundadır. Fatura talep etmek hem kiracının hem kiraya verenin yasal hakkıdır. Fatura vermeyen emlakçı vergi mevzuatını ihlal etmektedir. Bu durum aynı zamanda işletmenin ne ölçüde kurumsal çalıştığına dair önemli bir göstergedir.

Pratikte karşılaşılan “KDV’yi kendiniz ödeyin, biz fatura keselim” ya da “fatura olmadan indirim yaparız” gibi öneriler yasal değildir ve kabul edilmemelidir.

Emlakçı Komisyonu Vermemek: Hukuki Boyutu

Emlakçı aracılığıyla kiralanan veya satın alınan bir taşınmazda sözleşme imzalanmışsa komisyon yükümlülüğü doğar. Bu yükümlülükten kaçınmanın iki meşru yolu vardır.

• Emlakçısız işlem: Taşınmazı doğrudan karşı tarafla, emlakçı devreye girmeden gerçekleştirenler komisyon ödemez. Ancak sürecin bir noktasında emlakçının müdahalesi söz konusu olmuşsa durum tartışmalı hale gelir.
• Daha düşük oran üzerinde yazılı anlaşma: Sözleşme imzalanmadan önce emlakçıyla daha düşük bir komisyon kararlaştırmak mümkündür. Yasal tavan aşılmamak şartıyla pazarlık geçerlidir.

Komisyonu ödemeyi reddeden taraf hakkında emlakçı alacak davası açabilir. Mahkeme sürecinde imzalanmış hizmet sözleşmesi ve alım satım ya da kira sözleşmesi belirleyici delillerdir. Sözlü anlaşmalar ispat açısından oldukça zayıftır. Bu nedenle tüm koşulların yazılı olarak belirlenmesi tarafların lehine bir güvence oluşturur.

Emlakçı Komisyonu Ödenmezse Ne Olur?

Yasal tavanın üzerinde komisyon ödenmiş olduğu sonradan anlaşılırsa, fazla ödenen tutarın iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edilebilir. Bunun yanı sıra fazla komisyon talep eden emlakçı hakkında Ticaret İl Müdürlüğü’ne şikayette bulunulması yönetmelik kapsamında idari yaptırım uygulanmasını sağlayabilir. Şikayet başvurusu için emlakçının adı, yetki belgesi numarası, ödenen tutara ilişkin fatura ya da banka dekontu ve hizmet sözleşmesinin bir örneği yeterlidir.

Uyarı: “Emlakçı bulsun ama komisyon ödemeyiz” planı uygulamada ciddi hukuki risk barındırır. Emlakçı hizmeti sunmaya başladığı andan itibaren bir hukuki ilişki doğar. Komisyon vermek istemiyorsanız süreci emlakçı olmadan başlatın ya da başlamadan önce ödeme koşullarını yazılı olarak netleştirin.

Cayma Durumunda Emlakçı Komisyonu Ödenir mi?

Kiracı, kiraya veren, alıcı ya da satıcı son anda geri adım atarsa komisyon yükümlülüğü devam edebilir. Belirleyici olan, emlakçının hizmetini tamamlayıp tamamlamadığıdır.

Emlakçı tarafları buluşturmuş, fiyat ve koşullarda anlaşma sağlamış ve sözleşmeyi imzalatmışsa görevini yerine getirmiş sayılır. Bu noktadan sonra taraflardan birinin cayması komisyon hakkını ortadan kaldırmaz. Yönetmelik ve Türk Borçlar Kanunu’nun simsarlık sözleşmesine ilişkin hükümleri, emeğin tamamlanmasını komisyon hakkının temel ölçütü olarak kabul eder.^[5]

Bununla birlikte sözleşme henüz imzalanmamışken taraflardan biri vazgeçmişse, tamamlanmış bir hizmet bulunmamaktadır. Bu durumda emlakçının komisyon talebinin hukuki dayanağı zayıftır. Sözleşme öncesi caymanın sonuçları, imzalanan ön protokolün içeriğine göre şekillenebilir. Bu nedenle herhangi bir belgeyi imzalamadan önce dikkatli okunması önemlidir.

Cayma Durumunda Emlakçı Komisyonu Ödenir Mi?

Emlakçı Komisyonu 2026 Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira ve satış işlemlerinde emlakçı komisyonu, ödeme yükümlülüğü ve hukuki boyutlara ilişkin en çok sorulan soruları bu başlık altında yanıtladık.

Av. Şamil Kaya

Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden 2014 yılında onur derecesiyle mezun olmuştur. Lise öğrenimini yatılı şekilde Erdoğan Akdağ Anadolu Öğretmen Lisesi’nde 2010 yılında birincilikle tamamlayan Şamil Kaya, 2018 yılında başladığı Anadolu Ünivers...

Tüm yazıları