Apartman Aidatı Hangi Durumda Ödenmez?

Apartman aidatı hangi durumda ödenmez sorusunun kısa cevabı nettir: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikine ortak giderlere katılma yükümlülüğünü kural olarak istisnasız yükler ve dairenin boş olması, ortak alanların kullanılmaması gibi gerekçelerle bu borçtan kaçınılamaz. Aidattan tamamen muaf olma hali neredeyse hiç yoktur, ancak yönetim planındaki özel düzenlemeler, mülkiyet devri anındaki sorumluluk ayrımı ve kiracı-malik ilişkisi gibi bazı noktalarda kimin ne kadar ödeyeceği değişebilir.

Apartman Aidatı Ödeme Yükümlülüğünün Yasal Dayanağı

Kat maliklerinin ortak giderlere katılma zorunluluğu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde düzenlenir. Madde, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerinin eşit paylaşılacağını, sigorta primi, bakım, onarım ve yönetici ücreti gibi diğer giderlerin ise arsa payı oranında karşılanacağını hükme bağlar.^[1]

Kanun koyucu bu kuralı mutlak bir zorunluluk olarak kurgulamamış, maddenin başına “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ibaresini eklemiştir. Bu ifade, aidattan tam muafiyetin değil ama gider paylaşım biçiminin kat malikleri arasında farklı düzenlenebileceğinin kapısını aralar. Aşağıdaki bölümlerde bu farkın pratikte ne anlama geldiği ayrı ayrı ele alınıyor.

Kullanmama veya İhtiyaç Duymama Aidat Ödemeyi Engeller mi?

Aidat Ödemeden Kaçınma Gerekçeleri Geçerli mi

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/c açıkça düzenler. Kat maliki, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da bağımsız bölümünün durumu gereği bunlardan yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

“Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.”^[2]

Boş Dairenin Aidat Sorumluluğu

Bir bağımsız bölümün kimse tarafından kullanılmıyor, kiraya verilmemiş veya eşyasız durumda olması, aidat yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Aidat borcu kullanma fiiline değil, kat maliki sıfatına bağlanır. Tapuda malik göründüğünüz sürece bina boş dursa dahi ortak gider payınız işlemeye devam eder.

Bu durum uygulamada sıkça yanlış anlaşılıyor. Emlak sahipleri, dairede oturan olmadığı için ortak elektrik, temizlik veya kapıcı giderinden pay çıkmayacağını düşünüyor, oysa yönetim bu giderleri işletme projesine göre önceden bütçeliyor ve pay her bağımsız bölüme arsa payı üzerinden dağıtılıyor.

Ortak Alanlardan Yararlanmama Gerekçesiyle Ödemeden Kaçınma

Zemin katta oturan bir kat maliki asansörü hiç kullanmasa, üst kattaki bir malik bahçeye hiç inmese dahi bu giderlere katılma zorunluluğu devam eder. Kanun bu tür bireysel tercihleri gider paylaşımından bağımsız tutar, çünkü ortak yerler binanın bütününe hizmet eden bir sistem olarak kurgulanmıştır.

Yönetim Planındaki Özel Düzenlemelerle Aidattan Kısmi Muafiyet Mümkün müdür?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, ortak yerlerin konusunun sözleşmeyle belirlenebileceğini kabul eder ve m.28, yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olduğunu düzenler.^[3] Bu iki hüküm birlikte okunduğunda, kat malikleri belirli giderler için farklı bir paylaşım usulü kararlaştırabilir.

Pratikte en sık görülen örnek, çatı katının sadece o bağımsız bölüme hizmet eden bir tesisatı varsa (örneğin ayrı bir teras veya çatı bakım gideri) bu masrafın yalnızca ilgili maliklerden tahsil edilmesidir. Aynı şekilde, zemin kattaki işyerlerinin kalorifer sistemine dahil olmadığı sitelerde yönetim planı ısıtma giderini bu bağımsız bölümlerden ayrı tutabilir.

Böyle bir düzenleme yalnızca yönetim planında açıkça yer alıyorsa geçerlidir. Yönetim planında hüküm yoksa, gider paylaşımı doğrudan m.20’deki genel kurala göre yapılır ve hiçbir kat maliki kendiliğinden bir muafiyet iddia edemez.

Kat Maliki Değişikliğinde Aidat Borcunun Kime Ait Olduğu

Bir bağımsız bölüm el değiştirdiğinde aidat sorumluluğu da yeni bir eşiğe oturur. Devir tarihinden önce doğmuş ortak gider borçları eski malike aittir, devir tarihinden sonraki dönemin aidatından ise tapuda malik olarak görünen yeni kişi sorumlu olur.

Bu ayrım pratikte satış sürecinde ihmal edilen bir noktadır. Alıcının, tapu devrinden önce yönetimden güncel borç durumunu ve varsa geciken aidatları yazılı olarak sorması, ileride kendisine yönlendirilebilecek eski dönem taleplerini önler.

Aidat borcu bağımsız bölüme değil, o dönemde malik olan kişiye bağlı kişisel bir borçtur. İstisna, borcun mahkemece tespit edilip diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek olarak tapuya tescil edilmiş olmasıdır. Bu durumda taşınmazın üzerindeki takyidat yeni malikin de bilgisine girer.

Kiracı ile Kat Malikinin Aidat Sorumluluğu Arasındaki Fark

Bir bağımsız bölümü kira sözleşmesiyle veya oturma hakkıyla sürekli kullananlar, aidat ve ortak gider borcundan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur.^[4] Yönetim, aidat borcunu kiracıdan da talep edebilir, ancak kanun burada malikin lehine önemli bir sınır koyar.

Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Kiracı aidat için yaptığı ödemeyi kira borcundan mahsup edebilir, dolayısıyla nihai ve sınırsız sorumluluk her zaman kat malikinde kalır.

Kiracının aidat borcunu hiç ödememesi, aidat borcunu ortadan kaldırmaz. Yönetim alacağını doğrudan kat malikinden de talep edebilir. Kiracı ile malik arasındaki iç ilişki, kira sözleşmesindeki düzenlemeye göre ayrıca çözülür.

Henüz Teslim Alınmamış veya İskanı Bulunmayan Bağımsız Bölümde Durum

İnşaatı devam eden veya henüz teslim edilmemiş bir bağımsız bölüm için aidat yükümlülüğü, kat mülkiyeti ya da kat irtifakının tapuya tescil edilmiş olmasına ve fiilen bir yönetim organizasyonunun kurulmuş olmasına bağlıdır. Tapuda malik sıfatı kazanılmışsa, dairenin teslim alınmamış veya iskan belgesinin çıkmamış olması tek başına aidat borcunu ortadan kaldırmaz.

Buna karşılık, henüz kat malikleri kurulu oluşmamış, işletme projesi hazırlanmamış ve fiilen hiçbir ortak gider yapılmamış bir yapıda talep edilecek bir aidat da yoktur. Ortada m.20 anlamında henüz doğmuş bir gider bulunmaz. Müteahhitle malik arasındaki devir ve teslim sürecinde kimin hangi döneme kadar sorumlu olacağı genellikle satış sözleşmesinde ayrıca belirlenir.

Aidat Ödenmezse Hangi Yaptırımlar Uygulanır?

Aidat Ödenmezse Ne Olur

Ortak gider veya avans payını süresinde ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri ya da yönetici, yönetim planına ve kanuna göre dava açabilir veya doğrudan icra takibi başlatabilir.^[5] Bu yetkinin kullanılması için ayrıca bir kat malikleri kurulu kararı aranmaz.

Gecikme Tazminatı Oranı

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, geciktiği her gün için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı öder.^[6] Bu oran 1983 yılındaki değişiklikle kanuna girmiş ve 2026 yılında da hiçbir değişikliğe uğramadan aynı şekilde uygulanmaya devam ediyor. Kanun burada “gecikme faizi” değil “gecikme tazminatı” ifadesini kullanır, uygulamada iki terim birbirinin yerine kullanılsa da hukuki dayanak aynı maddedir.

İcra Takibi ve Kanuni İpotek

Aidat borcu tahsil edilemezse yönetici veya kat maliklerinden biri icra dairesinden ilamsız icra takibi başlatabilir. Borçlu bu takibe itiraz ederse süreç durur ve alacağın tahsili için önce zorunlu arabuluculuğa başvurulması, ardından itirazın iptali davası açılması gerekir.

Borç mahkemece tespit edilip yine de ödenmezse, diğer kat malikleri lehine borçlunun bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir.^[7] Kat maliklerinin bu alacakları, borçlunun diğer alacaklılarına karşı da önceliklidir. Ödenmeyen aidat alacaklarının icra yoluyla tahsil sürecine ve site yönetiminin diğer hukuki başlıklarına Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Avukatı sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan gerekçelerin aidat yükümlülüğünü etkileyip etkilemediğini özetliyor.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman aidatı ödeme yükümlülüğü konusunda en çok karşılaşılan sorulara aşağıda kısaca yanıt verdik.

Av. Haşim Elmas

Kırıkkale Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunudur. İstanbul Sabahattin Zaim Üniversitesi’nde Özel Hukuk Tezli Yüksek Lisans eğitimine devam etmektedir. Arabuluculuk, Uzlaştırmacılık ve Ceza alanlarında uzmanlık sertifikalarına sahiptir. Başta İş, T...

Tüm yazıları