Kira Artış Hesaplama: TÜFE Oranıyla Yeni Kira Bedeli

Mevcut kira bedelini ve sözleşmenin yenilendiği ayı seçin; TÜFE 12 aylık ortalamasına göre yasal üst sınırdaki yeni kira bedelini hesaplayın.

Kira artış hesaplama, mevcut kira bedelinin sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ay için TÜİK’in açıkladığı tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalama değişim oranıyla çarpılmasıyla yapılır. Eylül 2026’da yenilenen bir sözleşmede bu oran %31,79‘dur; 20.000 TL kira en fazla 26.358 TL olur. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi bu oranı konut ve çatılı işyeri kiralarında aşılamaz üst sınır olarak koyar. Yukarıdaki araç kira bedelini ve yenileme ayını alıp yasal sınırdaki yeni kirayı hesaplar; aşağıda hangi ayın verisinin kullanılacağı, 2026 aylık oran tablosu, beş yılı geçen sözleşmeler ve sık yapılan hatalar anlatılmıştır.

Kira Artış Hesaplama Formülü ve Yasal Üst Sınır

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.^[1] Ölçüt 2019’a kadar üretici fiyat endeksiydi; 7161 sayılı Kanun’un 56. maddesiyle TÜFE on iki aylık ortalaması esas alındı.^[2]

Hesap tek işlemdir: yeni kira = mevcut kira × (1 + oran). Oran yüzde olarak yazıldığında 20.000 TL kira için 20.000 × 1,3179 = 26.358 TL bulunur. Taraflar sözleşmede daha düşük bir oran ya da sabit bir tutar kararlaştırmışsa o uygulanır; sözleşmede hiç oran yoksa yine bu sınır geçerli olur ve anlaşmazlıkta hakim kiralananın durumuna göre bu sınırı aşmadan belirler.^[3]

Kira Artışında Hangi Ayın TÜFE Oranı Kullanılır?

TÜİK her ayın enflasyon verisini izleyen ayın üçüncü günü açıklar; açıklanan tabloda “on iki aylık ortalamalara göre değişim” satırı kira artışında kullanılan orandır. Sözleşme hangi ayda yenileniyorsa bir önceki ayın verisi esas alınır, çünkü yenileme ayının kendi verisi henüz açıklanmamıştır. Eylül 2026’da yenilenen sözleşme için 3 Eylül’de açıklanan Ağustos verisi (%31,79), Ekim’de yenilenen sözleşme için 3 Ekim’de açıklanacak Eylül verisi kullanılır.

En sık yapılan hata yıllık enflasyon oranıyla on iki aylık ortalamayı karıştırmaktır. Ağustos 2026’da yıllık TÜFE %31,51, on iki aylık ortalama %31,79’du; kira hesabında yalnızca ikincisi geçerlidir. Sözleşmede “TEFE-TÜFE ortalaması” gibi eski ibareler yazsa bile uygulanacak oran kanundaki on iki aylık ortalamadır; sözleşme bundan yüksek bir oran öngörüyorsa aşan kısım geçersizdir.

2026 Aylara Göre Kira Artış Oranı Tablosu

Aşağıdaki tablo 2026’nın her ayında yenilenen sözleşmeler için uygulanabilecek en yüksek oranı ve 20.000 TL kiranın yeni tutarını gösterir. Oranlar TÜİK’in bir önceki ay verisiyle açıkladığı on iki aylık ortalamalardır; Ekim ve sonrası her ayın üçünde eklenecektir.

Oran 2026 boyunca her ay biraz düşmüştür; Ocak’ta %34,88 olan sınır Eylül’de %31,79’a inmiştir. Bu düşüş, sözleşmesi yılın sonunda yenilenen kiracının yılın başında yenilenene göre daha az zam ödeyeceği anlamına gelir.

Eylül 2026 Kira Artış Hesaplama Örneği

Sözleşme 15 Eylül 2025’te 20.000 TL kira bedeliyle imzalanmış olsun. Sözleşme 15 Eylül 2026’da yenilenir; kullanılacak veri Ağustos 2026 on iki aylık ortalaması olan %31,79’dur. Artış tutarı 20.000 × 0,3179 = 6.358 TL, yeni kira 26.358 TL olur. Ev sahibi 27.000 TL isterse aradaki 642 TL geçersizdir ve kiracı 26.358 TL ödemekle borcunu tam ifa etmiş sayılır.

Sözleşmede “her yıl %20 artırılır” yazıyorsa yeni kira 24.000 TL’dir; sözleşmedeki oran yasal sınırın altındaysa sözleşme uygulanır. Sözleşmede “her yıl %40 artırılır” yazıyorsa sınır yine %31,79’dur ve kira 26.358 TL’yi geçemez.

İşyeri Kiralarında Kira Artış Oranı Farklı mı?

Bugün farklı değildir. 344. madde, kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında 1 Temmuz 2012’den itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmamıştı; bu dönemde sözleşmedeki oran ne ise o geçerliydi.^[4] Erteleme 1 Temmuz 2020’de sona erdi; o tarihten bu yana dükkan, ofis ve depo kiralarında da TÜFE on iki aylık ortalaması üst sınırdır. Kiracısı gerçek kişi olan işyerlerinde sınır zaten 2012’den beri uygulanıyordu.

Kira Artışında Yüzde 25 Sınırı Kalktı mı?

Bitti. Konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen dönemler için getirilen yüzde 25 üst sınırı^[5] bir yıl daha uzatılmış ve 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 arasındaki yenilemeleri de kapsamıştı.^[6] 2 Temmuz 2024’ten itibaren yenilenen hiçbir konut sözleşmesinde yüzde 25 sınırı yoktur; artış TÜFE on iki aylık ortalamasına göre yapılır.

Yüzde 25 döneminde eksik kalan artışın sonraki yıla eklenmesi kanunda öngörülmemiştir. Artış her kira yılı için bir önceki kira yılının bedeli üzerinden ve yalnızca o yılın oranıyla hesaplanır; ev sahibi geçmiş yılların farkını yeni kiraya yükleyemez.

Beş Yılı Geçen Sözleşmede Kira Tespit Davası

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedeli, tarafların anlaşması olup olmadığına bakılmaksızın hakim tarafından TÜFE on iki aylık ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.^[7] Bu aşamada TÜFE sınırı aşılabilir; kira, çevredeki emsallere göre yeniden tespit edilir. Beşinci yıl dolmadan açılan tespit davasında ise hakim yine TÜFE sınırına bağlıdır. Davanın şartları ve usulü Kira Tespit Davası ve Şartları yazısında, olağanüstü koşullarda bedelin değiştirilmesi ise Kira Uyarlama Davası yazısında anlatılmıştır.

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; beş yıl sonra 344/3’teki tespit usulü uygulanır.^[8]

Yeni Kiracıya Kira Artış Sınırı Uygulanır mı?

Yoktur. 344. madde “yenilenen kira dönemleri” için sınır koyar; ilk kez kurulan sözleşmede kira bedeli tarafların serbest iradesiyle belirlenir. Sınır, o sözleşmenin ilk yenilendiği yıldan itibaren işler. Bu yüzden aynı binada yeni kiracının kirası eski kiracınınkinin iki katı olabilir; eski kiracının kirası ise ancak TÜFE oranında artırılabilir. Yasal sınırın üstünde zam dayatılan kiracının hakları ve tahliye tehdidi karşısında ne yapılacağı Fahiş Kira Artışı yazısında, tahliye şartları Kiracı Tahliyesi yazısında yer alır.

Geriye Dönük Kira Artışı İstenebilir mi?

İstenebilir. Artış hakkı yenileme tarihinde doğar; ev sahibi o tarihte artış bildirmemiş ve kiracı eski bedeli ödemeye devam etmişse aradaki fark beş yıllık zamanaşımı içinde talep edilebilir.^[9] Fark her ay için ayrı ayrı hesaplanır ve o ayın vadesinden itibaren zamanaşımına tabi olur. Ev sahibinin uzun süre sessiz kalması tek başına artıştan feragat sayılmaz; ancak yeni bedeli hiç bildirmeden yıllar sonra topluca istemek, kiracının ödeme gününde temerrüde düşmediği anlamına gelir ve faiz başlangıcı ihtarla belirlenir.

Kira Artışı İçin İhtar Gerekir mi, Ne Zaman Uygulanır?

Yasal sınır içindeki artış için ihtar şart değildir; artış yenileme tarihinde kendiliğinden uygulanır ve kiracı yeni bedeli o aydan itibaren öder. Uygulamada ev sahibinin yenileme ayından önce yazılı bildirim yapması, kiracının da yeni tutarı açıklamasıyla ödemesi anlaşmazlığı önler. Kiracı yeni bedeli ödemez ve eski kirayı yatırmaya devam ederse aradaki fark ödenmemiş kira sayılır; ev sahibi farkı ihtarla ister, ödenmezse icra takibi ve tahliye yolu açılır.

Artış yalnızca yenileme ayında yapılır. Kira yılının ortasında zam istenemez; sözleşmede aksine bir madde olsa bile artış bir sonraki yenilemeye kadar bekler. Sözleşme 15 Eylül’de başlamışsa artış ayı her yıl Eylül’dür, ev sahibinin Ocak’ta enflasyona göre ara zam istemesi mümkün değildir.

Fazla Ödenen Kira Artışı Geri Alınabilir mi?

Alınabilir. Yasal sınırı aşan kısım geçersiz olduğu için o kısım hukuki sebepten yoksun ödemedir; kiracı fazlasını sonraki kiralardan mahsup edebilir ya da geri isteyebilir. Kiracı yıllarca fazla ödemişse geri alma talebi beş yıllık zamanaşımı içindeki aylarla sınırlıdır.^[10] Fazla ödemeyi tek taraflı kesip eksik yatırmak yerine önce yazılı bildirim yapmak, ev sahibinin “eksik ödeme” iddiasıyla tahliye yoluna gitmesini önler.

Ev sahibi yasal sınırın üstünde artış için kiracıya baskı yapıyor, tahliye tehdidiyle imza istiyorsa kiracı Ticaret Bakanlığı ALO 175 hattına ve CİMER’e şikayet edebilir; fahiş artış ve tahliye tehdidi karşısındaki yollar Fahiş Kira Artışı yazısında anlatılmıştır.

Kira Artış Hesabında Sık Yapılan Hatalar

Aşağıdaki hatalar hem ev sahibi hem kiracı tarafında sık görülür ve çoğu tek bir rakamın yanlış seçilmesinden kaynaklanır.

• Yıllık enflasyonu kullanmak; kanun on iki aylık ortalamayı esas alır.
• Yenileme ayının kendi verisini beklemek; bir önceki ayın verisi kullanılır.
• Sözleşmedeki düşük oranı görmezden gelip yasal sınırı uygulamak; düşük oran bağlayıcıdır.
• Yüzde 25 döneminin eksik artışını sonraki yıla eklemek; kanunda karşılığı yoktur.
• Artışı bileşik hesaplamak; artış yalnızca son kira bedeli üzerinden yapılır.
• Beş yıl dolmadan emsal kira üzerinden zam istemek; emsal ancak tespit davasında ve beş yıl sonra devreye girer.
• İşyeri kirasında sınır olmadığını sanmak; 1 Temmuz 2020’den beri işyerinde de sınır var.

Kira Artış Hesaplama Hakkında Sık Sorulan Sorular

Hesaplama sırasında en çok sorulan sorular ve kısa cevapları aşağıdadır.

Av. Şamil Kaya

Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden 2014 yılında onur derecesiyle mezun olmuştur. Lise öğrenimini yatılı şekilde Erdoğan Akdağ Anadolu Öğretmen Lisesi’nde 2010 yılında birincilikle tamamlayan Şamil Kaya, 2018 yılında başladığı Anadolu Ünivers...

Tüm yazıları