KİRA UYARLAMA DAVASI VE ŞARTLARI-2024

KİRA UYARLAMA DAVASI NEDİR?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi devam ederken kira taraflarından birinde meydana gelen olağanüstü olaylar karşısında açılan bir dava türüdür. Aşağıda detaylı olarak bahsedeceğimiz üzere kira uyarlama davası kira tespit davalarıyla karıştırılmaması gerekmektedir.

Kira uyarlama davası değişen koşulların varlığı durumunda açılabilen bir dava türüdür. Değişen bu şartlar öngörülemeyen olağanüstü hallere bağlı olarak ortaya çıkmalıdır. Kira sözleşmelerinin bir özelliği devamlılık arz etmesidir.

Bu sözleşmeler her iki tarafa hak ve borçlar yükler. İki taraflı olarak düzenlenen kira sözleşmeleri akde bağlılık ilkesi gereği sözleşme hükümlerine bağlı kalmayı gerekli kılar. Kira ilişkisi devam ederken ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen durumlarda kira akdi başlangıcında edimler arasındaki dengenin taraflardan biri aleyhinde değişmesi halinde uyarlama davası açılarak hukuk yoluna başvurulabilir.

Kira uyarlama davası ile ilgili detaylı hukuki hizmet almak isterseniz alanında uzman kira avukatlarımıza buraya tıklayarak ulaşabilirsiniz.

Türk Borçlar Kanunu 138 ve 344 birlikte değerlendirilirken uyarlama davası TBK 138 uyarınca açılabilir. Kira uyarlama davası taşınır ya da taşınmazlara yönelik kira bedelleri için talep edilebilir. TBK 138 bu konuyu ilgilendiren kanun maddesidir.

Kira uyarlama davası; olağanüstü durumun ortaya çıkması, durumun davacıdan kaynaklanmaması, yeni koşullarda sözleşmenin devam etme zorluğu, borcun koşulsuz olarak yerine getirilmemesi hallerinde açılabilir.

KİRA UYARLAMA DAVASINI KİM AÇAR?

Kira sözleşmelerinde kiracı da kiralayan da karşılıklı olarak birbirinin borçlu ve alacaklısıdır. Her iki taraf da kira bedelini uyarlamayı talep etmek üzere dava açabilir.

Taraflar arasında, kiranın belirli bir süre değişmeyeceği konusunda anlaşılmış olsa dahi; mevcut koşullar değerlendirildiğinde belirlenen kira az ise kiranın artırılması üzerine bir kira uyarlama davası açma hakkı mevcuttur. Bununla birlikte tam tersi durumda, kiracı mevcut kirayı ödemekte güçlüğe düşmüşse kira bedelinde indirim yapılması hususunda bir kira uyarlama davası açabilir.

KİRA UYARLAMA DAVASI HARCA ESAS DEĞER

492 sayılı Harçlar Kanununca dava değerinin uyarlama istenen bedel ile ödenen kira bedeli arasındaki kira farkının yıllık toplamı üzerinden nispi harç olarak ödenir.

KİRA UYARLAMA DAVASI GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kira uyarlama davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

KİRA UYARLAMA VE KİRA TESPİT DAVALARI

Kiraya veren ve kiracı arasında yapılan kira sözleşmeleri uyarınca kiralayana ait bir kira bedeli tespit edilir. Kira sözleşmelerinin önemli unsurlarından biri olan kira bedeli Borçlar Hukuku kapsamında taraflar arasında serbestçe belirlenebilmektedir.

Sözleşmeler yapıldığında kiracının yıl sonunda taşınmazı kiralamaya devam etmesi durumunda kira bedelinin yeniden belirlenmesi gerekir. Bu belirleme işlemi sırasında ise bazı sınırlamalar mevcuttur. Borçlar Kanunu 343. Madde uyarınca kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanmasına ilişkin hükümlerden yararlanılarak düzenleme yapılır.

Borçlar Kanunu 343. Madde kapsamında emredici nitelikte olan bir hüküm de kira sözleşmesinde kiracı aleyhinde değişiklik yapılamayacağıdır. Sözleşme üzerinde yapılabilecek değişiklik kira bedelinin belirlenmesi üzerine olabilir. 346. Madde kapsamında da kiracı aleyhinde düzenleme yasağından bahsedilir.

Borçlar Kanunu 346. Maddede kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında herhangi bir yükümlülük getirilemeyeceği ifade edilir. Kiracı ya da kiraya veren tarafından açılabilen kira tespit davası da uyuşmazlığın giderilebilmesi için başvurulan bir hukuk yoludur.

Uyarlama davası ise tarafların imzalamış olduğu sözleşmelerin ardından değişen koşullara bağlı olarak kira sözleşmesinin yeni şartlara uydurulmasına yöneliktir.  Kira uyarlama davası ve kira tespit davası iki ayrı dava türüdür.

Kira uyarlama davası Borçlar Kanunu 138. Madde uyarınca düzenlenir. Bu kanun kapsamında sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen durumların ortaya çıkması halinde kira uyarlamasına gidilebileceği belirtilir.

Kira uyarlama davası açabilmek için kira edim dengesinde değişiklik vuku bulması gerekir. Taraflardan biri bakımından borcun ifası çekilemez bir hal aldığında dava açılır ve kira bedelinin uyarlanması talep edilir.

KİRA UYARLAMA DAVASI AÇABİLME KOŞULLARI

Kira uyarlama davası açabilme koşulları yerine getirildiğinde bu dava açılabilir. Taraflardan biri için borcun ifasının çekilemez bir hal almış olması dava sırasında dikkate alınır. Bu dava ileriye dönük etkisi olan bir dava türüdür.

İleriye dönük etkisi olan davaların sonuçları geçmişe etki etmez. Bu sebeple kiranın uyarlamaya tabi tutulduğu ve miktarında değişiklik yapıldığı hallerde geçmiş kiralara bu uyarlama yapılamaz. Dava tarihi burada baz alınırken dava tarihinden itibaren kira bedelinde uyarlamaya gidilir.

Kira uyarlama davasını kiracı açabileceği gibi kiraya veren de açabilir. Kira uyarlama davası görevli ve yetkili mahkeme kanalı ile açılması gereken bir davadır. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Bu davayı açabilme koşulları 1 yılı dolmamış kısa süreli sözleşmeler için geçerli değildir. Bunun yanı sıra kira sözleşmesinin bitmesine 1 yıl ve daha az bir süre kaldığında da kira uyarlama davası açılamamaktadır. Öngörülemeyen olağanüstü bir hal oluştuğunda bunu ispat yükü davacıya verilmiştir.

Özellikle belirtmekte fayda var ki kiracı ve kiraya veren arasında yaşanan kira uyarlama uyuşmazlıklarında gayrimenkul avukatı yardımına başvurmak, uyuşmazlığın müspet yönde ve hak kaybı yaşanmadan çözümlenmesi bakımından önemlidir.

KİRA UYARLAMA DAVASI HANGİ ŞARTLARDA AÇILABİLİR?

Kira uyarlama davası açabilmek için koşulların sağlanmış olup olmaması önemlidir. Kira edim dengesinde oluşan bozulmalara istinaden dava açmak gerekli olduğunda şartlar aşağıdaki gibi olmalıdır:

1. Tarafların öngöremediği veya öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü durumların ortaya çıkması,
2. Olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması,
3. Olağanüstü durumun ortaya çıkması sebebi ile ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı olacak nispette borçlu aleyhine değişmesi.
4. 1 yılı doldurmamış kısa süreli sözleşmelerde bu dava açılamamaktadır,
5. Kiraya veren ya da kiracı bu davayı açabilmektedir,
6. Dava yetkili ve görevli mahkemeye açılmalıdır.
7. Kira uyarlama davasının temelini, Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi oluşturmaktadır. Kira uyarlama davasının açılması bu madde doğrultusunda, yerleşik Yargıtay kararları ve mahkeme uygulamaları uyarınca belli şartlara tabi tutulmuştur. Bu kapsamda kira uyarlama davası şartları şunlardır;
8. Taraflardan biri bakımından olağanüstü bir gelişme olmalıdır. Olağanüstü gelişmelerin, kira bedelinin arttırılması ya da azaltılmasını gerektirecek ağırlıkta olması gerekir. Bu olağanüstü gelişme kira sözleşmesinin yürürlüğe girmesinin ardından gerçekleşmelidir. Ayrıca sözleşmenin imzalanması esnasında öngörülemez olmalıdır.
9. Gerçekleşen olağanüstü gelişme, davacının fiillerinden kaynaklanmamalıdır. Örneğin kiracının aylık gelirinde yaşadığı ciddi düşüşün sebebi kendisinden kaynaklanmamalıdır. Yine aynı şekilde kira bedelini arttıracak olağanüstü hadise, kiraya veren tarafından kaynaklanmamalıdır. Olağanüstü gelişmeye davacının sebep olup olmadığı hususu hakim tarafından incelenerek karar verilecektir.
10. Olağanüstü gelişmeler nedeniyle sözleşmenin ifası zorlaşmalıdır. Taraflar arasındaki ifa dengesi, olağanüstü gelişmeler neticesinde ciddi olarak bozulmuş olmalıdır. Bu nedenle kira sözleşmesindeki ifa miktarı, taraflardan biri için katlanılamaz hale gelmiş olmalıdır.
11. Borçlu borcunu koşulsuz olarak ifa etmemelidir. Davacı, bu davayı açabilmek için, kira sözleşmesi gereği edim borcunu ya yerine getirmemiş olmalı ya da edim borcunu ifa etmenin çok zor olmasından kaynaklanan haklarını saklı tutarak ifa etmelidir. Kira uyarlama davası hakların saklı tutulmaması halinde, yalnızca ileriye etkili sonuç doğuracaktır. Örneğin kiracı, ciddi ödeme güçlüğü yaşaması halinde, davayı açmadan önce kira bedelini ödememeli veya kira bedelini kiraya verene öderken, ciddi ödeme güçlüğü yaşadığını ve bundan kaynaklanan hakkını saklı tuttuğunu ifade etmelidir. Aksi takdirde davanın açılmasından önce koşulsuz olarak gerçekleştirdiği ifalara ilişkin uyarlama talebinde bulunulamayacaktır.

KİRA UYARLAMA DAVASI ÖNGÖRÜLEMEYEN DURUMLAR NELERDİR?

Kira uyarlama davası açılacağı zaman koşulların sağlanması gerekir. Bunlardan biri de öngörülemeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan durumlar olabilir. Kira uyarlama davası sonuçlandığında geriye dönük etkisi olmayan ileriye dönük etki alanı bulunan bir netice ile karşılaşılır. Bu dava için öngörülemeyen ya da öngörülmesi mümkün olmayan olaylara verilebilecek bazı örnekler aşağıdaki gibidir:

1. Döviz kurlarında artış,
2. Pandemi,
3. Savaş durumu,
4. Devalüasyon,
5. Ekonomik krizler,
6. Alt yapı ve üst yapıda oluşan büyük değişiklikler.

KİRA TESPİT DAVASI

Kira tespit davası açılacağı zaman kiraya veren ya da kiracının başvurusuna gerek duyulmaktadır. Hukuki yararın tespit edildiği durumlarda bu dava açılabilir. Kira bedelinin belirlenmesi sırasında taraflar arasında imzalanmış olan anlaşmalara bakılması uygun olur.

Kira bedelinin tespitine yönelik bir anlaşma yapılmış olması, sözleşmenin süresi gibi hususların bu aşamada dikkate alınması gerekir. Kira bedeli tespit edileceği zaman bu dava her zaman açılabilmektedir.

Yeni dönemin başlamasının ardından en geç 30 gün içinde açılması halinde ya da bu süre içinde kiraya veren kira bedelinin artacağına dair bir ihtarname gönderirse davanın yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı hallerde yeni kira dönemi başlangıcı baz alınarak kira bedeli tespit edilir.

KİRA TESPİT DAVASI İLE KİRA SÖZLEŞMESİ UYARLAMA DAVASI ARASI FARKLAR VE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR:

1. Kira bedeli tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak ikame edilebilmekteyken kira bedeli uyarlama davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak hâkimden talep edilebilmektedir.
2. Kira bedelini uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinde herhangi bir belirsizlik veyahut aşırılık aranmazken kira bedeli tespiti davalarında; sözleşmede kira artış oranının belirlenmemiş olması veya belirlenmişse de kira artış oranı için üst sınırın aşılmış olması ya da herhangi bir belirleme olmasına bakılmaksızın taraflar arasındaki sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması gerekmektedir. Ancak kira bedeli uyarlama davalarında yukarıda sayılan aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla sözleşme süresine veya hükümlerine bakılmaksızın uyarlama talep edilebilmektedir.

iii. Taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşme üzerinden beş yıl geçmeden açılmış olan kira tespit davalarında mahkeme yeni kira bedelini yıllık TÜFE oranını göz önünde bulundurarak belirlemekte, beş yılın üzerindeki kira ilişkilerinde ise emsal kira bedelleri, kiralananın durumu gibi hususları göz önünde bulundurarak bir bedel belirlemektedir. Burada herhangi bir olağanüstü durum aranmamaktadır. Kira bedeli uyarlama davasında ise herhangi bir sınırlandırma olmaksızın ortaya çıkan olağanüstü durum şartları göz önünde bulundurularak karar vermektedir.

1. Kira uyarlama davası, kira bedeli tespiti davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden en az 1 ay öncesinde karşı tarafa yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu olan bir dava türü değildir. Aşırı ifa güçlüğünün oluşmasıyla birlikte borçlunun her an mahkemeden talep edebileceği bir davadır.
2. Uyarlama davaları dava tarihinden geriye yönelik olarak yalnızca ihtirazı kayıt düşülerek yapılmış bir ödeme varsa etki ederken kira tespit davalarında kira dönemi başlangıcına kadar geriye dönük olarak hüküm kurulabilmektedir. Yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

KİRA UYARLAMA DAVASI NE ZAMAN AÇILMALIDIR?

Kira uyarlama davası öngörülemeyen olağanüstü durumlarda taraflar arasında bozulan dengeye istinaden olayın meydana gelmesinin ardından hemen açılabilir. Bu davalarda sözleşmede uyarlamaya gidilmesine yol açan olağanüstü durumun varlığına bakılır.

Kira tespit davalarında dava açma koşulu olarak aranan 5 yıllık süre bu tür davalarda geçerli olmaz. Bu koşul kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasındaki farklardan biridir. Kira uyarlama davasında kiraya veren ya da kiracı dava açabilir. Ortaya çıkan olağanüstü durumun kimin aleyhinde olduğu bu durumda önemli hale gelir.

KİRA UYARLAMA DAVASI SÜRESİ?

Kira uyarlama davası açılması için, kira sözleşmesinin 5 yılı dolması gerekmemektedir. Kiracı ya da kiraya veren, kira uyarlama davası şartlarının gerçekleşmesi halinde kira sözleşmesinin her döneminde kira uyarlama davasını açabilir. Dolayısıyla sözleşmenin ikinci yılında açılan bir kira uyarlama davası da yukarıda saylan koşulların gerçekleşmesi halinde hakim tarafından kabul edilebilir.

Kira uyarlama davasında kira sözleşmesinin süresi bakımından önem arz eden tek husus, sözleşmenin bir yıldan kısa süreli olup olmamasıdır. Nitekim uygulamada, kira uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin 1 yıldan kısa süreli olmaması gerekmektedir. Kira uyarlama davası, ancak 1 yıl ve daha uzun süreli sözleşmenin varlığı halinde açılabilmektedir. Ancak bu süre şartı dışında başka bir süre davanın açılması bakımından önem arz etmemektedir.

KİRA UYARLAMA DAVASI SONUCU

Hakim uygun kira bedeline hükmedip karar kesinleşinceye dek davacı taraf borcunu ifa etmekle yükümlü olacaktır. Kira uyarlama davası ileriye dönük bir dava olduğundan alınan karar dava açılış tarihinden itibaren hüküm doğuracaktır.

Mahkemece verilen karar kesinleştikten sonra uyarlanan kira bedeliyle dava tarihinden itibaren oluşan fark; sonraki kira bedellerinden mahsup edilecektir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

KİRA UYARLAMA DAVASI NEDİR?

Kira sözleşmesinin kurulmasının ardından ortaya çıkan ve öngörülemeyen olağanüstü durumlar sebebi ile kira bedelinde yeni koşullara uyarlamaya gidilmesi için açılan dava kira uyarlama davasıdır.

KİRA UYARLAMA DAVASI HANGİ MAHKEME?

Kira uyarlama davası için görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olur.

KİRA UYARLAMA DAVASINDA ARABULUCULUK ZORUNLU MUDUR?

Tarafların “her ikisi de tacirse” ve dava konusu “alacak veya tazminat ise” dava şartı olarak arabuluculuk zorunludur. Bu şartlar gerçekleşmedikçe, kira uyarlama davası için arabulucuya başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak, kira uyarlama davasıyla birlikte alacak veya tazminat da isteniyorsa, o zaman zorunlu arabuluculuk gündeme gelebilir.

HARBİYE HUKUK BÜROSU KİRA HUKUKU AVUKATI UYUŞMAZLIKLARI HUKUK&DANIŞMANLIK HİZMETLERİ

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar, sözleşme hukukunun teknik ve ayrıntılı dünyasına tabi olup bu uyuşmazlıkların lehe çözümü, bilgi ve tecrübe gerektiren konulardır. Harbiye Hukuk Bürosu olarak tecrübeli ve uzman avukat kadromuzla müvekkillerimize kira ilişkisi kurulurken gerekli hukuki danışmanlığı sağlamak ve müvekkillerimizin İstanbul kira hukuku avukatı olarak müvekkillerinin davalarını ve uyuşmazlıklarını en hızlı şekilde sonuçlandırmak ve menfaatlilerini korumak bizim önceliğimizdir. Hukuk büromuzda aynı zamanda arabulucu olan tecrübeli avukatlarımız, kira hukuku uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuk hizmeti vermekte, arabuluculuğun sonuçsuz kaldığı noktada dava yoluna gidip kira avukatlığı alanında iş ve dava takibi yapmaktadır.

KİRA HUKUKUNA DAİR KONULARDA AVUKATA DANIŞMAK ÖNEMLİ MİDİR?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tüm konularda ve diğer tüm hukuki bilgi ve yardım gerektiren konularda yargının üç kolundan biri olan avukatlara danışmak, kişilerin hak ve menfaatlerinin gözetilmesi, adil yargılanma hakkının sağlanması ve tüm süreçlerin hukuka uygun ve hukukun gözetilerek gerçekleştirilmesi açısından çok önemlidir. Özellikle kira hukuku gibi gündelik hayatın merkezini oluşturan konularda, tarafların temel insan haklarından olan barınma hakkının koruması, Anayasal hak olan mülkiyet hakkının korunması ve ekonomik menfaatler söz konusu olduğu için İstanbul Kira Hukuku Avukatı ile hareket etmek her zaman daha avantajlı ve güvenilirdir.

KİRA UYARLAMA DAVASI DİLEKÇE ÖRNEĞİ

En çok araştırılan konulardan bir tanesi de kira uyarlama davası dilekçe örneğidir. Aşağıda bu konuda kullanabileceğiniz bir adet dilekçe örneği bulunmaktadır. Kira uyarlama davası dilekçe örneği aşağıdaki şekilde olabilir.

İSTANBUL NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ’NE

DAVACI                              : …….

VEKİLLERİ                       : …….

DAVALI                              : …….

DAVANIN KONUSU         : Kira bedelinin değişen ekonomik koşullara uyarlanması talebi

DAVANIN DEĞERİ                     : 10000 TL

 AÇIKLAMA                                   : Süreçle ilgili genel açıklamaların yer alacağı bölüm.

Bu nedenlerle aylık …………-TL olan kira bedelinin yeni kira dönemi olan ../../…. Tarihinden itibaren ………-TL ye uyarlanması için bu davanın açılması zorunluluğu doğmuştur.

HUKUKİ NEDENLER       : 6570 Sayılı yasa, Borçlar Kanunu, HMK, sair mevzuat ve Yargıtay içtihatları

DELİLLER                          : Kira sözleşmesi, keşif, bilirkişi ve diğer deliller

İSTEM                                  : Bu bölümde kiranın olması istenen rakam konusunda talep iletilerek aşağıdaki gibi sonuçlandırılabilir.

saygılarımızla arz ve talep ederiz. …….

DAVACI VEKİLİ

           Av. Haşim ELMAS

EKLER:

• Kira Sözleşmeleri Suretleri
• Vekaletname ve Yetki Belgesi