KİRA TESPİT DAVASI VE ŞARTLARI

Kira tespit davası, genellikle kiracı ile ev sahibi arasında kira sözleşmesinden kaynaklanan anlaşmazlıkları çözmek için başvurulan bir hukuki süreçtir. Kira tespit davası kira bedelinin belirlenememesi, kiracı ile ev sahibi arasında kira bedeli konusunda anlaşmazlık çıkması, kira artış oranında ihtilaf yaşanması ya da kira bedelinin geri iadesi gibi durumlarda söz konusu olan bir yargı yoludur. Kira tespit davalarında mahkeme delilleri değerlendirerek adil bir kira bedeli belirler, bu nedenle kira tespit davasıyla ilgili spesifik detaylara ilişkin yerel yasal düzenlemeler için profesyonel hukuki danışmanlık almak önemlidir.

KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Kira Bedelinin Tespiti Davası halk arasında kısaca kira tespit davası ya da kira artış davası olarak bilinen bir dava olup genellikle kira artış zamanlarında ya da kira sözleşmesinin yenileneceği zaman açılır. Kira tespit davası kira sözleşmesinin tarafları arasında kira bedelinin belirlenmesi amacıyla bir anlaşma yapılmaması, ya da kiracı ile ev sahibi arasında kira artış oranı konusunda anlaşmazlık olması gibi hallerde Hâkim tarafından bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre değişim oranını geçmemek kaydıyla hakkaniyete göre kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır.

KİRA HUKUKU AVUKATIMIZDAN HUKUKİ DESTEK ALMAK İÇİN BURAYA TIKLAYARAK BİZİ ARAYABİLİRSİNİZ

KİRA TESPİT DAVASI ŞARTLARI NELERDİR?

Kira Bedelinin Tespiti Davasının ilk şartı taraflar arasında bir kira sözleşmesinin bulunmasıdır. Kira sözleşmelerinde sözleşme serbestisi ilkesi geçerli olup herhangi bir resmi şekil şartı söz konusu olmadığından sözlü veya yazılı yapılabilmektedir. Ancak yazılı yapılmasında ispat hukuku açısından yarar bulunmaktadır zira sözlü yapılan kira sözleşmelerinin varlığını ispat etmek kural olarak bu davada hukuki yararı olan kişiye ait olacaktır.

Kira tespit davasının şartları kısaca şöyledir:

• Taraflar arasında akdedilmiş yazılı veya sözlü olması fark etmeksizin geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır,
• Kira tespit davasını açan tarafın yani davacının bunda bir hukuki yararının olması gerekmektedir.
• Özel bir şart olarak, eğer yeni kira döneminde uygulanmak üzere kira tespit davası açılıyorsa yenileme döneminden en az 30 gün önce davanın açılması gerekmektedir.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI NASIL AÇILIR?

Kira Bedelinin Tespiti Davası açılabilmesi için dava şartları mevcut ise taraflardan her biri Kira Tespit Davası açabilecektir. Kira tespit davası için Sulh Hukuk Mahkemesine hitaben yazılan dilekçe ve iki nüshası ile taşınmazın bulunduğu yer adliyelerinde yer alan tevzi bürosuna başvurarak dava açma işlemi gerçekleştirilecektir.

Dilekçe hazırlanması, dava açılması, delillerin sunulması vb. işlemler hukuki teknik ve tecrübe gerektirdiğinden, alanında uzman bir avukattan destek alınması davacının oldukça yararına olacaktır. Aksi takdirde, dilekçede veya dava açılması sırasında bir eksiklik veya usulsüzlük bulunması durumunda henüz esasa dahi girilmeden mahkemece kira tespit davasının usulden reddedilmesi söz konusu olabilmektedir.

KİRA TESPİT DAVASI İÇİN BAŞVURU SÜRESİ ve ZAMANAŞIMI

Kira Tespit Davasının açılabilmesi için kanunumuzda herhangi bir dava açma süresi öngörülmemiş olup Türk Borçlar Kanunu m. 345 hükmüne göre “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” şeklindedir. Ancak ilgili maddenin devamında işbu davanın yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin tespiti için açılıyorsa yenileme döneminden en az 30 gün önce davanın açılmasının gerekmekte olduğu düzenlenmiştir.

İlaveten, taraflar, kira bedeli hususunda anlaşmış ise Kira Tespit Davasının açılabilmesi için 5 yılın dolması gerekmekte ancak taraflar arasında bir anlaşma bulunmuyor ise Kira Tespit Davasının açılması için 5 yılın beklenmesine gerek olmamaktadır. 5 yıllık yapılan kira sözleşmelerinde ise taraflar arasında bu yönde bir anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın her zaman dava açılabilecektir. Kanunda kira tespit davaları için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir.

KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?

Kira bedelinin tespiti davası, kira sözleşmesinin tarafı olan ve kira tespit davası açmakta hukuki yararı bulunan herkes tarafından açılabilen bir davadır. Yeni malik de eski malik için geçerli olan şartlar çerçevesinde kira tespit davası açabilecektir. Kira tespit davası açmanın koşullarının sağlanması davanın açılması için yeterlidir.

KİRA TESPİT DAVASI ARABULUCULUK BAŞVURUSU VE SÜRECİ

3 Nisan 2023 tarihinde 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18 hükmüne, 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesi ile getirilen düzenleme gereğince, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak Kira Bedelinin Tespiti Davaları bakımından arabuluculuk dava şartı haline getirilmiştir. 1 Eylül 2023 öncesinde açılan davalar bakımından bu şart geçerli değildir.

1 Eylül 2023 itibaren arabulucuya başvurulmadan açılan Kira Bedelinin Tespiti Davası Mahkemece esasa girmeden dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilecektir. Davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilmesi halinde mahkeme taraflara arabuluculuk sürecini başlatması için bir aylık süre verecektir. Bu süre içinde arabuluculuk görüşmeleri başlatılıp uzlaşma sağlanamadığına dair arabuluculuk son tutanağı ile esasa ilişkin davanın yeniden açılması mümkün olacaktır.

ARABULUCULUK SÜRECİ NASIL İŞLER?

Kira tespiti amacıyla zorunlu arabuluculuk başvurusu yapan tarafların dosyasına Arabuluculuk Bürosu tarafından bir arabulucu atanır. Arabulucu tarafları arabuluculuk ilk görüşmesine davet ederek uzlaşma sağlamaya çalışır, tutanak tutar. Uzlaşma sağlanamadığı takdirde tarafları bir kez de son görüşmeye davet eder. Bu görüşmede de tarafların uzlaşma iradesi göstermemeleri halinde artık uzlaşmaya varılmadığına dair arabuluculuk son tutanağı hazırlanarak esasa ilişkin davayı açmaları için taraflara verilir.

Arabuluculuk Kanunu m.18/A-9 hükmüne göre Arabulucu, kira tespit davasına ilişkin taraflarca yapılacak başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içerisinde sonuçlandırmakla yükümlüdür. Bu süre, arabulucu tarafından zorunlu hallerde en fazla 1 hafta daha uzatılabilmektedir.

KİRA TESPİT DAVASINDA KİRA MİKTARI NASIL BELİRLENİR?

Kira tespit davalarında kira miktarının belirlenmesinde öncelikle taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılır. Taraflar arasında herhangi bir anlaşma olmaması halinde kira tespiti mahkemece gözetilecek kriterlere göre yapılır.

Mahkemenin kira bedelinin tespiti davasında kira bedelini tespit ederken göz önünde bulunduracağı faktörler yapılan kira sözleşmesinin beş yıllık sürenin dolup dolmamasına göre değişmektedir. Eğer kira bedelinin tespiti davası beş yıl dolmamış bir kira sözleşmesi için açıldığı takdirde hâkim kira bedelini tespit ederken Türk Borçlar Kanunu madde 344/2’ye göre TÜFE oranını, kiralanan taşınmazın durumunu ve hakkaniyeti göz önünde bulundurarak karar verir. Beş yıldan az süreli kira sözleşmeleri için açılan kira tespit davalarında kira artış oranı TÜFE oranını geçemez.

Türk Borçlar Kanunu madde 344/3’te düzenlendiğine göre beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için açılan kira tespit davasında hâkim kira bedelini tespit ederken Tüketici Fiyat Endeksi oranını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti göz önünde bulundurur. Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için kira tespiti yapılırken kira artış oranının TÜFE oranından düşük olması şartı yoktur.

Hâkimin kira bedelini tespit ederken her koşulu bizzat göz önünde bulundurup bir değerlendirme yapması mümkün değildir. Emsal kira bedeli tespiti, kiralanın durumu gibi konularda mahkeme bilirkişi incelemesine başvurur. Bilirkişi ve keşif ekibi konutu, çevre konutu, mahalleyi, semti, kiracının sosyal ve ekonomik durumunu, eski kiracı olup olmamasını araştırıp değerlendirerek mahkemeye raporunu sunar.

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA ISLAH VE KİRA ARTIRIMI

Islah, dava taraflarının usule ilişkin olarak yaptığı işlemlerin, gerekli giderleri karşılamak koşuluyla ve kanunda belirtilen süre içerisinde tamamen veya kısmen düzeltilmesini sağlayan hukuksal bir yoldur. Kira bedelinin tespiti davası ise niteliği gereği bir tespit davası olup kısmi veya belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Bu sebeple kira bedelinin tespiti davasında kira bedelinin ıslah edilmesi söz konusu değildir.

Kira bedelinin tespit davasında kira artırımı ise ıslahın aksine mümkündür. Tarafların aralarında akdettikleri kira sözleşmesinde kira artırımına yönelik herhangi bir kayıt bulunmaması ya da tarafların kira artırımı hususunda anlaşma sağlayamaması durumunda, dava şartı arabuluculuk süreci işletildikten ve uzlaşmaya varılamamasının ardından görevli ve yetkili mahkemede kira bedelinin tespiti davası açabilecektir.

GERİYE DÖNÜK KİRA TESPİTİ DAVASI

Kira bedelinin tespiti davası, kural olarak ileriye dönük olarak açılabilmektedir. Ancak, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kiraya veren tarafından kiracıya kira bedelinin arttırılacağına yönelik yazılı bir bildirimde bulunulur ve yeni kira dönemi içerisinde Kira Tespit Davası açılırsa, Mahkeme tarafından tespit edilecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacak şekilde karar verilecektir. Ancak bu koşullar bulunmuyor ise Mahkeme, bir sonraki kira yılı için kira bedelini belirleyecektir.

KİRA TESPİTİ DAVASI NE KADAR SÜRER?

Kira Tespit Davasının açılacağı Mahkemenin iş yükü, delillerin toplanması tahkikat aşamasının durumu, bilirkişi raporlarının dosya kapsamına alınması ve rapora itirazların değerlendirilmesi, istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurulması gibi birçok farklı durum söz konusu olduğundan davanın ne kadar süreceği somut olaya göre değişecektir. Fakat bir kira tespit davasının ortalama 18 ay süreceğini söylemek mümkündür.

PAYLI MÜLKİYET VE MİRAS MALLARINDA KİRA TESPİT DAVASI

Kira Tespit Davasının açılabilmesinin hukuki şartlarından biri davacının hukuki yararının bulunmasıdır. Hukuki yararı bulunan davacı, kira sözleşmesinin tarafları olan kiracı ve kiraya veren olabileceği gibi aynı zamanda kira sözleşmenin tarafı olmasa da kiraya verilen taşınmazın maliki, varsa mirasçıları, taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet ilişkisi varsa paydaşlar da olabilir. Bu durumda bu kişiler hakları oranında Kira Tespit Davasını açabileceklerdir.

Kiralanan taşınmaz üzerinde elbirliği ile mülkiyet hakkının bulunması durumunda da kira tespit davası açılabilir. Elbirliği ile mülkiyet hakkının bulunması halinde, elbirliği ile malik olan kişilerin kira tespit davasını birlikte açmaları ya da açılan davaya birlikte katılmaları gerekmektedir.  

KİRA TESPİT DAVASI VE TAHLİYE DAVASI AYNI ANDAN AÇILABİLİR Mİ?

Tahliye Davası, kiraya veren tarafından belirli sebeplerle kiraya verilen taşınmazdan kiracının tahliye edilmesine yönelik talebiyle açılan bir davadır. Kira bedelinin tespiti davası ise kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan ve kira bedelinin mahkemece tespit edilmesi talebine ilişkin olan bir davadır. Tahliye davası açabilmek için iki haklı ihtarın varlığı gerekirken kira bedelinin tespiti davası açabilmek için kiracıya herhangi bir ihtar çekilmesi durumu söz konusu değildir.

Kira tespit davaları ile tahliye davalarının birlikte terditli olarak açılması mümkündür. Bu davanın bu şekilde açılması hem usul ekonomisi ilkesi açısından hem de yargılama giderleri açısından daha ekonomik olacaktır. Kira tespit davası ve tahliye davasının birlikte açılması durumunda dava dilekçesinde mahkemeden önce kiracının tahliyesi talep edilecek, bu talebin reddi halinde de kira bedelinin tespit edilmesi talep edilecektir.

KİRA TESPİT DAVASI 2024 YILI MAHKEME HARÇ VE MASRAFLARI

Yargı yoluna başvurular yargısal hizmetlerin etkili bir biçimde yürütülebilmesi adına birtakım harç ve giderlere tabidir. Bu harç ve masraflar karşılanmadan mahkemelerde dava açılması mümkün değildir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu ilgili hükümleri gereği davalar açılırken mutlaka harç ve gider avansının yatırılması gerekmektedir. Harç ve gider avansı dışında yargılama sürecinde yapılacak tebligat giderleri ve başvurulacak bilirkişi veya keşif ücreti de dava masrafları arasına girmektedir.

Kira bedelinin tespiti davası nısbi harca tabi olup aylık kira değeri esas alınarak aylık kira farkı üzerinden harcın ödenmesi gerekmektedir. 07.07.1965 tarih ve 5/5 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nda, en az masraf yapılması ilkesinden hareket edilerek, aylık kira parası esas alınmak suretiyle görevli mahkemenin tayin edileceği kabul edildiğinden aylık kira parasının tespitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılarak hüküm kurulmuştur.

HARBİYE HUKUK BÜROSU KİRA TESPİT DAVASI HİZMETLERİMİZ

Harbiye Hukuk Bürosu uzman arabulucu kira hukuku avukat kadrosu ile müvekkillerine kira tespitine ilişkin arabuluculuk süreçlerinde arabuluculuk hizmeti vermekte ve akabinde açılacak kira tespit davalarında profesyonel hukuki hizmet vermektedir. Avukat kadromuzun tecrübe ve bilgisi ışığında kira tespitine ilişkin açılacak davada dava dilekçesinin en doğru şekilde hazırlanarak tüm delillerin araştırılıp dosyaya eklenmesi süreçlerini titizlikle yürütüp müvekkillerin menfaatine olacak her türlü hukuki işlem yerine getirilmektedir. İlaveten, gerektiğinde kira bedelinin tespiti davası ile tahliye davasının da birlikte açılması hizmetleri de yürütülmektedir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Kira Tespit Davası Hangi Hallerde Açılır?

Kira tespit davası, ev sahibi ile kiracı arasında kira bedelinin tespit edilmesinde anlaşmazlık olması halinde ya da yeni kira döneminde kiranın rayiç bedel altında kalması halinde veya kira artış miktarında ihtilaf olması halinde açılan bir davadır.

Yeni Ev Sahibi Kira Tespit Davası Açabilir Mi?

Kiralanan taşınmaz, başka birine satılmış yani kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı değişmiş ise yeni malik eski malikin yerine geçecektir ve yeni malik de kira tespit davası açabilecektir.

5 Yıl Geçmeden Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?

Kira tespit davası açabilmek için herhangi bir alt sınır söz konusu değildir ve bir kira dönemi sonunda da kira tespit davası açılabilecektir. Kira sözleşmesinin beş yıldan uzun süreli olup olmaması kira artış bedelinin tespiti hususunda önem arz etmektedir.

Kira Bedelinin Tespiti Davasının Masraflarını Kim Öder?

Kira bedelinin tespiti davasında, kira sözleşmesinin hangi tarafı davayı açmış ise dava masraflarına da onun katlanması gerekmektedir.

Kira Tespit Davası Kaç Yılda Bir Açılabilir?

Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde kira artış bedeline dair herhangi bir kayıt bulunmuyorsa kira tespit davası her yeni kira döneminde açılabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Türk Borçlar Kanunu m. 345/1’e göre “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.”. Ancak, tespit edilecek bedelin yeni kira dönemine uygulanabilmesi için, kira yenileme tarihinden en az 30 gün önce açılması gerekir.

Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?

Kira Tespit Davası sonucunda verilen karar kesinleşmeden icra takibine konu edilemez. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin mahkemece verilen kararın her iki tarafa tebliğinden itibaren taraflarca yasal süre içerisinde karara itiraz edilmezse karar kesinleşecektir.

Kira Tespit Davası İhtar Şartı Var Mıdır?

Kira tespit davasının açılabilmesi için kiracıya gönderilmesi gereken herhangi bir ihtar şartı öngörülmemiştir. İhtarname gönderilmesi, yalnızca dava sonucunda verilecek olan kararın hangi kira dönemi için geçerli olacağının belirlenmesini kolaylaştırmaya yaramaktadır.

5 Yılı Dolan Kiracıya İhtarname Ne Zaman Çekilir?

Taraflar arasındaki Kira Sözleşmesinde 5 yıl dolmuş ise 5 yılın dolmasından en az 30 gün önce kiraya veren tarafından kiracıya ihtarname çekilmelidir. Bu durum, mahkemece takdir edilecek kira bedelinin yeni kira dönemi için geçerli olmasını sağlayacaktır.

5 Yılı Dolan Kiracıdan Rayiç Bedel İsteme Nedir?

Rayiç bedel, “malın pazar değeri” olarak tanımlanmaktadır. Kira tespit davalarında beş yılı dolan kiracından rayiç bedel isteme ise, kira bedelinin 12 aylık TÜFE oranı üzerinden değil de taşınmazın rayiç kira bedeli üzerinden belirlenebilmesidir.

Kira Tespit Davası Devam Ederken Tahliye Halinde Ne Olur?

Kira Tespit Davası devam ederken kiracı tarafından kiralanan yer tahliye edilirse davanın açıldığı ve kira tespit talebinin hangi tarihten itibaren istendiğine göre değişmesi suretiyle kural olarak tahliyeye kadar olan süre için mahkemece kira bedeli tespit edilir ve bu şekliyle tahliye edilen tarihe kadar sınırlı olmak şartıyla dava devam eder. Tahliye edilen tarihten sonraki döneme ilişkin talepler için ise kira tespit davası konusuz kalacaktır.

KİRA TESPİT DAVASI DİLEKÇE ÖRNEĞİ

   

İSTANBUL ( ). SULH HUKUK MAHKEMESİNE

 

DAVACI: (İsim Soyisim) (TC Kimlik No) (Adres)

VEKİLİ : (Avukat İsim Soyisim) (TC Kimlik No) (Adres)

DAVALI: (İsim Soyisim) (TC Kimlik No) (Adres)

KONU : Kira bedelinin tespiti talepli dava dilekçesidir.

AÇIKLAMALAR :

1- …

2- …

3- …

4- …

HUKUKİ NEDENLER : TBK ve ilgili her türlü mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER : Kira sözleşmesi, ihtarname, bilirkişi, emsal rayiç kira bedelleri, tanık, yemin ve ikamesi mümkün her türlü yasal delil.

NETİCE VE TALEP                : Yukarıda belirtilen nedenlerle, davanın kabulüne, kiralananın aylık bedelinin … TL olarak tespitine, kira bedelinin …/…/… tarihinden itibaren geçerli sayılmasına, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretine dair karar verilmesini vekaleten talep ederim.

Davacı Vekili

Av. Ad Soyad

İmza

        Merve Sara MUĞLU

KİRACI TAHLİYE SEBEPLERİ VE ŞARTLARI

KİRA ÖDEMEYEN KİRACI NASIL ÇIKARILIR?

 KİRA DAVALARI HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR

KİRACININ EVİ GÖSTERME ZORUNLULUĞU

KİRA UYARLAMA DAVASI VE ŞARTLARI

KİRACI NASIL ÇIKARILIR? (KİRACI TAHLİYESİ YOLLARI)

KOMŞULARI RAHATSIZ EDEN KİRACI NASIL EVDEN ÇIKARILIR?

İSTANBUL KİRA HUKUKU AVUKATI