EV SAHİBİ HAKLARI – GÜNCEL

Ev sahibi hakları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenen ve ev sahibi ile kiracı arasındaki kira ilişkisinde ev sahibine tanınan yasal haklardır. Ev sahibi ile kiracı, herhangi bir sorun yaşamamak adına noter onaylı kira sözleşmesi yaparak karşılıklı haklarını güvence altına alabilir. Kira sözleşmesi, kira bedeli, depozito tutarı, kira süresi gibi detayları içerir ve tarafların hak ve yükümlülüklerini tanımlar. Ev sahibi, sahip olduğu haklar aracılığıyla kiracının sözleşmeden doğan sorumluluklarını yerine getirmesini sağlayabilir.

Kiracıların da kira ilişkisi boyunca bazı temel yükümlülükleri vardır. Kiracının ilk ve en önemli yükümlülüğü, kira bedelini sözleşmede belirlenen zamanda ödemektir. Sözleşmede belirli bir ödeme tarihi yoksa kira, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir. Kiracı, kiralanan mülkten faydalanırken ortak giderlere (örneğin apartman aidatı, merkezi ısıtma giderleri vb.) katılmakla da yükümlüdür. Ayrıca kiracı, kiralanan mülkte tadilat veya değişiklik yapmak isterse, bunları ev sahibinin yazılı izniyle gerçekleştirmelidir.

Kiracı, sözleşme sonunda evi teslim ederken aldığı durumda teslim etmek zorundadır. Olağan kullanım sonucu meydana gelen eskime ve yıpranmalar kiracının sorumluluğunda değildir; ancak kiracı, sağlam aldığı demirbaşları kırık veya hasarlı teslim edemez. Örneğin, kiracı sağlam aldığı bir dolabı kırık halde teslim edemez, fakat zamanla güneşten solan boyalar veya yılların kullanımıyla yıpranan kapı, pencere doğramaları gibi normal eskimelerden sorumlu tutulamaz. Bu tür olağan eskime ve bozulmalar için kiracıdan tazminat istenemeyeceği gibi depozitodan da kesinti yapılamaz.

Kiracı, yükümlülüklerini yerine getirmezse ev sahibi, kiracıya noter aracılığıyla ihtarname göndererek uyarıda bulunabilir. Verilen süreye rağmen kiracı sorumluluklarını yerine getirmezse süreç hukuki yollara taşınabilir ve gerekirse kiracının tahliyesine (evden çıkarılmasına) kadar varabilir. Ev sahibi, kiracıya karşı sahip olduğu hakları yasal sınırlar içinde kullanarak, kiracının sözleşme şartlarına uygun davranmasını ve mülkünü korumasını temin etmeye çalışır. Aşağıda kiracılara karşı ev sahibi hakları tek tek ele alınmış; ayrıca ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği durumlar, kira bedeline zam yapma hakkı, depozito hakkı gibi konular ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

Not: Kira hukuku oldukça karmaşık olabildiğinden, haklarınızı doğru ve eksiksiz biçimde kullanmak için profesyonel destek almak faydalı olabilir. Alanında uzman kira hukuku avukatlarımızdan haklarınız konusunda detaylı bilgi almak isterseniz, bizimle iletişim kurabilirsiniz.

KİRACILARA KARŞI EV SAHİBİ HAKLARI NELERDİR?

Ev sahibinin kiracıya karşı sahip olduğu başlıca haklar, Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıntılı şekilde düzenlenmiştir. Bu haklar, kiracının kira sözleşmesindeki yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlamak ve mülkün korunmasını temin etmek amacıyla ev sahibine tanınmıştır. Kiracılara karşı ev sahibi hakları genel hatlarıyla şunlardır:

• Kiracının tahliyesini talep etme hakkı: Gerekli haklı sebepler oluştuğunda, ev sahibi kiracının tahliyesini (evden çıkarılmasını) yasal olarak talep edebilir.
• Kira bedeline zam yapma hakkı: Ev sahibi, kanuni sınırlar dahilinde kira bedelini belirli oranlarda artırma (zam yapma) hakkına sahiptir.
• Depozito alma hakkı: Ev sahibi, kira sözleşmesi yapılırken kiracıdan depozito (güvence bedeli) talep edebilir ve sözleşme koşullarına göre bu bedeli koruma amaçlı kullanabilir.
• Evin özenle kullanılması hakkı: Ev sahibi, kiracının eve iyi bakmasını ve evi sözleşmeye uygun özenle kullanmasını isteme hakkına sahiptir.
• Kiracı erken çıkarsa zararını talep etme hakkı: Kiracının, sözleşme süresi dolmadan evi terk etmesi durumunda, ev sahibi makul süreye ilişkin kira bedeli kaybını kiracıdan talep edebilir.
• Evi gösterme hakkı: Kira süresi sonunda evi yeniden kiraya vermek veya evi satmak isteyen ev sahibi, makul saatlerde ve önceden haber vermek koşuluyla, kiracının evi üçüncü kişilere göstermesine izin vermesini talep edebilir.
• Kiracı varken evi satma hakkı: Ev sahibi, kiracı otururken mülkünü bir başkasına satabilir. Mülkün satılması durumunda kira sözleşmesi yeni malik ile devam eder. (Yeni malik de kanunda öngörülen şartlar gerçekleştiğinde kiracıyı tahliye edebilir.)
• Hasar durumunda tazminat hakkı: Kiracı, evi sözleşmeye aykırı biçimde hasarlı teslim ederse ev sahibi bu zararların giderilmesi için kiracıdan tazminat isteyebilir (gerekirse depozitodan keserek veya ayrıca dava açarak).

Yukarıda sayılanlar, ev sahibinin haklarının temelini oluşturmaktadır ancak ev sahibi hakları bunlarla sınırlı değildir. Somut duruma göre, kira sözleşmesinden veya yasal düzenlemelerden kaynaklanan başka hak ve talepler de gündeme gelebilir. Örneğin, kira sözleşmesinde özel hükümler bulunuyorsa, ev sahibinin bunlara dayanarak ileri sürebileceği ek haklar ortaya çıkabilir.

Aşağıda, ev sahibinin kira ilişkisi çerçevesindeki temel hakları tek tek başlıklar halinde daha detaylı şekilde ele alınmıştır.

KİRA BEDELİ

Ev sahibi, mülkün kira bedelini serbestçe belirleme hakkına sahiptir. Ancak belirlediği kira tutarının piyasa koşullarına uygun, makul ve fahiş olmaması gerekmektedir. Kiraya verilecek gayrimenkulün özellikleri, konumu, emsal kira bedelleri gibi kriterler dikkate alınarak adil bir kira belirlenmelidir. Aşırı yüksek veya piyasa dışı kira bedelleri, ileride kira uyarlama davalarına konu olabilir. Bu nedenle ev sahibi, makul bir kira tutarı belirleyerek hem kendi çıkarlarını korumalı hem de kiracının hakkaniyetli bir bedel ödemesini sağlamalıdır.

Kira bedelinin ödenme zamanı ve şekli kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir. Kiracı, kira bedelini sözleşmede yazan tarihlerde ödemek zorundadır. Kiracının kira ödemelerini aksatmadan yapması, ev sahibinin en temel beklentisidir. Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda ev sahibi, yasal süreç başlatma hakkına sahiptir. Örneğin, kiracı kirasını ödemez veya geciktirirse ev sahibi noter aracılığıyla kiracıya bir ihtarname gönderebilir. İhtarda, borcun ödenmesi için kiracıya en az 30 günlük bir süre tanınır. Bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa ev sahibi, kiracının tahliyesi için dava açma hakkına sahiptir veya doğrudan icra takibi başlatabilir. (Bu süreç aşağıda “Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye” başlığı altında ayrıntılarıyla açıklanmıştır.)

KİRA SÖZLEŞMESİ

Ev sahibi ile kiracı arasında mutlaka yazılı bir kira sözleşmesi düzenlenmelidir. Kira sözleşmesinin noter onaylı olması zorunlu değildir fakat noter onayı, sözleşmenin hukuki geçerliliğini güçlendirebilir ve gerektiğinde ispat kolaylığı sağlar. Sözleşme; kiraya veren ve kiracının hak ve yükümlülüklerini, kira süresini, kira bedelini, ödeme dönemlerini, depozito tutarını, artış oranını ve tarafların anlaştığı diğer özel şartları içermelidir.

Kira sözleşmesi, tarafların anlaşmasını belgeleyen en önemli belgedir. Sözleşmede yer alan hükümlere aykırı davranılması, hukuki sonuçlar doğurabilir. Örneğin, sözleşmede “kiracı, evde evcil hayvan besleyemez” şeklinde bir madde varsa ve kiracı buna uymazsa, ev sahibi uyarı yapma ve gerekirse sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olabilir. Bu nedenle, hem ev sahibinin hem de kiracının sözleşme şartlarına uyması beklenir.

Ev sahibi, sözleşme süresi boyunca sözleşmede belirlenmiş koşullara sadık kalmalıdır. Keyfi olarak kira şartlarını değiştiremez veya kiracıyı sözleşme bitmeden çıkaramaz (haklı bir sebep olmadıkça). Aynı şekilde kiracı da sözleşmede üstlendiği yükümlülükleri (kira bedelini ödeme, evi özenli kullanma vb.) yerine getirmelidir. Sözleşme taraflara hukuki güvence sağlar; olası anlaşmazlıklarda mahkemeler öncelikle kira sözleşmesi hükümlerine bakarak karar verir. Bu yüzden kira sözleşmesinin net, anlaşılır ve olabildiğince ayrıntılı hazırlanması her iki tarafın yararınadır.

MÜLKÜN BAKIM VE ONARIMI

Ev sahibi, kiracının oturduğu mülkün bakımı ve esaslı onarımlarından sorumludur. Mülkün kullanılabilir ve yaşanabilir durumda tutulması ev sahibinin yükümlülükleri arasındadır. Kiracının kusuru olmaksızın ortaya çıkan büyük arızalar, tesisat sorunları, çatlaklar, çatı akması, su tesisatının eskiyerek patlaması gibi durumların onarımını ev sahibi makul süre içerisinde yaptırmak zorundadır. Ev sahibi, mülkün düzenli bakımını sağlamalı ve gerekli onarımları gecikmeksizin gerçekleştirmelidir. Örneğin, kiralanan evin kombisi bozulur ve bu bozulma kullanıcı hatası dışındaki bir sebeptense (örneğin ekonomik ömrünü doldurduğu için arızalanmışsa), ev sahibi kombinin tamirinden veya değişiminden sorumlu olmalıdır.

Bununla birlikte kiracı da ufak tefek ve günlük bakım işlerinden sorumludur. Olağan tamiratlar (örneğin musluk contası değiştirme, ampul değiştirme, sifon tamiri gibi küçük bakım işleri) kiracı tarafından yapılmalıdır. Kiracı, evi kendi malı gibi kullanma özeni göstererek, evde bakım ihtiyacı doğuracak durumları en aza indirmelidir. Kiracının ihmal ve dikkatsizliği yüzünden ortaya çıkan hasarlar (örneğin pencereleri açık bırakarak yağmur suyu almasına ve parkelerin şişmesine sebep olmak gibi) kiracının sorumluluğuna girebilir.

Özetle, ev sahibi büyük bakım-onarım işlerini ve evin demirbaş eşyalarındaki (kapı, pencere, kalorifer sistemi, elektrik tesisatı vb.) eskime ve bozulmaların tamirini üstlenirken; kiracı da küçük bakım işleri ile evi temiz ve bakımlı tutmakla yükümlüdür. Evin sürekli bakımlı olması hem ev sahibinin mülkünü korumasını sağlar hem de kiracının daha konforlu yaşamasına imkan verir. Eğer evde büyük bir tadilat veya masraflı bir onarım gerekiyorsa, taraflar anlaşarak bu masrafın nasıl karşılanacağına karar verebilir. Örneğin ev sahibi, kiracının talebi üzerine eve kapsamlı bir iyileştirme yapmayı kabul ederse, bunun masrafını sonraki kira bedellerinden mahsup etmek gibi bir yöntem tercih edilebilir (örn. cam balkon yapımı masrafını, anlaşarak gelecek aylarda kiradan düşmek gibi).

GİZLİLİK

Ev sahibi, kiracının mahremiyetine (gizliliğine) saygı göstermek zorundadır. Kiraya verilen konut, sözleşme süresince kiracının kullanımındadır ve kiracı evde hukuken korunmuş bir tasarruf hakkına sahiptir. Bu nedenle ev sahibi, kiracının izni olmadan eve giremez. Acil bir durum olmadığı sürece (örneğin büyük bir su kaçağı gibi evi tehdit eden bir acil durum yoksa) ev sahibinin, kiracının konut dokunulmazlığına riayet etmesi gerekir. Ev sahibi habersiz bir şekilde anahtarla eve girmemeli, kiracının kişisel eşyalarına müdahale etmemeli ve kiracıdan onay almadan mülkte herhangi bir inceleme yapmamalıdır.

Gizlilik hakkı, kiracının temel haklarındandır ve Türk Ceza Kanunu kapsamında da konut dokunulmazlığının ihlal edilmesi yaptırıma tabidir. Bu yüzden ev sahibi, evi kiraya verdikten sonra, kiracı izin vermedikçe evi sadece belirli koşullarda görmeyi talep edebilir (örneğin kira bitimine yakın evin yeni kiracılara veya alıcılara gösterilmesi gibi, aşağıda anlatıldığı şekilde). Bunun dışında, kiracının rutin yaşamına müdahale edecek, onu rahatsız edecek davranışlardan kaçınılmalıdır. Ev sahibinin kiracının komşularından sürekli bilgi almaya çalışması, kiracıyı rahatsız edici şekilde izlemeye kalkışması gibi durumlar da gizlilik ilkesine aykırı sayılır.

Sonuç olarak, ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişki güven esasına dayanmalıdır. Ev sahibi, kiracının özel hayatına saygı duymalı; kiracı da sözleşme ile belirlenen kurallar dahilinde mülkü kullanırken ev sahibini önemli konulardan haberdar etmelidir (örneğin uzun süre evde olmayacaksa, acil durumlar için bir iletişim bilgisi bırakmak gibi).

KİRA ÖDEMELERİ

Kiracı, kira bedelini zamanında ödemek zorundadır. Ev sahibi, kira ödemelerinin düzenli ve kararlaştırılan tarihlerde yapılmasını talep etme hakkına sahiptir. Genellikle kira ödemeleri aylık olarak ve peşin şekilde yapılır (aksi sözleşmede kararlaştırılmamışsa). Kiracının kira bedelini sürekli geciktirmesi veya ödememesi, ev sahibine yasal yollara başvurma hakkı verir.

Kiranın ödenmemesi durumunda, ev sahibi öncelikle kiracıya karşı yazılı bir ihtar göndererek borcun ödenmesini talep eder. TBK’ya göre ev sahibinin göndereceği ihtarnamede kiracıya borcunu ödemesi için en az 30 günlük bir süre tanınmalıdır. Bu süreye rağmen ödeme yapılmazsa ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek üzere dava açabilir. Alternatif olarak ev sahibi, tahliye talepli icra takibi başlatarak icra dairesi aracılığıyla kirayı tahsil etmeye çalışabilir ve aynı zamanda tahliye sürecini hızlandırabilir. İcra takibi başlatıldığında kiracıya ödeme emri tebliğ edilir; eğer kiracı yasal sürede borcu ödemez veya itiraz etmezse, ev sahibi daha kısa sürede tahliye kararı aldırabilir.

Kiracının kira ödemelerini aksatması halinde gelişebilecek bir diğer durum, aynı kira yılı içinde iki kez gecikme yaşanmasıdır. Aynı kira yılı içinde iki farklı ayın kirası vaktinde ödenmez ve ev sahibi her seferinde kiracıya yazılı ihtar gönderirse, bu iki haklı ihtar ileri sürülerek kira yılı sonunda kiracının tahliyesi talep edilebilir (bu konu aşağıda “İki haklı ihtar ile tahliye” bölümünde açıklanmaktadır).

Ev sahibi, kira ödemelerinin kayıt altına alınmasını sağlamalıdır. Bu nedenle mümkünse ödemelerin banka üzerinden yapılmasını istemek, hem ev sahibi hem de kiracı için ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda ispat kolaylığı sağlar. Banka havalesi/EFT gibi yöntemlerle yapılan ödemelerde açıklama kısmına ilgili ayın kira bedeli olduğu not düşüldüğünde, ödeme durumu net biçimde belgelenmiş olur.

EV SAHİBİ HAKLARI GÜNCEL

KİRACI SEÇME HAKKI

Ev sahibi, mülkünü kiraya verirken kiracı adaylarını dikkatlice seçme hakkına sahiptir. Evinin güvenilir ve sorumluluk sahibi bir kiracı tarafından kullanılmasını istemek ev sahibinin en doğal hakkıdır. Bu nedenle ev sahibi, kiracı adaylarının geçmişi, finansal durumu, önceki kiralama referansları gibi konularda bilgi edinmeye çalışabilir. Örneğin, adayın düzenli bir geliri olup olmadığını, evde kaç kişinin yaşayacağını, evcil hayvan besleyip beslemeyeceğini sormak gibi makul sorular yöneltebilir.

Ev sahibi, uygun gördüğü kiracıyı seçebilir ve adaylar arasında tercih yapabilir. Ancak bu hakkını kullanırken ayrımcılık yapmamaya özen göstermelidir. (Örneğin, tamamen ırk, dil, din, cinsiyet gibi sebeplerle bir adayı reddetmek etik ve yasal açıdan sorunlu olabilir.) Ev sahibi daha önceki kiralamalarda sorun yaşamış bir adayı reddetme, ya da güven vermeyen bir profil sergileyen adayı kabul etmeme hakkına sahiptir.

Kiracı seçimi sırasında ev sahibi, gerekirse kiracı adayından bazı teminatlar veya bilgiler de talep edebilir. Yaygın bir uygulama olarak, kiracı adayından bir referans (önceki ev sahibinden alacağı bir tavsiye mektubu gibi) istenebilir veya gelirini belgeleyen dokümanlar talep edilebilir. Ev sahibi, mülkünü uzun vadede sorunsuz kullanacak ve kira ödemelerini düzenli yapacak bir kiracı bulmak ister. Bu amaçla, gerektiğinde emlak danışmanlarıyla çalışarak veya kendi ilanlarıyla çok sayıda aday içinden en uygununu seçebilir.

Not: Ev sahibinin, kira sözleşmesi devam ettiği sürece keyfi olarak kiracıyı değiştirme hakkı yoktur. Kiracı seçim hakkı, yeni bir kiraya verme aşamasında veya mevcut kiracı tahliye olduktan sonra gündeme gelir. Bir kez sözleşme imzalandığında, kiracı yasal olarak evde oturma hakkını kazanır ve sözleşme şartlarına uyduğu sürece ev sahibi kiracıyı değiştiremez.

KİRACI DEĞİŞİKLİĞİ

Kira süresi içinde kiracının değişmesi (mevcut kiracının evi başkasına devretmesi veya yerine bir başkasının geçmesi) genellikle ev sahibinin onayını gerektiren bir durumdur. Kiracı değişikliği söz konusu olduğunda, ev sahibi belirli prosedürlere uymak ve onay mekanizmasını işletmek hakkına sahiptir. Örneğin, kiracı kiralanan evi bir başkasına devretmek (alt kiraya vermek veya sözleşmeyi üçüncü kişiye devretmek) isterse, TBK uyarınca ev sahibinin yazılı rızasını almak zorundadır (konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kira hakkını devri ev sahibinin iznine tabidir).

Yeni gelecek kiracının geçmişini incelemek, ödeme gücünü değerlendirmek ve genel olarak uygunluğunu kontrol etmek ev sahibinin hakkıdır. Eğer mevcut kiracı, ev sahibinin izni olmadan evi bir başkasına kullandırırsa (habersiz alt kira verilmesi gibi), bu durum sözleşmeye aykırılık teşkil eder ve ev sahibi için haklı fesih sebebi oluşturabilir. Bu yüzden kiracı değişikliği durumlarında, ev sahibinin onayı sürecin en kritik noktasıdır.

Öte yandan, kiracının ölümü gibi durumlar özel hükümlere tabidir. Kiracı vefat ederse, kanunen kiracının aile üyeleri (eş, çocuk gibi aynı evde yaşayanlar) kira sözleşmesini kaldığı yerden devam ettirebilir. Bu da bir nevi kiracı değişikliği olarak değerlendirilebilir, ancak burada ev sahibinin onayı aranmaz; yasa gereği sözleşme mirasçılara veya aile üyelerine geçer. Böyle bir durumda ev sahibi, yeni durumu kabul etmek ve kira ilişkisini devam ettirmek zorundadır (tabii kira ödemelerinin aksatılmaması şartıyla).

Özetle, kiracı değişikliği genellikle ev sahibinin kontrolünde olmalıdır. Kiracılar, evi bir başkasına devretmek istediklerinde mutlaka ev sahibiyle iletişime geçmeli ve yazılı onayını almalıdır. Ev sahibi de bu talebi makul bir gerekçe olmadan reddetmemeye özen göstermelidir; ancak yeni gelecek kişinin uygun olmadığı kanaatindeyse onay vermeme hakkını saklı tutar.

KİRA ZAMMI

Kira sözleşmesi belirli bir süre sonunda yenilendiğinde veya kanunen izin verilen dönemlerde, ev sahibinin kira bedeline zam yapma hakkı vardır. Ancak bu zam hakkı, kesin kurallara ve sınırlamalara tabidir. Türkiye’de konut kiraları için kira artış oranları, yasal olarak TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalama enflasyon oranı ile sınırlandırılmıştır. Başka bir deyişle, kira dönemi sonunda taraflar daha düşük bir artış oranında anlaşmadıkça, ev sahibi en fazla TÜİK tarafından açıklanan son 12 aylık ortalama enflasyon oranı kadar artış talep edebilir. Bu kural, TBK m.344 uyarınca yarı emredici niteliktedir; yani sözleşmede daha yüksek bir oran belirlenmiş olsa bile kanunen geçerli artış üst sınırı enflasyon oranıdır (daha düşük bir oran kararlaştırılabilir ancak daha yüksek kararlaştırılamaz).

Özel durum: 11 Haziran 2022’den itibaren konut kiraları için getirilen geçici bir düzenlemeyle, yenilenen konut kira sözleşmelerinde artış oranı %25’i geçemeyecek şekilde sınırlandırılmıştı. Bu düzenleme 2023 yılında uzatılarak 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uygulandı. 1 Temmuz 2024 itibarıyla bu %25’lik kira artış sınırı sona erdi. Dolayısıyla 2025 yılına girerken, konut kiralarında yasal artış oranı yeniden 12 aylık ortalama TÜFE oranına göre belirlenmektedir. Ev sahipleri, sözleşme yenileme tarihinde bu oranın üzerinde bir zam yapamazlar. Örneğin, sözleşme yenileme ayı Ekim 2025 ise, o ay açıklanan son 12 aylık TÜFE ortalaması ne ise en fazla o oranda zam yapılabilir.

Ev sahibi, kira artışı konusunda yasal sınırları aşmamak kaydıyla kiraya zam yapma hakkını kullanabilir. Eğer kiracı, yasal sınırlar içinde yapılan kira artışını kabul etmez ve daha düşük bir tutar ödemeye devam ederse, ev sahibi aradaki farkın ödenmesi için kiracıya ihtar çekebilir ve eksik ödenen kısımlar için en az 30 gün ödeme süresi verir. Kiracı bu süre içinde farkı ödemezse, ev sahibi hem birikmiş farklar için icra takibi başlatabilir hem de kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir.

Bazı durumlarda, yıllar içinde uygulanan enflasyon oranlı artışlar ev sahibinin aldığı kira bedelini emsal kira bedellerine göre çok düşük seviyede bırakabilir. Özellikle kira ilişkisi 5 yılı aşkın bir süredir devam ediyorsa, ev sahibi kira tespit davası açma hakkına sahiptir. Kira tespit davasında mahkeme, sözleşmede kararlaştırılmış bir oran olup olmadığına veya TÜFE oranına bakmaksızın, rayiç kira bedellerini ve hakkaniyeti gözeterek yeni bir kira bedeli belirleyebilir. Bu durumda mahkeme, hiçbir yasal artış oranı sınırına tabi olmaksızın (enflasyon veya %25 sınırı gibi sınırlara bağlı kalmaksızın) kira parasını yeniden takdir edecektir. Böyle bir dava genellikle 5 yılını dolduran sözleşmeler için başvurulan bir yoldur ve hem ev sahibini aşırı düşük kiraya mahkum olmaktan kurtarmayı hem de kiracıyı fahiş artıştan korumayı amaçlar.

Önemli: Kira artışı konusunda ev sahibi, her yıl TÜFE oranını otomatik uygulama hakkına sahip değildir; sözleşmede bir artış hükmü yoksa dahi kanun gereği enflasyon oranını aşmamak koşuluyla zam yapabilir. Eğer taraflar aralarında anlaşırlarsa, TÜFE oranından daha düşük bir artış yapmaları veya hiç artış yapmamaları da mümkündür. Tarafların anlaşamaması halinde ise dediğimiz gibi yargı yoluna başvurulabilir.

EV SAHİBİ KİRACIYI NASIL EVDEN ÇIKARIR?

Ev sahipleri, kira sözleşmesi devam ettiği sürece keyfi bir nedenle kiracıyı istediği an evden çıkaramaz. Kiracının tahliyesini talep edebilmek için kanunen geçerli haklı gerekçeler olmalıdır. Türk Borçlar Kanunu, kiracının tahliyesini düzenleyen hallerde hem kiracıyı korumak hem de ev sahibinin zorunlu durumlarda mülküne erişimini sağlamak adına bir denge kurmuştur. Bu denge gereği, ev sahibi ancak belirli şartlar gerçekleştiğinde kiracıyı tahliye yoluna gidebilir.

Kiracıyı tahliye etmek için öncelikle çoğu durumda ev sahibi tarafından kiracıya ihtarname gönderilerek durumun düzeltilmesi istenir. Örneğin kiracı kira ödemesini yapmamışsa, kira borcunu ödemesi için; kiracı evi sözleşmeye aykırı kullanıyorsa, bu aykırılığı gidermesi için yazılı uyarı gönderilir. Bazı tahliye gerekçelerinde (örneğin ihtiyaç sebebiyle tahliyede) ihtarname, kanunen öngörülen sürelerde kiracıya bildirim yapmak amacıyla kullanılır. Eğer kiracı, haklı ihtara rağmen sorunu çözmez veya ihtarnameyle bildirilen süre sonunda da gerekli adımı atmazsa, ev sahibi yasal yollara başvurarak tahliye sürecini başlatabilir.

Ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmek için başvurabileceği haklı gerekçelerden bazıları şunlardır:

1. Kiracı kira bedelini ödemiyorsa: Kiracı, kira borcunu ödemediğinde ve ev sahibi tarafından uyarıldığı halde borcunu ödememeye devam ediyorsa tahliye sebebi oluşur.
2. Ev sahibinin kendisi veya yakınlarının konut ihtiyacı varsa: Ev sahibi, kendisinin, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu aile bireylerinin konut ihtiyacı olduğunu ileri sürerek kiracıyı çıkarabilir. (Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.)
3. Kiracı 10 yıldan uzun süredir aynı evde kiracıysa: Belirli şartlarla, 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracının tahliyesi mümkündür.
4. Kiralanan mülkte kapsamlı tadilat veya yeniden inşa yapılacaksa: Evde büyük çaplı bir tadilat, yıkım veya imar durumu söz konusuysa ve bu tadilat sırasında evde oturmak imkânsız olacaksa tahliye gerekçesi oluşur.
5. Kiracı, yazılı tahliye taahhütnamesi verdiyse: Kiracı, belli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmişse o tarih geldiğinde çıkmak zorundadır; çıkmazsa ev sahibi tahliye için dava açabilir.
6. Kiracı aynı kira yılı içinde iki defa kira ödemesini geciktirmişse: Bir takvim yılı içinde kiracı iki kez kira ödemesini vaktinde yapmamış ve ev sahibi her seferinde yazılı ihtarla durumu belgelemiş ise, yıl sonunda ev sahibi tahliye davası açabilir. (Bu durum “iki haklı ihtar” olarak bilinir.)
7. Kiracının veya eşinin aynı ilçe sınırları içinde başka evi varsa: Kiracının (veya birlikte yaşadığı eşinin) aynı bölgede oturabileceği başka bir evi olduğu sonradan öğrenilirse, ev sahibi sözleşme bitiminde bu gerekçeyle tahliye talep edebilir (ancak ev sahibi, kira sözleşmesi yapılırken bu durumu bilmiyor olmalıdır).
8. Ev sahibinin, mülke yeniden ihtiyacı varsa (ihtiyaç nedeniyle): Ev sahibi, kira süresi sonunda evine kendi ihtiyacı için (ya da belirtilen yakınları için) gereksinim duyuyorsa bu gerekçeyle tahliye isteyebilir. (Örneğin ev sahibi başka bir şehirde kirada otururken, kiraya verdiği evine taşınmak isteyebilir.)
9. Kiracı komşuları rahatsız ediyorsa: Kiracının, apartmanda komşuların huzurunu bozacak davranışlarda bulunması (sürekli gürültü yapma, ahlak ve adaba aykırı hareketler, çevreye zarar verme gibi) durumlarında, uyarılara rağmen bu tutum devam ederse ev sahibi tahliye isteyebilir.
10. Kiracı eve zarar veriyorsa veya sözleşmeye aykırı kullanıyorsa: Kiracının, kiralanan evi hor kullanması, maddi zarara yol açması veya sözleşmede belirtilen kullanım amacına aykırı kullanması halinde (örneğin evi izinsiz işyeri gibi kullanmak) ev sahibi haklı fesih ile tahliye talep edebilir.

Yukarıda sayılan gerekçelerin her biri, kanunla belirlenmiş süreç ve şartlara tabidir. Yani ev sahibi bu durumlardan birine dayanarak kiracıyı hemen çıkaramaz; öncelikle kanunun öngördüğü prosedürü işletmesi gerekir. Örneğin, kira ödenmediğinde 30 gün süreli ihtar çekilmesi, ihtiyaç durumunda belirli sürelerde bildirim yapılması gibi. Uygun koşullar sağlandığında ise ev sahibi, belirtilen yasal süreler içinde tahliye davası açarak kiracının evden çıkarılmasını talep edebilir.

Aşağıda, TBK kapsamında düzenlenen başlıca tahliye nedenleri ayrı başlıklar altında daha detaylı açıklanmıştır. Ev sahibi, bu nedenlerden biri mevcutsa ve kanunun aradığı şartlar da oluşmuşsa kiracıyı çıkarma hakkını kullanabilecektir.

10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ

Ev sahibi hakları arasında, aynı kiracının uzun yıllar boyunca mülkü kullanması durumunda tahliye isteme hakkı da bulunmaktadır. TBK’ya göre eğer kiracı 10 yıllık uzama süresini doldurmuşsa, ev sahibi herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirip tahliye talep edebilir. Ancak 10 yıl kuralının uygulanışı, kira sözleşmesinin belirli süreli mi belirsiz süreli mi olduğuna göre değişir:

• Belirli süreli kira sözleşmelerinde: Öncelikle kira sözleşmesinin kendi süresi (örneğin 1 yıllık sözleşme ise bu 1 yıl) bitmiş olmalıdır. Sözleşme bittikten sonra, kira ilişkisi kanunen belirsiz süreli hale gelip uzamaya devam eder. İşte bu ilk sürenin bitiminden sonra 10 yıl daha geçmesi gerekir. Yani sözleşme süresi + 10 uzama yılı tamamlandığında ev sahibi, her uzayan yılın sonunda kiracıyı çıkarma hakkını elde eder. Bu hakkı kullanmak için, uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirim (ihbarname) göndermelidir. Bu ihbarı zamanında yaparsa, ilgili uzama yılının sonunda tahliye davası açabilir. Örneğin, 1 yıllık sözleşme Ocak 2012’de başladıysa Ocak 2013’te biter ve uzama yılları sayılmaya başlar. Ocak 2023 itibarıyla 10 uzama yılı dolmuştur. Ev sahibi, Ocak 2023’ten önceki en az 3 ay içinde (Eylül 2022 gibi) kiracıya yazılı bildirim yaparak, Ocak 2023 sonunda tahliye davası açabilir.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde: Sözleşmenin baştan bir bitiş tarihi yoktur. Bu durumda kira ilişkisi kurulduğu andan itibaren 10 yıllık süre işlemeye başlar. 10 yıl dolduktan sonra artık her 6 ay, bir kira dönemi olarak kabul edilir. Ev sahibi, 10 yıl dolduktan sonraki herhangi bir 6 aylık dönemin bitiminde kiracıyı çıkarabilir. Bunun için, ilgili 6 aylık dönem bitmeden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirim göndermelidir. Örneğin belirsiz süreli sözleşme 2010’da başladıysa 2020’de 10 yıl dolar. Bu tarihten sonra, her Ocak ve Temmuz dönemleri 6 aylık kira dönemleri sayılır. Ev sahibi, 2020 Temmuz dönemi bitimi için Nisan 2020’de ihbarda bulunmuşsa, Temmuz 2020’de tahliye davası açabilir.

Belirtilen bu 10 yıllık tahliye hakkı, kiracılar açısından önemli bir istisnadır çünkü ev sahibi normal koşullarda (ihtiyaç, ödenmeme gibi sebepler yoksa) ilk 10 yıl boyunca kiracıyı çıkaramaz. 10 yıl dolduktan sonra ise kanun, ev sahibine bir fesih imkanı tanımıştır. Ev sahibi bu hakkını kullanırken usulü doğru takip etmelidir. Sürelerin yanlış hesaplanması veya ihbarın süresinde yapılmaması halinde tahliye talebi reddedilebilir. Nitekim Yargıtay, bir kararında (Yargıtay 6. HD., E. 2016/51 K. 2016/5316 T. 20.09.2016), süresinde açılmayan (sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmayan) tahliye davasını usulden reddetmiştir. Bu da gösteriyor ki 10 yıllık tahliye hakkını kullanırken zamanaşımı ve usul kurallarına dikkat edilmelidir.

Not: 10 yıllık kiracının tahliyesi konusunda daha detaylı açıklamalar, örnek hesaplamalar ve dikkat edilmesi gereken noktalar için ilgili hukuk kaynaklarına veya uzmanlara başvurmakta yarar vardır.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE TAHLİYE

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralanan konutu boşaltacağına dair ev sahibine verdiği yazılı ve imzalı beyandır. Bu belge TBK m.352’de düzenlenmiştir ve uygulamada oldukça sık karşılaşılır. Kiracı, örneğin sözleşme imzalandıktan sonra ev sahibine “ben şu tarihte bu evi tahliye edeceğim” şeklinde bir taahhüt yazısı verebilir. Böyle bir durumda, taahhütte belirtilen tarih geldiğinde kiracının evi boşaltması beklenir.

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kanunun aradığı bazı şartlar vardır:

• Taahhütname mutlaka yazılı olmalıdır (el yazısı ya da bilgisayar çıktısı fark etmez, ancak kiracının imzasını taşımalıdır).
• Kiracı bizzat kendisi veya yetkili temsilcisi tarafından imzalanmış olmalıdır.
• Tahliye edileceği tarih açıkça belirtilmiş olmalıdır.
• Kiracılık ilişkisi başladıktan sonra düzenlenmiş olmalıdır (yani kira sözleşmesi imzalanıp kiracı eve yerleşmeden önce alınan bir tahliye taahhüdü geçersiz sayılabilir; taahhütname, kira kontratı yapıldıktan sonra ve mümkünse bir süre geçtikten sonra verilmelidir).

Bu şartları taşıyan bir tahliye taahhütnamesi mevcutsa, ev sahibi tahliye tarihinde kiracının çıkmaması halinde iki yoldan birine başvurabilir:

1. Tahliye tarihinin bitimini takiben 1 ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatabilir. İcra takibi yolu genellikle daha hızlı sonuç verebilir; kiracı bu takibe itiraz etmez veya itirazı reddedilirse icra kanalıyla tahliye sağlanır.
2. Tahliye tarihinin bitimini takiben 1 ay içinde mahkemede tahliye davası açabilir. Mahkeme kararı ile tahliye gerçekleştirilir.

Ev sahibi bu iki yoldan sadece birini tercih edebilir ve bir ay içinde harekete geçmezse taahhütnameye dayalı tahliye hakkını o kira dönemi için kaybeder (ancak sonraki dönemlerde yeniden tahliye davası açma hakkı saklıdır).

Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye, ev sahibi açısından en emin yollardan biridir çünkü kiracının kendi rızasıyla belirttiği bir çıkış tarihi vardır. Ancak, uygulamada bazı kiracılar taahhüt verdikleri halde çıkmak istemeyebilir. Böyle durumlarda mahkemeler taahhütnamenin yukarıda sayılan şartlara uygun olup olmadığını titizlikle inceler. Eğer taahhüt baskı altında alınmışsa veya geçersizlik nedeni varsa (örneğin kiracı daha eve yerleşmeden imzalatılmışsa), mahkeme tahliye talebini reddedebilir. Bu nedenle ev sahipleri, tahliye taahhüdünü yasalara uygun şekilde almak konusunda hassas davranmalıdır.

KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE

Kiracının kira borcunu ödememesi, ev sahibi için elbette önemli bir sorundur ve kanunda kiracıyı tahliye gerekçelerinden biri olarak sayılmıştır. Ancak ev sahibi, kira ödenmedi diye doğrudan kilidi değiştirip kiracıyı çıkaramaz; yasal prosedürü izleyerek tahliyeyi gerçekleştirebilir. Bu prosedür şöyle işler:

Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse, ev sahibi öncelikle kiracıya karşı bir ihtarname yollar. İhtarname mümkünse noter aracılığıyla gönderilir ki tebliğ tarihi ve içeriği ispatlanabilsin. İhtarnameye kanunen, kiracıya borcunu ödemesi için en az 30 günlük süre konmalıdır[2]. (Örneğin, Nisan ayı kirası ödenmediyse ev sahibi Mayıs başında ihtar gönderip “30 gün içinde Nisan kirasını öde” diyebilir.) Bu 30 günlük süre, kiracıya tanınan bir son şanstır. Kiracı bu süre içinde birikmiş kira borcunu ödemezse süre bitiminden hemen sonra ev sahibi mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilir.

Alternatif bir yol olarak, ev sahibi aynı durumda tahliye talepli icra takibi başlatmayı da tercih edebilir. Bu yöntemde ev sahibi icra dairesine gider ve kiracı hakkında kira alacağı ve tahliye talebini içeren bir icra takibi başlatır. Kiracıya ödeme emri tebliğ edilir; ödeme emrinde de genellikle 30 gün süre vardır. Kiracı bu sürede borcu ödemez ve takibe itiraz da etmezse, ev sahibi icra mahkemesinden tahliye kararı alabilir. Bu yol, ayrı bir dava açmaya gerek kalmadan daha hızlı tahliye imkanı sunabilir.

Önemli bir husus: Ev sahibi, kira ödenmedi diye kiracının elektriğini, suyunu kestirme gibi yollara başvurmamalıdır. Bu tür davranışlar hukuka aykırı olup ev sahibini haksız duruma düşürebilir. Yapılması gereken, resmi yollarla hakkını aramaktır.

Ek olarak, eğer kiracı kira ödememeye devam ederse ev sahibi hem tahliye davası hem de biriken kira alacakları için icra takibi yapabilir. Tahliye davası neticesinde kiracı çıkarıldığında, ödenmemiş kira borçları için yasal faizleriyle birlikte kiracıdan tahsil edilebilir.

İKİ HAKLI İHTAR İLE TAHLİYE

“İki haklı ihtar” uygulaması, kiracının kronik bir şekilde kira ödemelerini geciktirmesi durumunda ev sahibine tanınan bir tahliye hakkıdır. Uygulamada, kiracısını çıkarabilmek için bazı ev sahipleri bu yolu kullanır. Şartları şöyledir:

Kiracı, aynı kira yılı (genelde kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre hesaplanan bir yıllık dönem) içinde iki farklı ayın kira ödemesini vaktinde yapmamış olmalıdır. Bu gecikmeler üzerine ev sahibi her seferinde kiracıya birer ihtarname göndermeli ve bu ihtarlar haklı olmalıdır. Haklı ihtardan kasıt, kiracının gerçekten o dönem kira ödemediği veya geciktirdiği ve ihtarın usulüne uygun şekilde gönderildiğidir. Örneğin kiracı Ocak ve Mart ayı kiralarını geç ödedi ya da hiç ödemedi, ev sahibi her iki durumda da ayrı ayrı noter ihtarı çekti.

Bu durumda, içinde bulunulan kira sözleşmesi yılı bittiğinde ev sahibi, o yılın sona ermesini izleyen 1 ay içinde tahliye davası açabilir[5]. Dava açıldığında mahkemeye bu iki haklı ihtarı kanıt olarak sunar. Mahkeme, ihtarların usule uygun gönderildiğini ve kira ödemelerinin gerçekten geciktiğini tespit ederse, sözleşme bitiminde kiracının tahliyesine karar verebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta, ihtarların aynı kira yılı içinde olması ve süresi içinde davanın açılmasıdır. Eğer kira yılı dolduktan sonra 1 ay geçerse, ev sahibi bu haklı ihtarlar dayanağıyla tahliye talep edemez. Yargıtay’ın da bu konuda kararları vardır; örneğin bahsettiğimiz kararda, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmadığı için talep reddedilmiştir. Bu yüzden ev sahibi, iki haklı ihtar yoluyla tahliye düşünüyorsa, takvimini iyi ayarlamalı ve yıl sonunda süresini kaçırmamalıdır.

Ayrıca, ikinci ihtarın tebliğinden sonra kiracı kalan kira süresinde çok düzenli ödese bile, iki haklı ihtar şartı oluşmuştur bir kere. Ev sahibi isterse yine de yıl sonunda tahliye davasını açabilir. Bu uygulama, kiracının sürekli geciktirme alışkanlığına karşı ev sahibini korur niteliktedir. Kiracıların bu konuda yapması gereken, ödeme güçlüğü çektikleri anlarda ev sahibiyle açık iletişim kurup gecikmelerin resmiyete dökülmesini (ihtar çekilmesini) önlemeye çalışmaktır.

KİRACININ VEYA EŞİNİN BAŞKA EVİNİN OLMASI NEDENİYLE TAHLİYE

Türk Borçlar Kanunu’nda ev sahibine tanınan haklı tahliye sebeplerinden biri de, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı şehirde (ilçe veya belediye sınırları içinde) oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunmasıdır. Bu durum genelde “kiracının başka evi varsa çıkarılabilir” şeklinde özetlenir, ancak uygulanabilmesi bazı koşullara bağlıdır:

• Ev sahibi, kira sözleşmesi yapılırken kiracının bu şekilde başka bir konutu bulunduğunu bilmiyor olmalıdır. Eğer kiraya verirken kiracının aynı yerde evi olduğunu biliyorsa sonradan bunu gerekçe yapamaz. Kanun burada ev sahibinin iyi niyetli olmasını şart koşar.
• Kiracının (veya eşinin) sahip olduğu diğer konut, barınmaya elverişli olmalıdır. Yani gerçekten oturulabilir durumda, aynı şehirde makul bir mesafede bir ev olmalıdır. Kullanılamayacak haldeki bir harabe ev ya da çok uzak bir yerdeki ev bu kapsama girmeyebilir.

Bu şartlar mevcutsa ev sahibi, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir. Örneğin, kira sözleşmesi 31 Aralık’ta sona eriyorsa, ev sahibi Ocak ayı içinde mahkemeye başvurup “kiracımın aynı şehirde kendi evi var, bu nedenle tahliyesini istiyorum” diyebilir. Mahkemede, kiracının veya eşinin tapu kaydına göre bir evi olduğunu ispatlamak gerekecektir (genelde tapu kayıtları incelenir).

Bu tahliye sebebi, özellikle kiracı düşük kirayla otururken kendi evini başkasına kiraya vermişse ev sahiplerince kullanılmaktadır. Ancak mahkemeler burada hakkın kötüye kullanılıp kullanılmadığına da bakabilir. Kiracının diğer evi çok küçük, eski veya şu an kullanılamaz durumdaysa, sırf bu maddeye dayanarak tahliye istemek hakkaniyete aykırı bulunabilir. Yine de kanunen böyle bir hak mevcuttur.

Belirtelim ki, kiraya veren bu sebebe dayanarak tahliye gerçekleştirdikten sonra, aynı ihtiyaca ilişkin 3 yıl kuralı vs. (başka evi olması sebebiyle tahliyede, ev sahibinin bekleme zorunluluğu yoktur, o kural ihtiyaç nedeniyle tahliyede geçerlidir) söz konusu olmaz.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE (EV SAHİBİNİN EVE İHTİYACI OLMASI)

Ev sahibinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı varsa, bu durum kiracıyı çıkarma hakkı doğurur. TBK m.350/1’e göre, kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirip tahliye isteyebilir. İhtiyaç nedeniyle tahliyenin kabul edilebilmesi için şu kriterlerin sağlanması gerekir:

• Gerçek bir ihtiyaç olmalı: Ev sahibinin ileri sürdüğü ihtiyacın samimi ve gerçekten mevcut olması aranır. Örneğin ev sahibi gerçekten o evde oturacak durumda olmalı; ihtiyaç iddiası sırf kiracıyı çıkarmak için uydurulmuş bir bahane olmamalıdır.
• Zorunlu bir ihtiyaç olmalı: İhtiyacın karşılanması başka bir şekilde mümkün değilse bu zorunluluk vardır. Mesela ev sahibi aynı şehirde başka bir boş evi varken, kiracılı evi için ihtiyaç iddia ederse bu zorunlu olmayabilir. Ama hiçbir evi yoksa veya mevcut evi çok uzak/ küçük ise ihtiyacı zorunlu sayılabilir.
• Samimi (dürüst) olmalı: Ev sahibi, ihtiyacı kötüye kullanmamalı. Örneğin “Oğlum evlenecek bu eve ihtiyacımız var” deyip tahliye ettikten sonra evi başkasına kiraya verirse, bu ihtiyacın samimi olmadığı sonradan anlaşılır (ve kiracı tazminat davası açabilir, aşağıda açıklandı).

İhtiyaç iddiasıyla tahliye talep edecek ev sahibi, usulüne uygun şekilde kiracıyı önceden bilgilendirmelidir. Burada süreler, kira sözleşmesinin türüne göre değişiyor:

• Belirli süreli sözleşmelerde: Kira sözleşmesinin süresi bittiğinde (örneğin 1 yıllık sözleşme ise yıl sonunda) ev sahibi, ihtiyaç iddiasıyla tahliye davası açabilir. Dava açma süresi, sözleşme bitimini takip eden 1 ay içindedir. Ancak uygulamada, ev sahibi ihtiyacı olduğunu genelde önceden kiracıya bildirir ki kiracı hazırlıklı olsun. Bu bildirim şart değil ama iletişim açısından faydalıdır. Dava açmak için ise doğrudan sözleşme bitimini beklemek yeterlidir (ihtar gönderilmesi gerekmiyor, ama gönderilirse de bir sakınca yoktur).
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: Bu durumda kanun, aynen 10 yıl kuralında olduğu gibi 6 aylık dönem sonlarını esas alır. Ev sahibi, 6 aylık kira döneminin sonundan en az 3 ay önce kiracıya ihtarname göndererek evi ihtiyacı nedeniyle boşaltmasını talep edeceğini bildirmelidir. İhtarnamede belirttiği kira dönemi sonunda, bildirimdeki tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır. Diyelim ki kira başlangıcı Ocak, ev sahibi Mart ayında ihtar gönderirse, Haziran sonunda tahliye davası açamaz çünkü 3 ay şartına uymaz. Eylül sonu için Mart sonunda ihtar çekerse (6 aylık dönem Nisan-Eylül), Eylül bittiğinde Ekim içinde dava açabilir.

Mahkeme, ihtiyaç iddiasını ve samimiyetini değerlendirirken tarafların durumuna bakar. Ev sahibinin gerçekten o eve ihtiyacı var mı, başkaca alternatifi var mı gibi hususlar tartışılır. Diyelim ev sahibi emekli ve kirada oturuyor, kiraya verdiği tek bir evi var ve oraya taşınmak istiyor – bu çok makul bir ihtiyaçtır ve tahliye kararı çıkar. Ya da ev sahibinin yeni evlenen çocuğu başka şehirde iş buldu, o şehirdeki kiradaki evini lazım diye boşalttırmak istiyor – burada gerçekten o çocuk orada yaşayacak mı bakılır.

İhtiyaç iddiasıyla tahliye sağlandıktan sonra, ev sahibi o evi 3 yıl boyunca bir başkasına kiraya veremez. Eğer verirse, tahliye edilen eski kiracı ev sahibine tazminat davası açabilir (TBK m.355, aşağıda ele alınmıştır). Ev sahibi, bu 3 yıl içinde yine ihtiyaç nedeniyle satabilir veya boş tutabilir ya da eski kiracısıyla anlaşarak onu tekrar alabilir; fakat yeni bir kiracı almaması gerekir.

Yargıtay uygulamasında, ihtiyaç iddiasının kötüye kullanılması durumunda ciddi sonuçlar doğduğu vurgulanmıştır. Bu nedenle ev sahiplerine tavsiye, gerçek ihtiyaçları yoksa bu yola başvurmamalarıdır; kiracılar için ise, eğer ev sahibinin ihtiyacı gerçek değilse bunu dava sürecinde ispatlamaya çalışmalarını öneriyoruz.

TADİLAT NEDENİYLE TAHLİYE

Kiralanan taşınmazın esaslı surette tadilatı, genişletilmesi veya yeniden inşası gerektiği durumlarda da ev sahibi kiracının tahliyesini talep edebilir (TBK m.350/2). Bu tahliye sebebi, binanın veya dairenin önemli derecede yenilenmeye ihtiyaç duyması veya yıkılıp yeniden yapılacak olması hallerini kapsar. Önemli olan kriter şudur: Yapılacak tadilat sırasında kiracının o konutta oturması mümkün olmayacaksa ev sahibi tahliye hakkını kullanabilir. Yani ufak tefek boya, küçük tamiratlar gibi durumlar için kiracı tahliye ettirilemez; ancak binanın kentsel dönüşüme girmesi, evin tamamen yenilenmesi gibi büyük işlerde kiracıyı çıkarmak gerekebilir.

Esaslı tadilat kavramına örnek vermek gerekirse: Binanın depreme dayanıklılık için boşaltılıp kolon güçlendirmesi yapılması, çatı katının yıkılıp bina üzerine yeni kat inşası, dairenin planının tamamen değiştirilmesi (duvarların yıkılması vs.) gibi durumlarda mevcut kiracıyla bu işler yürümez. İşte bu gibi haller tadilat nedeniyle tahliye kapsamındadır. Ancak sadece mutfak dolaplarını yenilemek, banyoyu değiştirmek gibi kiracı evdeyken de yapılabilecek tadilatlar “esaslı tadilat” sayılmaz; bunlar tahliye sebebi olamaz.

Tadilat nedeniyle tahliye talep edecek ev sahibi, belirli usul kurallarına uymalıdır:

• Belirli süreli kira sözleşmesi varsa, ev sahibi süre bitiminde tadilat nedeniyle dava açabilir. Yani sözleşme devam ederken bu sebeple feshedemez; öncelikle kontratın süresi dolmalı, sonrasında dava yoluna gitmelidir.
• Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, yine 6 aylık dönem ve 3 ay önceden ihtar şartı aranır. Yani 6 aylık kira dönemi bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirim yapılacak ve o dönem sonunda (veya bitiminden itibaren 1 ay içinde) dava açılacaktır. Bu bildirim yapılmadan direkt dava açılırsa, dava usulden reddedilir.

Örneğin, apartmanda kentsel dönüşüm kararı alındı ve bina yıkılıp yeniden yapılacak olsun. Ev sahibi, kiracısına inşaatın zorunluluğunu bildirerek tahliye için süre tanımalıdır. Çoğu zaman bu gibi durumlarda kiracılar da anlayış gösterip yasal süreler içinde çıkmaktadır çünkü ortada meşru bir sebep vardır.

Dikkat: Tadilat nedeniyle tahliye ettiren ev sahibi, tadilat bitiminden sonra yenilenen evi 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralayamaz. Eğer esaslı tadilat yapıp kiracıyı çıkardıktan hemen sonra bir başkasına kiraya verirse, bu durum kötü niyetli kabul edilir ve eski kiracı yine tazminat isteyebilir (tıpkı ihtiyaç tahliyesindeki 3 yıl kuralına benzer şekilde). Ancak burada istisna olarak, gerçekten tadilat yapılmadan eski kiracı çıkarıldıysa zaten dava aşamasında kiracı bunu savunma olarak dile getirir. Yani ev sahibi “tadilat yapacağım” dediği halde hiçbir iş yapmadan evi boş tutuyorsa, kiracının başvurusu halinde mahkeme durumu inceler.

Tadilat nedeniyle tahliye hem ev sahibi hem de kiracı haklarını yakından ilgilendiren bir konudur. Kiracıların mağdur olmaması için kanun onlara bazı güvenceler de vermiştir. Örneğin, eski kiracı isterse tadilat sonrası öncelikle kiralama teklif etme gibi taleplerde bulunabilir (ancak bu, kanunen düzenlenmiş açık bir öncelik hakkı değildir, uygulamada iyi niyet gereği yapılabilir).

YENİ EV SAHİBİNİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE

Kirada bir ev satıldığında, yeni malik (yeni ev sahibi) eski kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yani kiracı, aynı şartlarla yeni malikle ilişkiye devam eder. Ancak yeni ev sahibi de bazı koşullarda kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir. Özellikle en sık karşılaşılan durum, yeni ev sahibinin aldığı evi kendisi veya yakınları için kullanma ihtiyacı duymasıdır. Bu, bir tür ihtiyaç nedeniyle tahliyedir fakat yeni malik olması dolayısıyla ayrı bir takvim söz konusu:

• Yeni ev sahibi, tapuda mülkiyeti devraldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bir bildirim göndermelidir. Bu ihtarname ile, evi satın aldığını ve ihtiyaç sebebiyle belirli süre sonunda tahliye talep edeceğini kiracıya bildirir.
• Eğer satın alınan tarihte mevcut kira sözleşmesinin bitimine 6 aydan daha fazla zaman varsa, yeni ev sahibi kiracıya en az 6 aylık bir süre tanımak zorundadır. Yani kiracı, evi satın alan kişinin ihtiyacı olsa dahi hemen çıkarılamaz; en az 6 ay daha evde kalabilir. Bu 6 ayın sonunda, yeni malik gerekirse tahliye davası açabilir.
• Kira sözleşmesinin bitimine 6 aydan az kalmışsa veya geçmişse, bu durumda zaten sözleşmenin bitim tarihine yakın olunduğundan, yeni malik sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma yoluna da gidebilir.

Yeni ev sahibi açısından iki seçenek bulunur: Ya evi aldıktan sonra 6 ay bekleyerek (ve 1 ay içinde ihtarını çekip) 6 ay dolunca tahliye davası açmak, ya da kira sözleşmesinin kendi süresinin bitmesini bekleyip bitiminden sonraki 1 ay içinde dava açmak. Örneğin, evi alan kişi Haziran’da tapuyu aldı, mevcut sözleşme Aralık’ta bitiyor olsun. Yeni malik Temmuz içinde ihtar gönderip “ihtiyacım var” derse, Aralık sonunda sözleşme bittiğinde Ocak içinde dava açabilir (sözleşme bitimini beklemiş olur). Eğer sözleşmenin bitimine 2 yıl varsa, ihtar gönderdikten sonra 6 ay bekleyip Aralık’ta (6 ay sonra) dava açabilir, sözleşme bitimi beklenmeden. Yani kanun burada yeni malike, 6 ayın sonunda “olağanüstü fesih” imkanı tanıyor.

Yeni malikin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır, tıpkı normal ihtiyaç tahliyesinde olduğu gibi. Diyelim bir kişi yatırım için ev almış ama içinde kiracı var; “ihtiyacım var” diyerek çıkarmak istiyor ancak aslında niyeti başkasına kiraya vermek. Kiracı bunu ispat edebilirse tahliye kararı çıkmayabilir. Fakat genelde yeni malik, örneğin evi oğlu için almıştır veya kendisi kirada oturuyordur, bu ihtiyaçlar geçerli kabul edilir.

Yeni malik eğer kiracıyı bu yolla çıkarırsa, 3 yıllık kiraya vermeme kuralı burada da geçerlidir. Yeni ev sahibi, ihtiyacı var diye kiracıyı çıkardıktan sonra 3 yıl boyunca evi başkasına kiralayamaz yoksa eski kiracıya tazminat ödemek zorunda kalır.

Özetle, yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? Evet, ama koşulları var: İhtiyaç iddiası olmalı ve sürelere uyulmalı. Yeni ev sahibi, tapu devrinden sonra 1 ay içinde kiracıya durumu bildirmezse, o satış nedeniyle tahliye hakkını kaybeder ve kontrat süresince eski koşullarla devam etmek zorunda kalır.

KOMŞULARI RAHATSIZ EDEN KİRACININ TAHLİYESİ

Kiracının, apartmanda veya çevrede komşulara sürekli rahatsızlık vermesi de bir tahliye sebebidir. Bu durum TBK m.316 kapsamında, kiracının temerrüdü (sözleşmeye aykırı davranışı) olarak değerlendirilir. Örneğin kiracı gece geç saatlerde sürekli gürültü yapıyor, ahlaka aykırı partiler veriyor veya komşularla kavga ediyorsa; bu hem sözleşmeye aykırı kullanım olabilir hem de komşuların şikayetine konu olur.

Ev sahibi böyle bir durumda öncelikle kiracıyı yazılı olarak uyarmalı (ihtar çekmeli) ve rahatsız edici davranışlarını sona erdirmesini istemelidir. İhtarname, somut olarak hangi rahatsızlıkların verildiğini ve bunların sözleşmeye aykırı olduğunu belirtmelidir. Ayrıca kiracıya davranışlarını düzeltmesi için kanunen en az 30 gün süre tanınmalıdır (TBK, diğer temerrüt hallerinde de 30 gün süreden bahseder).

Kiracı, kendisine verilen süre içinde tutumunu düzeltmez ve rahatsızlık vermeye devam ederse, ev sahibi tahliye için dava açabilir. Mahkeme sürecinde, komşuların şikayet dilekçeleri, tanık beyanları, hatta gerekirse zabıtalarca tutulan tutanaklar delil olarak sunulabilir. Yargıtay kararları da, komşuların ciddi rahatsızlık yaşadığı hallerde tahliyeye onay vermektedir. Örneğin gece yarısı çok yüksek sesle müzik dinleyen, komşuların uyarılarını dikkate almayan bir kiracının tahliyesi onanmıştır.

Ev sahibi, kiracıyı bu nedenle tahliye ettirmek isterken dikkat: Tek seferlik veya küçük rahatsızlıklar bu kapsamda sayılmaz. Rahatsızlık sürekli veya önemli derecede olmalıdır. Bir kez gürültü yaptığı için kimse evinden edilmez; ama sürekli yapıyorsa ve herkes şikayetçiyse evet.

İhtar gönderilmeden direkt dava açılırsa genelde mahkeme önce ihtar şartı arar. Ancak bazı aşırı durumlarda (örneğin kiracı suç işliyor ve anında tahliyesi toplum güvenliği için elzem olabilir) farklı değerlendirmeler olabilir. Yine de kural olarak ev sahibi önce uyarı görevini yerine getirmelidir.

Kiracı bu nedenle çıkarıldığında, ev sahibinin 3 yıl kiraya vermeme gibi bir yükümlülüğü yoktur; zira bu tahliye, kiracıdan kaynaklı kusurlu davranıştan ötürüdür.

EVE ZARAR VEREN KİRACININ TAHLİYESİ

Kiracının, kiralanan eve kasıtlı veya ihmali davranışıyla ciddi zarar vermesi, ev sahibi açısından tahliye sebebidir. Bu da TBK m.316 kapsamında değerlendirilebilir. Kiracının evi hor kullanması, sözleşmeye aykırı biçimde değişiklik yapıp evi bozması, veya gerekli tedbirleri almayarak evin değerini düşürecek zarara yol açması gibi durumlar örnek verilebilir. Örneğin, kiracı evde izin almadan duvar yıkıp tadilat yapmış ve yapıyı tehlikeye sokmuşsa, ya da kalorifer peteklerini söküp hurdaya satmışsa, ya da aylardır eve bakmayıp her yeri çürüttüyse bunlar ciddi zararlardır.

Bu durumda da süreç komşu rahatsızlığına benzer işler: Ev sahibi önce kiracıya ihtarname gönderip verdiği zararı gidermesini veya zarara sebep olan tutumunu düzeltmesini ister. İhtar verildikten sonra kiracıya en az 30 gün süre tanınmalıdır ki eğer mümkünse zararı tamir ettirebilsin. Örneğin kiracı duvarları yıkıp mutfakla salonu birleştirmiş, ev sahibi “30 gün içinde evi eski haline getirin” diye ihtar çekebilir. Kiracı bu süre zarfında gereğini yapmazsa (ya da yapması fiilen mümkün değilse), ev sahibi mahkemeden tahliye talep edebilir.

Mahkeme sürecinde evdeki zarar genelde keşif yapılarak, bilirkişi raporuyla tespit edilir. Kiracının zarar verdiği sabit olursa, tahliye kararı verilir. Üstelik ev sahibi uğradığı zarar için ayrıca tazminat davası açma hakkına da sahiptir. Örneğin kiracı daireye 50 bin TL’lik zarar verdi, depozito bunu karşılamıyor; ev sahibi hem tahliye davası açar hem de o 50 bin için ayrı bir alacak davası açabilir.

Burada “zarar” kavramının olağan kullanımdan kaynaklanmayan zarar olduğunu vurgulayalım. Normal kullanımda elbette bir miktar yıpranma olur, bunlar için kiracı sorumlu tutulamaz demiştik. Ancak kiracının ihmali veya kastı varsa sorumludur. Mesela ıslak zemini su içinde bırakıp parkelerin kabarmasına yol açtıysa bu onun ihmalidir ve zararı tazmin etmelidir; ama 10 yılın sonunda parkeler doğal olarak solduysa bu için bir şey yapması gerekmez.

Ev sahibi, bu gibi durumlarda yine öncelikle kiracıyı uyararak anlaşma yoluyla çözmeye çalışabilir. Bazen kiracı, zarar verdiğini kabul edip onarmayı veya bedelini ödemeyi kabul eder ve dava yoluna gerek kalmaz. Ancak kiracı direnir veya sorumluluk almazsa, ev sahibi hakkını hukuk yoluyla aramalıdır.

DİĞER TAHLİYE NEDENLERİ

Yukarıda saydıklarımız dışında da, Türk Borçlar Kanunu ve kira sözleşmesi özelinde başka tahliye nedenleri ortaya çıkabilir. Örneğin:

• Kiracı, kiralananı sözleşmeye aykırı şekilde başkasına devrettiyse (izinsiz alt kiraya verme) ev sahibi tahliye hakkı kazanabilir.
• Kiracı veya birlikte yaşadığı kişiler konutu yasa dışı faaliyetler için kullanıyorsa (örneğin uyuşturucu imalathanesi, kumarhane gibi) ev sahibi durumu öğrenir öğrenmez tahliye isteme hakkına sahiptir, zira bu hem sözleşmeye hem kanuna aykırıdır.
• Kiracı, kira sözleşmesindeki özel şartlara aykırı hareket ediyorsa (örneğin “evde kedi beslememe” şartı var ve kiracı ısrarla 3 kediyle yaşıyorsa, ve bu durum önemli sayılıyorsa) yine tahliye gündeme gelebilir.

Taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılmış fesih şartları da uygulanabilir. Örneğin bazı sözleşmelerde “kiracı şu kadar süre erken çıkarsa şu tazminatı öder” gibi hükümler olabiliyor, bunlar direkt tahliye değil ama ilişkili hususlardır.

Genel olarak, kiracı nasıl çıkarılır? sorusunun cevabı, haklı sebep varsa ve yasal prosedür takip edilirse kiracı çıkarılabilir şeklindedir. Hiçbir ev sahibi, geçerli bir neden olmadan yalnızca canı istedi diye kiracısını evden atamaz; kanun kiracıya bu noktada güvence sağlamıştır. Ancak kiracının da yükümlülüklerine aykırı davranması halinde ev sahibinin hakkını koruyan mekanizmalar mevcuttur.

EV SAHİBİNİN DEPOZİTO HAKKI

Depozito (güvence bedeli), kira sözleşmesi yapılırken kiracının ev sahibine ödediği ve kira süresince evde meydana gelebilecek zararların karşılığı olarak tutulan paradır. Ev sahibi hakları arasında depozito hakkı önemli bir yer tutar ve TBK m.342’de ayrıntılı olarak düzenlenmiştir[7]. Depozito sayesinde ev sahibi, kiracının sorumluluğunda olan bir zararın ortaya çıkması halinde bu bedelden masrafını karşılayabileceği bir güvenceye sahip olur. Örneğin kiracı evden çıkarken kiraya verenin eşyalarına zarar vermişse veya faturaları ödemeden kaçmışsa, ev sahibi depozitoyu bu zarar ve borçlara mahsuben kullanabilir.

Depozito ile ilgili yasal sınırlamalar: Kanun, konut ve çatılı işyeri kiralarında kararlaştırılan depozito tutarını 3 aylık kira bedeli ile sınırlamıştır. Yani taraflar sözleşmeye 5 aylık kira tutarında depozito yazsa bile, 3 ayı aşan kısım geçersizdir. Kiracı, 3 aylık tutarı aşan depozitonun iadesini talep edebilir. Örneğin aylık kira 4.000 TL ise en fazla 12.000 TL depozito istenebilir. Daha fazlası kararlaştırılamaz. Ayrıca depozito, kanunen zorunlu bir uygulama değildir; taraflar anlaşırlarsa hiç depozito olmayabilir veya 1 aylık kira tutarı gibi sembolik bir depozito koyabilirler.

Depozitonun saklanma şekli: TBK 342 uyarınca, depozito para olarak verildiyse kiracı bu parayı, ev sahibinin onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde bir banka hesabına yatırmalıdır. Genelde uygulamada şu şekilde yapılır: Kiracı depozitoyu bir devlet bankasında kendi adına açılan vadeli hesaba yatırır ve hesap üzerinde ev sahibinin tek başına çekme yetkisi olmaz.

Bu hesap, ancak her iki tarafın rızasıyla veya mahkeme/ icra kararıyla bozulabilir. Eğer depozito kıymetli evrak (örneğin banka teminat mektubu) şeklindeyse, o da bir bankaya depo edilir. Bu düzenleme kiracıyı da korumak içindir; zira ev sahibi depozitoyu peşin alıp harcarsa, iade zamanı geldiğinde sorun çıkabilir. Bankada durması, paranın güvencede olmasını ve faiz işlemesini sağlar. Taraflar aksini kararlaştıramaz, çünkü bu hüküm emredicidir. Maalesef uygulamada çoğu zaman depozito elden alınıp veriliyor ve banka kuralı atlanıyor, ancak bu yasa hükmünü değiştirmez.

Depozito, kira süresi sonunda kiracının yükümlülüklerini yerine getirmesi halinde iade edilmelidir. Kiracı evi aldığı gibi geri vermiş, kira ve faturalarını ödemiş, aidat borcu bırakmamış ise ev sahibi depozitoyu derhal iade etmelidir. Eğer kesintiye yol açacak bir zarar veya borç varsa, ev sahibi makul ölçülerde bu bedeli depozitodan kesip kalanı iade edebilir. Örneğin kiracı çıkarken 2 aylık kira borcu bıraktıysa, ev sahibi 2 aylık kira tutarını depozitodan mahsup edip kalanını vermekte haklıdır. Ancak olağan kullanım sonucu oluşan yıpranmalar için depozitodan kesinti yapılamaz.

TBK m.334 gereğince kiracı, evi sözleşmeye uygun kullandıysa oluşan sıradan eskimelerden sorumlu değildir; dolayısıyla ev sahibinin “duvarlar kirlenmiş, boyatacağım” gibi gerekçelerle depozitodan para tutması hukuka aykırı olacaktır.

Kiracı evi boşaltıp teslim ettikten sonra, depozitonun iadesi konusunda kanunun özel bir koruması vardır: Eğer depozito bankaya yatırılmışsa, ev sahibi kiracının çıkışından itibaren 3 ay içinde bankaya yazılı olarak ihtilaf bildirmezse banka parayı kiracıya iade eder. Yani ev sahibi “şu zararım var, kesinti yapacağım” diye bankaya haber vermez veya dava/icra yoluna gitmezse, kiracı 3 ay sonra parasını bankadan alabilir. Bankaya yatırılmamış (elden verilmiş) depozitolar için ise kiraya veren, kiracı çıkınca makul sürede (gecikmeksizin) iade yapmakla yükümlüdür. İade etmezse kiracı hem icra takibi hem de dava açma yoluna gidebilir.

Özetle ev sahibi, depozito hakkını dürüstçe kullanmalıdır. Depozito, ev sahibine verilmiş bir emanet gibidir; amacı dışında kullanmamalı ve hak etmediği kesintiler yapmamalıdır. Kiracı yükümlülüklerini yerine getirmişse depozitoyu tam almalıdır. Aksi halde kiracı, depozitonun iadesi veya haksız kesinti yapıldıysa bunun geri ödenmesi için hukuki yollara başvurabilir.

EV SAHİBİNİN EVE ÖZENLE BAKILMASINI İSTEME HAKKI

Kiracının, evi özensiz ve hor kullanması, ev sahibinin en istemediği durumlardan biridir. Bu nedenle ev sahibinin hakları arasında kiralanan eve özen gösterilmesini isteme hakkı önemli yer tutar. Kiracı, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kullanım amacı ve şartları çerçevesinde, evi kendi malıymış gibi korumalı ve kullanmalıdır. TBK m.316’ya göre kiracı, kiraya verenin haklı çıkarlarını gözeterek evi özenle kullanmakla yükümlüdür.

Kiracının özen borcuna birkaç örnek verelim:

• Kiracı, evin temizliğini düzenli yaparak rutubet, küf gibi önlenebilir zararların oluşmasını engellemelidir. Örneğin aylarca temizlik yapmayıp evin haşerat yuvası haline gelmesine yol açmak özen borcuna aykırıdır.
• Kiracı, evde meydana gelen küçük arızaları vakit kaybetmeden tamir ettirmeli veya ev sahibine haber vermelidir. Örneğin musluk sızdırıyor ve tamir ettirmezse zamanla su baskınına yol açabilir; bu ihmaldir.
• Kiracı, kiralananı sözleşmede belirtilen amaca uygun kullanmalıdır. Diyelim sözleşmede “konut” olarak kiralanmış bir yeri kiracı izinsiz işyeri veya depo olarak kullanmaya başlarsa, bu hem yasal açıdan hem de özen yükümlülüğü açısından aykırıdır.
• Kiracı, evin demirbaş eşyalarını ve tesisatını korumalıdır. Elektrik, su, doğalgaz gibi sistemlerde arıza olursa müdahale etmeli (önlemeli) veya ev sahibine derhal bildirmelidir. Mesela banyoda küçük bir su sızıntısı var, önemsemedi, zamanla alt kata su indi ve büyük masrafa yol açtıysa bu kiracının ihmalinden kaynaklı bir zarardır.

Kiracı, evi kullanırken üçüncü kişilere karşı da koruma yükümlülüğü altındadır. Kapıyı pencereyi kitli tutmak, eve hırsız girmesine karşı makul tedbir almak, yangına sebebiyet verecek davranışlardan kaçınmak gibi temel sorumluluklar kiracıya aittir. Eğer kiracı evde bir güvenlik açığı bırakarak (mesela kapıyı açık bırakıp gitti) hırsızlığa davetiye çıkarırsa ve ev soyulursa, ev sahibinin de menfaati zarar görebilir.

Kiracı eve gereken özeni göstermez ve sözleşmeye aykırı biçimde kullanmaya devam ederse, ev sahibi yine hukuken ilk olarak ihtar yoluna gitmelidir. TBK 316 gereği, kiracı özen borcuna aykırı davrandığında ev sahibi yazılı olarak durumu ihtar eder ve en az 30 gün süre verir[. Bu ihtarda, aykırılığın (özensizliğin) ne olduğu ve düzeltilmezse sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Kiracı bu süre içinde hatasını telafi etmez (örneğin kirli ve bakımsız tuttuğu evi temizleyip düzeltmez veya sözleşmeye aykırı kullanmaya devam ederse) ev sahibi tahliye davası açabilir.

Mahkeme sürecinde ev sahibinin ihtarı, duruma ilişkin fotoğraflar, komşu şikayetleri veya ekspertiz raporları delil olabilir. Örneğin evde ağır hasar oluşmuş rutubet varsa bir uzman bunun uzun süre temizlik yapılmaması ve havalandırılmaması sonucu olduğunu tespit edebilir.

Sonuç olarak, ev sahibi mülkünün özenle kullanılmasını istemekte haklıdır. Kiracı da makul ölçülerde bu özeni göstermek zorundadır. Bu denge korunursa ev sahibi de kiracı da huzurlu olur; aksi halde yukarıda belirtildiği gibi hukuki süreç devreye girebilir.

KİRACI ERKEN ÇIKARSA ZARARI TALEP ETME HAKKI

Kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmışsa (örneğin 1 yıllık) kiracının bu süre dolmadan evi terk etmesi, ev sahibini zor durumda bırakabilir. Böyle bir durumda Türk Borçlar Kanunu m.325, ev sahibine tazminat hakkı tanımıştır. Hükme göre, kiracı sözleşme süresi bitmeden evi boşaltırsa, kira süresi bitimine kadar olan döneme ilişkin kira bedelinden sorumluluğu makul bir süre daha devam eder[. Yani kiracı erken çıkmakla sözleşmeyi tek taraflı bitirmiş olsa da, ev sahibi yeni bir kiracı bulana kadar ya da makul bir süre boyunca eski kiracıdan kira parasını talep edebilir.

Burada kilit kavram makul süredir. Makul süre, evin bulunduğu yerdeki kiralama koşullarına göre, o evin yeniden kiraya verilebilmesi için gereken ortalama süredir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre bu süre ortalama 3 ay olarak kabul edilmektedir. Yani genellikle kiracı, erken çıksa bile en fazla 3 aylık kira bedeli kadar sorumlu tutulur. Elbette somut olayda ev çok özel bir evse ve kiraya vermek 5-6 ay sürmüşse mahkeme makul süreyi biraz daha uzun takdir edebilir; veya talep çok kolay kiralanan bir bölgedeyse 1-2 ay da diyebilir. Ama genel kural üç aydır.

Kiracı erken çıktığında ev sahibi hemen evi başkasına kiraya vermek için çaba harcamalıdır. Eğer ev sahibi, eli kolu bağlı oturur ve evi hiç ilana çıkarmaz, göstermek istemez ise, makul süre biter bitmez artık eski kiracıdan para talep edemez. Yani ev sahibi, zararının artmaması için gerekli gayreti göstermelidir.

Eğer kiracı, ev sahibinin kabul edebileceği ve ödeme gücü olan yeni bir kiracı adayı bulur ve getirirse, kendi çıkışıyla ilgili sorumluluktan kurtulur. Örneğin kiracı “ben 6 ay erken çıkıyorum ama yerime arkadaşımı buldum, o aynı şartlarla devam edecek” der ve ev sahibi de bu kişiyi uygun görürse, eski kiracıdan tazminat istenmez, yeni kiracıyla devam edilir.

Kiracının erken çıkması durumunda alınan depozito genelde ev sahibinin o makul süre zararını karşılamak için kullanılabilir. Örneğin kiracı 1 yıl dolmadan çıktı ve depozitosu 2 aylıktı; ev sahibi bu 2 aylık depozitoyu son 2 ayın kira bedeline sayabilir, makul süreden kalan 1 ay için de kiracıya icra takibi yapabilir. Tabii depozito kesintisi her zaman makul süreyi tamamen kapsamayabilir, eksik kalabilir veya tam tersi fazla bile gelebilir (fazla gelirse zaten iade edilir).

Özetle, kiracının sözleşme bitmeden çıkması ev sahibine zarar tazmin hakkı verir. Bu hak, boşa giden kira gelirinin telafisi içindir. Kiracı, ev sahibini habersiz bırakıp çıkmamalı; mümkünse anlaşarak, yeni kiracı bularak veya makul bir süre kira ödemeye devam etmeyi kabul ederek çözüm bulmalıdır. Aksi halde ev sahibi yasal yollardan hakkını arayacaktır.

EV SAHİBİ, EVİ BAŞKA BİRİNE SATARSA YENİ EV SAHİBİ KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?

Ev sahibi, kira sözleşmesi devam ederken mülkünü satma hakkına sahiptir. Kiracı bu duruma engel olamaz; kiracının rızası aranmaksızın ev sahibi mülkünü istediği zaman üçüncü bir kişiye devredebilir. Peki, ev satıldığında kiracının durumu ne olur?

Öncelikle, kiralanan ev satılınca mevcut kira sözleşmesi otomatik olarak yeni malike geçer. Yani yeni ev sahibi, önceki ev sahibinin yerine geçer ve kira sözleşmesi kaldığı yerden, aynı şartlarla devam eder. Kiracının sözleşme süresi sonuna kadar ve eğer uzama dönemindeyse uzama süresince oturma hakkı, yeni malik karşısında da aynen korunur. Kiracının ayrıca “önden kira bedelini eski malike ödemiştim” gibi durumları söz konusuysa, yeni malik bunlara da saygı göstermelidir (örneğin peşin ödenmiş kiralar varsa yeni malike geçer).

Yeni ev sahibi, evi satın aldığı andan itibaren yukarıda açıkladığımız ihtiyaç nedeniyle tahliye veya 10 yıl süresi dolmuşsa tahliye gibi hakları, kendi durumu uygunsa, kullanabilir. Özellikle en yaygın olan, yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye talebidir. Yeni malik eğer evi kendisi kullanmak istiyorsa, tapu devrinden sonraki 1 ay içinde kiracıya bu durumu bildirip 6 ay sonunda veya kontrat bitiminde (hangisi önceyse) tahliye davası açabilir (ayrıntılar yukarıda “Yeni ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye” kısmında açıklanmıştır).

Özetle, evin satılması tek başına kiracıyı çıkarmaz. Kiracı “benim kontratım var, yeni ev sahibi de bu kontrata uymak zorunda” diyerek oturmaya devam edebilir. Ancak yeni malik haklı tahliye sebeplerinden birine dayanıyorsa (örneğin kendi ihtiyacı), o zaman yasal süreleri takip ederek kiracıyı çıkarabilir[18]. Bu durumda kiracı, yeni malik ile uzlaşma yoluna da gidebilir. Örneğin yeni malik kiracıya taşınması için makul bir süre verip yardımcı olmayı teklif edebilir veya kiracının çıkması için bir miktar taşınma parası teklif edebilir (uygulamada “çıktı parası” deniyor). Taraflar anlaşırsa süreç hızlıca ve dostane biçimde çözülmüş olur.

Ancak anlaşma olmazsa bile kiracı için hemen endişeye mahal yoktur: Kanuni süreçler ona zaman tanır. Yargılama sonucunda tahliye kararı çıkması birkaç ayı bulabilir, bu sürede de kiracı yeni bir yer bulmak için zaman kazanır.

Sonuç olarak, ev sahibi mülkünü satarsa, kiracının sözleşmeden doğan hakları yeni malike karşı da aynen devam eder. Yeni malik de ancak kanuni tahliye sebeplerine dayanarak kiracıyı çıkarabilir. Kiracılar bu durumun farkında olmalı ve haklarını bilmelidir.

EV SAHİBİ NELERİ KARŞILAR?

Kiracılar genelde “şu masrafı kim karşılar” diye merak eder. Ev sahibi ile kiracı arasındaki gider paylaşımı, kanun ve sözleşme ile düzenlenir. Genel kaide şudur: Ev sahibinin karşılaması gereken masraflar, mülkün kullanımına ilişkin zorunlu ve büyük çaplı giderler ile ev sahibine ait vergi, sigorta gibi yükümlülüklerdir.

Örneğin evde demirbaş sayılabilecek eşyaların (sabit dolaplar, kombi, klima gibi) bozulmasında ya da tesisatın eskimesinden kaynaklı arızalarda tamir masrafı ev sahibine aittir. Kiracı, kendi kusuru olmadan ortaya çıkan ve yüksek maliyetli arızaları ev sahibine bildirmeli; ev sahibi de bunu en kısa sürede karşılamalıdır.

Ayrıca, evin emlak vergisi, varsa DASK (zorunlu deprem sigortası), bina yönetimince mülk sahibine düşen apartman tadilat masrafları gibi kalemler ev sahibinin sorumluluğundadır. Kiracı, kira süresince ev sahibi adına emlak vergisi ödemez; bu vergi her yıl mülk sahibi tarafından belediyeye ödenir. Benzer şekilde deprem sigortası da genelde ev sahibi tarafından yaptırılır çünkü menfaat sahibidir.

Aidatlar konusunda: Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartman (site) aidatlarında, genel giderlerden kiracı sorumludur. Ancak bu giderlerin içinde ana yapının büyük onarımları varsa, bunlar ev sahibine aittir. Örneğin sitede asansör yenileniyor, her daireden yüksek bir para toplanıyor – bu demirbaş niteliğinde bir gider olduğu için esasen ev sahibine aittir. Fakat günlük apartman giderleri (temizlik, güvenlik, bahçıvan, havuz bakımı vs.) kiracı tarafından ödenir.

Evde büyük bir tadilat gerektiğinde (mesela eski evin elektrik tesisatı komple yenilenecek), ev sahibi tabii ki bunu karşılamalıdır. Ama bazen kiracı kendi isteğiyle yenilik yapmak isteyebilir (örneğin mutfağa yeni dolap taktırmak, cam balkonu yaptırmak gibi). Bu durumda ev sahibiyle kiracı anlaşarak masrafı paylaşabilir veya kiracı kendisi yapıp ileride ev sahibi kiradan düşmeyi kabul edebilir. Nitekim uygulamada, kiracı evin konforunu artıracak bir şey yaptırırsa, ev sahibi de memnunsa sonraki birkaç ay kiradan indirim yaparak bu masrafı paylaşmak mümkündür.

Ev sahibinin bir diğer karşılamakla yükümlü olduğu kalem, arızaların tamiri sürecinde ortaya çıkan zorunlu masraflardır. Örneğin banyoda temiz su borusu patladı (eskidiği için), evi su bastı. Bu durumda hem tesisat onarımını hem de suyun zarar verdiği parkelerin, dolapların tamirini ev sahibi üstlenmelidir.

Sonuç olarak, ev sahibi kendi kusurundan bağımsız gelişen büyük masrafları karşılar. Kiracı ise kendi kullanımından doğan ve günlük yaşamın parçası olan giderleri (aidat, abonelik faturaları, küçük tamirler gibi) öder. Arada tereddüt yaşanan konular sözleşmede önceden belirlenirse ileride anlaşmazlık çıkma ihtimali azalır.

KİRA BEDELİNDE ANLAŞAMAMA DURUMUNDA NE OLUR?

Kira sözleşmesinde belirli periyotlarla (genelde her yıl) kira bedeline artış yapılacağı öngörülür. Ancak taraflar yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşamazsa ne olacaktır? Örneğin ev sahibi TÜFE oranının üzerinde zam istemekte, kiracı bunu kabul etmemekteyse veya tam tersi ev sahibi yasal orana razı ama kiracı “piyasa çok düştü, ben indirim istiyorum” diyorsa – bu durumda bir uzlaşmazlık vardır.

Böyle bir anlaşmazlıkta, kanun hem ev sahibine hem kiracıya kira tespit davası açma hakkı tanır[19]. Taraflardan herhangi biri, kira döneminin sonunda (yeni dönem başlamadan veya başladıktan kısa süre içinde) mahkemeye başvurarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilir. Mahkeme, o bölgede benzer özellikli kiralık taşınmazların kira bedellerini (emsal kiralar) inceler; sözleşmede bir artış şartı varsa onu ve kanuni sınırları (TÜFE ortalaması gibi) gözetir; hakkaniyete uygun bir kira tespit eder.

Örneğin: 5 yıldır aynı kiracı oturuyor, enflasyon artışları uygulana uygulana kirası 2.000 TL kalmış ama piyasada aynı evler 5.000 TL olmuş. Ev sahibi zam istemiş, kiracı en fazla 2.500 TL veririm diyor, anlaşamamışlar. Ev sahibi dava açarsa mahkeme belki 4.000 TL civarı bir yeni kira belirleyebilir (emsaller ve enflasyon dikkate alınarak). Bu karar, yeni dönem için geçerli olur ve kiracı karara uymazsa ev sahibi icra takibiyle farkı alabilir.

Eğer taraflar dava sürecinde uzlaşırlarsa, yeni tutarı kendileri belirleyip sözleşmeye ek yapabilirler, dava konusuz kalır. Ama uzlaşma yoksa hakem rolü mahkemeye geçer.

Önemli not: Kanun uyarınca kira tespit davasında belirlenen yeni kira bedeli, davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olur (eğer dava kira dönemi içinde açılmışsa karar bir sonraki dönemden itibaren uygulanır). Bu nedenle ev sahibi, dava açarken zamanlamaya dikkat etmelidir ki hak kaybı olmasın.

Bu tür davalar genellikle Asliye Hukuk mahkemelerinde (veya sulh hukuk mahkemesinde, göreve ilişkin değişiklikler olabiliyor) görülür ve bilirkişi incelemesi yapılır. Mahkeme, enflasyon oranlarını, çevre rayiçlerini, evin özelliklerini kıyaslayarak bir sonuca varır.

Taraflar arasındaki anlaşmazlığın diğer bir şekli de, ev sahibi ile kiracının artış oranında mutabık kalamayıp, ev sahibinin yasal sınırın üzerinde zam yapmak istemesiyle kiracıyı çıkarma yoluna gitmeye çalışmasıdır. Bu durumda ev sahibi ya kiracıya %25 gibi sınırı aşan bir zam dayatır ve kiracı kabul etmeyince “o zaman çık” der. Burada kiracı çıkmak zorunda değildir; ev sahibi de ancak yukarıda saydığımız yasal tahliye sebepleri varsa kiracıyı çıkarabilir. Sırf kiracı zam oranını beğenmedi diye ev sahibi onu çıkaramaz. Dolayısıyla kira bedelinde anlaşmazlık, ev sahibine tahliye hakkı vermez; sadece kira tespiti davası hakkı verir.

Özetle, kira miktarında anlaşma sağlanamazsa, yargı yoluyla çözüm devreye girer. Uzun süren bir süreç olmamakla birlikte (genelde birkaç ayda bilirkişi raporu ile çözülür), yine de taraflara masraf ve zaman kaybı yaşatır. En ideali, makul bir artış oranında anlaşabilmektir.

KİRACI EV SAHİBİNE TAZMİNAT DAVASI AÇABİLİR Mİ?

Genelde hep ev sahibinin haklarından bahsediyoruz, ancak bazı durumlarda kiracının da ev sahibine dava hakkı doğabilir. Özellikle ihtiyaç nedeniyle veya tadilat nedeniyle tahliye gibi durumlarda kanun kiracıyı korumak için ev sahibine kısıtlamalar koymuştur. Bu kısıtlamalara uyulmazsa, eski kiracının tazminat talep etme hakkı vardır.

Örneğin ev sahibi “ihtiyaç nedeniyle” dedi, kiracıyı çıkardı. Kanuna göre ev sahibi bu tahliyeden sonra 3 yıl boyunca evi bir başkasına kiraya veremez, vermemelidir. Eğer ev sahibi bu yasağa uymaz ve evi çıkar çıkmaz başka birine kiraya verirse (yahut boş gerekçesiyle çıkarıp kısa süre sonra başkasını oturtursa), tahliye edilen eski kiracı durumu öğrenip ev sahibine tazminat davası açabilir[20]. TBK, bu tazminatın alt sınırını da belirlemiştir: Eski kiracının son yıl ödediği bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Mahkeme, koşullara göre daha fazlasına hükmedebilir ama mesela son yıl aylık 1000 TL ödüyorduysa en az 12.000 TL tazminat çıkar.

Benzer şekilde, tadilat nedeniyle çıkarılan kiracı için de kural vardır: Tadilat tamamlandığında eski kiracıya öncelikle kiralama teklif edilmeden başka birine kiraya verilemez, 3 yıl yasağı burada da uygulanır. Aykırı hareket edilirse kiracı yine tazminat isteyebilir.

Burada kiracıların dikkat etmesi gereken, ev sahibinin sunduğu tahliye gerekçesinin samimiyetini takip etmektir. İhtiyaç dedi ama ev boş duruyor veya başkası oturdu gibi durumlar varsa kanuni haklarını kullanmalıdırlar. Ancak bazı istisnaları da unutmayalım: Ev sahibi, çıkarma gerekçesindeki ihtiyacını haklı gösterecek yeni bir durum yaşarsa veya tahliye ettiği kiracıyla sonradan anlaşıp evi yine ona kiralarsa, 3 yıllık yasak kalkar. Örneğin ev sahibinin oğlunun gerçekten o evde ihtiyacı vardı ama çocuk 2 yıl sonra yurt dışına gitti, ev boş kaldı ve mecbur kiraya verdi – bu durumda kötü niyet yoksa mahkeme tazminata hükmetmeyebilir.

Sonuç olarak, ev sahibi kanunun koyduğu 3 yıllık yasaklara uymazsa, kiracı zararının tazminini mahkemeden talep edebilir. Bu zarar fiili olarak uğradığı bir zarar olmayabilir, kanun en az bir yıllık kira bedeli tazminat öngörerek adeta ev sahibini cezalandırır nitelikte davranır. Kiracılar haklarını bilirse, kötü niyetli tahliye girişimlerine karşı caydırıcı olacaktır.

EV YENİDEN KİRAYA VERİLECEKSE VEYA SATILACAKSA EVİN GÖSTERİLMESİNİ İSTEME HAKKI

Kiracı otururken ev sahibi evi satmak isteyebilir veya kira süresi sonunda başka kiracılara vermek üzere ilan vermiş olabilir. Bu durumda TBK m.319, kiracının bazı fedakarlıklarda bulunmasını düzenlemiştir. Kanuna göre kiracı, evin potansiyel alıcılara veya kiracılara gösterilmesine katlanmakla yükümlüdür[21]. Yani ev sahibi “hafta sonu bir iki saatliğine müşterilere evi göstermek istiyorum” derse, kiracı makul ölçülerde buna izin vermelidir.

Elbette bunun da şartları var: Ev sahibi, kiracıdan her an, habersiz bir şekilde evi göstermesini bekleyemez. Önceden haber vermeli ve makul gün ve saatlerde yapılmasını talep etmelidir. Örneğin kiracı çalışıyorsa, hafta içi gündüz evde olmayabilir; ev sahibi ille de o saatte getirememeli. Ya akşam saatleri ya da hafta sonu gibi her iki taraf için de uygun zamanlar seçilmeli. Kiracı, programını ayarlayabileceği bir süre önceden haberdar olursa genelde sorun çıkmaz.

Uygulamada bu konuda anlaşmazlık yaşanırsa, taraflar sulh hukuk mahkemesine başvurup gün ve saat belirlenmesini isteyebilir. Mahkeme, hem ev sahibinin mülkünü değerlendirme hakkını hem kiracının özel hayatını gözeterek, mesela “haftada 2 gün şu saatler arasında ev gösterilebilir” gibi bir karar verebilir. Yargıtay, özellikle kiracıların işte olduğu durumlarda, akşam saatleri veya hafta sonu gibi zamanların hakkaniyete uygun olduğuna kararlar vermiştir. Yani çalışan bir kiracıya “her öğlen evini göster” demek adil olmaz.

Kiracının evi gösterme yükümlülüğünü tamamen reddetmesi hukuka aykırıdır; ev sahibi de bu hakkını kötüye kullanacak şekilde sürekli ziyaret istememelidir. Bu denge doğru kurulduğunda, kiracı biraz anlayış gösterip ev sahibinin makul taleplerine evet dediğinde, ev sahibi de kiracının mahremiyetine saygı duyup bunu kısa sürede hallettiğinde problem çıkmaz.

Eğer kiracı, makul istekleri bile sürekli geri çevirir ve evi kimseye göstermemekte direnirse, ev sahibi bu durumu tahliye gerekçesi yapamaz ama kiracı aleyhine tazminat talebi gündeme gelebilir (örneğin ev bu yüzden satılamadı zarara uğradım derse ileri sürülebilir). Ancak bu uç noktalara varmadan genelde bir orta yol bulunur.

Kira sözleşmelerine bazen “kiracı, son x gün evin günde şu saatlerde gösterilmesine izin verecektir” gibi hükümler de konur. Bu hükümler zaten yasanın öngördüğü şeyi somutlaştırır, taraflar için bağlayıcıdır.

Özetle: Ev sahibi, evi satarken veya yeni kiraya verirken kiracının evi gösterme hakkını kullanabilir; kiracı da makul düzeyde buna katlanmak zorundadır. İletişim ve karşılıklı anlayış bu konuda kilit rol oynar.

KİRACI EVİ HASARLI TESLİM EDERSE TAZMİNAT İSTEME HAKKI

Kiracı, kira süresi sonunda evi boşaltırken ** aldığı gibi, hasarsız ve temiz halde teslim etmekle yükümlüdür**. Eğer kiracı evi belirgin hasarlarla, eksiklerle veya bozulmalarla teslim ederse, ev sahibi bundan doğan zararlarının giderilmesini talep edebilir. Bu talep genelde öncelikle depozitodan karşılanmaya çalışılır; yetmezse kiracıdan ek tazminat istenebilir.

Ev sahibi, kiracı çıktıktan sonra evi vakit kaybetmeden kontrol etmelidir. Kanunen TBK 334, kiraya verene “hemen gözden geçirme ve hasarı bildirme” yükümlülüğü yükler. Kiracı evi teslim ettikten sonra, ev sahibi makul kısa bir süre içinde evi dolaşıp kusurları tespit etmeli ve bunları yazılı olarak derhal kiracıya bildirmelidir. Örneğin kiracı çıktı, ev sahibi ertesi gün evde tüm odalara bakıp duvarda kocaman delikler gördü, mutfak tezgahı çatlamış, kombi çalışmıyor vs. Bunları not edip aynı hafta içinde kiracıya ihtar çekerek bildirmelidir. Eğer ev sahibi bu bildirimi yapmaz ve uzun süre beklerse, kanun kiracıyı korur ve “artık kiracının sorumluluğu sona erer” der.

Hasar tespit edilip kiracıya bildirildiğinde, kiracıdan onu gidermesi veya bedelini ödemesi istenir. Kiracı kabul etmez veya ödemezse ev sahibi dava açarak tazminat talep edebilir. Bu davada evdeki hasarların, kiracının kusurundan veya ihmalinden kaynaklandığı ispatlanmalıdır. Yine bilirkişi incelemesiyle neyin normal eskime, neyin anormal hasar olduğu belirlenecektir.

Normal kullanımdan kaynaklanan eskimeler için ev sahibi tazminat isteyemez. Mesela duvarlar 2 yılda biraz kirlenir, boyası solar – bunlar doğaldır, kiracı sorumlu olmaz. Ancak kiracı duvara izinsiz büyük delikler açmış, kırım yapmışsa bunlar onarılmalıdır. Yine parkelerde küçük çizikler normaldir ama sigara yanıkları, büyük yüzey kaplamalarının kalkması gibi durumlar anormaldir. Yargıtay’ın bu konuda “olağan kullanımdan kaynaklı hasarlar tazminata tabi değildir” yönünde pek çok kararı vardır, hatta hasar bedelinden düşülmesi gerektiğini belirtir.

Ev sahibi, kiracının neden olduğu ciddi hasarları çoğunlukla depozitodan karşılar. Eğer depozito yetmezse, mahkemeye başvurarak eksik kalan tutarı talep eder. Mahkeme, hasarın boyutunu belirleyip kiracıyı ödeme yapmaya mahkum edebilir. Ayrıca gecikme için faiz de istenebilir.

Kiracılar, çıkarken evdeki ufak tefek tamiratları yapıp ev sahibine öyle teslim etmeyi tercih edebilir; bu ileriye dönük anlaşmazlığı önler. Örneğin ampuller yanmışsa yeniler, küçük çatlakları alçıyla düzeltir, evi temizler ve teslim eder. Bu durumda ev sahibi de memnun kalır ve depozitodan kesinti yapmayı gerektirecek bir şey olmaz.

Sonuç: Kiracı evi hasarlı bırakırsa ev sahibinin tazminat isteme hakkı vardır, ancak ev sahibi de hasarı hemen tespit edip bildirmezse bu haktan mahrum kalabilir. Zamanında ve usulünce hareket edildiğinde, ev sahibi uğradığı zararların giderilmesini kiracıdan talep edebilir.

Harbiye Hukuk Bürosu olarak, kira hukuku alanında uzman avukatlarımız ile hem kiracıların hem de ev sahiplerinin yasal haklarını korumak için danışmanlık ve dava hizmetleri sunmaktayız. Ev sahipleri, yukarıda detaylıca ele aldığımız ev sahibi hakları konusunda bir uzmana danışarak somut durumlarına uygun yol haritası belirleyebilirler. Özellikle kiracının yasal yollarla tahliyesi, kira bedelinin tespiti, ödenmeyen kiraların tahsili gibi konularda büromuzun tecrübeli avukatları destek sağlamaktadır.

İSTANBUL KİRA AVUKATI

İstanbul kira hukuku avukatları, İstanbul ve çevresinde kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti veren uzmanlardır. İstanbul’daki kira avukatlarımız, kira sözleşmelerinin hazırlanması, uyarlanması, tahliye davaları, alacak davaları ve her türlü kiracı-ev sahibi anlaşmazlıklarında geniş bir yelpazede çalışmaktadır. Kira hukukunun karmaşık hükümleri ve sürekli değişen mevzuatı karşısında profesyonel destek almak, hak kayıplarını önlemek açısından son derece önemlidir. İstanbul ofisimizdeki deneyimli avukatlarımıza ulaşarak (buraya tıklayarak iletişim kurabilirsiniz) haklarınız konusunda detaylı bilgi ve destek alabilirsiniz.

Taşınmazınız Ankara’da ise, Ankara ofisimizdeki kira hukuku ekibimize de yine aynı şekilde (buraya tıklayarak) ulaşmanız mümkündür. Ankara’da da kira hukuku konusunda uzman avukatlarımız, yerel uygulamalara hakimiyetleri ile sizlere yardımcı olacaklardır.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Ev sahibi, sözleşme süresi dolmadan kiracıyı evden çıkarabilir mi?

Hayır, ev sahibi devam eden kira sözleşmesi süresince keyfi olarak kiracıyı çıkaramaz. Kiracıyı tahliye edebilmesi için kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması veya kanunda belirtilen özel bir sebep olması gerekir (örneğin kira ödememesi, eve zarar vermesi gibi). Aksi takdirde, sözleşme süresi bitene kadar kiracı yasal olarak evde kalma hakkına sahiptir.

Kira süresi bitince ev sahibi isterse kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Konut ve işyeri kiralarında, kira süresi bitince sözleşme otomatik olarak aynı koşullarla uzar. Ev sahibi, ilk kira döneminin sonunda kiracıyı sebepsiz yere çıkaramaz. Ancak kira ilişkisi 10 yıllık uzama süresini doldurduysa veya ev sahibinin geçerli bir gerekçesi varsa (ihtiyaç gibi), sözleşme bitiminde kanuni yollarla tahliye talep edebilir. Aksi halde, kiracı sözleşme bitiminde de kalmaya devam edebilir.

Ev sahibi kiraya ne kadar zam yapabilir?

Yasal olarak ev sahibi, kira artış dönemlerinde en fazla TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE oranı kadar zam yapabilir. Ayrıca 2022-2024 arası konut kiralarında uygulanan %25 zam sınırlaması 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Yani güncel durumda konut kiraları için en fazla TÜFE ortalaması oranında artış yapılabilir. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bu oran kanunen geçerli sınırı aşamaz. Taraflar isterlerse bu oranın altında bir artışta anlaşabilirler.

Depozito en fazla ne kadar olabilir ve ne zaman geri verilir?

Depozito tutarı, konut ve çatılı işyeri kiralarında en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir. Örneğin aylık kira 2000 TL ise en fazla 6000 TL depozito istenebilir. Kiracı evi boşalttığında, ev sahibi kiracının herhangi bir borcu veya eve verdiği bir zarar yoksa depozitoyu aynen iade etmelidir. Kiracının kusuruyla oluşan zararlar veya ödenmemiş faturalar/kiralar varsa, ev sahibi bunları depozitodan kesip kalanını iade edebilir. Depozito, kiracı çıktıktan ve taşınmazı teslim aldıktan sonra genellikle hemen (makul bir süre içinde) geri verilmelidir. Eğer depozito banka hesabında tutulmuşsa, kiracı çıktıktan sonra 3 ay içinde ev sahibi bankaya bir ihtilaf bildirmezse, banka depozitoyu kiracıya iade eder.

Ev sahibi, kiracının izni olmadan eve girebilir mi?

Hayır. Kiracı evi kiraladığı andan itibaren konut dokunulmazlığı hakkına sahiptir. Ev sahibi acil bir durum olmadıkça (örneğin yangın, su baskını gibi) kiracının izni olmadan eve giremez. Gizlilik ilkesine göre ev sahibi, kiracının özel hayatına ve mahremiyetine saygı göstermek zorundadır. Eve geleceği zaman önceden haber vermeli ve kiracının onayını almalıdır. Aksi takdirde ev sahibi hukuki sorumlulukla karşılaşabilir.

Kiracı kirayı ödemezse ev sahibi ne yapabilir?

Kiracı kira ödemesini aksatır veya yapmazsa, ev sahibi öncelikle kiracıya noter aracılığıyla bir ihtarname gönderir. İhtarda, ödenmeyen kira bedelini ödemesi için kiracıya en az 30 gün süre tanınır. Bu sürede ödeme yapılmazsa ev sahibi mahkemede tahliye davası açabilir veya icra yoluyla tahliye sürecini başlatabilir. Ayrıca aynı yılda iki farklı kira döneminde ödemeler gecikmiş ve ihtar çekilmişse, ev sahibi yıl sonunda “iki haklı ihtar” sebebine dayanarak da tahliye talep edebilir.

Kiracı eve zarar verirse ev sahibi ne yapabilir?

Kiracının eve zarar vermesi durumunda ev sahibi, kiracıya yazılı olarak durumu düzeltmesini veya zararı gidermesini bildiren bir ihtar gönderir ve en az 30 gün süre verir. Kiracı bu süre içinde zararı onarmazsa veya aynı tutumla devam ederse ev sahibi tahliye davası açabilir. Ayrıca ev sahibi, oluşan maddi zarar için tazminat talep edebilir. Bu tazminat depozitodan kesilerek karşılanabilir; depozito yetmezse ev sahibi kalan zarar miktarı için kiracıya karşı dava açabilir.

Ev sahibi evi satarsa kiracıyı çıkarabilir mi?

Evin satılması tek başına kiracıyı çıkarmaya yetmez. Yeni ev sahibi, mevcut kira sözleşmesine aynen uymak zorundadır. Ancak yeni malik, evi satın aldıktan sonra kendisi veya yakınlarının ihtiyacı gerekçesiyle tahliye talep edebilir. Bunun için tapu devrinden itibaren 1 ay içinde kiracıya bildirim yapmalı ve en az 6 ay beklemelidir. 6 ay sonunda veya kira süresi bitiminde (hangisi daha sonra ise) ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu süreç izlenmeden “evi sattım, çıkın” demek yasal değildir; kiracı sözleşme süresince yeni malike karşı da korunur.

Kiracı sözleşme bitmeden evden çıkarsa ev sahibi hangi haklara sahiptir?

Kiracı, kontrat süresi dolmadan evi erken boşaltırsa TBK m.325 uyarınca ev sahibi, kiralananın benzer şartlarda kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca (genelde ~3 ay) kira bedelini talep edebilir. Yani kiracı erken çıktığı için doğan kira kaybını ev sahibi eski kiracıdan isteyebilir. Bu genelde depozitodan karşılanır; yetmezse kiracıdan kalan aylara ait kira istenir. Eğer kiracı, yerine ödeme gücü olan yeni bir kiracı bulur ve ev sahibi bunu kabul ederse, eski kiracı sorumluluktan kurtulur. Aksi takdirde, kiracı makul süre dolmadan ev boş kaldığı her ayın kirasını ev sahibine ödemek durumundadır.

Evde bakım/onarım masraflarını kim öder?

Küçük bakım ve tamirat masrafları (örneğin musluk arızası, ampul değişimi, sifon tamiri gibi ufak işler) kiracıya aittir. Ancak evin demirbaşlarında eskimeye bağlı büyük arızalar veya yapısal onarımlar ev sahibine aittir. Örneğin kombi bozulursa ve kullanıcı hatası değilse tamiri/yenisi ev sahibine düşer; elektrik tesisatı eskiyip arıza veriyorsa bunu ev sahibi yaptırır. Apartman aidatı kapsamındaki düzenli giderler kiracı tarafından ödenir, fakat bina dış cephe mantolaması gibi büyük yenilemeler ev sahibine aittir (genelde bu tip demirbaş giderleri ev sahibinin payıdır). Taraflar, özel durumları sözleşmede belirterek hangi masrafı kimin karşılayacağını netleştirebilirler.