KİRACI HAKLARI GÜNCEL 2024

Kiracı hakları ülkemizde son dönemde yaşanan gayrimenkul ve kira artış miktarları göz önüne alındığında her kiracı ve taşınmaz sahibi tarafından bilinmesi gereken önemli haklardandır. Genel olarak kiracı hakları Yargıtay kararları ve kanun çerçevesinde belirlenmiştir. Kiracı hakları hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını korur.

 Oturmakta olduğunun evde veya iş yerinde sorun yaşıyor iseniz iletişim bölümünden Harbiye hukuk büromuza ulaşabilir hukuki danışmanlık alabilirsiniz. Ayrıca Avukata sor veya whatsaap özelliğini kullanarak ofisimize ulaşabilirsiniz.

KİRACI HAKLARI NELERDİR?

Kiracı hakları; kiralanan evi ya da iş yerini kullanıma uygun bir şekilde teslim alma, taşınmazdaki kusurların giderilmesini isteme, tahliye nedeni bulunmadıkça evden çıkmak zorunda olmama gibi önem arz eden çeşitli haklardır.

Kiracı hakları başlıca şunlardır:

1. Kiralayanın kullanımına engel bir durum varsa kira sözleşmesi süresi içerisinde bu hususların giderilmesini isteme hakkı,
2. Kiralanan taşınmaz hangi amaçla kiralanmış ise bu maksada uygun olarak kiraya verenden teslim alma hakkı,
3. Kiraya verilen taşınmazın geç teslim edilmesi halinde kiracının zararının tazmin edilmesini talep etme hakkı,
4. Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiraya verene yüklenen edimler yerine getirilmediği takdirde sözleşmeyi feshetme hakkı,
5. Kiralanan taşınmazın kullanımı ile ilgili kiralananda yapılacak olan yan giderleri kiraya verenden talep etme hakkı,
6. Ayıbın giderilmesini talep etme hakkı,
7. Kiraya verenden aksi kararlaştırılmaması durumunda vergi, sigorta vb. giderleri ödemesini isteme hakkı,
8. Sözleşme süresi boyunca kiralananı kullanma hakkı,
9. Haklı bir gerekçeye dayanılmadığı sürece kira sözleşmesi devam ettiği müddetçe kiralanan taşınmazdan çıkarılmama hakkı,
10. Kiraya verenin yazılı izni olması koşulu ile kiralananı alt kiraya verme ya da devretme hakkı,
11. Kiracı, kiralanana ait yan giderler haricinde başka bir ödeme yükümlülüğü altına alınamaz.
12. Evi kullanıma elverişli teslimi hakkı
13. Tahliye sebebi olmaması durumunda evde oturma hakkı
14. Kanuna uygun miktardan fazla kira artış oranını ödememe hakkı
15. Kiralananda sonradan ortaya çıkan sorunların giderilmesini isteme hakkı
16. Gerekli durumda sözleşmesi fesih hakkı

• Kira konusu mal ile ilgili zorunlu sigorta, vergi vb. yükümlülükleri kiraya verenden talep etme hakkı
• Depozitoyu geri isteme hakkı
• Ev sahibi tarafından kanun tarafından kaynaklanan durumlar hariç gereksiz rahatsız edilmeme hakkı
• Sözleşme izin verdiyse alt kiraya verme hakkı
• Sözleşmede yazmış olsa bile kanuna uygun olmayan hususları yerine getirmeme hakkı
• Aynı hakların tamamını yeni malike karşı da ileri sürebilme hakkı

Listedekilerin dışında kalan diğer bazı kiracı haklarına ise yazının devamında yer verilmiştir.

EV SAHİBİ HANGİ DURUMLARDA KİRACIYI EVDEN ÇIKARAMAZ?

1. Ev sahibinin kiracıyı sebepsiz çıkarması için sözleşmenin başlamasından itibaren 10 yıllık uzama süresi gerekmektedir.
2. Eğer kiracı kirayı ödemeyi 2 kere geciktirir ancak kiraya veren 2 haklı ihtar çekmezse kiracıyı evden çıkartamaz.
3. Eğer ev sahibinin eve ihtiyacı yoksa veya aynı çevrede başkaca bir evi bulunuyorsa kiracıyı ihtiyaç nedeniyle evden tahliye edemez.
4. Eğer geçersiz bir tahliye taahhüdü varsa yine tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracı evden çıkarılamaz.

Bu örnekler sınırlı sayıda olmamakla birlikte somut olayın şartlarına göre ev sahibi kiracı hakları değerlendirilmelidir.

EV SAHİBİ KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR Mİ?

Ev sahibinin kiracıyı 10 yıllık uzama süresinden önce haklı sebep varsa kiracıyı evden çıkarması mümkündür.  Haklı tahliye sebepleri aşağıdaki gibi sayılabilecektir.

1. Kiraya Verenin Kiralanana İhtiyaç Duyması Nedeniyle Tahliye
2. Kiracının Eve Özensiz Davranması
3. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
4. Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye
5. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
6. Kira Bedelinin İki Kere Gecikmesi Ödenmemesi Üzerine İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
7. Kiracının veya Eşinin Aynı Yerde Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye

Bu durumların varlığı halinde açılacak tahliye davası sonucu ev kiracı tarafından tahliye edilebilecektir.

KİRACININ OTURDUĞU EV SATILDIĞINDA KİRACI HAKLARI- EV SAHİBİ EVİ SATARSA KİRACI HAKLARI

Kiracının oturduğu evin satılması halinde kiracının sahip olduğu haklar da merak edilir. Türk Borçlar Kanunu 351. Madde uyarınca kiracının oturduğu evin el değiştirmesi durumunda yeni malik talep ederse kiracıya taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay sürede yazılı bildirim yapar. Bu durumda yeni malik 6 ayın sonunda dava açarak kiracıyı tahliye edebilir.

Yeni malik kiralanan taşınmazın kullanma ihtiyacı mecburiyeti sebebi ile tahliye edilmesini talep edebilir. Satılan taşınmazlarda satış işlemi sözleşme sonlanmasına doğrudan sebep olmamaktadır. Yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için satın alınan taşınmazla ilgili kullanma mecburiyeti olmalı ve yeni malik tarafından usulüne uygun olarak bildirim süreleri içinde tebligat yapılmalıdır. Bu koşulların sağlanması halinde de yeni malik tahliye davası açarak kiracıyı taşınmazdan çıkarabilmektedir.

Ev sahibi evi satarsa kiracı hakları yeni ev sahibine karşı da aynen devam etmektedir. Bu anlamda evin satılması, kiracı hakları bakımından herhangi bir değişikliğe sebep olmamaktadır. Bunun istisnası, yeni ev sahibinin eve ihtiyaç duyması halidir.

Fakat bu durumda, yeni ev sahibinin uyması gereken belirli süreler ve şartlar vardır. Ev sahibi, taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya tahliye ihtarı çekmelidir. İhtar şartı sağlanmadan tahliye davası açılırsa kiracı buna itiraz edebilir.

Ayrıca ev sahibi evi satın aldıktan 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Bu süre geçmeden tahliye davası açacak olursa kiracı buna karşı itirazda bulunabilir. Yeni ev sahibi tarafından ileri sürülen ihtiyacın samimi ve gerçek olmayışı da bir başka itiraz sebebidir.

SÖZLEŞMESİZ KİRACININ HAKLARI

Kira sözleşmeleri karşılıklı irade beyanı ile kurulur. Bu sözleşmeler şekil şartına tabi olmadığından yazılı olarak hazırlanabilecekleri gibi sözlü olarak da yapılabilirler. Kiraya verenle kiracı arasında ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar söz konusu olduğunda yazılı sözleşmeler ispat açısından önem taşır. Bununla birlikte sözlü şekilde yapılan kira sözleşmeleri de geçerlidir.

Türk Borçlar Kanunu hem yazılı hem de sözlü kira sözleşmelerini korumaktadır. Bu sebeple de yazılı olarak yapılan kira sözleşmeleri uyarınca kiracının sahip olduğu tüm haklar sözlü olarak yapılan kira sözleşmeleri için de geçerlidir.

Kiraya verenle kiracı arasında oluşturulan sözleşmeler 1 yıl süreye bağlı olarak hazırlanmaktadır. Bir yıllık süre dolduğunda yeni bir sözleşme yapılmasına gerek olmazken sözleşmenin her yıl kendiliğinden yenilendiği görülmektedir. Bu işlem sırasında tarafların rızası olması koşulu aranır.

Kontratsız kiracı hakları, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracıya verilen bütün hakları içerir. Çünkü kira sözleşmesinin yazılı yapılma zorunluluğu yoktur. Sözlü şekilde de bu ilişki kurulabilir. Sözleşmesiz kiracı, Kanun’daki tüm haklara sahip olduğu için geçerli bir tahliye nedeni ileri sürmeden çıkarılamaz.

KİRA ARTIŞINDA KİRACI HAKLARI

Kira artışında, kiracı hakları kapsamında artış oranları için üst sınırlar öngörülmüştür. Buna göre, kira bedeline zam dönemi geldiğinde ilgili ay için açıklanan TÜFE oranı neyse kira bedeline en fazla o oranda zam yapılabilir.

01.07.2024 tarihine kadar yenilenecek olan konut kiralarına ilişkin sözleşmelerde, kira bedeline en fazla %25 zam yapılabilir. Fakat bu düzenleme, iş yeri kiraları bakımından geçerli değildir.

Kiracı haklarına göre Ev sahibi, duruma göre TÜFE oranının veya %25’lik oranın üzerinde zam yapmak istiyorsa kiracı yeni kira bedelini tamamen ödemek zorunda değildir. %25’lik düzenleme kapsamında olanlar, kira bedelinin %25 zamlı halini ödemelidir. TÜFE oranına tâbi olanlar ise ilgili ay için öngörülen TÜFE oranı kadar zamlı halini ödemelidir. Bu ödemelere ilişkin dekont ve makbuzlar da muhafaza edilmelidir.

İçinde bulunduğumuz ay için açıklanan TÜFE oranına, en fazla %25 zam düzenlemesine ilişkin ayrıntılara ve kira artışıyla ilgili diğer hususlara, “kira artış oranı” yazımızdan erişebilirsiniz.

1 YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİ BİTİNCE EV SAHİBİ KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde süre bitiminde sözleşmeyi sona erdirme yalnızca kiracıya tanınan bir haktır. Örnek olarak; 1 yıllık kira sözleşmesi bittiğinde kiraya veren; kiracıya süre bitti evi veya işyerini tahliye et diyemez. Ancak sözleşme bitiminden 1 ay içerisinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilmektedir.

5 YILLIK KİRACI HAKLARI

Kiracı haklarına göre 5 yılı dolduran kiracı, sırf 5 yılı doldurduğu için evden çıkartılamaz. Böyle bir tahliye nedeni mevcut değildir. Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşme kapsamında belirlenen süre dolup bunun üzerine 10 yıl geçmeden kiracı tahliye edilemez. Belirsiz süreli sözleşmelerde de kira ilişkisi 10 yılı doldurmadan kiracı tahliye edilemez.

5 yıllık kiracıya karşı, ancak TBK kapsamında düzenlenen özel bir tahliye nedeni varsa kiracı evden çıkarılabilir. Örneğin tahliye taahhüdü olabilir veya kiracı kira bedelini ödemiyor olabilir.

5 yıllık kiracıya karşı kira tespit davası açılabilir. Bu dava yoluyla, emsal kiralar göz önünde bulundurularak kira bedeli mahkemece yeniden belirlenir.

10 YILLIK KİRACI HAKLARI

10 yıllık kiracı hakları, 10 yılın hesabına ilişkin sürelere veya ihtar şartlarına riayet etmeden kiracının tahliye edilememesidir. Bunun yanında, kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli olmasına göre kanunen yapılan ayrım nedeniyle süre ve ihtar koşulları farklılaşmaktadır.

• Kira sözleşmesi belirli süreli ise, Sözleşme süresi dolup bunun üzerine 10 yıl daha geçince bunu izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak dönem sonunda dava açılabilir.
• Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, Baştan itibaren 10 yılı dolduran kira sözleşmelerinde, her 6 aylık kira döneminden 3 ay öncesinde ihtar çekerek dönem sonunda dava açılabilir.
• Baştan itibaren 10 yılı dolduran kira sözleşmelerinde, her 6 aylık kira döneminden 3 ay öncesinde ihtar çekerek dönem sonunda dava açılabilir.

Belirli ve belirsiz kira sözleşmeleri için öngörülen 10 yıllık süreler doğru hesaplanmadığı takdirde, tahliye talebine itiraz edilebilir. Aynı şekilde, ihtar gönderim sürelerine ve usullerine uygun davranılmadığı takdirde de kiracı hakları kapsamında tahliyeye itiraz edilebilir.

İŞ YERİ KİRACI HAKLARI

Kiracı haklarına göre İş yeri kiracı hakları, genel hatlarıyla konut kiracısı haklarından farklı değildir. Ev sahibi bakımından konut tahliye sürelerine ve gerekçelerine dair aranan şartlar, iş yerleri bakımından da aynı şekilde uygulanır. Dolayısıyla, iş yeri kiracıları bakımından özel bir durumun olmadığı söylenebilir.

Ev kirasından farklı olarak; kira sözleşmesinin 01.07.2024 tarihine kadar yenilenmesi halinde gündeme gelen %25’lik artış sınırı, iş yeri kiraları bakımından geçerli değildir. İş yeri kiralarında, ilgili ayın TÜFE oranı zam için üst sınır teşkil eder.

KİRACININ DİĞER HAKLARI

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlendiği şekliyle kiracı hakları çok geniş bir yer tutmaktadır. Bu anlamda, kiracının yukarıdaki başlıklarda sayılan haklarının yanında birçok hakkı dava mevcuttur. Aşağıda, farklı başlıklar halinde bu haklara dair genel bilgilendirmede bulunulmuştur.

HAKLI BİR SEBEP OLMADAN EVDEN ÇIKARILMAMA HAKKI

Kiracı haklarına göre Ev sahibi, kiracıyı haklı bir sebep olmadan evden çıkaramaz. Ev sahibinin hangi durumlarda haklı tahliye nedenine sahip olacağı ise Türk Borçlar Kanunu’nda sayılmıştır.

TBK bünyesinde düzenlenen ve ev sahibine kiracıyı çıkarma imkânı tanıyan bazı durumlar, aşağıdaki listede örnek olarak verilmiştir.

• Yeni ev sahibinin veya kanunda sayılan yakınlarının taşınmaza ihtiyaç duyması,
• Kiracının veya eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir başka konutunun bulunması,
• Kiracının eve zarar vermesi,
• Kiracının komşuları rahatsız etmesi gibi durumlar, haklı nedenlere örnek verilebilir.

Ev sahibi tarafından ileri sürülebilecek tüm tahliye nedenlerini, “kiracı evden nasıl çıkarılır” yazımızdan öğrenebilirsiniz.

KULLANIMA UYGUN TESLİM HAKKI

Kiraya veren, kira konusu taşınmazı veya malı kiracının kullanımına uygun şekilde teslim etmek zorundadır. Bundan kasıt; konutun oturulmaya, iş yerinin ise kullanıma uygun şekilde hazır bulunmasıdır.

KİRALANANDAKİ KUSURUN GİDERİLMESİNİ İSTEME HAKKI

Kiralanan evde veya iş yerinde, sözleşmede kararlaştırılanın aksine bir durum mevcutsa veya bir eksiklik/bozukluk hali varsa taşınmaz ayıplı kabul edilir. Bu ayıp eğer ciddi ve ağır nitelikteyse kiracı sözleşmeyi devam ettirmeme hakkına sahiptir. Bu durumda, ev geri teslim edilecek ve o ana kadar yapılan ödemeler de geri alınacaktır.

Kiracı haklarına göre Kiralanan taşınmazda kusur söz konusuysa kiracının farklı hakları mevcuttur. Dilerse ev sahibinden bunun düzeltilmesini veya kusuru olmayan bir benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir. Yahut kusura karşılık kira bedelinde indirim yapılmasını isteyebilir. Tüm bunların yanında, uğradığı bir zarar varsa bunun için ayrıca tazminat davası açma imkanına da sahiptir.

Kiracı, ev sahibinden uygun bir sürede kusurun (ayıbın) giderilmesini istemişse fakat ev sahibi gereğini yerine getirmiyorsa kiracı masraf yaparak bu kusuru giderir. Bu harcamasına karşılık gelen tutarı da kiradan düşerek ev sahibine ödememe hakkına sahip olur. Fakat buna ilişkin fatura, makbuz ve dekont gibi belgeler saklanmalıdır.

Görüldüğü üzere, kiralanandaki kusurun ne zaman ortaya çıktığı ve hangi ağırlıkta olduğuna göre atılacak adımlar ve yürütülecek süreçler değişmektedir. Böyle bir durumla karşılaşan kiracıların, en doğru hamleyi tespit edebilmek adına uzman gayrimenkul avukatına danışmasında fayda vardır.

DEPOZİTONUN İADESİNİ TALEP ETME HAKKI

Kiracı haklarına göre Kiraya verenle kiracı arasında yapılacak olan kira sözleşmesinde depozito konusuna da yer verilir. Depozito ödemesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 342. Madde uyarınca üç aylık toplam kirayı geçmemek koşulu ile belirlenebilir.

Depozito bedeli olarak kararlaştırılan para kiracı tarafından kiraya verenin onayı olmadığı sürece çekilmemek kaydıyla vadeli bir hesaba yatırılır. Kıymetli evrak depozito bedeli olarak alınırsa bu durumda bir bankaya depo edilir.

Kiracı, sözleşme kurulurken verdiği güvence bedeli olan depozitoyu evi tahliye sürecinde talep edebilir. Ancak bu durumda, ev sahibi taşınmazı inceleyecek ve evde olağan kullanım dışında herhangi bir zararın olup olmadığını tespit edecektir. Eğer olağan kullanımdan dolayı ortaya çıkan zarar veya eskime dışında bir sorun yoksa depozito bedeli kiracıya teslim edilmelidir.

Kira hukukunda kural, depozito bedelinin 3 aylık kira bedelini aşamayacağıdır. Bu nedenle, kiracı 3 aylık kira bedelini aşacak bir depozito bedeli vermemesi gerektiğine dikkat etmelidir.

ORTAK GİDERLER VE APARTMAN AİDATI ÜZERİNDE KİRACI HAKLARI

Aksi sözleşmede yer almadığı sürece kiracı kiralanan taşınmazdaki kullanmaya bağlı yan giderlere katılmakla yükümlüdür. Aydınlatma, su, doğalgaz gibi giderler bu kalemler arasında yer almaktadır. Kiralanan taşınmazla ilgili demirbaş giderler olarak tanımlanan masraflar ise kiraya verene ait olurken kiracıdan bu bedeller talep edilememektedir.

Kiralanan taşınmazda ya da taşınmazın bulunduğu binada esaslı yapı niteliğinde masraf olması durumunda bu ödemeler kiraya verenin sorumluluğundadır. Kiracının kiralanan taşınmazda sonradan oluşan ve kendi kusuru olmayan ayıplardan kiraya vereni mesul tutma hakkı vardır.

YAN GİDERLERİN EV SAHİBİ TARAFINDAN KARŞILANMASINI İSTEME HAKKI

Kira ilişkisinde gündeme gelen yan giderler, kiraya veren tarafından karşılanmalıdır. Yan giderler ifadesinden kasıt, kiracının yapmakla yükümlü olmadığı ve genellikle temizlik, bakım, elektrik ve su giderleri gibi yükümlülüklerin dışında kalan daha ciddi giderlerdir.

Örneğin, binanın girişine yapılacak bir engelli rampası için ödenecek ücreti kiracı değil ev sahibi ödemelidir. Bununla birlikte çatı onarımları, zorunlu sigorta, kombi ve tesisat değişimi, vergi gibi masraflar da kiraya verenin sorumluluğundadır.

KİRA SÖZLEŞMESİ BİTTİĞİNDE KİRACI HAKLARI

Kira sözleşmeleri hazırlanırken belirli bir süre öngörülür. Konut ya da iş yeri sözleşmelerinde kararlaştırılan sürenin sonlanmasına rağmen kiraya veren kiracıyı kendiliğinden tahliye edememektedir.

Kiracı haklarına göre Kiraya veren sözleşme bitiminde kiracıyı tahliye edecekse belirli süreli sözleşmenin bitiminden 15 gün öncesinde bildirim yapılması gerekmektedir. Bildirimde bulunulmaması sözleşmenin sürdüğünün kabul edilmesi anlamına geleceğinden sözleşme bir yıl daha uzar.

Kiracı 10 yıllık uzama süresi bittiğinde bu süre bitmeden üç ay önce bildirimde bulunulursa sebep göstermeye gerek kalmadan tahliye edilebilir.

KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR?

Bir ev sahibi hakları doğrultusunda 5 yılın sonunda kira tespit davası açabiliyor. Kira tespit davaları, bahsi geçen mülkün bulunduğu muhitteki diğer mülklerin kira bedellerinin incelenmesi talebi ile açılıyor. Davanın sonucunda eğer bahsedilen mülkün güncel kirası, muhittekilerin ortalamasının altında kalıyorsa ev sahibi kirayı yükseltebiliyor.

MÜLKÜN SATILMASI DURUMUNDA KİRACININ HAKLARI NELER?

Kiracının ikamet ettiği mülkün satılması durumunda, yeni mülk sahibinin tahliye hakkı belirli şartlara bağlı. Eğer yeni mülk sahibi kendisinin, alt veya üst soyunun ikamet etmesi için bu mülkü satın almışsa ve aynı şehirde ikamet edebileceği başka bir mülkü bulunmuyorsa, satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye isteğini kiracıya bildirmesi gerekiyor. Kiracının mülkü ne zaman tahliye edeceği ise eski mülk sahibiyle arasındaki kira sözleşmesinin bitiş tarihine bağlı.

Hem kiracılar hem de mülk sahipleri haklarını bildiği ve yasal çerçeveye göre hareket ettiğinde ev kiralama, satın alma ve tahliye gibi işlemler çok daha pürüzsüz işliyor. Kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması, tüm maddelerde her iki tarafın da mutabık olması ve imzalanan sözleşmelerin saklanması, ileride ortaya çıkabilecek sorunların da önüne geçiyor.

KİRACI ÇIKMASI İÇİN KAÇ AY ÖNCEDEN HABER VERMELİ?

Belirsiz süreli kira sözleşmesi akdedildiyse her 6 aylık kira dönemi sonunda 3 ay içinde bildirim yapılmalıdır.

Örnek olarak başlangıç süresi 01.01.2021 tarihli olan belirsiz süreli kira sözleşmesi, altışar aylık fesih dönemlerine ayrılır. 01.01.2021 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin birinci fesih zamanı 01.07.2021 tarihine kadardır. İkinci altı aylık fesih dönemi ise 01.01.2022 tarihine kadardır. 01.03.2023 tarihinde fesih iradesi ortaya çıkan kiraya verenin altı aylık fesih dönemini ve üç aylık fesih bildirimini dikkate alması gerekmektedir.

Yani kiraya veren kira sözleşmesini feshettiğini kiracıya 01.04.2023 tarihine kadar belirtmelidir. Bu durumda kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşme 01.07.2023 tarihinde sona erecektir. Kiracının konutu tahliye etmemesi halinde kiraya veren 01.07.2023 tarihinden itibaren bir ay içerisinde yani en geç 01.08.2023 tarihine kadar tahliye davası açmalıdır. Kiracıya 01.04.2023 tarihine kadar bildirimde bulunulmaması halinde, kiraya veren bir sonraki kira dönemi olan 01.01.2024 tarihinde kira sözleşmesini feshedebilmek için 01.10.2023 tarihine kadar kiracıya fesih bildiriminde bulunmalıdır.

Kiracı haklarına göre Belirli süreli kira sözleşmesi varsa belirlenen süre dolduğunda taraflar arasında açık bir anlaşma olmadan kira sözleşmesi devam ederse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür. Eğer taraflar arasında açık bir anlaşma varsa kira sözleşmesi sona ermeden 1 ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunulması gerekir. Burada kiracı çıkmaz ise tahliye davası açılabilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında durum farklıdır. Kira ilişkisi sürse dahi belirli süreli kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmez. Burada sözleşme bitiş tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

KİRACININ SÖZLEŞME BİTMEDEN EVDEN ÇIKMA HAKKI

Kiralayan sözleşmede yer verilen sürenin öncesinde gerekçe göstermeksizin kiraladığı taşınmazı boşaltabilir. Kiracıya bu hak tanınmakla birlikte Türk Borçlar Hukuku 325. Maddesi uyarınca kiralayanın mağdur olmaması da düşünülmüştür.

Bu durumda kiralayan sözleşme süresi öncesinde gayrimenkulü boşaltırsa kira sözleşmesinden doğacak olan borçları devam eder. Bu devam süresi kiralananın benzer şartlarda kiralanmasına dek geçecek olan makul bir zaman aralığıdır.

KİRACI HAKLARI DANIŞMA HATTI

Kiracı hakları danışma hattı, uygulamada sıkça aratılan bir konudur. Ancak kiracıların hukuki yardım alma veya haklarını öğrenme konusunda danışabileceği böyle bir hat bulunmamaktadır. Genel olarak bunun için kira hukuku alanında uzman avukatlardan danışmanlık alınmaktadır.

KİRACI VE KİRAYA VEREN UYUŞMAZLIKLARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Kiracı ve kiraya veren taşınmazla ilgili çeşitli konularda uyuşmazlık yaşayabilir. Yaşanan uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkemelere başvurulması gerekir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan bir uyuşmazlık söz konusu olduğunda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Kiracı haklarına göre Kiracının yerleşim yeri mahkemesi yetkili mahkemedir. Bunun yanı sıra kira sözleşmesinin ifa edildiği yer mahkemesi de yetkili mahkeme olarak kabul edilir. Son olarak, özellikle belirtmekte fayda var; kiracı – kiraya veren uyuşmazlıklarında yetkin ve deneyim sahibi bir gayrimenkul avukatından yardım almak, hak ve menfaat kaybı yaşanmaması bakımından en sağlıklı yaklaşım olacaktır.

EV SATILIRSA YENİ MALİK KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?

Satılan bir evde oturan kiracıya yeni malik kullanma ihtiyacı mecburiyetine bağlı olarak tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda kiracıya ev satın alındıktan sonra 1 ay içinde tebligat gönderilir. Ardından da 6 aylık sürede kiracının evi boşaltması istenir. Kiracı buna riayet etmediği takdirde de evin yeni sahibi dava açabilir.

KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, ülkemizdeki son yasal düzenlemeler bağlamında hukuki bir zorunluluk olarak öne çıkar. Resmi Gazete ‘de 05.04.2023 tarihinde yayınlanan Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi ile, kira uyuşmazlıklarında, kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu nedenle, bir kira uyuşmazlığıyla karşı karşıya gelen taraflar, mahkemeye başvurup kira davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Arabuluculuk, taraflar arasında uzlaşma sağlama saikı güder ve yargı sürecini azaltarak daha hızlı ve daha az maliyetli bir çözüm sunar.

Zorunlu arabuluculuk, kira uyuşmazlıklarının daha etkili bir şekilde çözülmesine yardımcı olurken, yasal düzenlemelere uygun olarak hareket etmek son derece önemlidir. Daha fazla detay için arabuluculuk kanununa bu linkten ulaşabilirsiniz.

KİRA HUKUKU AVUKATI KİMDİR?

Kira hukuku üzerine çalışan, bu konuda uzmanlaşmış ve tecrübe sahibi olan bu konularda hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunan avukat kira hukuku avukatıdır. Kiracılar ve ev sahipleri arasındaki ilişkileri düzenleyen yasaları kapsayan hukuk alanına kira hukuku denir. Bu hukuk alanı, kira sözleşmeleri, kira artışları, tahliyeler, ev sahibi hakları ve kiracı hakları benzeri konuları kapsamaktadır.

Kira hukuku avukatları, kiracıların ve ev sahiplerinin yasal haklarını korumalarında temsil yetkisi kullanarak yardımcı olmaktadırlar. Kiracılar, ev sahiplerinin yasa dışı evden çıkarmalarına karşı korunma, depozito iadesi istekleri, kira artışlarına itiraz etme ve kiracı haklarını kavrama hususlarında bir kira hukuku avukatından destek alabilmektedirler. Ev sahipleri ise kiracıların yasal yollardan tahliyesi, kira bedelinin tespiti ve ödenmeyen kira bedellerinin tahsili gibi konularda kira avukatından destek almaktadır.

İSTANBUL KİRA HUKUKU AVUKATI

İstanbul kira hukuku avukatları, İstanbul ve çevresinde, kira ilişkilerini düzenleyen yasal düzenlemelerin ve kira sözleşmelerinin karmaşıklığını hukuki boyutta inceleyerek, kiracılar ve ev sahipleri için birçok farklı hukuki danışmanlık ve temsil hizmetleri sunan kira hukuku avukatlarıdır. İstanbul kira hukuku avukatlarının çalışma alanları fazlaca geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır.