Alt kira sözleşmesi, kiracının ana kiralayanın önceden verdiği izinle kiraladığı mülkü başka bir kişiye alt kiraya verme imkanı sağlayan bir anlaşmadır.
İÇİNDEKİLER
ALT KİRAYA VERME NEDİR?
ALT KİRAYA VERME NEDİR?
TBK m.322/1’de yer alan hükme göre kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen bir başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
“Kiracı başkasından kiraladığı bir eşyayı bir başkasına kiralayabilme hakkına sahiptir. Bunun sonucu olarak da kendisi asıl kira sözleşmesine dayanarak malike karşı “kiracı”, alt kira sözleşmesine dayanarak da alt kiracıya karşı “alt kiralayan” rolündedir. Alt kira sözleşmesine taraf olan alt kiracı ve alt kiralayana da asıl kira sözleşmesine uygulanan kurallar uygulanır.” (YÜCER İpek, AÜHFD, C.57, Sayı:3, 2008, s.795)
Kiracı kural olarak, kiraya verene zarar verebilecek değişikliklerden kaçınmak koşulu ile kiraladığı şeyi bir başkasına devredebilir. Ancak hemen hükmün devamında yer alan fıkrada bu hususa birtakım istisna getirilmiştir.
TBK m.322/2 hükmünde yer alan bu istisna, konut ve çatılı işyerleri için söz konusudur. İlgili hükme göre kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi kullanım hakkını da devredemez. Görüldüğü üzere konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası aranmaktadır. Dolayısıyla kiraya verenin sözlü bir şekilde gerçekleştirmiş olduğu rıza, hüküm ve sonuç doğurmayacaktır.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Örneğin, kiracı kiralananı konut amacı ile kiralamasına rağmen alt kiracı kiralananı işyeri olarak kullanırsa sorumlu olacaktır. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. (TBK m.322/3)
ALT KİRAYA VERME YASAĞI NEDİR?
ALT KİRAYA VERME YASAĞI NEDİR?
Kiracının kiraladığı şeyi bir başkasına kiraya verebileceğini ve bunun istisnası niteliğinde olan TBK m.322/2 hükmünü yukarıda açıkladık. Ancak kira sözleşmesinde bunun aksi kararlaştırılabilir. Kira sözleşmesine eklenen alt kira yasağına ilişkin hükümle birlikte kiracı, kiralananı bir başkasına kiralayamaz. Kiracının alt kira yasağına rağmen kiralananı bir başkasına kiralaması halinde sözleşmeye aykırılık meydana gelir. Bu halde de kiracı sözleşmeden doğan sorumluluk ile karşı karşıya kalır. Nitekim TBK m.316/1’de ilgili husus “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” şeklinde ifade alanı bulmuştur. Kiracının bu sebeple kira sözleşmesine aykırı davranması halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az 30 gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK m.316/2).
ALT KİRA İLİŞKİLERİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Yetkili Mahkeme: Kiralananın bulunduğu yer mahkemesi
YARGITAY KARARLARI
- HD., E. 2015/6778 K. 2016/2161 T. 21.3.2016
“…Dava, kiralanana yapılan faydalı gider alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş, hüküm, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; Davalı şirket ile dava dışı … arasında 02.10.2012 başlangıç tarihli, 5 yıl müddetli, 2 adet bağımsız bölüm ve bir adet depoya ilişkin kira sözleşmesi bulunduğunu, davacının da dava konusu kiralananları dava dışı … den alt kira yoluyla kiralayıp 20.10.2012 ile 22.05.2013 tarihleri arası kullandığını ve anahtarları 22.05.2013 tarihinde kendi kiraya verenine teslim ettiğini, yine dava dışı …’ nin de kiralananı tahliye ettiğini ancak mecura davacı tarafından 100.750 TL tutarında faydalı masraf yapıldığını belirterek bu faydalı masraf bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davalı ile davacı şirket arasında kira ilişkisi bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece taraflar arasında kira ilişkisi bulunmadığı gerekçesiyle davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş ise de; Dava kiralanana yapılan faydalı giderin tahsili istemine ilişkin olup sebepsiz zenginleşen davalı ilk kiraya veren şirkettir. Bu nedenle davacının, davalıdan yaptığı faydalı ve zorunlu giderleri istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Bu durumda işin esasının incelenmesi gerekirken yazılı gerekçeyle istemin reddine karar verilmesi doğru değildir…”
- HD., E. 2017/2139 K. 2017/12194 T. 19.9.2017
“…Kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için başkasına ait taşınır ya da taşınmaz malın kullanılmasını sağlayan anlaşmadır. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi ile oluşur. Her sözleşmede olduğu gibi kira sözleşmesinde de iki taraf vardır ve taraflarına şahsi hak sağlar. Davada dayanılan 22.02.2012 başlangıç tarihli alt kira sözleşmesi davalılar Vodofone Telekomünikasyon AŞ ile … AŞ. arasında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun’unun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinden önce düzenlenmiştir. Davacı bu sözleşmenin tarafı değildir. Davacı ile davalı kiracı… arasında düzenlenen 19/04/2001 başlangıç tarihli, 99 yıl süreli kira sözleşmesi halen geçerli olduğundan davacı ancak bu sözleşme kapsamında ödenmeyen kira bedeli varsa sözleşmenin tarafı olan kendi kiracısından alacak talebinde bulunabilir. Davalı kiracı, sadece 19/04/2001 tarihli sözleşme gereği kira bedelini ödemekle yükümlü olup alt kira sözleşmesi gereği tahsil ettiği kira bedelini asıl kiraya verene ödeme yükümlülüğü bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir…”