KİRACI OLARAK OTURULAN EVİN SATILMASI

Kiracı olarak oturulan evin satılması hem kiracılar hem de yeni mülk sahipleri için karmaşık ve belirsizliklerle dolu bir süreç olabilir. Bu durum, kiracıların haklarının korunması ve yeni maliklerin yasal yükümlülüklerinin net bir şekilde anlaşılması gereken önemli bir konudur. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili Yargıtay kararları, bu süreçte hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını ve sorumluluklarını düzenleyerek, olası anlaşmazlıkların önüne geçmeyi amaçlar. Bir evin satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez, aksine, sözleşme yeni malik ile aynı şartlarda devam eder.

Bu nedenle hem kiracıların hem de yeni ev sahiplerinin yasal hakları konusunda bilinçli olması, bu sürecin daha sağlıklı ve sorunsuz ilerlemesi için büyük önem taşır. Bu yazımızda, kiracıların ve yeni maliklerin haklarını, yükümlülüklerini ve bu süreçte dikkat etmeleri gereken yasal düzenlemeleri detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

Konuya ilişkin olarak “Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Başvurusu ve Süreci” makalemize de göz atabilirsiniz.

KİRACI OLARAK OTURULAN EVİN SATILMASI DURUMUNDA HAKLAR NELERDİR?

Kiracının oturduğu evin satılması durumunda hem kiracının hem de yeni malikin haklarının korunması için yasal düzenlemeler bulunmaktadır. Evin satılması, kira sözleşmesini otomatik olarak sonlandırmaz. Kira sözleşmesi, aynı şartlarla yeni ev sahibine devredilmiş sayılır. Bu, kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarının yeni ev sahibi tarafından da korunacağı anlamına gelir. Yeni mal sahibi, kira sözleşmesinde yer alan şartları, sözleşme süresi dolana kadar uygulamakla yükümlüdür.  Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen koşullara uymaya devam ederek, kira bedelini yeni ev sahibine öder. Türk Borçlar Kanunu‘na göre, kirada oturulan ev satıldığında, yeni malik kira sözleşmesi ile bağlıdır. Bu nedenle, kiracının evi tahliye etme gibi bir zorunluluğu yoktur.

Kiracı, sadece evin satılması nedeniyle kira bedelinde artış talep edemez. Ancak, kira sözleşmesinde belirli aralıklarla kira artışı yapılacağı belirtilmişse, bu şartlar yeni mal sahibi tarafından da uygulanır. Kira sözleşmesi, taşınmazın el değiştirmesi durumunda bile geçerliliğini korur. Kiracının ödemesi gereken kira miktarı, depozito, kullanım hakları gibi şartlar aynı kalır.

Ev sahibi, kiracıya satış süreci hakkında bilgi vermelidir. Satış gerçekleştikten sonra, kiracıya yeni mal sahibinin kim olduğu ve bu değişikliğin kira sözleşmesine etkileri hakkında bilgi verilmesi gerekir. Kiracı, satış sonrasında yeni ev sahibi ile iletişime geçerek kira sözleşmesinin devamı hakkında görüşebilir. Kiracı, yeni ev sahibine kira bedelini ödeyeceği hesap numarasını bildirmesi gerekmektedir.

EV SAHİBİNİN EVİ SATMASI KİRACIYI NASIL ETKİLER?

Türk Borçlar Kanunu Madde 310 gereğince, ev satılsa bile mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur. Kiracı, sözleşmede belirtilen şartlarla oturmaya devam edebilir. Yeni malik, eski ev sahibi ile yapılmış kira sözleşmesine uymak zorundadır. Kira sözleşmesi, yeni malike devredilmiş sayılır. Bu durum, kiracının kira koşullarının, ödenen kira bedelinin ve sözleşme süresinin aynı kalacağı anlamına gelir. Kiracı, kira sözleşmesi süresince evde kalma hakkına sahiptir. Yeni malik, sadece evi satın alması nedeniyle kiracıyı çıkaramaz. Yeni malik, kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelini değiştiremez. Kira artışları, sözleşmede belirtilen oranlarda yapılır.

Yeni ev sahibi, taşınmazı satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim, yeni malikin kim olduğunu ve kira sözleşmesinin devam edeceğini belirtmelidir. Yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin şartlarına uymak zorundadır.

Yeni malik, tahliye davası açarsa, kiracının bu davaya karşı savunma yapma hakkı vardır. Türk Borçlar Kanunu Madde 355 gereğince kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da aynı şekilde eski kiracıya öncelikle teklif edilmelidir. Bu yasağa uyulmaması durumunda, eski kiracı tazminat talep edebilir.

EVİN SATILMASI DURUMUNDA KİRA SÖZLEŞMESİ GEÇERLİ MİDİR?

Ev sahibi evi sattığında, kira sözleşmesi yeni ev sahibi ile aynı şekilde devam eder. Kiracının mevcut sözleşmesi, yeni malik ile de geçerli olur ve kiracının yeni bir sözleşme yapmasına gerek kalmaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca, kiralanan el değiştirse bile yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeni ev sahibi, eski ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinin şartlarına uymak zorundadır. Bu, kiracının kira sözleşmesinde belirtilen şartlarla (kira bedeli, ödeme koşulları vb.) oturmaya devam edebileceği anlamına gelir.

OTURDUĞU EV SATİLAN KİRACININ HAKLARI

Kiracının yasal hakları korunmaktadır. Kiracı, kira sözleşmesine ve yasalara uygun davrandığı sürece evde oturmaya devam edebilir. Kira sözleşmesinde belirtilen şartlar aynen devam eder. Kiracı, evin satılması durumunda tahliye edilmek istenirse, yasal yollara başvurabilir. Bu durumda, mahkeme kararıyla tahliye gerçekleşebilir. Kiracı, tahliye davası açılsa bile mahkeme kararı kesinleşene kadar evde oturmaya devam edebilir. Kiracının depozitosu, yeni ev sahibine devredilir. Kiracının depozitosunu geri alma hakkı devam eder. Kiracı, sözleşme süresi sona ermeden haklı bir neden olmadan evden çıkarılamaz. Evin tadilat masrafları ev sahibine aittir. Kiracı, masrafları karşılayarak kira bedelinden düşebilir ancak ev sahibi ile anlaşmak ve masrafları faturalandırmak gerekir.

YENİ EV SAHİBİ KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR Mİ?

Genel olarak, ev sahibi değişimi kira sözleşmesini otomatik olarak geçersiz kılmaz ve kiracının hakları korunur. Ancak, belirli yasal şartların oluşması durumunda, yeni ev sahibi kiracıyı evden çıkarma hakkına sahip olabilir.

Ev sahibi evi sattığında, mevcut kira sözleşmesi yeni malik ile de geçerli olmaya devam eder. Yeni ev sahibi, eski ev sahibi ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesine uymak zorundadır. Bu, kira bedeli, ödeme koşulları ve diğer sözleşme şartlarının aynen geçerli olduğu anlamına gelir. Kiracı, sözleşme süresi boyunca evde kalma hakkına sahiptir.

Yeni ev sahibi, genel olarak sadece evi satmış olması gerekçesiyle kiracıyı çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. ve 351. maddeleri, kiracının tahliyesi konusunda farklı durumları düzenler.

• TBK 347, kiracının tahliyesi için genel sebepleri ele alır.
• TBK 351, kiralanan taşınmazın satılması durumunda tahliyeyi özel olarak düzenler.
  • Eğer kiralanan taşınmaz satılmışsa, yeni malik, kiracıyı kanunda sayılan kişilerle sınırlı olarak kullanmak amacıyla tahliye ettirebilir.
  • Bu durumda, yeni malikin, kiracıya en az 6 ay önceden bildirimde bulunarak tahliye talep etmesi gereklidir.
  • Bu koşullar sağlandığında, kiracı taşınmazı tahliye etmek zorundadır.

Evin satılması durumunda, TBK 347’deki genel tahliye kuralları doğrudan uygulanmaz. TBK 351’deki özel düzenleme geçerli olur ve yeni malikin, kiracıyı kendisi veya ailesi için kullanma amacıyla tahliye ettirmesi ve 6 ay önceden bildirimde bulunması şarttır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK Madde 351): Yeni malik, kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya yasal olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olması durumunda tahliye davası açabilir. Bu ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Mahkeme, ihtiyacın gerçekliğini değerlendirir. Örneğin, yeni malikin başka bir konutu varsa ve bu konutu kiraya vermişse, ihtiyacın samimi olmadığı değerlendirilebilir. Yeni malik, evi satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirim, tahliye nedenini ve yeni malikin kim olduğunu içermelidir. Tahliye davası, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren en erken altı ay sonra açılabilir. Bu süreler kanunda belirtilen yasal sürelerdir ve bunlara uyulması gerekmektedir.

TAHLİYE İÇİN YENİ MAL SAHİBİNİN UYMASI GEREKEN ŞARTLAR NELERDİR?

Yeni malikin, kiracıyı tahliye edebilmesi için belirli yasal şartlara uyması gerekmektedir. Bu şartlar hem kiracının haklarını korumayı amaçlar hem de yeni malikin ihtiyaçlarını gözetir. Genel olarak, yeni malikin salt evi satın almış olması tahliye için yeterli bir sebep değildir.

TBK madde 351 gereğince yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye için uyması gereken şartlar şunlardır:

• Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya iş yeri ihtiyacının varlığı gerekmektedir.
• Yeni malik, taşınmazın el değiştirdiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmelidir.
• Yeni malik, bildirimden altı ay sonra tahliye davası açabilir.
• Yeni malik dilerse, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak da tahliye hakkını kullanabilir.

Yeni malik, kiracıyı yukarıdaki şartlara uygun şekilde tahliye ettirdikten sonra, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl boyunca taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde, eski kiracısına tazminat ödemekle yükümlü olur.

Yeni malik, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmek için, yukarıda belirtilen tüm şartları yerine getirmelidir. Aksi takdirde, kiracıyı tahliye etmesi mümkün değildir.

KİRACININ TAHLİYE EDİLMESİ İÇİN GEREKLİ SÜREÇ NEDİR?

Kiracının tahliye edilmesi süreci, yeni ev sahibinin belirli yasal prosedürlere uymasını gerektirir ve bu süreçte hem ev sahibinin hem de kiracının hakları korunur.

Kira uyuşmazlıklarında, 1 Eylül 2023 itibarıyla dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmak zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, tahliye veya kira tespit davası açılabilir

Yeni ev sahibi, kiracıyı tahliye edebilmek için öncelikle kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olduğunu kanıtlamalıdır. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. İhtiyaç iddiası, dava süresince de devam etmelidir. Yeni malik, bu ihtiyacını yazılı olarak kiracıya bildirmelidir. Bu bildirimin, evin edinilmesinden itibaren bir ay içinde yapılması zorunludur. Bildirimden sonra, tahliye davası en erken altı ay sonra açılabilir.

Tahliye davası süreci, dilekçe sunulması ve mahkeme kararının alınması aşamalarını içerir. Kiracı, mahkeme kararı kesinleşene kadar evde oturmaya devam edebilir. Tahliye davası, yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. İhtiyaç nedeniyle açılacak davalarda, ihtiyacın gerçekliği, samimiyeti ve zorunluluğu mahkeme tarafından değerlendirilir. Dava sürecinde, her iki tarafın da iddialarını kanıtlamaları gerekmektedir. Dava süreci genellikle uzun sürebilir ve mahkeme kararı olmadan kiracının tahliyesi mümkün değildir. Mahkeme, tahliye talebini haklı bulursa, tahliye kararı verir. Tahliye kararı icra yoluyla uygulanır. Kiracının, mahkeme kararını uygulamaması durumunda, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

KİRACI EV SAHİBİ DEĞİŞİMİNDE KİRA ÖDEMESİNİ KİME YAPMALIDIR?

Ev sahibinin değişmesiyle birlikte, kiracının kira ödemelerini yeni ev sahibine yapması gerekmektedir. Yeni ev sahibi, kiracıya kira ödemelerinin yapılacağı banka hesap bilgilerini vermelidir. Kiracı, bu bilgileri aldıktan sonra kira ödemelerini yeni hesaba yapmalıdır. Kiracı, kira ödemelerini yaparken açıklama kısmına kira ödemesi olduğunu ve hangi döneme ait olduğunu belirtmelidir. Bu durum, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önlemeye yardımcı olur.

KİRACIYI KORUYAN HUKUKİ DAYANAKLAR NELERDİR?

Kiracıları koruyan hukuki dayanaklar, Türk Borçlar Kanunu’nda yer almaktadır. Bu düzenlemeler, kiracıların haklarını güvence altına almayı ve ev sahipleriyle aralarındaki ilişkilerde adil bir denge sağlamayı amaçlar.

TBK’nın 310. maddesi, kira sözleşmesinin, taşınmazın el değiştirmesi durumunda bile geçerli kalacağını belirtir. Bu maddeye göre, yeni ev sahibi, eski ev sahibi ile kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesine uymak zorundadır. Bu durum, kiracının kira sözleşmesinde belirtilen şartlarla oturmaya devam etmesini sağlar.

TBK’nın 351. maddesi, yeni ev sahibinin, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirim yapması gerektiğini belirtir. Bu bildirim, yeni malikin kim olduğunu ve kira sözleşmesinin devam edeceğini kiracıya iletmek için gereklidir.

TBK’nın 350. maddesi, ev sahibinin kiracıyı sadece belirli koşullarda tahliye edebileceğini belirtir. Bu koşullar; ev sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olması, ya da kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı gerektiği durumlardır. Yeni malikin, bu nedenlerle tahliye davası açabilmesi için bazı şartlar gereklidir. Yeni malik, ihtiyaç durumunu satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı olarak bildirmeli ve altı ay sonra tahliye davası açabilir. Ev sahibi, evi sadece satmak istediği gerekçesiyle kiracıyı çıkaramaz. Kiracının, sözleşme süresi boyunca evde kalma hakkı vardır.

TBK’nın 355. maddesi, ev sahibinin, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettiği kiralananı, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağını belirtir. Eğer ev sahibi bu kurala uymazsa, eski kiracısına tazminat ödemek zorunda kalır. Tahliye davası sonucunda evden çıkarılan kiracı, ev sahibinin evi tekrar kiraya vermesi durumunda tazminat talep edebilir.

KİRACI OLARAK OTURULAN EVİN SATILMASI

YENİ EV SAHİBİ KİRAYI ARTIRABİLİR Mİ?

Yeni bir ev sahibi, kirayı artırma konusunda bazı yasal sınırlamalara tabidir. Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, kira artışı ancak sözleşmede açıkça belirtilmişse yapılabilir. Eğer kira sözleşmesinde kira artışına dair bir hüküm yoksa, yeni ev sahibi kira artışı için kiracı ile anlaşmak durumundadır.

Kira artış oranları, TBK madde 344 kapsamında düzenlenir. Bu maddeye göre, kira artışı, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını geçemez. Hem eski hem de yeni malikler için bu düzenleme bağlayıcıdır. Kanunda belirtilen bu sınırın aşılmak istenmesi durumunda, kiracı bu duruma uymak zorunda değildir.

Yeni ev sahibi, kira artışı talep etmek istiyorsa, öncelikle kiracıya yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır. Bu bildirimde, kira artışının gerekçeleri, belirlenen oran ve artış tarihi belirtilmelidir. Mevcut kira sözleşmesinde artış hükmü yoksa, yeni malik kiracı ile yeni bir sözleşme yapmayı önerebilir. Mevcut sözleşmede artışa dair bir hüküm yoksa, kiracı herhangi bir artışı kabul etmeyebilir. Kiracı ile anlaşma sağlanamazsa, mevcut sözleşme geçerliliğini korur.

KİRACININ TAHLİYE TALEBİNE KARŞI İTİRAZ HAKLARI NELERDİR?

Kiracılar, ev sahibi veya yeni malik tarafından yapılan tahliye taleplerine karşı çeşitli yasal yollara başvurarak haklarını koruyabilirler. Bu itiraz hakları, özellikle kira sözleşmesinin geçerliliği, tahliye nedenlerinin hukuka uygunluğu ve bildirim sürelerine dayanmaktadır.

Ev sahibi, sadece evi satmış olması nedeniyle kiracıyı çıkaramaz. Tahliye için yasal olarak geçerli bir neden olması gerekir. Yeni malik, kiracıyı ancak ihtiyaç nedeniyle tahliye edebilir. Bu ihtiyaç, yeni malikin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olmalıdır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve dava süresince de devam etmesi gerekmektedir. Eğer yeni malikin ihtiyaç iddiası gerçek değilse veya kötü niyetliyse, kiracı bu duruma itiraz edebilir. İhtiyaç iddiasının ispat yükümlülüğü yeni maliktedir. Yeni malikin tahliye talebinin, kanunda belirtilen kişilerin ihtiyacı olması gerekmektedir.  İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davasında, ihtiyaç iddiasının gerçek, zorunlu ve samimi olması ve dava süresince devam etmesi gerekmektedir. Aksi halde davanın reddi söz konusu olabilir.

Yeni malik, evi satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirim yapmalı ve bu bildirimin ardından en erken altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bir aylık bildirim süresi ve altı aylık tahliye davası açma süresi yasal zorunluluktur. Bildirim, yazılı olarak ve yasal süresi içinde yapılmalıdır. Bu süreler geçirilirse, tahliye talebi geçersiz sayılabilir. Yeni malikin, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya bildirim yapması gerekmektedir. Bu bildirim, yeni malikin kim olduğunu, kira ödemelerinin nereye yapılacağını ve kira sözleşmesinin devam edeceğini içermelidir. Bildirim, kiracıya ulaşmak zorundadır. Sadece ihtarname göndermek yeterli olmayıp, ihtarın kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir. Eğer tahliye davası hukuka aykırı ise, kiracı mahkemeye başvurarak itiraz edebilir ve tahliye kararının iptalini isteyebilir.

KİRACIYI TAHLİYE ETMEK İÇİN GEREKLİ NEDENLER NELERDİR?

KİRACI EVİN SATILDIĞINI ÖĞRENDİĞİNDE NE YAPMALIDIR?

Kiracı, evin satıldığını öğrendiğinde yapması gerekenler hem kendi haklarını korumak hem de yeni ev sahibi ile sağlıklı bir ilişki kurmak açısından önemlidir.  Öncelikle, kiracı ev sahibinden satış süreci hakkında detaylı bilgi almalıdır. Bu bilgi, satışın gerçekleştiği tarihi ve yeni ev sahibinin iletişim bilgilerini içermelidir. Satış gerçekleştikten sonra yeni ev sahibinin, kira bedelinin ödeneceği banka hesap bilgilerini kiracıya bildirmesi gerekir. Kiracı, kira ödemelerini artık yeni mal sahibine yapacaktır. Yeni ev sahibinin, evi satın aldığını ve kira sözleşmesinin devam edeceğini yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir.

Yeni malik, taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya bildirim yapmak zorundadır. Bu bildirimde, yeni malikin kim olduğu, kira ödemelerinin nereye yapılacağı ve kira sözleşmesinin devam edeceği belirtilmelidir. Bu bildirim yazılı olmalı ve tebliğ edilmelidir.

EV SAHİBİNİN SATIŞ NEDENİYLE KİRACIYI ÇIKARAMADIĞI DURUMLAR

Ev sahibinin, evi satması tek başına kiracıyı çıkarma nedeni değildir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi evin satılması durumunda da geçerliliğini korur ve yeni ev sahibi, mevcut sözleşme şartlarına uymak zorundadır. Yani, kiracı kira sözleşmesi devam ettiği sürece evde kalmaya devam edebilir. Ancak, bu durumun bazı istisnaları vardır ve yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği durumlar da mevcuttur. Kiracının geçerli bir kira sözleşmesi varsa ve sözleşme süresi henüz dolmamışsa, ev sahibi veya yeni malik sırf evi sattığı için kiracıyı çıkaramaz. Kira sözleşmesi, yeni malik için de bağlayıcıdır. Kiracı, kira bedelini düzenli ödüyor, sözleşme şartlarına uyuyorsa ve mülke zarar vermiyorsa, ev sahibi veya yeni malik, yalnızca evin satılması gerekçesiyle kiracıyı tahliye edemez.

Yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı yoksa, kiracıyı tahliye edemez. İhtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması ve kanıtlanması gerekir.

Yeni malik, evi satın aldıktan sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmazsa, ve tahliye davası açmak için gerekli altı aylık süreyi beklemezse, kiracıyı tahliye edemez. Bildirim ve süre şartlarına uyulmaması durumunda, açılan tahliye davası reddedilir.

EVİN SATILMASI DURUMUNDA DEPOZİTO NE OLUR?

Ev sahibi evi sattığında, kiracının ödediği depozito yeni ev sahibine devredilir. Bu, yasal bir zorunluluktur ve kiracının depozito hakkının korunmasını amaçlar. Yeni malik, eski ev sahibinin kira sözleşmesi ile birlikte depozito yükümlülüğünü de devralır. Yeni malikin, kiracıdan yeniden depozito talep etme hakkı yoktur. Ancak, mevcut sözleşme şartları gereği, mevcut depozito ile devam etme yükümlülüğü vardır. Kira sözleşmesinde depozito ile ilgili özel şartlar bulunuyorsa, bu şartlar yeni malik için de geçerli olacaktır. Sözleşmede depozitonun iadesine dair hükümler varsa, bu hükümlere uyulmalıdır.

Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiracı, mülkü hasarsız ve sözleşme koşullarına uygun olarak teslim ettiğinde depozitosunu geri alma hakkına sahiptir. Depozitonun iade süreci, kiracı haklarının korunması açısından önemlidir.

EVİN SATILMASI DURUMUNDA KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?

Ev sahibi veya yeni malik, kiracıyı sadece evi sattığı için tahliye edemez. Tahliye için yasal bir gerekçe sunulması gerekir. Bu gerekçeler, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilmiştir. Yeni malik, belirli koşullar altında tahliye davası açarak kiracıyı evden çıkarabilir. Kira uyuşmazlıklarında, 1 Eylül 2023 itibarıyla dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmak zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, tahliye veya kira tespit davası açılabilir

Yeni malik, kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olduğunu kanıtlamalıdır. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, ihtiyacın devam etmesi gereklidir. Yeni malik, evi satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır. İhtiyaç durumunu bildirdikten 6 ay sonra tahliye davası açılabilir. Bu sürelerin geçirilmesi durumunda dava reddedilebilir. Dava, sözleşme bitimine kadar açılabilir. Mahkeme, yeni malikin ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını inceler.  Mahkeme, tahliye talebini haklı bulursa, kiracının tahliyesine karar verir.  Kiracı, mahkeme kararına rağmen evi boşaltmazsa, icra takibi başlatılarak tahliye gerçekleştirilir.

KİRACI EVİN SATILMASI DURUMUNDA HUKUKİ DESTEK ALMALI MI?

Evin satılması durumunda ortaya çıkabilecek hukuki süreçler karmaşıktır ve yanlış bir adım hak kaybına yol açabilir. Özellikle tahliye davası açılması durumunda, sürecin doğru yönetilmesi ve yasal prosedürlere uyulması gerekir. Yeni malik, belirli şartlar altında tahliye davası açabilir. Tahliye davası sürecinde, kiracının kendini savunması, delil sunması ve yasal haklarını kullanması gerekir. Bir avukat, dava sürecini yönetmede ve kiracının haklarını korumada profesyonel destek sağlar.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev Sahibi Evi Satarsa Ne Olur?

Ev sahibi evi sattığında, mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur. Yeni malik, eski kiracının haklarına ve kira sözleşmesine uymak zorundadır. Kiracı, sözleşme şartları çerçevesinde oturmaya devam edebilir.

İşyeri Sahibi İşyerini Satarsa Kiracının Hakları Nelerdir?

İşyerinin satılması durumunda, mevcut kira sözleşmesi yeni mülk sahibi ile devam eder. Kiracının, yeni malik ile yeni bir sözleşme yapmasına gerek yoktur; eski sözleşme geçerliliğini korur.

Eğer kiracı, yeni malikin kötü niyetli bir şekilde tahliye talebinde bulunması ve işyerini başkasına kiralaması nedeniyle tahliye edilirse, tazminat hakkı doğar. Bu durumda, eski kiracı son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Yeni malik, haklı bir sebep olmadan kiracıyı tahliye ettirdikten sonra 3 yıl geçmedikçe, başkasına kiralayamaz.

Oturduğu Yer Satılan Kiracının Hakları Nelerdir?

Mülkün satılması durumunda kiracının hakları korunur ve kira sözleşmesi devam eder. Kiracının, malikin değişmesi sebebiyle evi tahliye etmesi gerekmez. Yeni malikin kötü niyetli olarak tahliye istemesi durumunda, kiracının kira sözleşmesinin devamını talep etme hakkı vardır.

Hangi Koşullarda Yeni Mülk Sahibi Evden Çıkmayan Kiracıyı Tahliye Edebilir?

Yeni malik, kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun konut ya da işyeri ihtiyacı olması durumunda tahliye davası açabilir. Yeni malik, mülkü satın aldıktan sonra 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Yeni malik, bildirimden 6 ay sonra tahliye davası açabilir. İhtiyacın samimi ve gerçek olduğunu kanıtlamak gerekmektedir.

Yeni Malik Evin Tahliyesinden Sonra Evi Başkasına Kiraya Verebilir Mi?

Yeni malik, kiracıyı tahliye ettirdikten sonra haklı bir sebep olmadan 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz. Bu yasağa uyulmaması durumunda, eski kiracının tazminat hakkı doğar.

Kiracıyım, Ev Sahibim Evi Satılığa Çıkarabilir Mi?

Ev sahibi, kiracılı olsa bile evini satma hakkına sahiptir. Ev sahibinin kiracıyı satıştan önce bilgilendirme zorunluluğu yoktur.

Yeni Ev Sahibi Kiraya Fazla Zam Yapmak İsterse Kiracı Ne Yapmalıdır?

Yeni ev sahibi, mevcut kira sözleşmesine uymak zorundadır ve sözleşmede belirtilen şartlar geçerlidir. Kira sözleşmesinde belirtilen artış oranları geçerli olup, yeni ev sahibi keyfi artış yapamaz.

Ev Sahibi Evi Satıyorum Diye Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Ev sahibi, sadece evi sattığı gerekçesiyle kiracıyı çıkaramaz. Tahliye için yasal bir gerekçe sunulması gerekir. Yeni malik, kendi ihtiyacı için tahliye talep edebilir, ancak bunun için yasal prosedürlere uymak zorundadır.

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Kaç Günde Çıkar?

Kiracının hemen çıkarılması mümkün değildir. Yeni malik, 1 ay içinde bildirimde bulunduktan sonra, 6 ay sonra tahliye davası açabilir. Dava süreci ve mahkeme kararının kesinleşmesi zaman alabilir.

Ev Satıldıktan Sonra Kiracı Kaç Ay Oturabilir?

Kiracı, mevcut kira sözleşmesinin süresi boyunca oturmaya devam edebilir. Yeni malik, 1 ay içinde bildirimde bulunup 6 ay sonra dava açabilir.

Ev Sahibi Kiracı Varken Satılık İlanı Asabilir Mi?

Ev sahibi, evini satma hakkına sahiptir ve satılık ilanı asabilir.

Evi Yeni Aldım Kiracı Çıkmıyor Ne Yapmalıyım?

Kendi ihtiyacınız varsa, 1 ay içinde bildirimde bulunup 6 ay sonra tahliye davası açabilirsiniz.

Yeni Malik Eski Kira Sözleşmesiyle Bağlı Mıdır?

Yeni malik, eski kira sözleşmesine bağlıdır ve sözleşmedeki şartlara uymak zorundadır.

Kiracının Haberi Olmadan Ev Satılır Mı?

Ev sahibi, kiracıya haber vermeden evini satabilir. Satış sonrası kira sözleşmesi yeni malike devrolur.

Yeni Ev Sahibi Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davası süreci, dilekçeler, delillerin sunulması ve tanıkların dinlenmesini içerebilir. Dava süreci ortalama bir yıl sürebilir.

Satılan Evden Kiracı Çıkmak Zorunda Mı?

Kiracı, mevcut kira sözleşmesi devam ediyorsa evden çıkmak zorunda değildir. Yeni malik, yasal prosedürlere uyarak ve haklı gerekçeler sunarak tahliye davası açabilir.

Dilay ERGENÇ