KİRACININ EVİ GÖSTERME ZORUNLULUĞU – 2024

Kiracının evi gösterme zorunluluğu; içinde halihazırda kiracı varken yeniden kiralanmak veya tamamen satılmak üzere olan gayrimenkulün, yeni kiracılara veya alıcılara gösterilmesi için kanun tarafından getirilmiş zorunluluktur. Kiracının evi gösterme zorunluluğu ile ilgili sorun yaşıyorsanız alanında uzman kira avukatlarımıza iletişim bölümünden ulaşabilirsiniz.

KİRACININ EVİ GÖSTERMESİ DAVASI 

Satılığa çıkarılmış ev kiracı tarafından gösterilmek zorundadır. Evi göstermeyen kiracı veya ev sahibi ve kiracının hangi gün ve saatlerde evin gösterileceği hususunda anlaşamaması halinde ev sahibi dava açabilecektir. Bu dava “Kira (Kiralananı Göstermeye İzin İstemli)” davasıdır. Bu dava Türk Borçlar Kanunu md. 319/2 ye dayanılarak açılabilir.

Davanın görülmesi aşamasında dikkat edilmesi gereken durumlar vardır. Bunlar:

• Taşınmazın niteliği bulunduğu mevki göz önünde tutularak muhtemel satılabilme süresi tespit edilmelidir. Bu süre içesinde de hangi gün ve saatlerde gösterilmesinin uygun olacağı, hem kiracı hem de ev sahibinin menfaati göz önüne alınarak belirlenmelidir.
• Kiracının iş ve beşerî ilişkileri de göz önüne alınarak gün ve saatin belirlenmesi gerekir.
• Hâkim davayı duruşmalı olarak yürütmelidir. Taraf delillerinin toplanması açısından bu durum önemlidir. Mahkemece, duruşma açılarak taraf delilleri birlikte değerlendirilerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekir.

MADDE 319/2- Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
MADDE 319/3- Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.

KİRACI EVİ GÖSTERMEK ZORUNDA MIDIR?

Kiracı, ev sahibinin evi satmak veya yeniden kiralamak istemesi durumunda evi yeni alıcılara veya kiracılara göstermek zorundadır. Fakat ev sahibi, böyle bir durumda evin yeni alıcılara veya kiracılara gösterilmesi gerektiğini kiracıya uygun bir zaman önceden haber vermelidir. Bu bildirim, kiracıya yazılı veya sözlü olarak yapılabilir.

Kiracı; bu durum kendisine haber verildikten sonra, müsait olduğu günleri ev sahibine bildirecektir. Yeni kiracı veya alıcılar, mevcut kiracının müsait olduğu gün ve saatlerde evi görebilecektir. Ancak ev sahibi ve kiracı zaman konusunda ortak bir karara varamazsa evin gösterileceği günlerin belirlenmesinde kiracının hakları gözetilmeli ve hakkaniyete uygun bir zaman tespit edilmelidir.

Dolayısıyla; kiracıya haber vermeden evi göstermeye gelinmesi, kiracının bu konuda sık sık rahatsız edilmesi veya kiracının uygun olmadığı zamanlarda evin gezilmesi, evi gösterme yükümlülüğü kapsamına girmeyecektir. Bu durumda, ev sahibi kiracının evi gösterme zorunluluğunu ileri süremeyecektir.

EV SAHİBİ EVE İZİNSİZ GİREBİLİR Mİ?

Sık sık gündeme gelen durumlardan biri olan kiracının evi ev sahibine göstermemesi durumu halinde ev sahibi eve kiracının izni olmaksızın eve girme hakkı olduğunu düşünebilir. Ancak durum pek de böyle değildir.

Kiracının kira sözleşmesi imzalandığı andan itibaren konut dokunulmazlığı hakkı gündeme gelmektedir. Bu bakımdan ev sahibinin kiracının izni olmaksızın eve girmesi durumu konut dokunulmazlığının ihlalini oluşturuyor olup konut dokunulmazlığının ihlali Türk Ceza Kanunu kapsamında suç niteliği taşımaktır.

Konut dokunulmazlığının ihlali suçu TCK’nın 116. maddesinde “Bir kimsenin konutuna, konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren veya rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişi, mağdurun şikâyeti üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

(2) Birinci fıkra kapsamına giren fiillerin, açık bir rızaya gerek duyulmaksızın girilmesi mutat olan yerler dışında kalan işyerleri ve eklentileri hakkında işlenmesi hâlinde, mağdurun şikâyeti üzerine altı aydan bir yıla kadar hapis veya adlî para cezasına hükmolunur.

(3) Evlilik birliğinde aile bireylerinden ya da konutun veya işyerinin birden fazla kişi tarafından ortak kullanılması durumunda, bu kişilerden birinin rızası varsa, yukarıdaki fıkralar hükümleri uygulanmaz. Ancak bunun için rıza açıklamasının meşru bir amaca yönelik olması gerekir.

(4) Fiilin, cebir veya tehdit kullanılmak suretiyle ya da gece vakti işlenmesi halinde, bir yıldan üç yıla kadar hapis cezasına hükmolunur.” denilerek hüküm altına alınmıştır.

KİRACININ EVİ GÖSTERME ZORUNLULUĞU İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI:

T.C. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin E. 2006/14139, K. 2007/822 sayılı 30.1.2007 tarihli kararında, uyuşmazlık, davalıya kiralanan ancak davacı tarafça satılmak istenen mecurun müşterilere gösterilmesi konusunda çıkan muarazanın meni talebinden kaynaklanmaktadır. Mahkemece, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, ekonomik koşullar, taşınmazın bulunduğu yer, taşınmazın nitelikleri vs. özellikler değerlendirilerek ne kadar sürede satılabileceği tespit edilerek, mecurun gösterimine bu süre ile sınırlı olarak izin verilmesi gerektiği’ hüküm altına alınmıştır.

Bu durum karşısında ( görevli olması halinde ) mahkemece yapılacak iş; uzman bilirkişi aracılığı ile yerinde inceleme yapılmak, kiralananın niteliği, bulunduğu mevki, dairenin satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile birlikte tarafların yararları değerlendirilmek, hakkaniyete uygun denge kurmak suretiyle satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı saptanmak ve hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde karar vermekten ibaret olmalıdır (3 HD, 09.10.2001 T., Esas: 2001/8142, Karar: 2001/8911)

KİRACININ EVİ GÖSTERME ZORUNLULUĞU TBK 319

Kiracının evi gösterme zorunluluğu, TBK 319’da düzenlenmiştir. İlgili düzenlemeye göre; satış veya yeniden kiralama söz konusu olursa kiracı, evin yeni alıcı veya kiracılara gösterilmesine müsaade etmekle yükümlüdür. Ancak evin, kiracının uygun olduğu gün ve saatlerde gezilip görülmesi gerekir.

TBK 319/2 hükmü, bu konuyu düzenlemiştir. Buna göre:

“Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.”

Ev sahibi; evin yeni alıcılar veya kiracılar tarafından gezilip görüleceğini, uygun bir zaman önce kiracıya haber vermek zorundadır. Evin gezilip görüleceği gün ve saatler, kiracının uygun olduğu zaman dilimlerine göre belirlenmelidir. Fakat bu durum, ev sahibinin konutu başkalarına gösterme hakkına zarar vermemelidir.

TBK 319/3 hükmü, bu konuyu düzenlemiştir. Buna göre:

“Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.”

Yargıtay; kiracının evi gösterme zorunluluğuna ilişkin bir kararında, evin satışa çıkarıldığı ve kiracının evi yeni alıcılara göstermediği olayda, kiracıya uygun belirli günlerde evin gösterilmesi gerektiğine hükmetmiştir. (Yargıtay 13.HD, E. 2010/16365 K. 2011/5950 T. 14.04.2011)

KİRACI EVİ GÖSTERMİYORSA NE YAPILIR?

Kiracı evi göstermiyorsa ev sahibi, kiracının evi gösterme zorunluluğuna dayanarak dava açabilir. Ev sahibinin açtığı davada mahkeme, öncelikle evin satılabileceği veya kiralanabileceği makul süreyi belirleyecektir. Bu husus belirlenirken evin bulunduğu muhit göz önünde bulundurulmalıdır. Süre belirlendikten sonra, kiracının iş ve özel ilişkileri dikkate alınarak evin uygun olacağı gün ve saatler hâkim tarafından tayin edilir.

DİKKAT: Ev sahibi; yeni alıcılar ya da kiracılar tarafından evin gezilip görülmesi gerektiğini, kiracıya uygun bir süre öncesinde bildirmelidir. Bu durum, kiracıya sözlü veya yazılı şekilde haber verilebilir. Ancak yazılı bir bildirimde bulunulması, dava açıldıktan sonra ispat kolaylığı sağlayacaktır.

Bu noktada gerek ev sahibi gerekse kiracı bakımından, uygun olunan zamanların tespit edilmesi ve ileri sürülmesi son derece önemlidir. Diğer zamanlarda neden müsait olunmadığı, mahkemeye doğru biçimde yansıtılmalıdır.

Yargıtay; satışa çıkarılan evin kiracı tarafından ayda bir kez gösterilmesinin talep edildiği olayda, her hafta cumartesi günü belirli saatler arasında evin gösterilmesi gerektiğine karar vermiştir. (Yargıtay 13.HD, E. 2012/4371 K. 2012/5265 T. 01.03.2012)

KİRACININ EVİ GÖSTERME TALEBİ İHTARNAMESİ 

Ev sahibi, kiracıya evin yeni alıcılara veya kiracılara gösterilmesi gerektiğini bildirmelidir. Bu bildirimin yazılı şekilde ve özellikle bir ihtarname gönderilerek yapılması, dava sürecinde ispat bakımından büyük kolaylık sağlayacaktır.

İhtarname hazırlanırken ve gönderilirken dikkat edilmesi gereken hususlar, “kiracıya ihtarname nasıl çekilir” yazımızda yer almaktadır. Ayrıca, taslak şeklinde bir ihtarname örneğinin yer aldığı “kiracıya ihtarname örneği” yazımıza göz atılması da faydalı olacaktır.

KİRACININ EVİ GÖSTERME YÜKÜMLÜLÜĞÜ DAVASI

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü davasını açan ev sahibi, kiracısının bu yükümlülüğe aykırı davrandığını ileri sürmelidir. Ev sahibinin; bu iddiasını öne sürerken tanık ifadelerinden yararlanması, dava sürecinde kolaylık sağlayacaktır. Kiracının evi gösterme yükümlülüğü davası, kiralanan evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Davada mahkeme, kiracının müsait olduğu zamanları gözeterek evin gösterileceği gün ve saatleri belirleyecektir.

Yargıtay; kiracının evi gösterme zorunluluğuna ilişkin bir kararında, haftanın belirli günlerinde evin gösterileceğine dair verilen kararı uygun bulmuştur. (Yargıtay 13.HD, E. 2009/11299 K. 2010/1556 T. 11.02.2010)

EV SAHİBİ EVE İZİNSİZ GİREBİLİR Mİ?

Ev sahibi, kiracısının bulunduğu eve izinsiz giremez. Buna rağmen eve izinsiz girmesi halinde, TCK 116’da düzenlenen konut dokunulmazlığının ihlali suçunu işlemiş olacaktır. Bu sebeple; ev sahibinin eve izin almadan girmesi, cezai sorumluluğuna yol açacaktır. Eve girmek isteyen ev sahibi, bunun için kiracıdan izin almak zorundadır.

KİRALIK VEYA SATILIK EVİ GÖSTERMEYEN KİRACI ISRARLA ARANABİLİR Mİ?

Kiralık veya satılık evi göstermeyen kiracı, ısrarla aranamaz. Ev sahibinin kiracıyı ısrarla araması durumunda, kiracı ev sahibini savcılığa şikâyet edebilir. Zira ev sahibinin kiracıyı ısrarla araması; TCK 123’te düzenlenen, kişilerin huzur ve sükununu bozma suçunu oluşturacaktır.

Her ne kadar kiracının evi gösterme zorunluluğu bulunsa da ev sahibi buna dayanarak kiracıyı ısrarla arama hakkına sahip değildir. Bunun ihlali, yukarıda da belirtildiği üzere cezai sorumluluğa yol açacaktır. Kiracının evi gösterme zorunluluğu, Kiracının evi gösterme yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda, buna ilişkin dava yoluna başvurabilir.

KİRACININ EVİ GÖSTERMEMESİ TAHLİYE SEBEBİ MİDİR?

Kiracının evi göstermemesi, tahliye sebebi değildir. Kiracının evi gösterme zorunluluğuna aykırı şekilde davranması, ev sahibi için kiracı tahliyesinde haklı bir neden teşkil etmeyecektir. Dolayısıyla kiracı, sırf bu yükümlülüğe aykırı davrandığı için evden çıkarılamayacaktır.

Fakat somut olayda kiracı tahliyesi için farklı şartlar meydana gelmiş olabilir. Örneğin kiracı evi hor kullanıyorsa, kira bedelini vaktinde ödemiyorsa, ev sahibi eve ihtiyaç duyuyorsa veya tahliye taahhüdü yapılmışsa kiracı tahliye edilebilir. Bu kapsamda, “kiracının tahliyesi” yazımızda tüm tahliye gerekçelerine yer verilmiştir.

KİRACININ EVİ GÖSTERME YÜKÜMLÜLÜĞÜ DAVASI NE KADAR SÜRER?

Kiracının evi gösterme yükümlülüğü davası, 6 ila 9 ay arasında sürmektedir. Fakat bu süre; mahkemenin iş yoğunluğuna, tarafların tutumlarına ve gerekli usul işlemlerinde eksiklik olup olmadığına göre değişkenlik göstermektedir

Kiracının evi gösterme zorunluluğunu yerine getirmemesi, günümüzde ev sahiplerinin sıklıkla yaşadığı problemlerdendir. Dolayısıyla, konunun önemi günden güne artmaktadır. Ev sahibi böyle bir problemle karşılaştığında, başvuracağı hukuki yolları doğru saptamalıdır. Bu noktada, uzman bir Kira avukatıyla çalışılması faydalı olacaktır.

AVUKATSIZ KİRACININ EVİ GÖSTERME ZORUNLULUĞU DAVASI AÇMAK MÜMKÜN MÜDÜR?

Kiracının evi gösterme zorunluluğu davasını açmak mümkündür. Fakat TBK kapsamında her tahliye nedeni için farklı usul ve prosedürler düzenlenmiştir. Bu kapsamda, ihtar gönderim süreleri ve dava açma süreleri de değişkenlik göstermektedir. Ayrıca, Kiracının evi gösterme zorunluluğu davası HMK bakımından da genel dava usul prosedürleri vardır. Bu nedenlerle, sürecin uzman gayrimenkul avukatıyla yürütülmesinde yarar vardır.

KİRA HUKUKU AVUKATI KİMDİR?

Kira hukuku üzerine çalışan, bu konuda uzmanlaşmış ve tecrübe sahibi olan bu konularda hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunan avukat kira hukuku avukatıdır. Kiracılar ve ev sahipleri arasındaki ilişkileri düzenleyen yasaları kapsayan hukuk alanına kira hukuku denir. Bu hukuk alanı, Kiracının evi gösterme zorunluluğu, Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi, kira sözleşmeleri, kira artışları, tahliyeler, ev sahibi hakları ve kiracı hakları benzeri konuları kapsamaktadır.

Kira hukuku avukatları, kiracıların ve ev sahiplerinin yasal haklarını korumalarında temsil yetkisi kullanarak yardımcı olmaktadırlar. Kiracılar, Kiracının evi gösterme zorunluluğu, ev sahiplerinin yasa dışı evden çıkarmalarına karşı korunma, depozito iadesi istekleri, kira artışlarına itiraz etme ve kiracı haklarını kavrama hususlarında bir kira hukuku avukatından destek alabilmektedirler. Ev sahipleri ise kiracıların yasal yollardan tahliyesi, kira bedelinin tespiti ve ödenmeyen kira bedellerinin tahsili gibi konularda kira avukatından destek almaktadır.

KİRACI TAHLİYESİ İSTANBUL KİRA HUKUKU AVUKATI

İstanbul kira hukuku avukatları, İstanbul ve çevresinde, kira ilişkilerini düzenleyen yasal düzenlemelerin ve kira sözleşmelerinin karmaşıklığını hukuki boyutta inceleyerek, kiracılar ve ev sahipleri için birçok farklı hukuki danışmanlık ve temsil hizmetleri sunan kira hukuku avukatlarıdır. İstanbul kira hukuku avukatlarının çalışma alanları fazlaca geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır. Kiracının evi gösterme zorunluluğu Ankara avukatlarımıza buradan ulaşabilirsiniz.

İSTANBUL KİRA HUKUKU AVUKATI NE İŞ YAPAR?

İstanbul kira hukuku avukatı, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıkların çözümünde danışmanlık hizmeti veren ve Kiracının evi gösterme zorunluluğu dava ve işleri takip etmeye ve arabulucu görevini haiz ise kira uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuk faaliyetlerini yürütmeye yetkili, tecrübeli ve alanında uzman kişidir. Kira Hukuku Avukatı için Harbiye Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilirsiniz.

2023-2024 GÜNCEL İSTANBUL KİRA AVUKATI ÜCRETİ NE KADARDIR?

Kiracının evi gösterme zorunluluğu davalarında avukatlık ücreti dava konusuna, davanın taraflarına, davanın içeriğine, avukatın kıdemine, bilgisine, tecrübesine, uzmanlığına ve tarafın ekonomik durumuna göre değişebilmekte olup güncel Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine bakarak İstanbul Kira Hukuku avukatı ücretleri hakkında bilgi edinebilirsiniz.

KİRACININ EVİ GÖSTERME ZORUNLULUĞUYLA İLGİLİ DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ

 

SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE………….

                                                                                               Tedbir Taleplidir.

DAVACI                    : Adı Soyadı – T.C. Kimlik numarası – Adres ve telefon bilgileri

VEKİLİ                       : Av. Haşim ELMAS

DAVALI                      : Adı Soyadı – T.C. Kimlik numarası – Adres ve telefon bilgileri

KONU                        : Kiracının evi gösterme zorunluluğu izin vermesi talebidir.

AÇIKLAMALAR            :

            1-Müvekkil ……………………….. Adresinde bulunan taşınmazını satmak istemektedir. Kiracı olarak oturan davalı, emlakçı vasıtasıyla ve müvekkil tarafından getirilen müşterilere daireyi göstermemekte ve gelen müşterilere evi kötülemektedir. Kanunen Kiracı, kiralananı satın almak ya da kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin görmesine ve gezmesine izin vermekle yükümlüdür.

            2-Kiralananın niteliği, bulunduğu mevkii, dairenin satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile tarafların çıkarları değerlendirilerek (HUMK. mad. 240), hakkaniyete uygun denge kurmak suretiyle satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı saptanmak ve hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde karar vermekten ibaret olmalıdır.

            3-Sonuç olarak kiralanın satılabilmesi için …… tarihinden itibaren …. Ay boyunca Cumartesi günleri saat ….. İle …….  Saat aralığında gelen müşterilere gösterilmesine izin verilmesini talep ederim.

• SATILMAK İSTENEN DAİREYİ KİRACININ MÜŞTERİLERE GÖSTERMEMESİ (Kiracı Kiralananı Satın Almak ya da Kendisi Çıktıktan Sonra Kiralamak İsteyenlerin Görmesine ve Gezmesine İzin Vermekle Yükümlü Olduğu)
• KİRALANIN GÖRÜLÜP GEZİLMESİ (Kiracı Kiralananı Satın Almak ya da Kendisi Çıktıktan Sonra Kiralamak İsteyenlerin Görmesine ve Gezmesine İzin Vermekle Yükümlü Olduğu )( Yargıtay 13.Hukuk Dairesi 2005/2892 E. 2005/9620 K.)

HUKUKİ DELİLLER          : TBK,HUMK m. 240 İlgili kanun maddeleri, her türlü delil ve diğer sair tüm mevzuat.

HUKUKİ SEBEPLER        :Tanık, Bilirkişi, Keşif, Yemin, İsticvap ve her türlü sair yasal delil

SONUÇ VE İSTEM          :Yukarıda kısaca açıklanan ve resen dikkate alacağınız nedenlerle;

1- Kiralananın ……. tarihinden itibaren ….. ay boyunca saat ….. ile 4:00 saat aralığından gelen müşterilere gösterilmesine kiracı tarafından izin verilmesine

2-Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla talep ederim.

                                                                                             DAVACI VEKİLİ

Av. Haşim ELMAS