Doğru Bir Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Düzenlenir?

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?

Kiracının, kiralananı belli bir tarihte boşaltacağına ilişkin yazılı bir beyan açıklaması, tahliye taahhüdüdür. Kiralayan, bu taahhütnameye dayanarak haklı bir neden olmaksızın ve tazminat yükümlülüğüne girmeksizin evin tahliyesini isteyebilir. 

TBK m.352/1’de tahliye taahhüdü “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Şeklinde hüküm içerisinde düzenlenmiştir.

Hemen belirtilmelidir ki, yazılı tahliye taahhüdü ancak konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından düzenlenebilir. Genel hükümlere tâbi kira sözleşmelerinde TBK. m. 352/I hükmü uygulanamaz ve yazılı tahliye taahhüdünde bulunulamaz. Dolayısıyla, genel hükümlere tâbi kira sözleşmelerinde tahliye taahhüdü verilir ve bu taahhüt yerine getirilmezse, TBK. m. 352/I hükmüne dayalı olarak tahliye sağlanamaz. (Mehmet Akçaal, “Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri”, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XII, S. 2, 2022, s. 952)

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NASIL DÜZENLENİR, ŞARTLARI NELERDİR?

Türk Borçlar Kanunu m.352/1 gereğince tahliye taahhüdünün yazılı olarak kiracı tarafından beyan edilmesi gerekir. Dolayısıyla yazılı olmayan tahliye taahhütleri şekil unsurunun yokluğu sebebiyle geçersiz olacaktır. 

Tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekir. Adi yazılı şekilde olabileceği gibi resmi yazılı şekilde de yapılabilir.

Tahliye taahhüdünün bizzat kiracı tarafından hazırlanıp verilmesi gerekir. Ancak kiracının vekil ataması durumunda vekil de tahliye taahhüdünü verebilir.

Tahliye taahhüdü, tek taraflı bir hukuki işlem olması sebebi ile serbest bir irade ile hazırlanması gerekir. 

Kiraya konu taşınmaz bir aile konutuysa eşin de rızası gerekir. 

Tahliye taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra verilmelidir. Kira sözleşmesi ile birlikte aynı gün verilen tahliye taahhüdü, Yargıtay uygulamasında geçersizlik ile karşı karşıya kalmaktadır.

YARGITAY KARARLARI

3. HD., E. 2007/13778 K. 2007/17232 T. 15.11.2007

“…Davalı Osman, kiracı olarak kullanmakta olduğu taşınmazı 02.09.2003 tarihinde tahliye edeceğini 14.10.1999 tarihli belge ile taahhüt etmiştir. Ancak tahliyenin bu tarihte gerçekleşmemesi üzerine davacının açmış olduğu dava sonunda davalının tahliyesine karar verilmiş ve taşınmaz 23.03.2004 tarihinde tahliye edilmiştir.

6570 sayılı Yasa’nın madde 7/a hükmü uyarınca kiralayan; “kiracı tarafından gayrimenkulun tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye isteyebileceği gibi, tahliye davası açabilir”. Bu halde tahliyenin taahhüt edildiği tarihte kiracı tahliye etmediği takdirde ifanın gecikmiş olması bahis konusu olup, sözleşme henüz sona ermemiştir. Sözleşme dava sonucunda verilen tahliye kararının kesinleşmesi ile sona ermektedir (Y.3.HD., 23.03.1998, 1577/3035; 05.04.2001, 1939/4178). Bu bakımdan tahliye ilamı inşai (kurucu) niteliktedir ve haksız işgal tazminatına anılan kararın kesinleşmesinden sonra hükmetmek gerekir…”

6. HD., E. 2010/2871 K. 2010/6900 T. 08.06.2010

“… Davalı Borçlar Kanunu’nun 31. maddesinde öngörülen yasal hakkını kullanmayıp taahhütnamenin iptali yönünden bir talepte bulunmadığına göre düzenleme tarihi olmadan imzalanan tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunun kabulü gerekir. Diğer yandan teklif edilen yemini eda eden davacı, davalıyı tanımadığını, tahliye taahhütnamesinin daha sonra eline geldiğini, ne zaman imzalandığını bilmediğini, tahliye

taahhütnamesinin yanında imzalanmadığını, baskı altında imzalatılmasının da söz konusu olmadığını belirtmiştir. Bu yemin davacı aleyhine sonuç doğuramayacağı gibi davalı düzenleme tarihi olmayan taahhütnameyi imzalamakla davacıya istediği şekilde doldurma yetkisini de vermiş sayılır. Mahkemenin davacının yemin eda etmesinden sonra kendiliğinden davalıya da yemin yöneltmesi hukuki sonuç doğurmaz. Başlatılan takipte ve açılan davada bir usulsüzlük bulunmadığına göre geçerli tahliye taahhütnamesi nedeniyle davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde istemin reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

6. HD., E. 2007/972 K. 2007/2887 T. 15.03.2007

“… Davacı dava dilekçesinde tahliye taahhütnamesine dayanarak 19.4.2005 tarihinde başlattıkları icra takibine haksız itiraz edildiğini bu nedenle davaya konu taşınmazın tahliyesi istenmiştir. Davalı tahliye taahhütnamesindeki ve kira sözleşmesindeki imzaları inkar etmiş, mahkemece tahliye taahhütnamesi ve kira sözleşmesi fotokopisi üzerinden yapılan bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kabulüne ve kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.

Davacı tarafın dayandığı tahliye taahhütnamesinin aslının kasaya alındığı duruşma tutanağı altına yazılan 13.12.2006 tarihli yazı işleri müdürü imzalı kayıttan anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesinin ve tahliye taahhütnamesinin aslının bilirkişiye gönderilerek bunun üzerinden inceleme yaptırılması, imzaların davacıya ait olup olmadığının saptanması ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken bu belgelerin fotokopileri üzerinden bilirkişi incelemesi yapılması doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır…”

6. HD., E. 2005-34 K. 2005-85 T. 27.09.2005

“… Kiracı davalı kira sözleşmesinden sonra ve kiralananda otururken 30.3.1995 tarihinde verdiği adi yazılı tahliye taahhütnamesi ile kiralananı 31.12.2004 tarihinde tahliye edeceği taahhüdünde bulunmuş, davacı kiralayan da bu taahhütnameye dayanarak kiralananın tahliyesi için 28.1.2005 tarihinde bir aylık yasal süresi içinde Edremit İcra Müdürlüğü’nün 2005/344 esas sayılı dosyası ile icra takibi yapmıştır. Davalı takibe yaptığı itirazında tahliye taahhütnamesine, imzaya ve tanzim tarihine karşı çıkmamış, davacı kiralayanın yasaya aykırı şekilde takip yaptığını, kiralananın 6570 Sayılı Kanuna tabi olduğunu, davalı kiracının bu şekilde çıkarılmaya çalışılmasının usul ve yasaya uygun bulunmadığını belirtmiştir.Kiracı tahliye emrine itiraz ederken adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki imzayı ve tarihi ayrıca ve açıkça

inkar etmemiş olduğundan imzayı ve tarihi ikrar etmiş sayılır. Bu durumda kiralayan alacaklı İcra İflas Kanunu’nun 275/II maddesi gereği icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu halde davalı kiracı icra mahkemesinde adi yazılı tahliye taahhütnamesindeki imzayı ve tarihi inkar edemez. Çünkü kiracı itiraz sebepleri ile bağlıdır. Bu nedenle adi tahliye taahhütnamesine karşı yapılan soyut itiraz, mahkemece imza ve tanzim tarihi itirazı olarak kabul edilip görev yönünden davanın reddedilmesi doğru değildir. Takibin yapılmasında ve dava açılmasında bir usulsüzlük bulunmadığına göre mahkemece itirazın kaldırılarak davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir…”