Kiracının kiralananı erken tahliye etmesi halinde depozito bedelinden kesinti yapılıp yapılamayacağına ilişkin karar.
6. HD. E. 2015/9280 K. 2016/4902 T. 22.6.2016
“Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, depozito bedelinin iadesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, 10/10/1993 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince davalıya 15.000.000 TL depozito bedeli ödendiğini, müvekkilinin kiracı olarak bulunduğu dairenin tüm kiralarını ve aidatlarını zamanında ödediğini, 09/01/2014 tarihinde üzerine düşen her türlü yükümlülüğü yerine getirerek taşınmazı tahliye ettiğini, müvekkilinin sözleşmeye uygun olarak taşınmazı hasarsız teslim ettiğini ve hiçbir borcu olmadığı halde depozito bedelinin iade edilmediğini, günümüz koşullarına uyarlanmak suretiyle iadesi gerekli depozito bedelinin belirlenmesi gerektiğini belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 1.500 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, kira sözleşmesine depozito bedelinin aynen iade edileceğini, faiz veya uyarlamanın söz konusu edilmediğini, davacının dönem ortasında herhangi bir ihtar göndermeden taşınmazı terk ettiğini, makul süre kira bedeli talep hakkının doğduğunu, kiralananın alındığı gibi teslim edilmediğini, hasar ve zararların kiracı tarafından giderilmediğini, müvekkilinin depozito bedelinin çok üzerinde zararı bulunduğunu, depozito bedelinin zararını karşılamakla birlikte makul süre kira bedeli ve kiralanandaki hasarlara sözleşme gereği mahsup edildiğini beyanla davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dava tarihinde 1600 TL kira bedeli ödendiği, davacı tarafından kira sözleşmesi sona ermeden 10/01/2014 tarihinde kiralananın tahliye edildiği, erken tahliye halinde 6098 Sayılı TBK 325/1 maddesi gereğince “kiralananın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul bir süre için” kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu, son ödenen kira bedeli gözönüne alınarak ve sözleşmede 15.000,000 TL (15 TL) depozito bedeline faiz işletileceğine dair bir koşul bulunmadığından sözleşmenin hususi şartlar 8. Bendi gözönüne alınarak davalının kira alacağı bulunduğundan depozitonun aktüerya hesabı yapılarak tahsilini talep etmekte hukuki yararının bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasında 10/10/1993 başlangıç tarihli, bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 8. maddesinde “Kiracı kiralayana 15.000.000 TL depozit olarak bırakacaktır. Bu para hiçbir şekilde kiraya mahsup edilmeyecek, tahliye anında kiracının, elektrik, su ve her türlü apartman gideri borcu ile hasarı olmaması halinde kendisine aynen iade edilcektir.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Mahkemece, erken tahliye nedeniyle davacının, kiralananın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul bir süre için kira bedelini ödemekle yükümlü olduğu belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de, Mahkemece, öncelikle güncel depozito bedelinin tespiti yönünden gerekirse bilirkişi incelemesi yaptırılıp, sözleşmenin başlangıç tarihindeki kira bedelinin Türk Lirası karşılığı esas alınarak, depozito bedelinin kira parasına olan oranı belirlendikten sonra, bu oran kira sözleşmesinin sona erdiği tarihinteki kira parasına tatbik edilerek elde edilecek güncel değer belirmesi gerekir.
Mahkemenin de kabulünde olduğu gibi kural olarak erken tahliye halinde kiracı TBK.nun 325.maddesine göre kiralananın aynı şartlarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Tahliye tarihinden sonra, taşınmazın kira sözleşmesindeki bedel ve koşullarda ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceğinin uzman bilirkişi marifetiyle belirlenmesi gerekir. Öte yandan davalı savunmasında, kiralanandaki hasarların davacı tarafından giderilmediğini beyan ettiğine göre sözleşmenin 8. maddesine göre davacının iddiaları konusunda araştırma yapılması, kiralananda hasar olup olmadığının belirlenmesi gerekir. Bu nedenle mahkemece, kiralananın aynı bedel ve şartlarla ne kadar sürede kiraya verilebileceği mahallinde bilirkişi aracılığı ile keşfen tespit ettirilip, tespit edilen bu süreye isabet eden makul süre kira alacağı ve kiracının sorumlu olduğu hasar bedeli olup olmadığı belirlenerek güncel depozito bedelinden mahsup edilmek suretiyle varsa kalan depozito bedeli yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22/06/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.” SONUÇ: Kiracının kiralananı erken tahliye etmesi halinde TBK m.325’te de yer aldığı üzere makul bir süreliğine kira bedelinden sorumluluğu vardır. İşte kiracının kiralananı erken tahliye etmesi durumunda, kira sözleşmesinde belirtilen tutarda ödemiş olduğu depozito bedelinden “makul süre kira bedeli” kesilir.