İÇİNDEKİLER
KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Kira sözleşmesi, kiracı ve ev sahibi arasında yapılan bir anlaşmadır. Bu sözleşme, kiralanan mülkün şartlarını ve tarafların haklarını belirler. Kira Sözleşmesi genellikle kiralama süresini, kira bedelini, depozito miktarını ve diğer önemli detayları içerir. Kiracının hakları arasında barış ve huzur içinde yaşama, mülkü kullanma ve tadilat yapma hakkı yer alırken, ev sahibi mülkün düzenli bakımını ve kirayı zamanında tahsil etme hakkını taşır. Kira Sözleşmesi, tarafların haklarını korur ve anlaşmazlıkların önüne geçer. Kiracı ve ev sahibi arasında adil bir ilişki ve karşılıklı sorumluluklar sağlar.
Türk Borçlar Kanunu m.299’da yer alan hükme göre kira sözleşmesi “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği” sözleşmedir.
Yukarıda açıklanan tanımdan da anlaşılacağı üzere bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte yararlanılmasını devreden kişiye kiraya veren denir. Kiraya veren, kiralananın maliki olabileceği gibi kiralanan üzerinde intifa hakkı sahibi veya kiracılık hakkı olan biri de olabilir. Kiracı ise, bir bedel karşılığında kiralananı kullanan veya kullanmakla birlikte ondan yararlanan kişidir.
TBK m.299’da kira sözleşmesine ilişkin genel bir tanım yapılmış olup özel nitelikli kira sözleşmeleri kanunun ilerleyen madde fıkralarında yer almaktadır. Genel olarak kira sözleşmelerinin türlerini sayacak olursak:
- Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesi
- Ürün Kirası Sözleşmesi
KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL DOLDURULUR?
Kira sözleşmesinin aşağıda nasıl doldurulacağına dair bir örneği bulunmaktadır. İlgili kira sözleşme örneğini indirmek için makalemizin sonunda bulunan kutucuğa tıklayarak bilgisayarınıza Word formatında kira sözleşmesi indirebilirsiniz.
DAIRESI 1
Mahallesi Necip Mahallesi
Cadde/Sokağı Cumhuriyet Caddesi
Numarası 23
Kiralananın Cinsi Konut
Kiralayan Ali Haydar Yıldırım
Kiralayanın T.C. Kimlik No 11111111111
Kiralayanın Adresi A mahallesi, B caddesi, No: x/x Çankaya/ANKARA
Kiracı Alper Tuna
Kiracının T.C. Kimlik No 22222222222
Kiracının Adresi C mahallesi, D caddesi, No: x/x Çankaya/ANKARA
Akdin Başlangıç Tarihi 03.04.2016
Akdin Süresi 1 YIL
Yıllık Kira Bedeli #120.000TÜRK LİRASI#
Aylık Kira Bedeli #10.000TÜRK LİRASI#
Kira Bedelinin Ödeme Şekli Aylık
Kiralananı Kullanım Şekli Konut
Kiralananın Durumu Boş/Eşyalı
Kiralananla Birlikte Teslim Edilen Demirbaşlar X marka kombi, avizeler, set üstü ocak…
GENEL KOŞULLAR
1.Kiracı, kiralananı özenle kullanmak zorundadır.2.Kiracı, kiralananda ve çevrede oturanlara iyi niyet kuralları içinde davranmaya zorunludur. 3.Kiracı, kiralananı kısmen veya tamamen üçüncü kişilere kiralayamaz, alt kiraya veremez; devir ve temlik edemez.4.Kiracı, kiralayanın yazılı izni olmadıkça, kiralananda değişiklik yapamaz; aksi halde, doğacak zararı karşılamak zorundadır. 5.Üçüncü kişilerin kiralanan üzerinde hak iddia etmeleri halinde, kiracı, durumu derhal kiralayana haber vermek zorundadır. 6.Kiracı, kiralananda yapılması gereken onarımları, derhal kiralayana bildirmek zorundadır; aksi halde doğacak zarardan sorumludur. 7.Kiracı, kat malikleri kurulunca kendisine tebliğ edilen hususları, kiralayana haber vermek zorundadır. 8.Kiracı, kat malikleri kurulu kararı uyarınca, yapılması gereken işlere izin vermek zorundadır. 9.Kiracı, kiralanandaki onarımlara katlanmak ve kiralanandaki olağan kullanımdan dolayı yapılması gereken onarımları yapmak/yaptırmak ve giderlerini karşılamak zorundadır. 10.Kiralananın mülkiyet hakkından doğan vergileri kiralayana, kullanımdan doğan vergi, resim ve harçları kiracıya aittir. Uyuşmazlık halinde, yerel örf ve âdetler uygulanır. 11.Kiracı, kira sözleşmesinin sonunda, kiralananı aldığı şekilde, kiralayana teslim etmek zorundadır: Keza kiralananla birlikte teslim edilen demirbaşlar da alındığı şekilde, kiralanana teslim edilmediği takdirde, oluşan hasarların bedelinin kiralayana ödenmesi veya eski hale getirilmesi zorunludur. 12.Kiralananın iyi ve kullanılmaya elverişli halde teslim edildiği asıldır. Aksi durum kiracı tarafından ispatlanmak zorundadır. Kiralananın normal kullanımından dolayı ortaya çıkacak yıpranma ve eksikliklerden dolayı kiracı sorumlu değildir. 13.Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesi veya satılığa çıkartılması halinde, kiralananın gezilmesine ve incelenmesine izin vermek zorundadır. 14.Kiralananın boşaltılması/tahliyesi gerektiği hallerde, kiralananın boşaltılmaması durumunda ortaya çıkacak zararlardan dolayı kiracı sorumlu olacaktır. 15.Kiracı, kendisi veya birlikte oturanların sağlığı için ciddi tehlike oluşturmayan kusurlardan dolayı, kiralayanı teslim almaktan kaçınamaz, sözleşmeyi bozamaz ve kiradan indirim talebinde bulunamaz. 16.Kiracı, kiralana yaptığı faydalı ve lüks şeylerin bedelini kiralayandan isteyemez ve sözleşme bitiminde bunları kiralayana teslim etmek zorundadır.17.Kiracı, kiralayanın yazılı olurunu almak ve giderleri kendisine ait olmak üzere, genel anten, uydu anteni, kablo televizyon gibi donanımları yaptırabilir.
ÖZEL KOŞULLAR
Kiralanan alt kiraya verilemez, ortak alınamaz; devir ve temlik edilemez. Kiralanan, avukatlık ofisi dışında kullanılamaz. Kira bedelleri, her ayın beşinci günü akşamına kadar, elden peşin olarak ödenir. Kiracı, kira bedelinden kestiği stopajı düzenli olarak vergi dairesine yatıracak ve ödeme belgesinin fotokopisini kiralayana her üç ayda bir verecektir. Kiralananın kapıcı/kaloriferci, yakıt ve genel giderleri kiracı tarafından ödenecektir. Kapılar, vitrinler, sıhhî tesisat araçları sağlam, tam ve kullanılmaya elverişli olarak teslim edilmiştir. Kiracı, kiralananı özenle kullanacak; kiralayan da gerekli onarımları, kiracının uyarısından itibaren on gün içinde -teknik olanaksızlar hariç-yaptıracaktır. Kiracı, elektrik aboneliğini kendi adına yaptıracak, sözleşme sonunda hesabı kestirerek, buna ilişkin makbuz fotokopisini kiralayana verecektir. Kiracı, üç gün içinde, aile beyannamesini mahalle muhtarlığına verecektir. Sözleşmeden doğacak uyuşmazlıklardan dolayı, Ankara mahkemeleri ve icra müdürlükleri yetkili olacaktır. İşbu, on yedi genel ve on özel koşuldan oluşan sözleşmeyi, hür iradelerimiz ile iki nüsha olarak imzaladık.
Kiracı: Kiralayan:
ÖNERİLER VE NOTLAR/Kira Sözleşmesi yapılırken, tarafların kimlik, çalışma belgelerinin vb. fotokopilerinin sözleşmeye eklenmesi, Tarafların ad ve soyadları ile kiralananın adresinin doğru olarak yazılması, Kira bedelinin rakam ve yazıyla yazılması ve arka sayfaya yeniden kira parası yazılıyorsa, ön sayfa ile aynı olmasına özen gösterilmesi, Sözleşmenin yenilenmesi halinde artış şartı konuyorsa, bunun uyuşmazlığa neden olmayacak bir şekilde net olarak belirtilmesi, Güvence (teminat, depozito) alınıyorsa, bunun da net bir şekilde belirtilmesi, Kira sözleşmesi vekil aracılığı ile yapılıyorsa bu hususun da net bir şekilde kira sözleşmesine yazılması, Kiracı veya kiralayan tüzel kişilik ise kira sözleşmesini imzalayan şahsın tüzel kişiyi temsil yetkisinin bulunup bulunmadığın araştırılması ve imza sirkülerinin kira sözleşmesine eklenmesi, SSK ve bağ kur emeklilerinin maaşlarının haczedilemeyeceğinin göz önünde bulundurulması, kira Sözleşmesi yapıldıktan sonra (daha sonra ceza ve faiz ödeme durumunu ortadan kaldırmak için), 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’na göre yasal süresi içinde, ilgili vergi dairesine gidilerek, sözleşmeye ilişkin damga vergisinin yatırılması, İşyeri kiralarında, kiracıların, ödedikleri kira parasından kestikleri gelir vergisi stopajı bağlı bulundukları vergi dairesine yatırmaları gerekmektedir. Bazı işyeri kira sözleşmelerinde ödenecek kira parasının net olması kararlaştırılmaktadır. Bu durumda, kiracı, kira parasını net olarak ödeyecek, ayrıca ödediği net stopaj düşülmüş oran kabul ederek tam kirayı ve stopaj hesaplayıp vergi dairesine yatıracaktır. Kira parasının net olarak ödeneceği kararlaştırılan işyeri kira sözleşmelerinde, kira tespit davası açılması halinde saptanan kira parası (Yargıtay kararları doğrultusunda), stopaj düşülmemiş brüt kira parası olup kiracı, belirlenen kira parasından stopajı keserek vergi dairesine yatıracaktır. iş bu kira sözleşmesinde yer almayan hususlar hakkında 6098 sayılı borçlar kanunu hükümleri geçerlidir
KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI NELERDİR?
- Bir Şeyin Kullanılmasının Devri
- Devrin bedel karşılığında olması
- Tarafların Anlaşması
- Bir Şeyin Kullanılmasının Devri
Kiralanan şeyin konusunu ancak maddi bir şey oluşturabilir. Söz konusu maddi şey taşınır olabileceği gibi taşınmaz da olabilir. Kiraya verenin kira konusu şeyi kiracıya devretmesi gerekir. Bu devir belirli süreli olabileceği gibi belirsiz süreli de olabilir (TBK m.300/1).
- Devrin bedel karşılığında olması
Kira sözleşmesinin asli unsurlarından biri de kiracının kira konusu şey için bir bedel ödemesidir. Kiracının ödeyeceği bu bedel genelde belirli miktarda bir paradır. Kira bedeli olarak ödenecek olan paranın kural olarak Türk parası olması gerekir. Ancak TBK m.344/4’te yer alan hükme göre kira bedeli yabancı bir para birimi olarak da kararlaştırılabilir.
- Tarafların Anlaşması
Kira sözleşmesi de bir sözleşme olmasından dolayı doğal olarak sözleşmenin kurulmasına ilişkin genel hükümlere tabidir. TBK m.1’de yer alan hükme göre sözleşme, tarafların iradelerini karşılıklı ve birbirine uygun olarak açıklamalarıyla kurulur. Dolayısıyla kira sözleşmesinde de tarafların iradelerinde karşılıklılık ve birbirine uygunluk aranır.
- KİRA SÖZLEŞMESİNDE ŞEKİL
Türk Borçlar Kanununda kira sözleşmesinin şekline ilişkin özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Dolayısıyla TBK m.12/1’de de belirtilen hüküm gereğince kira sözleşmesi hiçbir şekle bağlı değildir. Kira sözleşmesi açık irade beyanı ile gerçekleştirilebileceği gibi örtülü bir irade beyanı ile de gerçekleştirilebilir. Netice itibariyle kira sözleşmesinin tarafları sözleşmeyi resmi yazılı şekilde gerçekleştirebilecekleri gibi adi yazılı şekilde ya da sözlü bir şekilde de gerçekleştirebilirler.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİNE İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI
HD., E. 2017/475 K. 2017/1589 T. 27.2.2017
“…Kira sözleşmesinde, bir şeyden bedel karşılığı yararlanma ve kullanma hakkını veren ve iki tarafa borç yükleyen sözleşmedir. Kiralayan kiralananın kullanma hakkını kira akdi süresince kiracıya verir ve kiracı da bunun karşılığında kararlaştırılan bedeli öder.
HD., E. 2015/8204 K. 2015/8841 T. 22.10.2015
“…Dava tahliye taahhüdü nedeniyle başlatılan icra takibine haksız itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinde kira sözleşmesinin esaslı unsuru olan kira bedeli kararlaştırılmadığından kira ilişkisi kurulmadığı gerekçesi ile istemin reddine karar verilmiş, karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Takiple dayanılan ve karara esas alınan 2.12.2013 başlangıç tarihli ve 5 ay süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kira bedeli kararlaştırılmamıştır. Yine 2.12.2013 düzenleme ve 1.5.2014 tahliye tarihli tahliye taahhütnamesi davalı tarafından imzalanmış ve imzası inkar edilmemiştir. Kira sözleşmesini başlangıcında kira bedeli belirlenmese dahi tahliye taahhütnamesinde tahliye edeceği tarihe kadar olan bütün kira borcunu ödeyeceğini de taahhüt etmiştir. Kira sözleşmesinde salt kira bedelinin gösterilmemiş olması sözleşmenin kurulmadığı anlamına gelmez. Bu durumda davacının geçerli olan tahliye taahhütnamesine göre icra takibi başlatmasında ve dava açmasında bir usulsüzlük bulanmamaktadır. Mahkemece işin esası incelenip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”
Yargıtay Kararlarına bu bağlantıdan ulaşabilirsiniz. https://karararama.yargitay.gov.tr/
KİRACININ BORÇLARI NELERDİR?
- Kira Bedelini Ödeme Borcu
Kiracının asli edim borcu, kira bedelini ödemektir. Nitekim TBK m.313’te bu husus “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” Şeklinde ifade alanı bulmuştur. Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi halinde temerrüde ilişkin hükümler uygulanacaktır. (TBK m.315).
- Temizlik ve Bakım Giderlerini Ödeme Borcu
TBK m.317’ye göre “Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.”
Kanun metninde yer alan “olağan … giderler” ifadesi, kiralananın ufak tefek temizlik ve bakım giderlerini temel almaktadır. Örneğin kapı kilidinin bozulması, musluğun kırılması gibi hallerde olağan bir bakım mevcuttur. Bununla birlikte, olağan temizlik giderlerinden anlaşılması gereken, öncelikle kiralananın özenle kullanılmasıdır. Dolayısıyla kiralananın kir, toz, pas gibi sebeplerden ötürü temizlik giderlerine yine kiracı katlanacaktır.
Ancak olağanüstü sayılabilecek düzeyde olan temizlik ve bakım giderleri kiracı tarafından karşılanmaz. Örneğin binanın komple dış cephesinin boyanması veya asansör, kazan dairesi bakımı gibi giderlere malik katlanır.
- Kiracının, Kiralananı Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu
TBK m.316/1’de ilgili husus “Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.” Şeklinde düzenlenmiştir.
Kiracının kira bedeli haricinde bir diğer yükümlülüğü, kiralananı özenle kullanmak, taşınmazlarda ise buna ek olarak komşulara saygı göstermektir. Dolayısıyla kiracı, kiralananın taşınır veya taşınmaz olmasına bakılmaksızın, kiralananı özenle kullanmak zorundadır. Kiralananın taşınmaz olması halinde ise kiracı ayrıca komşulara saygı göstermek de zorundadır.
Özenle kullanma deyimi soyut bir şekilde ifade alanı bulmuş olmakla birlikte geniş değerlendirilmelidir. Örneğin; kiralanana zarar vermemek, kiralanana gelebilecek her türlü zarar ve tehlikeye karşı önlem almak, kiralananın kullanım amacını değiştirmemek, nitelik ve niteliği etkileyen nicelik değişiklikleri yapmamak…
Kiracının, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık teşkil edecek eylemlerde bulunması halinde, TBK m.316/2 ve 316/3 hükümleri uygulama alanı bulacaktır.
- Kiraya Verene Ayıpları Bildirme Borcu
TBK m.318’de yer alan hükme göre, “Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.”
Bu hüküm hem kiralayan açısından hem de kiraya veren açısından lehe olan bir hükümdür. Kiracı, kiralananda kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı bir ayıp ile karşılaştığı zaman durumu kiralayana bildirmesiyle olası zarardan kurtulmuş olur. Hem kullanmış olduğu kiralananda daha iyi şartlarda oturma imkânını yakalar hem de ayıbın giderilmesinden doğacak olan zarardan kurtulmuş olur. Kiralayan da ayıbın kendisine zamanında bildirilmiş olması halinde mülkünü daha büyük zararlara uğramadan ve enflasyonun da etkisiyle daha büyük masrafa girmeden ayıbı ortadan kaldırabilme imkânına sahip olacaktır.
Ancak unutulmaması gereken husus, “kiracının gidermekle yükümlü olmadığı ayıplar” deyiminden ne anlaşılması gerektiğidir. Kiracı, kiralanana zarar vermeyen basit, küçük ve önemsiz nitelikteki ayıplar için giderim yükümlülüğü kiracıya aittir. Bu tür ayıpların giderimi kiracıya ait olduğu için de kiralayana bu tür ayıpların bildirimini yapmak zorunluluğu bulunmamaktadır.
- Ayıpların Giderilmesine ve Kiralananın Gösterilmesine Katlanma Borcu
Kiracı, yukarıda ifade ettiğimiz ayıplar giderilirken buna katlanmak mecburiyetindedir. Buradaki yükümlülük kural olarak pasif bir yükümlülüktür. Yani kiracının hiçbir eylemde bulunmaksızın ayıpların giderilmesini beklemesi ve müdahale etmemesidir. Ancak kiracı kimi zaman aktif bir yükümlülük içerisine de girebilir. Örneğin ayıbın giderilmesi için gelen ustaya kapıyı açmak, ustanın eve girişine izin vermek…
TBK m.319/1’de “Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.” Hükmü yer almaktadır.
Madde metninden de anlaşılacağı üzere kiracı yalnızca ayıpların giderilmesine değil, zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla da yükümlüdür. Örneğin binada deprem önlemi amacıyla sağlamlaştırma çalışmalarına da katlanmak zorunluluğu bulunmaktadır. Ya da giriş kat için pencerelere takılacak olan demir korkuluklar, bina güvenliği için yapılacak olan duvarlar örnek olarak gösterilebilir.
Aynı maddenin devamında yer alan fıkrada ayrıca kiralananın üçüncü bir kişi tarafından gezilip görülmesine müsaade edilmesi hususu “Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. (TBK m.319/2) şeklinde düzenlenmiştir. Kiracının bu fıkraya dayanarak katlanma borcu altına girebilmesi için kiralanan bakımından;
- Bakım
- Satış
- Sonraki kiralama
Amaçlarından birinin bulunması gerekir. Ancak bu amaçlar kiracının katlanma borcu altına girebilmesi için tek başına yeterli değildir. Ayrıca bu amaçların gerçekleştirilebilmesi açısından “zorunluluk” ölçütü de aranacaktır. Zorunlu olmadığı takdirde kiracı için katlanma borcu doğmayacaktır. Ayrıca kiralayanın, bu amaçların gerçekleştirilebilmesi için önceden kiracıya haber vermek ve kiracının yararlarını gözetmek zorundadır. Nitekim TBK m.319/3’te bu konuya ilişkin “Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.” Şeklinde düzenleme bulunmaktadır.
Kira Hukuku Ve Kiracı Tahliye Davaları Avukatı Ekibimizin Hizmetleri
- Kira Tespit davası açılması ve dava takibi,
- Kira sözleşmelerinin hazırlanması,
- Tahliye taahhüdü hazırlanması,
- Tahliye davası açılması ve takibi ,
- Kira ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açılması ve dava takibi,
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılması ve dava takibi,
- Kira hukukundan kaynaklı diğer tüm uyuşmazlıklara ilişkin davalar,
İstanbul Kira Avukatı ve Gayrimenkul Hukuku Avukatı İçin Hukuk Büromuza Ulaşabilirsiniz
İstanbul’ da faaliyet gösteren Harbiye Hukuk Bürosu alanında uzman kadrosu ile kira hukuku ile ilgili tüm uyuşmazlık konularında ev sahibi ve kiracı arasında arabuluculuk ve danışmanlık yapmaktadır. İstanbul kira hukuku avukatı kadromuzla kira bedellerinin güncellenmesi, kiracının tahliyesi, konut ve işyeri kira sözleşmesi hazırlanması, kira sözleşmesinin yenilenmesi konularında İstanbul kira hukuku avukatı ve İstanbul kiracı avukatı için Harbiye Hukuk Bürosuyla iletişime geçip detaylı hukuki destek alabilirsiniz.