Ev Sahibim Evden Çıkarmak İstiyor, Ne Yapabilirim?

EV SAHİBİ, HANGİ DURUMLARDA KİRACIYI EVDEN ÇIKARABİLİR?

Kiralık evin tahliyesi, kira sözleşmesinin sona ermesiyle kiracı tarafından istenir. Kiracı, yazılı tahliye taahhüdünde belirtilen tarihte evi boşaltmalıdır.. Ayrıca kirasını ödemeyen kiracının belli şartların da gerçekleşmesi halinde tahliyesi sağlanabilir. Bu konuya ilişkin daha detaylı bilgi edinebilmek için “Kirayı Ödemeyen Kiracıyı Evden Nasıl Çıkarabilirim” adlı makalemize bakabilirsiniz. Kiralayanın ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açması da mümkündür. Bu halde kiralayanın gerçek anlamda ihtiyaç halinde olup olmadığına dikkat edilmesi gerekir. Yine kira sözleşmesi 10 yıldır devam ediyor ve dolayısıyla 10 yılı geçmişse kiralayan tarafından 3 ay öncesinden ihtar çekilerek tahliye istenebilir. Bunun yanında kiralayan tarafından kiraya konu taşınmaz satıldığında, taşınmazın yeni sahibi tarafından kiracıya 1 ay içerisinde evin tahliyesine ilişkin ihtar çekilebilir. Bu gibi hallerde kiracının evi tahliye etmesi gerekebilir. Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarabileceği haller bunlarla sınırlı olmayıp bu saydıklarımız uygulamada en sık karşılaşılan tahliye uyuşmazlıklarına ilişkin sebeplerdir. Özetleyecek olursak:

Kira sözleşmesinin bitimi ile kiracının tahliyesi

Yazılı tahliye taahhüdü ile kiracının tahliyesi

Kirasını ödemeyen kiracının tahliyesi

Kiralayanın ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesi

Kira sözleşmesinin 10 yılı aşmış bir şekilde devam etmesi halinde kiracının tahliyesi

Kiralananın üçüncü bir kişiye satılması halinde kiracının tahliyesi

     

EV SAHİBİNİN KİRACIYI EVDEN ÇIKARMAYA ÇALIŞMASINA KARŞILIK KİRACI NE YAPABİLİR?

Kural olarak kira sözleşmesi bitmeden ev sahibi evin tahliyesini isteyemez. Kira sözleşmesine gereği gibi uyan kiracının, kiralanan evde oturma hakkı, sözleşmede yer alan tarihin sonuna kadar devam eder. Yukarıda sayılan hallere muhalefeten kiracı tarafından şu savunmalar yapılabilir:

Kiracı, kira sözleşmesinin bitmediğini ya da belirsiz süreli kira sözleşmesi için zamanında ihtar çekilmediğini öne sürebilir. 

Kiracı, yazılı tahliye taahhüdünün bizzat kendisi tarafından hazırlanmadığını ya da imzanın kendisine ait olmadığını öne sürerek tahliye taahhüdünün geçersiz olduğunu iddia edebilir. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi ile aynı gün hazırlanıp verilmiş ise (Yargıtay’ın da güncel uygulamasına göre) geçersiz olacağından bahisle geçersizliği öne sürülebilir.

Kiracı, kirasını ödediğini öne sürerek def’i de bulunabilir. Ya da kira alacağının muaccel olmadığını öne sürebilir. 

Kiralayanın ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını açabilmesi için kira sözleşmesinin bitimini takip eden 1 ay içerisinde tahliye talepli dava açması gerekir. Bu şartlara uyulmaması halinde kiracı tarafından itiraz edilebilir. Kiralayanın ihtiyaç sebebiyle tahliye davası neticesinde tahliye gerçekleşmiş olabilir. Bu halde ev sahibi evi 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Ev sahibinin tahliyeyi takip eden 3 yıl içerisinde eski kiracı dışında bir başkasına evi kiralaması halinde eski kiracıya tazminat ödemesi gerekir. Bu tazminat miktarı, son kira dönemine ait 1 yıllık kira bedelinden az olamaz. Kiracının tahliye sebebiyle uğradığı zararın daha fazla olması halinde ise tazminat zarara göre belirlenecektir. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nda da tazminat miktarı belirlenirken asgari bir sınır belirlenmiştir. Dolayısıyla daha fazla tutarda tazminata da hükmedilebilir. (TBK m.355/2)

Kira sözleşmesinin 10 yılı aşmış şekilde devam ediyor olması halinde ev sahibi belli şartlar altında kiracının tahliyesini sebep göstermeksizin isteyebilir. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak zorundadır (TBK m.347/1). Üç ay öncesinde bildirim yapılmaması halinde bu sebebe dayanılarak tahliye talebinde bulunulamayacaktır. 

Evin üçüncü bir kişiye satılması halinde kiracı ile yeni malik arasında kira sözleşmesi işlemeye devam eder. Ancak yeni malik, evin tahliyesini belli şartlar altında isteyebilir. Bunun için yeni malikin, evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname göndererek 6 ay içerisinde evi boşaltması gerektiğini bildirmesi gerekir. Dolayısıyla yeni malikin, evi satın aldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde ihtarname göndermemesi halinde kira sözleşmesi uzayacağından kiracının tahliyesi bu sebebe dayanılarak istenemeyecektir. Yine ihtarnamenin süresinde gönderilmiş olmasında da kiracıya 6 aylık müddet verilecektir.  

Konuya ilişkin daha detaylı bilgi ve yorum için alanında uzman gayrimenkul avukatlarımıza danışabilirsiniz. 

YARGITAY KARARLARI

3. HD., E. 2017/4956 K. 2019/871 T. 7.2.2019

“… Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.

O halde, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…”

12. HD., E. 2015/13202 K. 2015/26506 T. 03.11.2015

“…Borçlu, hakkında yapılan takipte evinin ihalede satıldığını, ihalenin feshi davası devam ederken tahliye talebinde bulunulduğunu ve tahliye talebinin avukat olmayan vekil tarafından yapılması nedeniyle işlemin geçersiz olduğunu ileri sürerek tahliye kararının kaldırılmasını talep etmiş, mahkemece ihalenin feshi davasının reddedildiği gerekçesi ile istemin reddine karar verilmiştir.

1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nun 35/1. maddesine göre, yargı yetkisini haiz bulunan organlar huzurunda gerçek ve tüzel kişilere ait hakları dava etmek ve savunmak, adli işlemleri takip etmek, bu işleme ait bütün evrakı düzenlemek, yalnız baroda yazılı avukatlara aittir.

İİK’nun 135. maddesi uyarınca; tahliye talebinde bulunmak isteyen, talebini, dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirmeye mecburdur. Tahliye talebi adli bir işlem olup, talebin vekil aracılığıyla yapılmak istenmesi halinde, Avukatlık Kanunu’nun 35. maddesine göre, yalnız baroda yazılı avukatlar aracılığıyla tahliye talebinde bulunulabilir.

Somut olayda, avukat sıfatı bulunmayan üçüncü kişi K3 tarafından dosyaya vekaletname ibraz edilerek taşınmaz maliki K1 adına tahliye talebinde bulunulduğu görülmektedir.

Yukarıda anılan yasa hükmü emredici nitelikte olup, icra müdürlüğünce re’sen uygulanması gerekir. Bu madde uyarınca, geçersiz olan bir tahliye talebine dayalı olarak tahliye emrinin düzenlenmiş olması, “bir hakkın yerine getirilmemesine” ilişkin olduğundan, İİK’nun 16/2. maddesi uyarınca süresiz olarak şikayet konusu edilebilir. O halde, mahkemece, şikayetin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile reddi yönünde hüküm tesisi isabetsizdir…”