Ev Satışı Nasıl Yapılır? 

Ev satışı, belirli hukuki ve mali prosedürleri içeren bir süreçtir. Peki, 2025 yılında ev satışı nasıl yapılır? Tapu işlemleri, vergiler ve dikkat edilmesi gerekenler nelerdir? İşte adım adım ev satışı süreci ve bilmeniz gereken tüm detaylar…

Ev Satışı Öncesi Yapılması Gerekenler

Ev satışına başlamadan önce tapunun ve satış belgelerinin eksiksiz olması gerekir. Satış öncesinde şu işlemler yapılmalıdır:

Tapu Kaydını Kontrol Edin:

• Tapu kaydında herhangi bir haciz, ipotek, şerh veya tedbir kararı olup olmadığını e-Devlet veya Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nden sorgulayabilirsiniz.

Ekspertiz Raporu Alın (İsteğe Bağlı):

• Ev değerinin doğru belirlenmesi için gayrimenkul uzmanlarından ekspertiz raporu alınabilir.

Evin Vergi Borcu Olup Olmadığını Kontrol Edin:

• Evin bağlı olduğu belediyeden emlak vergisi borcu olup olmadığını öğrenin.

DASK (Zorunlu Deprem Sigortası) Poliçesini Yenileyin:

• Tapu işlemleri sırasında DASK sigortasının güncel olması zorunludur.

Önemli Not: Ev üzerinde ipotek veya haciz varsa, satış işlemi yapılamaz. Öncelikle bu durumların kaldırılması gerekir.

Ev Satışı İçin Gerekli Belgeler

Ev satışında hem alıcı hem de satıcıdan bazı belgeler istenir.

Satıcıdan Gerekli Belgeler:

Tapu belgesi
Kimlik fotokopisi
Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi
Belediyeden alınan rayiç bedel belgesi
Vergi borcu yoktur belgesi (Gerekli olabilir)

Alıcıdan Gerekli Belgeler:

Kimlik belgesi
Satış bedelinin ödendiğine dair dekont

Eğer satış işlemi vekaletname ile yapılacaksa, noter onaylı vekaletname sunulmalıdır.

Tapu Devri ve Resmi Satış İşlemleri

Ev satışı resmi olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü üzerinden yapılır.

Adım 1: Tapu Müdürlüğünden Randevu Alın

• Tapu randevusu ALO 181 veya www.tkgm.gov.tr üzerinden alınır.

Adım 2: Tapu Harcı ve Döner Sermaye Ücretlerini Ödeyin

• 2025 yılında satış bedelinin %4’ü tapu harcı olarak ödenir.
• Döner sermaye harcı (yaklaşık 2.500 TL) eklenir.

Adım 3: Tapu Müdürüne Giderek Satışı Tamamlayın

• Tapu Müdürlüğü’nde satıcı ve alıcı hazır bulunarak satış işlemi tamamlanır.
• Satış bedeli genellikle banka üzerinden gönderilerek veya noter huzurunda elden verilir.

Tapu işlemi tamamlandıktan sonra yeni tapu, alıcıya teslim edilir.

Ev Satışında Vergiler ve Masraflar

Ev satışı sırasında çeşitli vergiler ve harçlar ödenir.

a) Tapu Harcı

Tapu harcı oranı %4’tür ve alıcı ile satıcı arasında bölüştürülebilir.

• Örnek: 2.000.000 TL’lik bir ev için tapu harcı:
  • 2.000.000 TL x %4 = 80.000 TL
  • Eğer taraflar eşit öderse, her biri 40.000 TL öder.

b) Gelir Vergisi (Değer Artış Kazancı Vergisi)

Eğer evi 5 yıl içinde satıyorsanız, satıştan elde edilen kazanç için gelir vergisi ödenir. Ödenecek verginin tutarını istisna ve endeksleme uygulandıktan sonra değer artışı kazancı hesaplama aracı gösterir.

• Evi 5 yıl içinde satarsanız ve satıştan kar elde ederseniz, gelir vergisi oranı %15 ile %40 arasında değişir.
• Eğer evin tapusu 5 yıl veya daha uzun süredir sizdeyse, gelir vergisi ödemezsiniz.

Önemli Not: Ev satış fiyatı, gerçek satış bedeli üzerinden bildirilmelidir. Aksi takdirde cezai işlem uygulanabilir.

Ev Satışı Sonrası Yapılması Gerekenler

Tapu devri tamamlandıktan sonra yapılması gereken bazı işlemler vardır.

Emlak Vergisi Bildirimi

• Alıcı, taşınmazın bağlı olduğu belediyeye giderek tapu devrini bildirmelidir.

Su, Elektrik ve Doğalgaz Abonelikleri

• Yeni mal sahibi, abonelikleri üzerine almak için ilgili kurumlara başvurmalıdır.

Önemli Not: Eski mal sahibi, su, elektrik ve doğalgaz aboneliklerini kapatmazsa, borçlar yeni alıcıya yansıyabilir.

Ev Satışında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ev satışı sırasında dikkat edilmesi gereken önemli hususlar:

Evin tapu kaydında herhangi bir ipotek veya haciz olup olmadığını kontrol edin.
Tapu devri sırasında ödemenin banka üzerinden yapılmasına dikkat edin.
Evin değerini belirlemek için ekspertiz raporu alabilirsiniz.
Eğer evi alıcıya teslim edecekseniz, taşınma ve tahliye planlamasını önceden yapın.

Önemli Not: Satış işlemi tamamlanmadan alıcıdan kapora almak istiyorsanız, noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” düzenleyebilirsiniz.

Sonuç: 2025 Yılında Ev Satışı Nasıl Yapılır?

Ev satış işlemleri, Tapu Müdürlüğü üzerinden resmi olarak gerçekleştirilir.
Tapu harcı oranı %4’tür ve alıcı ile satıcı arasında paylaşılabilir.
Ev 5 yıl içinde satılırsa, elde edilen kazanç için gelir vergisi ödenmesi gerekebilir.
Tapu devri tamamlandıktan sonra, alıcı belediyeye ve ilgili kurumlara yeni sahip olarak bildirim yapmalıdır.
Eğer ev üzerinde ipotek veya haciz varsa, satış işlemi yapılmadan önce bu kayıtların kaldırılması gereklidir.

Ev satışı sürecinde hukuki destek almak ve mağduriyet yaşamamak için bir avukata danışmak önemlidir. Daha fazla bilgi için avukata sor hizmetinden faydalanabilirsiniz!

Av. Yusuf Emrehan Sucu

Tam burslu olarak eğitimini sürdürdüğü Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi’ni tamamlamıştır. Hukuk eğitimi sırasında birden fazla sertifika programını tamamlamış, kurgusal mahkemelerde sıkça rol almıştır. İş Hukukuna ilişkin alacaklar ve Tazmin...

Tüm yazıları