GAYRİMENKUL HUKUKU DAVALARI HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR (TAŞINMAZ DAVALARI)

GAYRİMENKUL NE DEMEKTİR?

Gayrimenkul, bir yerden başka bir yere taşınamayan ve maddi bir değeri olan taşınmazdır.

MÜLKİYET HAKKI NE DEMEKTİR?

Mülkiyet hakkı, hak sahibine taşınır ve taşınmaz bir eşya üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi veren mutlak ve ayni bir haktır.

GAYRİMENKUL HUKUKU NEDİR?

Gayrimenkul hukuku, gayrimenkule ve mülkiyet hakkına ilişkin düzenlemeler içeren ve gayrimenkul uyuşmazlıklarının çözümlendiği ve teknik yanı ağır basan bir eşya hukuku alanıdır.

GAYRİMENKUL HUKUKU DAVALARI NELERDİR?

Gayrimenkul hukuku davaları, taşınmaza ilişkin bir uyuşmazlıktan doğan davalardır. Tapu iptali ve tescil davası, el atmanın önlenmesi davası, önalım hakkı davası, izaleyi şüyu davası, ecri misil davası, arsa payı düzeltilmesi davası, tapu sicilinin düzeltilmesi davası başlıca gayrimenkul hukuku davalarıdır.

GAYRİMENKUL DAVALARINDA GÖREVLİ MAHKEME NERESİDİR?

Gayrimenkul hukuku davalarında görevli mahkeme dava türüne göre değişiklik arz etmektedir ancak çoğu davada genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nin görevli olduğunu söylemek mümkündür.

GAYRİMENKUL DAVALARINDA YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

Gayrimenkul hukuku davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki, kesin yetkidir ve aksine bir sözleşme yapılamaz.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NEDİR?

Ortaklığın giderilmesi davası, taşınmaz üzerinde paylı mülkiyetin ya da elbirliği mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda eşya üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesi için açılan davadır.

TAPU SİCİLİ NEDİR?

Tapu sicili, gayrimenkuller üzerindeki hakları ve gayrimenkullerde hak sahibi olan kişileri göstermek için tutulan bir kayıttır. Tapu sicili, tapu kütüğü, yevmiye defteri ve diğer yardımcı defterlerin toplamıdır.

YOLSUZ TESCİL NE DEMEKTİR?

Yolsuz tescil, tapu sicilinin, tescilin kurucu unsurlarında bir sakatlık sebebiyle ya da sonradan yapılan sakat terkin ya da tadiller nedeniyle gerçek hak durumunu yansıtmamasıdır.

TAPU SİCİLİNİN DÜZELTİLMESİ DAVASI NEDİR?

Tapu sicilinin düzeltilmesi davası, tapu memurundan kaynaklı bir hata sebebiyle tescilin yanlış yapılması durumunda açılan davadır.

TAPU SİCİLİNİN DÜZELTİLMESİ DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?

Bu davayı, yolsuz tescilden dolayı ayni hakkı zedelenen malik tarafından açılır.

TAPU SİCİLİNİN DÜZELTİLMESİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

Aksine bir hüküm bulunmadıkça tapu sicilinin düzeltilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI NEDİR?

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilindeki gerçeği yansıtmayan hak sahipliği durumunun düzeltilerek gerçeği yansıtır hale getirilmesi için açılan davadır.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARININ SEBEPLERİ NELERDİR?

Tapu kaydındaki gerçeği yansıtmayan durum, yolsuz tescilden, muris muvazaasından, kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonucu tescilde hata yapılmasından, imar uygulamaları nedeniyle mülkiyetin kaybından, tescil işleminin hukuki açıdan ehliyetsiz kimse tarafından yapılmasından kaynaklanabilir.

KİMLER TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI AÇABİLİR?

Tapu iptali ve tescil davasını sicildeki yanlışlık yüzünden zarar gören ayni hak sahibi (malik) açabilir.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise dava konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARINDA ZAMANAŞIMI VAR MIDIR?

Hayır, bu davalar ayni bir hakka ilişkin olduğundan zamanaşımı süresi işlemez ve herkese karşı ileri sürülebilir.

ÖNALIM HAKKI DAVASI NEDİR?

Önalım hakkı davası, sözleşmeden doğan ya da kanunun tanımış olduğu önalım hakkının kullanılması için açılan davadır. Burada, önalım hakkını kullanamayan hak sahibi, bu hakkını dava yoluyla kullanır.

ÖNALIM HAKKI DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

Önalım hakkı davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise ilgili taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

ÖNALIM HAKKI DAVASI ZAMANAŞIMI SÜRESİNE TABİ MİDİR?

Hayır, önalım hakkı davaları için bir zaman aşımı süresi öngörülmemiştir.

ÖNALIM HAKKI DAVASI HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜREYE TABİ MİDİR?

Evet, önalım hakkı dava hakkı, ilgili taşınmazın üçüncü kişilere satışının hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve herhalde 2 geçmekle düşer.

İSTİHKAK DAVASI NEDİR?

İstihkak davası, mülkiyet hakkına dayanan hem menkul hem de gayrimenkuller için açılabilen ve malik olmayan zilyedin haksız olarak ele geçirdiği eşyanın iadesinin talep edildiği bir gayrimenkul hukuku dava türüdür.

EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI NEDİR?

El atmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkına yönelik haksız bir müdahalenin olduğu durumlarda, bu müdahalenin durdurulması, engellenmesi ya da gelecekte de meydana gelmesinin önlenmesi için açılan bir davadır.

EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASINI HERKES AÇABİLİR Mİ?

Hayır, el atmanın önlenmesi davası ancak mülkiyet hakkına haksız müdahalenin yapıldığı kişi yani sadece malik tarafından açılabilir. 

EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

El atmanın önlenmesi davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise ilgili taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?

El atmanın önlenmesi davası, taşınmaza doğrudan haksız bir müdahalenin gerçekleştiği durumda açılabilir. Henüz gerçekleşmemiş bir müdahale ihtimaline dayanarak böyle bir dava açılamaz. Ancak daha önce gerçekleşmiş bir müdahalenin aynen tekrarlanması söz konusuysa davanın açılması mümkündür.

EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASINDA ZAMANAŞIMI VAR MIDIR?

Hayır, el atmanın önlenmesi davası mülkiyet hakkına yani ayni bir hakka ilişkin olduğundan zamanaşımı söz konusu değildir.

ECRİ MİSİL DAVASI NEDİR?

Ecri misil davası, taşınmaza yönelik haksız bir işgalin neticesinde meydana gelen zararın giderilmesi için açılan bir davadır. Haksız işgal tazminatı da denir.

ECRİ MİSİL DAVASI HANGİ DURUMLARDA AÇILIR?

Ecri misil davası, taşınmaza yönelik kötü niyetli, haksız bir işgalin olduğu ve bu haksız fiil neticesinde bir zararın meydana geldiği durumlarda açılır.

ECRİ MİSİL DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?

Ecri misil davasını taşınmazı haksız şekilde işgal edilen malik açabilir. Hazine’ye ait bir taşınmazın haksız işgal edildiği durumda da davayı ilgili kamu kurumu açar.

ECRİ MİSİL DAVASINDA ZAMANAŞIMI VAR MIDIR?

Evet, ecri misil haksız işgal tazminatı olduğundan bir haksız fiil olarak kabul edilir ve beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir.

ECRİ MİSİL DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

Ecri misil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

GAYRİMENKUL HUKUKUNDA KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI NE DEMEKTİR?

Kazandırıcı zamanaşımı, bir menkulü ya da gayrimenkulü belli bir süre belli şartlar altında zilyetliğinde bulunduran kişinin, bu sürenin dolmasıyla o şeyin maliki olmasıdır.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNDE OLAĞAN KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI NEDİR?

Taşınmaz mülkiyetinde olağan kazandırıcı zamanaşımı, geçerli bir hukuki neden olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişinin davasız aralıksız on yıl süreyle ve iyiniyetli zilyetliğini sürdürüp, on yıl geçmekle taşınmazın mülkiyetini kazandığı durumdur.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNDE OLAĞANÜSTÜ KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI NEDİR?

Taşınmaz mülkiyetinde olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, tapu kütüğüne kayıtlı olmayan bir taşınmazın, davasız aralıksız yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişinin, bu sürenin dolmasıyla mahkemeye başvurarak taşınmazın mülkiyetinin adına tescil ettirilmesini isteyebildiği durumdur.

TAPU ŞERHİ NE DEMEKTİR?

Tapu şerhi, taşınmaz mal üzerindeki mülkiyet hakkını sınırlayan bir belge veya kayıttır. Tapu kütüğü sayfasında şerhler sütununa yazılır.

TAPU ŞERHİ ÇEŞİTLERİ NELERDİR?

Tapu kütüğü sayfasına konan şerhler, tasarruf yetkisinin kısıtlanmasına ilişkin şerhler, kişisel haklara ilişkin şerhler ve geçici tescil şerhleri olmak üzere üç türdür.

AİLE KONUTU ŞERHİ NEDİR?

Aile konutu şerhi, aile konutunun maliki olmayan diğer eş tarafından tapuya şerhi istenen ve aile konutu üzerinde malik olan eşin tasarruf yetkisini sınırlama etkisi olan bir kayıttır.

AİLE KONUTU ŞERHİ OLAN BİR TAŞINMAZ SATILABİLİR Mİ?

Hayır, aile konutu olan bir taşınmaz, malik olmayan eşin rızası olmadıkça satılamaz, mülkiyeti devredilemez, kira sözleşmesi feshedilemez ve taşınmaz üzerindeki haklar sınırlandırılamaz.

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, sözleşme taraflarından birine bir taşınmazı satma ve diğer tarafa ise bu taşınmazı satın alma hakkı tanıyan bir ön sözleşmedir.

KİMLER GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ YAPABİLİR?

Hukuki fiil ehliyetine sahip herkes gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapabilir.

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NASIL YAPILIR?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi resmi şekle tabi bir sözleşmedir. Noter huzurunda resmi senet şeklinde düzenlenip taraflarca yine noter huzurunda imzalanması gerekmektedir. Bu bir geçerlilik koşuludur.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi malikin, müteahhide arsası üzerinde bağımsız bölümler inşa etmesi borcu yüklediği ve karşılığında da arsa payı devri borcu altına girdiği sözleşmedir.

KİMLER ARSA PAYI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ YAPABİLİR?

Üzerine yapı inşa edilebilecek bir arsası olan herkes ve bu arsa üzerine bir yapı inşa etme işini yapabilecek her müteahhit, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine taraf olabilir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NASIL YAPILIR?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, resmi şekle tabi sözleşmedir. Geçerli olabilmesi için noter huzurunda resmi senet olarak düzenlenmeli ve taraflarca yine noter huzurunda imzalanmalıdır.

KİMLER GAYRİMENKUL EDİNEBİLİR?

Her gerçek kişi ve her tüzel kişi gayrimenkul edinebilir ve üzerinde tasarrufta bulunabilirler.

YABANCILAR TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL SATIN ALABİLİRLER Mİ?

Evet, 2012 tarihli son değişiklerle birlikte yabancılar, mütekabiliyet ilkesine takılmaksızın Türkiye’den dilediği taşınmazı satın alabilir veya satabilir.

İSTANBUL GAYRİMENKUL AVUKATI NE İŞ YAPAR?

İstanbul gayrimenkul avukatı, tüm gayrimenkul hukuku davalarının takibini yapmak, gayrimenkullere ilişkin uyuşmazlıkları çözmek, gayrimenkul alım-satım süreçlerinde hukuki destekte bulunmak ve her şeyin hukuka uygun gerçekleşmesini sağlamak, gayrimenkule ilişkin sözleşmeleri hazırlamak gibi gayrimenkul hukukuna dair her konuda hukuki hizmet verir.

GAYRİMENKUL AVUKATI ÜCRETLERİ NE KADAR?

Gayrimenkul hukuku davaları, somut uyuşmazlığa göre çeşitlilik arz edip uzmanlık ve tecrübe gerektirdiğinden sabit bir avukatlık ücreti belirtmek yerinde olmayacaktır. 2023-2024 Avukatlık Asgari Ücret Tarife’sinden güncel avukatlık ücretlerine ulaşabilirsiniz.

GAYRİMENKUL AVUKATINA DANIŞMAK ZORUNDA MIYIM?

Hayır, ceza hukukunun bazı bölümleri hariç olmak üzere, diğer hukuki uyuşmazlıklarda olduğu üzere gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarında da avukatla temsil veya avukata danışmak zorunlu değil bir tercihtir. Fakat bu tercih, gayrimenkul hukukuna dair iş ve işlemlerinizde tüm sürecin hukuka uygun şekilde ilerlemesi ve hak ve menfaatlerinizin korunması demektir.

 

Yargıtay Sitesine gitmek için Tıklayın

HARBİYE HUKUK BÜROSU

Merve Sara MUĞLU