Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir, Nasıl Yapılır? (Arsa Payı)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, gayrimenkul sektöründe sıkça karşılaşılan ve arsa sahipleri ile yükleniciler arasında yapılan bir anlaşma türüdür. Bu sözleşme, arsa sahibinin arsasını bir yükleniciye devretmesi ve karşılığında yüklenicinin arsa üzerine inşa edeceği bina veya yapıların belirli bağımsız bölümlerini arsa sahibine teslim etmesini öngörür. Sözleşmenin hukuki geçerliliği ve tarafların hakları, yükümlülükleri, bu sürecin nasıl işlediği ve dikkat edilmesi gereken hususlar, gayrimenkul hukukunun önemli konuları arasında yer alır. Bu yazımızda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin temel prensiplerini, nasıl yapıldığını ve tarafların karşılaşabileceği durumları ele alacağız.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?

“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi”, arsa sahibinin, arsanın belli bir payını bir müteahhite devretmesi ve müteahhidin de bu karşılıkta arsa üzerine inşa ettiği bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini içeren iki taraflı bir sözleşmedir.

Sözleşmenin taraflarından biri olan yüklenici diğer bir ifadeyle müteahhit, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile söz konusu inşaatı yapma ve teslim etme borcunu üstlenen tarafıdır. Arsa sahibi ise tarafların imzaladığı sözleşmenin özelliği ve hukuki statüsü göz önünde bulundurulduğunda, yükleniciye arsa üzerinden belirli bir pay aktararak veya bu yönde bir taahhütte bulunarak, arsasına yapılan inşaat aracılığıyla kazanç elde eden kişidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, temelde yüklenici ve arsa sahibi olmak üzere iki tarafı içerir. Ancak günümüzde, sözleşme henüz yerine getirilmeden önce bile, sözleşmeden kaynaklanan hak ve yükümlülüklerin üçüncü şahıslara devredildiği durumlar mevcuttur. Bu üçüncü şahıslar, sözleşmenin oluşumunda yer almayan kişiler olarak tanımlanabilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra, bağımsız bölümlerden birine mülkiyet hakkı elde etmek isteyen bu üçüncü şahıslar, arsa sahibi veya yüklenici ile aralarında yapacakları ayrı bir sözleşme aracılığıyla bu hakkı kazanmayı hedeflemektedirler.

KAT (ARSA PAYI) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sıkça yapılan bir sözleşme türüdür ve bu sıklıkla orantılı olarak uyuşmazlıklar da yaygındır. Bu sözleşmenin temel unsurları kanunlarla belirlenmemiş olduğundan, ortaya çıkan uyuşmazlıklarda hangi kanun maddelerinin uygulanacağının belirlenmesi için sözleşmenin hukuki niteliğinin netleştirilmesi büyük önem taşır.

Sözleşme sözleşme hukukî niteliklerini bakımından; rızai, ivazlı, sinallagmatik, isimsiz, çift tipli karma, geçici-sürekli edimli ve tapuya şerh edilebilen bir sözleşmedir.

• Sinallagmatik Nitelikte Olması: Her iki tarafın da birbirlerine karşı asli edimlerde bulunması sebebiyle “sinallagmatik sözleşme” olarak adlandırılır.
• İsimsiz Bir Sözleşme Olması: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi asli edimleri kanun koyucu tarafından düzenlenmemiş ve TBK m. 19 kapsamında sözleşme serbestisi çerçevesinde doğmuş bir sözleşmedir.
• Karma Nitelikte Olması: Asli edimlerinin kanun tarafından düzenlenmiş olmadığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin edimleri incelendiğinde sözleşmede yer alan her iki tarafın ediminin de kanunda düzenlenmiş olan sözleşmelere ait olduğu görülmektedir. Bu durum arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerini karma nitelikli hale getirmektedir
• Sözleşmeden Doğan Hakkın Tapuya Şerh Edilebilir Olması: TMK m. 1009, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile talep edilecek olan hakkı, şerh edilebilen bir kişisel hak olarak düzenlemiştir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE RESMİ ŞEKİL ŞARTI

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde resmi şekil şartı, sözleşmenin geçerliliği için önemli bir unsurdur. Bu tür sözleşmeler, taşınmazın devri gibi önemli hukuki işlemleri içerdiğinden, Türk Medeni Kanunu (TMK) Md.706, Türk Borçlar Kanunu (TBK) Md.237, Tapu Kanunu Md.26, Noterlik Kanunu Md.60 ve Md.89 uyarınca noterde resmi şekilde düzenlenmelidir. Noter huzurunda düzenlenmeyen veya resmi şekil şartlarına uymayan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri geçerli değildir ve hukuki bir sonuç doğurmaz.

Eğer sözleşme geçersiz ise, tarafların birbirlerine karşı yerine getirdikleri edimler, Türk Borçlar Kanunu’ndaki sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iade edilebilir. Ancak, Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde belirtilen dürüstlük kuralı gereği, hakkın kötüye kullanılması yasal düzen tarafından korunmaz. Bu nedenle, şekle aykırılık, dürüstlük kuralına aykırı bir şekilde ileri sürülüyorsa, söz konusu uyuşmazlıkta, usulüne uygun hazırlanmış ve geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hükümleri uygulanabilir.

ARSA SAHİBİ VE MÜTEAHHİDİN KARŞILIKLI YÜKÜMLÜLÜKLERİ

Arsa sahibi ve müteahhidin karşılıklı yükümlülükleri, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin temelini oluşturur. Bu yükümlülükler şu şekilde özetlenebilir:

Arsa Sahibinin Yükümlülükleri:

• Arsa sahibi, inşaatın yapılabilmesi için gerekli olan arsayı müteahhide teslim etmekle yükümlüdür.
• Teslim edilen arsanın, inşaat yapmaya elverişli, hukuken ve fiziken uygun ve ayıpsız olması gerekmektedir.

Müteahhidin Yükümlülükleri:

• Müteahhit, sözleşmede belirtilen şartlara uygun olarak inşaatı tamamlamakla yükümlüdür.
• İnşaatın kalitesi ve zamanında teslimi gibi konularda arsa sahibine karşı sorumludur.

Her iki tarafın da yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, karşı tarafın zararlarının tazmini veya diğer hukuki yollara başvurması mümkündür.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜNÜN SONUÇLARI

Yüklenici, sözleşmede belirtilen edimleri zamanında veya sözleşme şartlarına uygun olarak yerine getiremezse temerrüde düşmüş sayılır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin temerrüdü, yani sözleşme yükümlülüklerini yerine getirememesi durumunda, arsa sahibi için çeşitli hukuki sonuçlar doğurabilir. Arsa sahibinin seçimlik hakları şunlardır:

1. Edimin İfası ve Gecikme Tazminatı Talep Edilmesi:Arsa sahibi, yükleniciden sözleşme şartlarına uygun olarak edimin ifasını talep edebilir.
2. Müspet Zararın Talep Edilmesi: Arsa sahibinin seçimlik haklarından biri, aynen ifa ve gecikme tazminatından vazgeçerek olumlu zararlarını talep hakkıdır.
3. Sözleşmeden Dönme ve Menfi Zararın Talep Edilmesi:Yüklenici temerrüde düştüğünde, arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkına sahip olabilir ve ayrıca uğradığı menfi zararın tazminini talep edebilir.
4. Teminat Mektubunun Nakde Çevrilmesi:Arsa sahibi, yüklenicinin temerrüdü halinde, teminat mektubunu nakde çevirme hakkını kullanabilir.
5. Yargıtay İçtihatları:Yargıtay, yüklenicinin temerrüdü durumunda arsa sahibinin haklarını belirleyen içtihatlar geliştirmiştir. Bu içtihatlar, sözleşmenin ifasına başlanmış olması gibi durumları dikkate alarak, arsa sahibinin seçimlik haklarını sınırlayabilir.

Arsa sahibi seçimlik haklarını kullanmak için öncelikle, temerrüde düşmüş olan yükleniciye ek bir süre vererek bu verdiği süre içerisinde inşaatı tamamlayarak ifasını talep eder.

KAT (ARSA PAYI) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE GECİKME TAZMİNATI

Kat (arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmesinde gecikme tazminatı, yüklenicinin inşaatı sözleşmede belirtilen süre içinde tamamlayamaması durumunda arsa sahibine ödemesi gereken tazminattır. Bu tazminat, genellikle sözleşmede belirlenen bir miktar olup, yüklenicinin gecikmesinden kaynaklanan zararları karşılamak için tasarlanmıştır.

Gecikme tazminatının miktarı ve şartları, taraflar arasında yapılan sözleşmede detaylı bir şekilde belirlenir. Eğer yüklenici, belirlenen süre içinde inşaatı tamamlamazsa ve bu durum yüklenicinin kusurundan kaynaklanıyorsa, arsa sahibi gecikme tazminatı talep edebilir.

Sözleşmede gecikme tazminatına ilişkin bir hüküm yoksa veya belirsizse, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri uyarınca tazminat miktarının belirlenmesi ve talep edilmesi mümkündür. Ancak, her durumda, gecikmenin sebepleri ve yüklenicinin kusuru dikkate alınarak bir değerlendirme yapılması gerekmektedir.

KAT (ARSA PAYI) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE CEZAİ ŞARTLAR

Kat (arsa payı) karşılığı inşaat sözleşmesinde cezai şartlar, tarafların sözleşmede belirledikleri ve genellikle yüklenicinin sözleşme şartlarına uymaması durumunda arsa sahibine ödemesi gereken tazminatı ifade eder. Bu şartlar, sözleşmenin ihlali halinde uygulanacak olan mali yaptırımları belirler ve genellikle şu hususları içerir:

• Cezai Şartın Miktarı: Taraflar arasında anlaşma ile belirlenen ve sözleşmede açıkça ifade edilen bir miktar olabilir.
• Uygulama Koşulları: Yüklenicinin belirli bir süre içinde veya belirli bir kalitede işi tamamlamaması gibi durumlar için önceden belirlenmiş koşullardır
• Hukuki Sonuçlar: Cezai şartın uygulanması, yüklenicinin kusuruna ve sözleşmedeki ihlalin derecesine bağlı olarak değişebilir.

Sözleşmede cezai şartın belirlenmemiş olması durumunda, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer yasal düzenlemeler çerçevesinde tazminatın miktarı ve uygulanması konusunda hüküm bulunabilir. Ancak, her durumda, cezai şartın uygulanabilirliği ve miktarı, sözleşmenin özel koşulları ve yasal düzenlemelere göre değerlendirilmelidir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE KİRA ÖDEMESİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kira ödemesi, genellikle inşaat süresince arsa sahibine ödenen bir bedeldir. Bu ödeme, arsa sahibinin inşaatın tamamlanması süresince başka bir yerde ikamet etmesi gerektiğinde, geçici konut masraflarını karşılamak için yapılır. Kira ödemesi, sözleşmede “kira bedeli”, “kira yardımı”, “kira tazminatı”, “mahrumiyet karşılığı” veya “taşınma yardımı” gibi farklı isimlerle anılabilir.

Sözleşmede belirtilen şartlara göre, yüklenici bu bedeli belirli periyotlarla veya tek seferde arsa sahibine ödeyebilir. Eğer inşaatın tamamlanması beklenenden uzun sürerse, kira ödemesi miktarı ve süresi de artabilir. Bu tür ödemelerin miktarı ve koşulları, tarafların anlaşmasına ve sözleşmenin detaylarına bağlı olarak değişkenlik gösterebilir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TEKNİK ŞARTNAME VE YÜKÜMLÜLÜKLER

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teknik şartname, projenin inşaat standartlarını, kullanılacak malzemelerin kalitesini ve miktarını, işçiliği ve diğer teknik detayları belirleyen bir dokümandır. Bu şartname, inşaatın yapım sürecinde uygulanacak olan yöntemleri ve standartları net bir şekilde tanımlar ve tarafların anlaşmasının bir parçası olarak hizmet eder. Teknik şartname, sözleşmenin uygulanabilirliği ve inşaatın kalitesinin güvence altına alınması açısından oldukça önemlidir.

ARSA SAHİBİNİN DENETİM VE KONTROL HAKKI 

Arsa sahibinin denetim ve kontrol hakkı, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde önemli bir konudur. Arsa sahibi, inşaat sürecinde müteahhidin yaptığı işlemleri denetleyebilir ve kontrol edebilir. Bu hak, arsa sahibinin inşaatın doğru ve eksiksiz bir şekilde ilerlemesini sağlamak amacıyla kullanılır. Müteahhit de arsa sahibinin bu denetim ve kontrol faaliyetlerine katlanmak zorundadır.

Arsa sahibinin denetim ve kontrol hakkı, sözleşmede belirtilen teknik şartnamelere uygun olarak inşaatın yapılmasını, kalite standartlarının korunmasını ve projenin zamanında tamamlanmasını sağlamak için tasarlanmıştır. Bu hak, aynı zamanda arsa sahibine, inşaatın her aşamasında bilgi sahibi olma ve müdahale etme imkanı verir.

KAT (ARSA) PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN TAPUYA ŞERHİ

Kat (arsa) payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tapuya şerhi, sözleşmenin taraflar arasındaki hak ve yükümlülüklerin resmi kayıtlara işlenmesi anlamına gelir. Bu işlem, sözleşmenin tapu kütüğüne not edilerek, ilgili gayrimenkul üzerindeki herhangi bir hukuki işlemin, sözleşme şartlarına uygun olarak yapılmasını sağlar.

Şerh işlemi, Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesinin 7. fıkrasına göre, noterlikçe (resmi) şekilde yapılması gereken sözleşmeler arasında yer alır. Noterde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçerli kabul edilmez. Tarafların bu tür sözleşmeler çerçevesinde yaptıkları ödemeler, Türk Borçlar Kanunu’nun sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri talep edilebilir.

Ayrıca, tapu kaydında herhangi bir mahkeme kararıyla tedbir konulmuşsa, bu tedbir gerekçe gösterilerek tapuya şerh düşülmez. Ancak, hukuki bir dayanağı yoksa ve mahkeme kararıyla konulan tedbire rağmen sözleşmenin tapuya şerh düşülmesi gerekir. Zira, söz konusu şerh, ayni hakka menfi ya da müspet herhangi bir halel getirmemektedir ve amacı, tapu kütüğündeki ayni hakka halel getirebilecek hukuki işlemleri önlemektir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN FESHEDİLMESİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla veya mahkeme kararıyla gerçekleşebilir. Tarafların anlaşamadığı durumlarda, fesih için mahkemeye başvurulması ve sözleşmenin feshine karar verilmesi gerekebilir.

Tarafların tek taraflı irade beyanıyla sözleşmeyi sona erdirme yetkisi yoktur. Eğer arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer tarafın onayı olmadan feshedilmesi gerekiyorsa, sözleşmeyi sonlandırmak isteyen tarafın hukuki yollara başvurması zorunludur. Bu durumda, mahkeme süreci başlar ve mahkeme, fesih talebinde bulunan tarafın gerekçelerini değerlendirir. Mahkeme, bu gerekçeleri haklı bulursa, sözleşmenin feshine hükmeder. Eğer mahkeme, fesih için yeterli sebep görmüyorsa, sözleşmeyi geçerli olarak sürdürür ve fesih talebini reddeder.

Fesih işlemi, tarafların mülkiyet hakları, maliyetler, tazminatlar ve diğer ayrıntılar konusunda kesin bir çözüme varılmasını gerektirir. Bu nedenle, hukuki danışmanlık almak ve anlaşmazlığı çözme sürecini etkin bir şekilde yönetmek önemlidir.

ARSA KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI

Arsa karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, genellikle arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan sözleşmenin şartlarının ihlal edilmesi durumunda ortaya çıkar. Bu tür bir dava, arsa sahibinin, müteahhidin taahhütlerini yerine getirmemesi veya projeyle ilgili anlaşmazlıklar nedeniyle tapu kayıtlarının düzeltilmesini ve kendi lehine tescil edilmesini talep etmesi durumunda açılabilir.

Tapu iptali ve tescil davası, sözleşme şartlarının yerine getirilmemesi nedeniyle, tapu kayıtlarındaki hatalı veya yanıltıcı bilgilerin düzeltilmesi ve gerçek duruma uygun hale getirilmesi için kullanılan bir hukuki yol olarak görülebilir. Bu tür davalar, genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde karşılaşılan uyuşmazlıkları çözmek için başvurulan yargısal bir süreçtir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapu iptali ve tescil davasını aşağıdaki kişiler açabilir:

• Arsa Sahipleri:Arsa sahipleri, yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmediği durumlarda tapu iptali ve tescil davası açabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde, arsa sahipleri, inşaatın bitiminden önce ya da sonra, çeşitli nedenlerle mülkiyet haklarını yükleniciye ya da yüklenicinin belirleyeceği üçüncü şahıslara aktarmışsa, tapu iptali ve tescil davası açma hakkına sahiptirler. İnşaatın tamamlanıp teslim edilmesinin ardından da bu tür bir dava açılabilir. Her somut olayın özel şartlarına göre adil ve hakkaniyetli bir şekilde hareket edilmesi gerektiği unutulmamalıdır.
• Müteahhit (Yüklenici):Yüklenici, arsa sahiplerinin yükümlülüklerini yerine getirmediği durumlarda tapu iptali ve tescil davası açabilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin sözleşmeden doğan sorumluluklarını tamamladığı anda, sözleşmeyle belirlenen arsa paylarını alma hakkı doğar. Eğer arsa sahibi, yükleniciye devretmesi gereken mülkleri haklı bir sebep olmadan devretmeyi reddederse, yüklenici tapu iptali ve tescil davası açma yoluna gidebilir. Bu durumda yüklenici, mahkemede sözleşme yükümlülüklerini yerine getirdiğini kanıtlamakla yükümlüdür. Ancak, yüklenicinin yükümlülüklerde herhangi bir eksiklik bulunursa, arsa sahibi tapu devrini reddetme hakkına sahip olabilir ve aynı zamanda eksik ya da kusurlu ifa nedeniyle sözleşmenin feshi için dava açabilir.
• Üçüncü Kişiler:Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmayan üçüncü kişiler de belirli durumlarda tapu iptali ve tescil davası açabilir.

MÜTEAHHİDİN AYIPLI VEYA EKSİK İFA NEDENİYLE SORUMLULUĞU

Müteahhidin ayıplı veya eksik ifa nedeniyle sorumluluğu, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Ayıplı ifa, malın tüketiciye teslim edilmesi anında, sözleşmede kararlaştırılan özelliklere uygun olmaması veya malın objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması durumudur. Eksik ifa ise, müteahhidin sözleşme ile üstlendiği işlerin bir kısmını yapmaması veya yapılması gereken işleri tam olarak yerine getirmemesidir.

Yüklenicinin ayıptan kaynaklanan sorumluluğunun doğabilmesi için bazı koşulların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Bu koşullar şu şekilde sıralanabilir:

1. İnşaatın Arsa Sahibine Teslim Edilmiş Olması:İnşaatın, sözleşmede belirtilen şartlara uygun olarak arsa sahibine teslim edilmiş olması gerekir.
2. İnşaatta Ayıp Bulunması:Teslim edilen inşaatta, sözleşmede kararlaştırılan özelliklere aykırı bir durumun (ayıp) bulunması gerekmektedir.
3. Ayıbın Arsa Sahibine Atfedilememesi:Tespit edilen ayıbın, arsa sahibinin eylemleri veya ihmali sonucu oluşmadığı anlaşılmalıdır.
4. Ayıbın Arsa Sahibince Kabul Edilmemesi:Arsa sahibi, ayıbı fark ettiğinde bunu kabul etmemeli ve yükleniciye bildirmelidir.
5. Muayene ve İhbar Külfetlerinin Yerine Getirilmesi:Arsa sahibi, ayıbı fark ettiğinde derhal yükleniciye bildirmeli ve gerekli tüm muayene ve ihbar yükümlülüklerini yerine getirmelidir.

Bu koşulların varlığı, yüklenicinin ayıptan kaynaklanan sorumluluğunun başlaması için zorunludur. Eğer bu koşullardan herhangi biri sağlanmazsa, yüklenicinin sorumluluğu söz konusu olmayabilir. Ayıplı ifa veya eksik ifa durumlarında, tarafların hakları ve yükümlülükleri Türk Borçlar Kanunu ve ilgili diğer yasal düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilir.

Müteahhidin ayıptan doğan sorumluluğunun gündeme gelmesi durumunda, arsa sahibinin talep edebileceği seçimlik haklar Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 475 uyarınca şunlardır:

• Sözleşmeden Dönme:Arsa sahibi, sözleşmeyi feshederek tarafları başlangıçtaki durumlarına döndürebilir.
• Bedelden İndirim:Arsa sahibi, ayıbın önemine bağlı olarak bedelde indirim talep edebilir.
• Ücretsiz Onarım:Arsa sahibi, yükleniciden ayıbın giderilmesini, yani ücretsiz onarımını talep edebilir.

Ayrıca, TBK’nın ilgili maddeleri uyarınca, arsa sahibi, zarar görmüşse ve şartlar oluşmuşsa, tazminat hakkına da sahiptir. Bu tazminat, arsa sahibinin uğradığı zararın karşılanmasını amaçlar ve ayıptan doğan zararın yanı sıra, sözleşmenin ifa edilmemesinden kaynaklanan diğer zararları da kapsayabilir.

AYIPTAN DOĞAN HAKLARDA ZAMANAŞIMI SÜRELERİ

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 478. maddesi, yüklenicinin ayıplı ifası sonrasında arsa sahibi tarafından açılacak davalara ilişkin zamanaşımı sürelerini düzenlemektedir. Bu düzenlemeye göre:

• Eğer meydana getirilen eser bir taşınmaz ise, yüklenicinin ayıplı ifası nedeniyle açılacak davalar için beş yılzamanaşımı süresi öngörülmüştür.
• Yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın, açılacak davalar için yirmi yıl zamanaşımı süresi uygulanacaktır.

Buna göre; arsa sahibine yapılan teslimden itibaren, yükleniciye karşı hakların kullanılması için beş yıllık bir süre bulunmaktadır. Ancak, eğer yüklenicinin ağır bir kusuru varsa, arsa sahibi ayıplı ifadan doğan haklarını yirmi yıl içinde kullanma hakkına sahiptir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ZAMANAŞIMI

Tarafların sözleşmeye uymamaları ve sözleşmeye aykırı davranışlarından kaynaklanan davalarda, Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesi uyarınca, 10 yıllık genel zamanaşımı süresi uygulanır.

İNŞAAT DEVAM EDERKEN MÜTEAHHİT VEYA ARSA SAHİBİNDEN TAŞINMAZ SATIN ALINMASI

İnşaat devam ederken müteahhit veya arsa sahibinden taşınmaz satın alınması hukuki olarak mümkündür. Bu süreçte, alıcıların haklarını korumak için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması ve bu sözleşmenin noterlikçe onaylanarak tapu kayıtlarına şerh edilmesi önemlidir. Şerh, alıcının haklarını resmi olarak belgelemekte ve gelecekteki herhangi bir uyuşmazlık durumunda kanıt olarak kullanılabilmektedir.

Alıcılar, inşaatın tamamlanmasını beklemeksizin, inşaatın mevcut durumunu ve projenin tamamlanma olasılığını değerlendirerek, inşaatın devam ettiği sırada taşınmaz satın alabilirler. Ancak, bu tür bir satın alma işlemi yaparken, inşaatın tamamlanma sürecinin risklerini ve müteahhidin veya arsa sahibinin mali durumunu dikkate almak önemlidir. Ayrıca, satın alınan taşınmazın tapu kayıtlarında herhangi bir haciz, ipotek veya diğer kısıtlamaların olup olmadığını kontrol etmek de gereklidir.

YÜKLENİCİDEN BAĞIMSIZ BÖLÜM SATIN ALAN 3. KİŞİLERİN HAKLARI

Üçüncü kişi, arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki sözleşmenin tarafı olmayan kimselerdir. Örneğin müteahhit ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenleyen, yani halk arasında “topraktan ev almak” ya da “temelden ev almak” olarak ifade edilen müteahhitten taşınmaz satın alan kimseler üçüncü kişidir. Üçüncü kişinin müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki sözleşmeye taraf olmamasından kaynaklı olarak birçok hukuki sorun ortaya çıkabilmektedir. Bu sorunların önüne geçilmek için üçüncü kişinin sahip olduğu haklar şunlardır:

• Tapu İptal ve Tescil Davası Açma Hakkı: Üçüncü kişiler, müteahhitten taşınmaz satın aldıklarında ve arsa sahipleri bu taşınmazların mülkiyetini devretmekte tereddüt eder veya reddederse, tapu iptali ve tescil davası açma hakkına sahiptirler. Bu dava, alıcının mülkiyet haklarını korumak ve taşınmazın kendilerine devredilmesini sağlamak için kullanılır.
• Müteahhite Karşı Tazminat Davası Açma Hakkı: Üçüncü kişiler, müteahhitten taşınmaz satın aldıklarında ve sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sonucu zarara uğradıklarında, müteahhite karşı tazminat davası açabilirler. Bu tür davalarda, alıcılar genellikle müteahhitten, sözleşme şartlarına uygun olarak taşınmazın teslim edilmemesi veya imalat hataları gibi nedenlerle uğradıkları zararların tazminini talep ederler.

Tazminat davası, müteahhitin işi zamanında ve sözleşme şartlarına uygun olarak tamamlamaması, malzeme ve işçilik kalitesinde anlaşmaya aykırılık, yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmaması gibi durumlar nedeniyle açılabilir. Davacı, müteahhitten uğradığı maddi zararların yanı sıra, yaşanan gecikme ve mağduriyet nedeniyle manevi tazminat da talep edebilir.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDEN DOĞAN UYUŞMAZLIKLARDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkeme konusu, sözleşmenin niteliğine ve tarafların statüsüne göre değişebilir. Genel olarak, bu tür sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde Asliye Hukuk Mahkemeleri yetkilidir. Ancak, tarafların tüketici sıfatına sahip olup olmadıkları, sözleşmenin tüketici işlemi sayılıp sayılmayacağı gibi faktörler görevli mahkemeyi etkileyebilir.

Arsa sahibi ve yüklenici arasındaki uyuşmazlıklarda, tarafların tüketici olarak kabul edilip edilmediği önemlidir. Yargıtay, arsa sahibinin tüketici sıfatına sahip olmadığı durumlarda, bu tür uyuşmazlıkların tüketici mahkemelerinde değil, genel mahkemelerde görülmesi gerektiğine karar vermiştir. Ayrıca, arabuluculuk sürecinin dava şartı olup olmadığı ve ihtiyari arabuluculuk sürecinin işletilip işletilmeyeceği gibi konular da dikkate alınmalıdır.

Bu nedenle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi, söz konusu sözleşmenin özellikleri ve tarafların durumuna göre değişkenlik gösterebilir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE TEMİNAT İPOTEĞİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teminat ipoteği, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan anlaşmada, müteahhidin yükümlülüklerini yerine getireceğine dair arsa sahibine verdiği bir güvencedir. Bu teminat, genellikle müteahhidin sözleşmede belirtilen işleri zamanında ve sözleşme şartlarına uygun olarak tamamlayacağını garanti altına almak için kullanılır.

Teminat ipoteği, arsa sahibinin mülkiyetindeki taşınmaz üzerine konulur ve müteahhidin sözleşmedeki edimlerini yerine getirmemesi durumunda, arsa sahibinin zararlarının karşılanması için bir güvence sağlar. İpotek, müteahhidin işi tamamlaması ve tüm yükümlülüklerini yerine getirmesi durumunda kaldırılır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhidin hakim konumunu dengelemek ve arsa sahiplerinin hak kayıplarına uğramaması için teminat ipoteğinin sözleşmede yer alması önemlidir. Ayrıca, sözleşme imzalanırken ve teminat ipoteği konulurken, gayrimenkul hukukuna hakim bir avukatın rehberliği ve danışmanlığı alınması tavsiye edilir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ HAZIRLANIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanırken ve imzalanırken dikkat edilmesi gereken önemli hususlar bulunmaktadır. Bu süreçte, sözleşmenin tarafları, imalatların tamamlanması ve teslim tarihi, aşamalar, yüklenici hakedişi, temerrüt şartları ve sonuçları, mücbir sebepler, yüklenici firma veya şahsın nitelikleri, arsanın niteliği ile tapu kayıtları ve imar durumu, gecikme tazminatı ve cezai şartlar, eksik veya ayıplı ifa tazminatı gibi birçok farklı konu üzerinde titizlikle durulmalıdır. Ayrıca, Yargıtay kararları ve sözleşmenin feshedilmesi hükümleri ile feshin sonuçları, yüklenici tarafından üstlenilen imalatların nitelik ve niceliğine ilişkin teknik şartnamede yer alan hususlar da büyük önem taşımaktadır.

Sözleşmede yer alan her bir ifade, hak kayıplarına yol açabilecek etkileri ve sonuçları beraberinde getirebilir. Örneğin, “anahtar teslim” ifadesinin sözleşmede geçmesi, iskan ruhsatının (yapı kullanma izin belgesi) yüklenici tarafından alınması gerektiği anlamına gelebilir. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmelerindeki detaylar son derece önemlidir ve her bir madde dikkatle incelenmelidir.

Bu süreçte, hukuki danışmanlık almak ve sözleşme maddelerini bir avukatla detaylı bir şekilde gözden geçirmek, olası uyuşmazlıkları önlemek ve tarafların haklarını korumak adına önem taşır.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNE İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye dönük feshi halinde tapu iptali ve tescil talebinin değerlendirilmesine ilişkin karar

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ 2021/434 E., 2022/50 K. SAYILI KARARI

“…Taraflar arasında 11.09.2017 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra 01.10.2017 tarihli ikinci bir adi yazılı sözleşme imzalandığı anlaşılmıştır. Adi yazılı sözleşmenin 4. maddesinde her ne kadar ‘’ noter sözleşmesi geçersizdir’’ ifadesi geçmekte ise de tüm dosya kapsamı, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve 01.10.2017 tarihli sözleşmenin tamamı birlikte değerlendirildiğinde, bu ifadenin kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tamamına yönelik değil, sadece paylaşım hükümlerine yönelik olduğunun kabulü gerekmektedir. Hal böyle iken; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olduğu ve dava tarihi itibarı ile TBK 473. maddesi hükmüne göre, davalı yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlayamayacağının anlaşılması karşısında sözleşmenin, geriye etkili feshine (dönme) ve tasfiyesine karar vermek gerekmektedir. Sözleşmeden dönme halinde taraflar karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulur ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu nedenle yüklenicinin inşaata ilişkin iş bedelinin dava tarihi itibarı ile rayiç değeri hesaplanıp, davacı tarafından yükleniciye sözleşmeler kapsamında yapılan ödemeler de dikkate alınarak sonucuna göre karar verilmesi, ayrıca geriye etkili fesih ile birlikte tapu iptali ve tescil isteminin de değerlendirilmesi gerekmektedir. Yapılan açıklamalara aykırı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün, davacı yararına bozulması gerekmiştir.”

• Yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğinin tespiti ve yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına ilişkin karar

YARGITAY 15. HUKUK DAİRESİ 2020/129 E., 2020/3124 K. SAYILI KARAR

“…Arsa sahipleri ile yüklenici arasında imzalanan 11.01.1996 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin 3. maddesinde aşamalı devir öngörülmüş ise de, 3/d maddesinde geriye kalan bir dükkan ve bir daire ile yükleniciye ait tüm hissenin tapusunun inşaatın yapılıp bitirildiğinde arsa sahiplerine ait bağımsız bölümlerin anahtar teslimi olarak teslim edilip kat irtifakı yapılıp iskan alındıktan sonra devredileceğinin kararlaştırıldığı, davalı yükleniciye sözleşmenin 3/a,b,c bentlerinde gösterilen bağımsız bölümlerin devirleri yapılmış olup, dava konusu taşınmaza inşaatın tamamlanıp yapı kullanma izin belgesinin alınması ile hak kazanacağı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine göre alınan yapı kayıt belgesinin yapı kullanma izin belgesi yerine geçmeyeceğinden, bu yükümlülüğün yerine getirildiğinin kabul edilemeyeceği, mahkemece raporları hükme esas alınan bilirkişi kurulundan ek rapor alınıp, ilgili belediyeden de araştırılmak suretiyle bu husus incelendikten sonra gerekirse davacıya yapı kullanma izin belgesi almak üzere makul süre ve yetki verilip, yapı kullanma izin belgesi alınması halinde tapu iptâl ve tescile karar verilmesi, mümkün olmaması halinde ise tapu iptâl tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekir.”

HARBİYE HUKUK BÜROSU GAYRİMENKUL AVUKATI HİZMETLERİMİZ

Harbiye Hukuk Bürosu gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış bir hukuk bürosu olarak gayrimenkul hukukuna ilişkin geniş bir yelpazede hizmet sunmaktadır. Bu kapsamda tapu iptali ve tescili davaları, el atmanın önlenmesi davası, ortaklığın giderilmesi davası, tapu sicilinin düzeltilmesi davası, ön alım hakkının kullanılması davası, ecri misil davası, istihkak davası, arsa payı düzeltme davası gibi pek çok konuda danışmanlık ve vekillik hizmetleri vermektedir.

Ayrıca gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hazırlanması, tapu şerh işlemleri, gayrimenkul alım-satım sürecinde hukuki danışmanlık, gayrimenkulün devri işlemleri gibi konularda da destek sağlamaktadır. Gayrimenkul hukuku, teknik ve detay gerektiren bir alan olduğundan, bu süreçlerde uzman bir avukattan hukuki danışmanlık almak oldukça önemlidir.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuda yapılır mı?

Evet arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuda veya noterde düzenleme şeklinde yapılabilir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yüzde kaç?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde genel olarak kabul edilen oran, arsa sahibi ve müteahhit için %50-%50 şeklindedir. Ancak bu oran, projenin özelliklerine, arsanın konumuna ve tarafların anlaşmasına göre değişebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi arabuluculuk zorunlu mu?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arabuluculuk, tarafların ticari dava kapsamına girmemesi durumunda zorunlu değildir. Ancak, taraflar aralarındaki uyuşmazlığı çözümlemek amacıyla ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurabilirler.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kaç yıl geçerli?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerlilik süresi kanunen belirli bir süreyle sınırlı değildir. Sözleşmenin süresi ve bitiş tarihi, arsa sahibi ve müteahhit arasındaki özel anlaşmaya göre belirlenir ve sözleşmede açıkça ifade edilir. Bu, tarafların projenin özelliklerine ve ihtiyaçlarına göre esneklik sağlar ve her iki taraf için de adil bir anlaşma yapılmasına olanak tanır. Sözleşme hükümleri, tarafların karşılıklı mutabakatıyla her zaman değiştirilebilir veya yenilenebilir.

Müteahhit ek para isteyebilir mi?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, müteahhit genellikle sözleşmede belirtilen koşullar dışında ek para talep edemez. Ancak, öngörülemeyen olağanüstü durumlar veya maliyetlerdeki aşırı artışlar gibi bazı hallerde, müteahhit ek ücret talebinde bulunabilir. Bu tür durumlar genellikle sözleşmede özel olarak düzenlenir ve müteahhitin ek ücret talep etme hakkı, yasal düzenlemelere ve sözleşmenin şartlarına bağlıdır. Eğer sözleşmede bu tür bir durum için bir madde yoksa ve müteahhit ek ücret talep ediyorsa, bu durumda tarafların anlaşmazlığı çözmek için hukuki yollara başvurması gerekebilir.

Müteahhit tapuyu ne zaman verir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, inşaatı tamamladıktan ve gerekli tüm yasal işlemler yerine getirildikten sonra tapuyu arsa sahibine verir. İnşaatın bitiş tarihi ve tapunun teslimi, sözleşmede belirtilen şartlara göre yapılır. Eğer müteahhit, sözleşmede belirtilen süre içinde tapuyu vermezse, arsa sahibinin hukuki yollara başvurma hakkı bulunmaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noter masrafı ne kadar?

Noterlerin kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenledikleri durumlarda alacakları ücret, satış değerinin binde biri oranında olacaktır. Fakat noterlik ücreti taşınmazın değerine göre 500 TL’den az ve 4000 TL’den fazla olamaz. Bu ücretler, her yıl belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncellenir. Noterlerin bu belirtilen ücret dışında ekstra bir ücret talep etme hakları yoktur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, resmi bir şekilde noterde düzenlenmesi gereken sözleşmelerdir ve bu, şekil şartı olarak kabul edilir. Noterde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri genellikle geçersiz sayılır ve taraflar arasında anlaşmazlık durumunda yasal geçerlilik kazanmayacaktır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya devri nasıl yapılır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya devri, noter onayı ile resmi hale getirilen sözleşmenin Tapu Sicil Müdürlüğü’ne sunulması ve tapu kayıtlarına şerh olarak işlenmesi işlemidir. Bu süreçte, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan anlaşmanın detayları belirlenir ve tapu siciline işlenerek gayrimenkulün yeni durumu resmiyet kazanır.

KAT (ARSA) PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ÖRNEĞİ

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

1. TARAFLAR
2. ARSA SAHİBİ: Arsa Sahibinin Adı ve Soyadı
3. MÜTEAHHİT: Müteahhidin Adı ve Soyadı
4. SÖZLEŞMENİN KONUSU
5. Arsa sahibi, (Arsa Adresi) … adresinde bulunan arsanın (Arsa Payı) … payını müteahhide devreder.
6. Müteahhit, arsa üzerine (Proje Detayları)… kapsamında (Daire Sayısı)… adet bağımsız bölüm inşa eder ve arsa sahibine teslim eder.
7. YÜKÜMLÜLÜKLER
8. ARSA SAHİBİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ:
9. Arsa sahibi, sözleşme gereği arsa payını müteahhide devreder.
10. Arsa sahibi, inşaatın yapılabilmesi için gerekli tüm izinleri alır.
11. MÜTEAHHİTİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ:
12. Müteahhit, projeye uygun olarak inşaatı tamamlar ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim eder.
13. Müteahhit, inşaat sürecinde gerekli tüm yasal yükümlülükleri yerine getirir.
14. TESLİM TARİHİ
15. Müteahhit, inşaatı (Teslim Tarihi) …/…/… tarihine kadar tamamlar ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim eder.
16. DİĞER HÜKÜMLER
17. [Özel Şartlar, Cezai Şartlar, Ek Protokoller, Teknik Şartname vb.]

Tarih                                                                                                                         Tarih

Arsa Sahibi                                                                                                               Müteahhit

İmza                                                                                                                          İmza