KİRA DAVALARI HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR

Kira Davaları Hakkında Sıkça Sorulan Soruları Sizler İçin Derledik. Kira Davaları ve Kira Hukukuna İlişkin Tüm Sorularınızın Cevaplarını Makalemizde Bulabilirsiniz.

1. KİRA HUKUKU NEDİR?

Kira hukuku kiracı ile kiralayan arasındaki kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümlendiği ve buna ilişkin kuralların düzenlendiği alandır.

2. KİRA SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Kira sözleşmesi kiracının, kiraladığı eşyanın kullanım hakkını elde ettiği ve bunun karşılığında da kiralayana kira bedeli ödemeyi borçlandığı bir özel hukuk sözleşmesidir.

3. KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL YAPILIR?

Kira sözleşmesi için kanunda herhangi bir resmi şekil öngörülmemiş olup yazılı veya sözlü yapılabilir. Ancak ispat hukuku açısından kira sözleşmelerinin yazılı yapılması gerekmektedir.

4. KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI NELERDİR?

Kira sözleşmesinin unsurları tarafların rızası, kira bedelinin kararlaştırılmış olması ve kiralanan eşyanın kullanımının kiracıya bırakılmasının hüküm altına alınmasıdır.

5. KAÇ TÜR KİRA SÖZLEŞMESİ YAPILABİLİR?

Kira sözleşmesi türleri, konut ve çatılı iş yeri kirası, ürün kirası ve hayvan kirası olmak üzere üç türdür. Bir de süresine göre kira sözleşmeleri vardır, bunlar da belirli süreli kira sözleşmeleri ve belirsiz süreli kira sözleşmesidir.

6. KİRA SÖZLEŞMESİ YAPILIRKEN SÜRE EN FAZLA NE KADAR OLABİLİR?

Kira sözleşmesi yapılırken sözleşme serbestisi ilkesi gereği taraflar diledikleri kadar bir süre kararlaştırabilirler. Belirli süreli yapılan sözleşmelerde taraflar kira ilişkisinin sona ereceği bir tarih kararlaştırırken belirsiz sürelide herhangi bir tarih kararlaştırmamış olurlar.

7. KİRA SÖZLEŞMESİ ÜÇÜNCÜ BİR KİŞİYE DEVREDİLEBİLİR Mİ?

Evet, kiracı kiraya verenin yazılı rızasını aldığı sürece kira sözleşmesini devredebilir. Kiraya verenin rızası yoksa devredemez. Ancak kiraya veren haklı nedeni olmadığı sürece rıza göstermekten de kaçınamaz.

8. KİRA SÖZLEŞMESİNİ DEVREDEN SORUMLULUKTAN KURTULUR MU?

Konut kira sözleşmelerinde kira sözleşmesi devredildiğinde sözleşmeden doğan tüm hak ve yükümlülükler yeni kiracıya geçer, eski kiracı yani devreden artık sözleşmenin tarafı olmadığı için sorumluluktan kurtulur.

9. KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRACININ BORÇLARI NELERDİR?

Kiracının borçları kira bedelini ödeme, özenle kullanma, komşulara gereken saygıyı gösterme, aidat, temizlik gibi yan giderlere katlanma, ayıpları kiraya verene bildirme, ayıpların giderilmesine ve bakıma müsaade etme ve satım ya da sonraki kiralamalar için evi gösterme borçlarıdır.

10. KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRAYA VERENİN BORÇLARI NELERDİR?

Kiraya verenin borçları kiralananı zamanında ve kullanıma hazır şekilde kiracıya teslim etme, vergi gibi yasal giderlere katlanma, kiralanın kullanımıyla ilgili olan yan yükümlülüklere katlanma ve teslim anında ya da sonradan meydana gelen ayıplardan sorumlu olma borçlarıdır.

11. KİRALANAN AYIPLI İSE KİRACI NE YAPABİLİR?

Kiralanan ayıplı ise ve kiracıdan kaynaklanmıyorsa kiracı öncelikle bunu kiraya verene bildirmekle yükümlüdür. Bunu yaptıktan sonra kiracının kanunen tanınmış seçimlik hakları mevcuttur. Bunlar, ayıpların giderilmesini isteme, ayıp oranında kira bedelini düşürme ve zararının giderilmesini istemedir.

12. KİRALANAN AYIPLI İSE KİRACI KİRA BEDELİNİN İNDİRİLMESİNİ İSTEYEBİLİR Mİ?

Evet, Türk Borçlar Kanunu m. 395’te tanınan hakka dayanarak kiracı, kiraya verenden kira bedelinde ayıp oranında bir indirim talep edebilir.

13. KİRALANAN AYIPLI İSE KİRAYA VEREN NE YAPABİLİR?

Eğer kiraya veren ayıplar açısından kusurlu olmadığını kanıtlamazsa, tüm ayıplardan sorumlu olur ve kiracının bundan doğan zararını ödemekle yükümlü olur. Kiraya veren, ayıpları giderebilir, aynı malın benzerini verebilir ve kiracının zararlarını giderir.

14. KİRA BEDELİ NASIL BELİRLENİR?

Kira bedelini taraflar sözleşmeyi akdederken serbestçe belirler. Asıl kira bedeli ile yan giderler toplamı kira bedelini oluşturur. Kanunda kira bedelinin belirlenmesi için bir düzenleme ya da sınırlama yoktur. Ancak, kiraya veren için kiracı aleyhine düzenleme yapma yasağı (TBK m. 346) ve yenileme dönemine ilişkin sınırlamalar (TBK m. 343) mevcuttur.

15. KİRA BEDELİNİN HÂKİM TARAFINDAN BELİRLENMESİ NE DEMEKTİR?

Tarafların kira sözleşmesini yeniledikleri zaman eski kira miktarı üzerinden devam etmek istemedikleri ve yeni kira bedeli üzerinde anlaşamadıkları durumlarda, kira davalarından tespit için mahkemeye başvurup hâkimden kira bedelini tespit etmesini istemeleridir.

16. KİRA BEDELİ DIŞINDA KİRACININ ÖDEMEKLE YÜKÜMLÜ OLDUĞU BAŞKA BEDELLER VAR MI?

Kiracı, kira sözleşmesinde kararlaştırılan asıl kira bedel dışında, yerel adetlerden kaynaklanan diğer yan giderlerden de sorumludur. Bunlar, aidat bedeli, kat mülkiyetli konutlar için ortak elektrik gideri veya temizlik gideri olabilir.

17. KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL SONA ERER?

Kira sözleşmesi, taraflar belirli süreli bir sözleşme yapmışlarsa sürenin bitimiyle, tarafların rıza ile bozma sözleşmesi yapmasıyla, mahkeme kararıyla, kiralananın yok olmasıyla, kiracının sonradan kiralananın maliki olmasıyla ve irade sakatlıkları altında yapılmış kira sözleşmesinin iptali istemiyle kira sözleşmesi sona erdirilebilir.

18. KİRA SÖZLEŞMESİ YAPILIRKEN DEPOZİTO VERMEK YASAL MIDIR?

Evet, TBK m. 342 gereğince kira sözleşmeleri yapılırken güvence yani depozito alınması yasaldır. Ancak kanun koyucu, kira sözleşmesi yapılırken alınan depozito miktarı taraflara bırakmamış ve bir sınırlama getirmiştir. Buna göre kiraya veren en fazla üç aylık kira bedeli güvence alabilir, üç aylık kira bedelinden fazla depozito alamaz.

19. KİRA SÖZLEŞMESİ NASIL FESHEDİLİR?

Kira sözleşmeleri, kanunda öngörülen fesih usulüne uygun olarak kanunda öngörülen nedenlerin varlığı halinde dava yoluyla ya da tek taraflı irade beyanıyla feshedilebilir. Fesih hakkını kiracı da kiraya veren de kullanabilir.

20. BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ NASIL FESHEDİLİR?

Kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene bildirimde bulunmalıdır. Eğer süresinde bildirimde bulunmazsa, kira sözleşmesini aynı koşullarda bir yıl uzatmış sayılır. kiraya veren ancak 10 yıl uzatma süresi dolduğu zaman ü ay önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.

21. BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ NASIL FESHEDİLİR?

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman kira sözleşmesini feshedebilir. Kiraya veren ise ancak kiranın başlangıcında itibaren 10 yıl geçtikten sonra üç ay önceden fesih bildiriminde bulunarak feshedebilir.

22. KİRA DAVALARI NE DEMEKTİR?

Kira davaları, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların konu edildiği davalardır. Kira davaları hakkında daha fazla hukuki yardım için Harbiye Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilirsiniz.

23. KİRA DAVALARINDA GÖREVLİ MAHKEME NERESİDİR?

Kira davalarında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda öngörülen özel görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

24. KİRA DAVALARINDA YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?

Kira sözleşmesi nerede ifa edilecekse, yetkili mahkeme o yer mahkemesi yani kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir. Çünkü HMK’ya göre sözleşmeden doğan davalarda yetki kuralı gereğince sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi yetkilidir.

25. KİRA DAVALARINDA ARABULUCUYA GİTMEK ZORUNLU MUDUR?

Evet, 5 Nisan 2023’te yürürlüğe giren kanun gereği 1 Eylül 2023 tarihi itibariyle açılacak kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda önce arabulucuya gitmek zorunlu hale gelmiştir.

26. ARABULUCUYA GİTMEDEN KİRA DAVASI AÇILABİLİR Mİ?

Hayır, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk bir dava şartı olarak düzenlenmiştir. Dava şartı yerine getirilmeden yargı yoluna gidilemez.

27. ARABULUCUYA GİTMEDEN KİRA DAVASI AÇARSAM NE OLUR?

Arabuluculuk şartı yerine getirilmeden kira davası açıldığı takdirde dava şartı arabuluculuk yerine getirilmediği için kira davası usulden reddedilecektir.

28. ARABULUCULUK OLUMSUZ SONUÇLANDI, NE YAPACAĞIM?

Bu durumda arabuluculuk faaliyeti sonucu anlaşma sağlanamadığına ilişkin arabuluculuk son tutanağı ile dava dilekçesi iki nüshasıyla birlikte Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava açılır.

29. ARABULUCULUK ŞARTI OLMAYAN KİRA DAVALARI VAR MIDIR?

7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m. 37’de İcra Mahkemelerinde açılan itirazın kaldırılması ve tahliye davalarını arabuluculuk şartı kapsamı dışında bırakılmıştır.

30. KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından objektif ve gerçek değerine uygun şekilde tespit edilip belirlenmesi için kira sözleşmesi yenileme döneminde kiracı ya da kiraya veren tarafından açılabilen açılan davadır.

31. KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?

Kira tespit davası açmanın şartları ikidir. Bunlar, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması ve davayı açan tarafın davanın açılmasında hukuki yararının bulunması şartıdır.

32. KİRA FARK ALACAĞI DAVASI NEDİR?

Kiraya verenin, TÜFE artış oranını geçmeme koşuluyla kira artış bedelini kiracıdan talep ettiği ve bu talep doğrultusunda açmış olduğu ve geriye dönük beş yıllık kira farkı alacaklarının tahsilini talep edebildiği davaya uygulamada “kira fark alacağı davası” denir.

33. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını belirttiği ve yazılı olarak yaptığı tek taraflı bir hukuki işlemdir.

34. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NASIL YAPILIR?

Tahliye taahhütnamesi için öngörülen tek şekil şartı yazılı yapılmasıdır ve yazılı olduğu sürece her şekilde yapılması kabul edilir.

35. BOŞ TAHLİYE TAAHHÜTNAMELERİ GEÇERLİ MİDİR?

Yargıtay’ca kabul görmüş içtihat gereğince beyaza atılan imza hukuk sistemimizde geçerlidir ve boş şekilde imzalanan tahliye taahhütnameleri de bu sebeple geçerli kabul edilmektedir. Bu taahhütnamelerin iptali için ancak irade sakatlığı sebepleri öne sürülebilir.

36. AİLE KONUTU İÇİN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ YAPILABİLİR Mİ?

Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi için fesih gibi etki doğuran bir işlemdir ve kira sözleşmesinin sona ereceğini bildirir. Bu sebeple TBK m. 349, aile konutu için özel bir düzenleme getirmiştir ve aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracının eşinin rızasını almadıkça kira sözleşmesini feshedemeyeceği hükme bağlanmıştır. Bu sebeple eşin rızası alınmadan yapılan taahhütnameler de geçersiz olacaktır.

37. TAHLİYE DAVASI NEDİR?

Tahliye davası konut veya çatılı işyerinde kiracı olarak bulunan kişilerin, kiralanan konutu veya çatılı işyerini boşaltması ve kira sözleşmesini sona erdirmek için ancak kanuna dayılı sebeplerle açılabilen davadır.

38. TAHLİYE DAVASININ KİRACIDAN KAYNAKLANAN NEDENLERİ NELERDİR?

Tahliye davasının kiracıdan kaynaklanan nedenleri, tahliye taahhütnamesi yapmasına rağmen tahliye zamanı konutu terk etmemesi, kira bedelini ödememesi ve kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin kiralananla aynı mülki sınırlar içinde başka bir konutunun olması ve ev sahibinin kiralarken bundan haberinin olmamasıdır.

39. TAHLİYE DAVASININ KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN NEDENLERİ NELERDİR?

Tahliye davasının kiraya verenden kaynaklanan nedenleri, kiraya verenin konutu kendi, eşi, alt soyu ya da bakmakla yükümlü olduğu üst soyu için kullanma zorunluluğunun olması, kiralananı iş yeri olarak kullanma zorunluğunun olması ya da kiralananın yeniden inşası ya da imarının söz konusu olmasıdır.

40. TAHLİYE DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?

Tahliye davasını kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren ya da onun temsilcisi tarafından açılabilir. Tahliye davası hakkında dava fazla hukuki yardım için Kira davaları avukatı Harbiye Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilirsiniz.

41. YENİ MALİK ESKİ KİRACIYA KARŞI TAHLİYE DAVASI AÇABİLİR Mİ?

Evet, Borçlar Kanunu kiralananı satın alıp sonradan malik olan kişi için de tahliye davası açma imkânı tanımıştır ancak bu hakkını kullanması bazı şartlara bağlı kılınmıştır (TBK m. 351).

42. KİRACI KİRA BEDELİNİ ÖDEMEDİĞİNDE HEMEN TAHLİYE DAVASI AÇILABİLİR Mİ?

Hayır, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle hemen tahliye davası açılamaz. Kanun koyucu tahliye davası açılabilmesi için iki ihtar şartı (TBK m. 352/2) getirmiştir. Kiraya veren kira bedelinin ödenmediği süre içinde iki kere yazılı olarak kiracıya ihtarda(bildirimde) bulunmuş olmalıdır.

43. KİRA UYARLAMA DAVASI NEDİR?

Uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu 138. Maddesinde düzenlenen ve sözleşme borçlusunun aşırı ifa güçlüğü içinde olduğu durumda maddede öngörülen koşulların gerçekleşmesi halinde hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını, bu mümkün değilse eğer sözleşmeden dönmeyi talep ettiği davadır.

44. KİRA UYARLAMA DAVASININ ŞARTLARI NELERDİR?

Kira uyarlama davasının şartları, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen bir olağanüstü durumun ortaya çıkması, bu olağanüstü durumun kira bedeli etkileyecek nitelikte olması, borcun ifa edilmesinin beklenmesi dürüstlük kuralına aykırı olacak ölçüde borlu aleyhine olması ve en önemlisi borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifa ederken aşırı ifa güçlüğünden doğan hakları saklı kalmak kaydıyla ifa etmiş olmasıdır.

45. KİRA UYARLAMA DAVASI İLE KİRA TESPİT DAVASI AYNI MIDIR?

Hayır, kira tespit davası ile kira uyarlama davası her ne kadar aynı gibi görünse de bu iki dava niteliği itibariyle birbirinden farklı iki davadır. Kira uyarlama davasında tespite gerek duyulmayan bir kira bedeli vardır ve bu bedelin indirilmesi ya da artırılması yoluyla mevcut koşullara uyarlanması beklenir.

46. KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKI NE DEMEKTİR?

Kiraya verenin hapis hakkı, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelleri için güvence olarak kiralananda bulunan ve kiralananı döşemek için kullanılmış veya kullanıma tahsis edilmiş ve haczedilebilir nitelikteki taşınır eşyaları üzerinde kurulan bir haktır. Sadece taşınmaz kiraları için geçerlidir.

47. EV SAHİBİ KİRA ARTIŞI YAPABİLİR Mİ?

Evet, Borçlar Kanunu kira yenileme dönemlerinde kira artışı yapılabileceğini hükme almıştır ancak kira artış oranını kiraya verenin ya da kiracının iradesine bırakmamış ve sınır getirmiştir.

48. KİRA ARTIŞ ORANI NASIL BELİRLENİR?

Kira artış oranı, kira süresine bağlı olarak yasada öngörülen artış usulüne göre belirlenir. Buna göre, bir yıldan az veya bir yıldan fazla olup beş yılı geçmemiş kira bedellerinde yasal kira artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre belirlenir.

Beş yıl süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranı yine TÜFE oranı üzerinden ya da hâkim tarafından kiralananın durumunu dikkate alarak, hakkaniyete göre hareket ederek veya emsal kira bedelleri üzerinden belirlenebilir.

49. İSTANBUL KİRA HUKUKU AVUKATI NE İŞ YAPAR?

İstanbul kira hukuku avukatı, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıkların ve kira davalarının çözümünde danışmanlık hizmeti veren ve kira ilişkisinden doğan tüm dava ve işleri takip etmeye ve arabulucu görevini haiz ise kira uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuk faaliyetlerini yürütmeye yetkili, tecrübeli ve alanında uzman kişidir. Kira davalarına bakan Kira Hukuku Avukatı için Harbiye Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilirsiniz.

50. 2023-2024 GÜNCEL İSTANBUL KİRA AVUKATI ÜCRETİ NE KADARDIR?

Kira Hukuku davalarında avukatlık ücreti dava konusuna, davanın taraflarına, davanın içeriğine, avukatın kıdemine, bilgisine, tecrübesine, uzmanlığına ve tarafın ekonomik durumuna göre değişebilmekte olup güncel Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine bakarak İstanbul Kira Hukuku avukatı ücretleri hakkında bilgi edinebilirsiniz.

Merve Sara Muğlu