İÇİNDEKİLER
KİRA DEPOZİTOSU NEDİR VE YASAL DAYANAĞI
Kira depozitosu, kiraya verenin ileride uğrayabileceği olası zararları karşılamak amacıyla kiracı tarafından sözleşme başlangıcında verilen bir bedeldir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito tutarı en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Örneğin aylık kiranız 5.000 TL ise, ev sahibi en fazla 15.000 TL depozito talep edebilir. Bu üst sınırı aşan depozito anlaşmaları yasal olarak geçersiz sayılır ve üç aylık kira tutarını aşan kısmın iadesi istenebilir.
TBK 342 ayrıca depozitonun nasıl saklanacağına dair düzenleme getirmiştir. Depozito bedeli para ise kiracının bu tutarı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde vadeli bir banka hesabına yatırması gerekir. Depozito kıymetli evrak (örneğin senet) ise bir bankaya emanet edilmelidir. Bu yöntem, depozitonun güvence altına alınmasını sağlar ve depozitoya işletilecek faiz geliri de teminat kapsamında değerlendirilir. Ne var ki uygulamada çoğu kez bu kural dikkate alınmaz ve depozito doğrudan ev sahibine elden veya banka havalesiyle verilir.
Yasal olarak kira depozitosu, konut ve işyeri kiralarında sadece TL veya yabancı para cinsinden verilebilir; yabancı para olarak kararlaştırılması halinde de tutar yine üç aylık kira bedelini aşamaz. Örneğin, döviz cinsinden depozito kararlaştırıldıysa, o döviz cinsinden üç aylık kira tutarı üst sınır olacaktır.
DEPOZİTO NE ZAMAN VE NASIL İADE EDİLİR?
Depozitonun iadesi, kira sözleşmesi sona erip kiracının taşınmazı boşaltmasıyla gündeme gelir. Kiracı, sözleşme bitiminde evi sözleşmeye uygun şekilde, hasarsız ve tüm faturaları ödenmiş olarak ev sahibine teslim ederse depozitoyu geri alma hakkı doğar. Bu nedenle tahliye sırasında evin durumuna dair bir teslim tutanağı düzenlenmesi ve hem kiracı hem ev sahibi tarafından imzalanması tavsiye edilir. Böylece ileride depozito iadesine ilişkin çıkabilecek ihtilafların önüne geçilebilir.
Eğer depozito bankada vadeli hesapta tutulmuşsa, TBK m.342 uyarınca bankanın parayı iade edebilmesi için üç şarttan birinin gerçekleşmesi gerekir: (1) Kiracı ve kiraya verenin ortak rızası, (2) kesinleşmiş bir icra takibi veya (3) kesinleşmiş bir mahkeme kararı. Kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren üç ay içinde kiracı aleyhine depozitoyla ilgili bir dava veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı bildirmezse, bu sürenin sonunda kiracı bankaya başvurarak depozitoyu geri alabilir. Özetle, bankadaki depozito için ev sahibinin üç ay içinde bir talebi veya yasal girişimi olmazsa, banka kiracıya ödemekle yükümlüdür.
Depozito ev sahibine elden verildi ise (uygulamada en sık karşılaşılan durum), kiracının evi boşaltıp anahtarı teslim etmesiyle birlikte ev sahibi depozitoyu derhal iade etmelidir. Bu iade için beklenmesi gereken üç aylık bir süre yoktur; kiralanan taşınmazın sözleşmeye uygun biçimde tesliminden sonra gecikmeksizin ödeme yapılması gerekir. Kiraya verenin, taşınmazı teslim aldıktan sonra makul bir süre içinde hasar kontrolü yapması ve olağan kullanım kaynaklı yıpranmalar dışında bir zarar veya kiracıdan kalan borç yoksa depozitoyu tam olarak geri vermesi yasal bir yükümlülüktür.
KİRAYA VEREN DEPOZİTODAN KESİNTİ YAPABİLİR Mİ?
Ev sahibinin, depozitoyu geri verirken bazı tutarları kesmesi sık karşılaşılan bir sorundur. Türk Borçlar Kanunu m.334 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullandığında meydana gelen olağan eskime ve yıpranmalardan sorumlu değildir. Bu nedenle ev sahibi, normal kullanım sonucu oluşan duvar boyasında solma, halıfleks aşınması gibi yıpranmalar için depozitodan kesinti yapamaz. Kesinti yapabilmek için kiralananda olağanın ötesinde bir zarar veya kiracıdan kaynaklı bir borç olmalıdır (örneğin ödenmemiş fatura, aidat veya kiracı tarafından verilen zararın tamiri masrafı).
Depozito bedeli banka hesabında tutuluyorsa, ev sahibi tek taraflı olarak bu parayı çekemez veya kesinti yapamaz. Bankadaki tutar, ancak kiracının onayı, mahkeme kararı ya da icra takibinin kesinleşmesiyle ev sahibine verilebilir. Kiracının onayı yoksa ev sahibinin iddia ettiği zararı yargı yoluyla ispatlayıp bir karar aldırması gerekir. Uygulamada kiracılar genellikle depozitoyu ev sahibine peşin verdikleri için, ev sahipleri bazen keyfi kesintiler yapabilmektedir. Kiracı, kendi kusurundan kaynaklanmayan veya belgelendirilmeyen kesintilere rıza göstermek zorunda değildir. Eğer ev sahibi gerçek olmayan masraflar öne sürerek depozitoyu eksik iade ederse, kiracı yasal yollara başvurarak hakkını arayabilir.
DEPOZİTO KİRAYA MAHSUP EDİLEBİLİR Mİ?
Depozito bedelinin son kira yerine sayılması (mahsup edilmesi) hukuken mümkün değildir. Yargıtay kararlarına göre kiracı, kira ilişkisi devam ederken depozitoyu kira bedeline sayamaz; aksi halde ev sahibi, ödenmeyen kira bedeli için icra takibi başlatabilir. Bu nedenle kiracılar, sözleşme süresince tüm kira bedellerini ödemeli, son ayı ödemeyip “nasıl olsa depozitodan düşerim” şeklinde hareket etmemelidir. Ancak kira sözleşmesi sona erip kiracı çıktıktan sonra, eğer ödenmemiş kira borcu veya fatura gibi borçlar kalmışsa, ev sahibi bunları depozitodan mahsup edebilir. Yani depozito, kiracıdan kalan borç veya olağanüstü zarar kadar kısmı kesilerek geri ödenebilir. Böyle bir durumda kesinti yapılabilmesi için kiracının onayı yoksa ev sahibinin hukuki süreç başlatıp alacağını ispatlaması gerekir (aksi takdirde kiracı kalan depozito tutarını talep edebilir).
Özetle, kiracının kendi inisiyatifiyle depozitoyu kira bedeline sayması hukuka aykırıdır. Fakat kiraya veren, kiracıdan kalan ödenmemiş borçları varsa, bu tutarları depozitodan düşüp kalanını iade edebilir – elbette bu borçların gerçekten var ve ispatlanabilir olması şartıyla.
DEPOZİTONUN GÜNCEL TUTARLA İADESİ VE FAİZ
Depozitonun iadesi güncel tutar üzerinden mi yapılır? Bu soru, özellikle uzun süreli kiralamalarda önem kazanır. Kanunen, depozito başlangıçta ödendiği miktar ve tür üzerinden iade edilir. Yani kira sözleşmesinde aksine bir hüküm yoksa, kiracı ne kadar depozito verdiyse aynı tutarı geri alır. Örneğin 2019’da 2.000 TL depozito vermiş bir kiracı, sözleşmede başka bir anlaşma yoksa, çıkarken yine 2.000 TL alacaktır. Ev sahibi yıllar içinde artan kira bedelini gerekçe göstererek depozitonun üzerine ek yapma talebinde bulunamaz.
Ancak bazı sözleşmelerde depozitoya ilişkin özel hükümler bulunabilir. Örneğin “depozito son ayın kira bedeli tutarında iade edilir” gibi bir madde varsa, iade buna göre yapılır. Böyle bir hüküm yoksa, TL olarak verilen depozito için en fazla yasal faiz veya değer kaybı talebi gündeme gelebilir. Nitekim Yargıtay’ın önceki uygulamalarında, ev sahibinin elinde tuttuğu depozito bedelini enflasyon karşısında koruması, bankaya yatırarak faiz işletmesi gerektiği kabul edilmiştir; aksi halde değer kaybından dolayı faiz ödemesi gerekebilir. Bu çerçevede, kiracı depozitosunu yıllar sonra geri alırken paranın değerinde ciddi düşüş olduysa, yasal faiz talep etme hakkına sahip olabilir. Depozito bankaya yatırılmış ise, zaten vadeli hesap faiziyle birlikte iade edileceğinden kiracının hak kaybı büyük ölçüde önlenmiş olur. Yabancı para cinsinden depozito verilmişse, iade zamanı aynı döviz tutarı geri verilir (kur değişiminden kaynaklı fark kiracıya aittir, zira depozitoyu döviz olarak vermeyi kabul etmiştir).
DEPOZİTO İADESİ İÇİN İZLENECEK YOLLAR
Kiralanan konutu sözleşmeye uygun şekilde boşalttınız, mevcut durumda evde bir hasar yok ve faturalarınızı ödediniz. Buna rağmen ev sahibi depozito iadesini yapmıyorsa izlemeniz gereken bazı adımlar vardır:
- Yazılı Talep ve İhtar: Öncelikle ev sahibinden depozitoyu geri ödemesini talep edin. Bu talebi mümkünse yazılı olarak yapın. Noter aracılığıyla bir ihtarname çekmek en etkili yoldur; ihtarnamede kira sözleşmesinin sona erdiğini, taşınmazı hasarsız teslim ettiğinizi ve depozitonun iadesinin yasal zorunluluk olduğunu belirtin. İhtarınızda makul bir ödeme süresi verip, bu süre sonunda ödeme yapılmazsa hukuki yollara başvuracağınızı da ifade edin. Yazılı talep, ileride mahkemede delil olarak işinize yarayacaktır.
- Arabuluculuk Başvurusu: Ev sahibine yaptığınız ihtara rağmen sonuç alamazsanız, yasal süreç öncesi arabuluculuğa başvurmanız gerekebilir. 1 Eylül 2023 itibariyle kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Depozito iadesi de bir kira uyuşmazlığı olduğundan, eğer sorunu mahkemeye taşımak niyetindeyseniz öncelikle arabuluculuk başvurusunda bulunmalısınız. Arabuluculuk sürecinde genellikle kiracı ve ev sahibi, tarafsız bir arabulucu eşliğinde uzlaşmaya davet edilir. Ev sahibine depozitoyu ödemesi için son bir müzakere şansı verilir. Anlaşma sağlanamazsa arabulucu bunu bir tutanakla belgelendirir; bu tutanak olmadan mahkemede dava açmak mümkün olmayacaktır. Özetle, depozito iadesi için dava yoluna gitmeden önce arabuluculuk sürecini tamamlamanız şarttır.
- İcra Takibi Başlatma: Depozito tutarını geri almak için hızlı bir yöntem, ilamsız icra takibi başlatmaktır. Elinizde kira sözleşmesi ve ödediğiniz depozitoyu gösteren belge(ler) varsa, icra dairesine başvurarak ev sahibi (alacaklı durumundasınız) aleyhine ödeme emri çıkarabilirsiniz. Ödeme emri ev sahibine tebliğ edildikten sonra, eğer ev sahibi 7 gün içinde itiraz etmezse, takip kesinleşir. Bu durumda ev sahibinin mal varlığına haciz konulup depozito tutarı tahsil edilebilir. Ev sahibi ödeme emrine itiraz ederse, icra takibi durur ve uyuşmazlık çözümlenemez hale gelir. Böyle bir durumda, kiracı itirazın haksız olduğunu ileri sürerek itirazın iptali davası açabilir. İtirazın iptali davası açmak da bir tür alacak davası olduğu için yine arabulucuya başvuru şartına tabi olabilir (uyuşmazlığın niteliğine göre). İcra takibi, birçok ev sahibini uzlaşmaya yönlendirebildiği için, dava açmadan önce caydırıcı bir yöntem olarak tercih edilebilir.
- Dava Açma: Tüm bu yollar sonuç vermezse, Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde depozito bedelinin iadesi için dava açabilirsiniz. Dava dilekçenizde kira sözleşmesinin sona erdiğini, taşınmazı usulünce teslim ettiğinizi ve ev sahibinin haklı bir kesinti gerekçesi olmadığı halde depozitoyu ödemediğini belirtip, depozito tutarının yasal faiziyle birlikte tarafınıza ödenmesini talep edersiniz. Mahkeme sürecinde ev sahibinin savunması alınır; gerçekten bir zarar iddiası varsa bunu ispat etmekle yükümlü olacaktır. Kiracı tarafı olarak sizin de evi hasarsız teslim ettiğinize dair teslim tutanağı, fotoğraflar veya tanık beyanı gibi deliller sunmanız gerekebilir. Mahkeme, haklı bulursa ev sahibinin depozitoyu faiziyle ödemesine karar verir.
Not: Bazı durumlarda, kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişki Tüketici İşlemi sayılabilir. Eğer ev sahibi ticari veya mesleki amaçla çok sayıda kiralama yapıyorsa, kiracı “tüketici” olarak değerlendirilebilir. Bu durumda depozito iadesi talebi, belirli bir parasal sınırın altındaysa Tüketici Hakem Heyeti’ne de taşınabilir. Tüketici Hakem Heyetleri, belli bir miktara kadar olan uyuşmazlıklarda mahkemeye gitmeden, hızlı ve ücretsiz karar verebilen kurulardır. Ancak kiracılık ilişkisinin tüketici işlemine girip girmediği hukuken tartışmalı bir konudur ve genellikle mesken kiralarında tüketici hakem heyetine başvuru yolu açık görülmemektedir. Yine de, özellikle kiraya verenin şirket olması veya kiralamanın bir hizmet sunumu kapsamında değerlendirilmesi halinde, bu yol danışılabilecek bir alternatiftir. Örneğin, depozito tutarı düşükse ve hızlı çözüm isteniyorsa, bulunduğunuz ilçe kaymakamlığı bünyesindeki tüketici hakem heyetine başvurarak hakkınızı aramayı deneyebilirsiniz.
Sonuç olarak, yasal olarak tüm koşulları yerine getiren kiracı, ödediği depozitoyu güncel değeriyle geri alma hakkına sahiptir. Kiraya veren haksız yere depozitoyu iade etmiyorsa, kiracının önce arabulucuya başvurup ardından icra takibi veya dava yoluyla hakkını araması gerekebilir. Bu süreçte gerekli belgelerin ve kanıtların hazırlanması önemlidir. Kira hukuku oldukça teknik bir alan olduğundan, sürecin daha kolay ve hızlı ilerlemesi için uzman bir kira hukuku avukatından destek almak faydalı olacaktır.
KİRA DEPOZİTOSU NASIL GERİ ALINIR
SIKÇA SORULAN SORULAR
Kira Depozitosu Ne Zaman Geri Verilir?
Kiracı, kira sözleşmesi bittikten ve taşınmazı boşaltıp anahtarları teslim ettikten sonra depozito geri verilir. Eğer depozito bankaya yatırıldıysa, sözleşme bitiminden itibaren 3 ay içinde ev sahibi bankaya herhangi bir ihtilaf bildirmezse, kiracı bankadan parasını alabilir. Depozito ev sahibine verilmişse, taşınmaz sorunsuz teslim edildiği anda ev sahibi vakit geçirmeden iade yapmakla yükümlüdür.
Ev Sahibi Depozitoyu Geri Vermezse Ne Yapılmalıdır?
Ev sahibiniz depozitoyu haksız yere vermiyorsa öncelikle yazılı bir taleple hatırlatma yapın (tercihen noter ihtarı). Sonuç alamazsanız arabuluculuk sürecine başvurun, çünkü 2023 itibariyle kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Arabulucuda da anlaşma sağlanamazsa icra takibi başlatabilir veya mahkemede dava açabilirsiniz. Bu yollara başvurmadan önce arabulucu aşamasını tamamlamanız gerektiğini unutmayın.
Depozito Hangi Durumlarda Geri Ödenmez?
Kiracının eve zarar vermesi, evi kirli veya eksik bırakması, ödenmemiş faturalar veya kira borcu bırakması gibi durumlarda ev sahibi depozitodan kesinti yapabilir. Yani kiracıdan kaynaklı bir zarar veya borç varsa, bunun tutarı depozitodan düşülüp kalan kısım iade edilir. Fakat ev sahibinin her iddia ettiği masraf için kesinti yapması kabul edilemez; olağan kullanım kaynaklı yıpranmalar nedeniyle kesinti yapılamaz. Ayrıca, kesinti yapılabilmesi için kiracının onayı yoksa ev sahibinin mahkeme kararı gibi yasal dayanak göstermesi gerekir.
Depozito Kiraya Mahsup Edilebilir Mi?
Hayır, kiracının kendi kendine “son ay kirayı ödemeyip depozitodan düşmek” şeklindeki uygulama hukuka aykırıdır. Depozito, kira dönemi sona ermeden kiraya sayılamaz. Kiracı sözleşme boyunca kira bedellerini ödemek zorundadır. Ancak kiralama bitip kiracı çıktıktan sonra eğer ödenmemiş kira borcu kalmışsa, ev sahibi bunu depozitodan mahsup edebilir. Yani mahsup işlemini kendi inisiyatifinizle değil, ancak ev sahibinin haklı alacağı varsa o alacağı tahsil etmek için yapabilir.
Kira Depozitosu En Fazla Ne Kadar Olabilir?
Kira depozitosu yasal olarak en fazla üç aylık kira tutarı kadardır. Bu kural, konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Örneğin aylık kira 4.000 TL ise depozito en fazla 12.000 TL olabilir. Ev sahibi daha yüksek bir depozito talep ederse, fazladan alınan kısmı için kiracı sonradan iade talep etme hakkına sahiptir. Üç aylık sınır, döviz cinsinden kararlaştırılan depozitolar için de geçerlidir. Bu sınırlama, kiracıları korumak amacıyla getirilmiştir ve yasal dayanağını TBK m.342’den alır.
Depozito ile ilgili merak edilen diğer konular ve kiracı hakları hakkında daha fazla bilgi almak isterseniz, sitemizdeki ilgili makalelere göz atabilir veya Harbiye Hukuk Bürosu’nun kira hukuku avukatlarından profesyonel destek alabilirsiniz. Unutmayın, yasal haklarınızı bilmek ve doğru adımları atmak, depozitonuzu sorunsuz geri almanızı sağlayacaktır.