İÇİNDEKİLER
YENİDEN İNŞA VE İMAR NEDENİYLE FESHİN ŞARTLARI
Kira sözleşmesinin, kiraya verenden kaynaklanan sebeple feshedilmesi yollarından biri de yeniden inşa ve imardır. Yeniden inşa ve imar nedeniyle fesih, TBK m.350/1-2 hükmünde ifade alanı bulmuştur. Kiraya verenin, yeniden inşa ve imar nedeni ile kira sözleşmesini feshedebilmesi için birtakım şartların var olması gerekir. Bunlar:
Taşınmazın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Esaslı Onarımı, Genişletilmesi veya Değiştirilmesi Gerekir
İlgili madde hükmünden de anlaşılacağı üzere taşınmazın birtakım fiziki müdahalelere maruz kalması gerekmektedir. Bu hususları maddeler halinde sayacak olursak:
- Taşınmazın Yıkılıp Yeniden İnşa Edilmesi
- İmar Amacı ile
- Esaslı Onarımı
- Genişletilmesi
- Değiştirilmesi
Yukarıda Sayılan İşlemlerin Yapıldığı Esnada Taşınmazın Teknik Açıdan Kullanılması Mümkün Olmamalıdır
Madde metninde ismi geçen işlemlerin gerçekleştirilmesi esnasında, taşınmazın kullanımı mümkün olmamalıdır. Yukarıda sayılan işlemlerden birinin varlığı olmakla birlikte taşınmazın teknik anlamda kullanımı mümkünse ve kullananlar için tehlike arz etmiyorsa bu sebebe dayanarak kira sözleşmesi feshedilemez.
Bu Sebepten Kaynaklı Tahliye Davası, Sözleşmenin Sona Erme Tarihinden İtibaren Bir Ay İçerisinde Açılmalıdır
TBK m.350/2’ye göre; kiraya veren kira ilişkisini, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
YENİDEN İNŞA VE İMAR NEDENİYLE FESHİN SONUÇLARI
- TBK m.355/1 hükmünde de ifade edildiği gibi yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan binalar, inşaat ve imar işi yapılmadan eski hali ile haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.
- Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. (Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz)
- Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
UYUŞMAZLIKLARDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Görevli Mahkeme: SULH HUKUK MAHKEMESİ
Yetkili Mahkeme: TAŞINMAZIN BULUNDUĞU YER MAHKEMESİ
YARGITAY KARARLARI
3.HD. E. 2017/3589 K. 2017/12111 T. 18.9.2017
“…TBK’nun 350./2 maddesine göre, yeniden inşa ve imar sebebiyle kira sözleşmesinin feshi mümkündür. Kira ilişkisi sona ermekle birlikte, yeniden inşa nedeniyle fesih durumunda aynı yasanın 355. maddesi ile taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için kiraya verene bazı sınırlamalar getirilmiş ve yükümlülükler yüklenmiştir. TBK’nun 355/2. maddesinde “…Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olduğu…” düzenlenmiştir.
Olayımızda, davalı yeniden inşaat yapılacağı gerekçesiyle davacı kiracının kiralanandan tahliyesini sağlamıştır. Davacı kiracının TBK’nin 355/2 gereğince yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır, davalı kiraya veren bu madde kapsamında davacının öncelik hakkını sona erdirmeden 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralama yapamaz. Mahkemece kira bedeli, dosya içerisinde bulunan rapor doğrultusunda belirlenerek dava kabul edilmiş ise de rapor hüküm kurmaya elverişli ve Yargıtay denetimine uygun değildir. Mahkemece yapılacak iş; kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişileri) bilirkişi kurulu oluşturularak bilirkişi kurulu marifetiyle taşınmazın yeni olduğu da dikkate alınarak kiralanan taşınmaz ve benzer nitelikteki emsaller tek tek görülüp incelenmeli, bilirkişilerce gerekli ölçüm ve inceleme yapılıp böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeni durumu ile yeniden kiraya verilmesi (boş olarak) halinde getirebileceği kira parası rayice uygun olarak belirlenmeli, özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Mahkemece bu hususlar üzerinde durulmadan eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir…”
- HD., E. 2015/7205 K. 2016/102 T. 19.1.2016
“…Olayımızda, davalı yeniden inşaat yapılacağı gerekçesiyle davacı kiracıyı kiralanandan tahliyesini sağlamıştır. Davacı kiracının TBK.nun 355/2 gereğince yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır, davalı kiraya veren bu madde kapsamında davacının öncelik hakkını sona erdirmeden 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralama yapamaz. Ancak bu hak davacı kiracıya dava yoluyla sözleşme yapmaya zorlama ve kira bedeli belirlenmesi hakkı vermez. Kiraya verenin bu maddeye aykırı davranışları şartları oluşmuş ise kiracı lehine tazminatı gerektirir. Bu nedenle Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davalının sözleşme yapmaya zorlanması ve yeni kira bedelinin belirlenmesi şeklinde karar verilmesi doğru değildir…”
- HD., E. 2015/8286 K. 2016/3259 T. 21.4.2016
“…Olayımıza gelince; davacı taraflar arasındaki 01.11.2007 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesine dayanarak çatılı işyeri niteliğindeki mecuru 14.05.2009 tarihinde iktisap ettiğini, 26.09.2013 tanzim ve 27.09.2013 tebliğ tarihli ihtarname ile mecuru satın aldığını ve esaslı tamir ve tadilat nedeniyle tahliye edilmesi gerektiğini davalılara bildirdiğini belirterek kira sözleşmesinin feshi ile kiralananın tahliyesini istemiştir. Kira sözleşmesi 01.11.2007 başlangıç tarihli olup süre sonu 01.11.2013 tarihidir. Dava 10.10.2013 tarihinde süresinden önce açılmıştır. Esaslı tamir ve tadilat ve imara dayalı açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda açılması gerekir. Davanın yıldan yıla uzayan kira sözleşmesinin süre sonu olan 01.11.2013 tarihinden sonra dava açılması gerekirken süre sonu beklenmeden erken dava açılmıştır. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı tarafından ileri sürülmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulmalıdır. Açılan davanın süresinden önce açılmış olması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken mahkemece işin esasının incelenerek kiralananın tahliyesine karar verilmiş olması doğru değildir…”