Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

TAŞINMAZ (GAYRİMENKUL) NEDİR?

Taşınmaz, düz bir anlatımla taşınır olmayan, sabit alanlar bütünüdür. Bununla birlikte 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu m.704/1’de de belirtildiği üzere, taşınmaz mülkiyetinin konusunu şunlardan oluşur:

1. Arazi 
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİ KAZANMA YOLLARI

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Dolayısıyla taşınmaz mülkiyeti, tescilden önce kazanılabileceği gibi tescilden sonra da kazanılabilir. Ancak, taşınmazın tescilden önce kazanılması hallerinde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetini kazanma yolları. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu m.706 ve devamı hükümlerinde ifade alanı bulmuştur. Şimdi bunları ayrı ayrı inceleyelim:

Hukuki İşlem

Taşınmaz mülkiyeti, hukuki bir işlem vasıtası ile kazanılabilir. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır (TMK m.706/1). Bununla birlikte ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tâbidir. Taşınmazın devrini amaçlayan hukuki işlem, genellikle bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerin geçerli olması da resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır. 

İşgal 

Tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetinin işgal yoluyla kazanılması, ancak kaydının malikin istemiyle terkin edilmiş olmasına bağlıdır (TMK m.707/1). Terkin, tapu kütüğünde bulunan şerhin üstünün çizilerek silinmesidir. Bu itibarla malik, rızası ve isteği ile taşınmaz kaydını terkin ederse, taşınmaz işgale müsait hale gelir. Bununla birlikte tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde işgal yoluyla mülkiyet kazanılamaz. Nitekim tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar, sahipsiz yer statüsünde olup devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. İşgal yolu ile kazanılan taşınmazın tapuya tescil işlemi, işgalcinin yazılı talebi üzerine yapılır.

Yeni Arazi Oluşması

Birikme, dolma, toprak kayması veya kamuya ait suların yatağında ya da seviyesinde değişme gibi sebeplerle sahipsiz yerlerde yeniden oluşan yararlanmaya elverişli arazi Devlete ait olur. Devlet, bu araziyi kamusal bir sakınca bulunmadığı takdirde öncelikle arazisi kayba uğrayana veya bitişik arazi malikine devredebilir. 

Dolayısı ile yukarıda açıklanan sebepler ile yeni bir arazi oluşması halinde oluşan arazi, Devlete ait olur. Bununla birlikte devlet, kamusal bir sakınca olmaması halinde, öncelikli olarak aşağıda sayılan kişilere verir.

1. Arazisi kayba uğrayana
2. Bitişik arazi malikine

Bununla birlikte toprak parçalarının kendi arazisinden koptuğunu ispat eden malik, bunları, durumu öğrendiği tarihten başlayarak bir ve her hâlde oluşumun gerçekleştiği tarihten başlayarak on yıl içinde geri alabilir.

Arazi Kayması

Arazi kayması yalnızca zemin kaymasından ibaret ise kural olarak sınır değişikliğini gerektirmez. Bir başka deyişle sınır, zemin kaymasından önce olduğu gibi kalmaya devam eder. 

Arazi kayması sebebiyle bir taşınmazdan diğerine geçmiş olan arazi parçaları ve diğer cisimler hakkında sürüklenen şeylere ve karışmaya ilişkin hükümler uygulanır. İlgili hüküm ise “Su, rüzgâr, çığ veya diğer doğal güçlerin etkisiyle ya da rastlantı sonucunda başkasının arazisine sürüklenen veya düşen şeyler ile buraya giren büyük ve küçükbaş hayvan, arı oğulu, kanatlı hayvan ve balık gibi hayvanların hak sahipleri tarafından aranıp alınmasına, arazi maliki izin vermek zorundadır. Arazi maliki, bu yüzden uğradığı zararın denkleştirilmesini istemek ve denkleştirme bedeli kendisine ödeninceye kadar o şeyleri hapsetmek hakkına sahiptir.” Şeklindedir. 

Bununla birlikte arazi kaymasının sınır değişikliğine yol açmayacağı ilkesinin bir istisnası heyelandır. Dolayısıyla yetkili makamlarca heyelân bölgesi olduğu belirlenen yörelerde arazi kayması, sınır değişikliğine sebep olabilecektir. Bu yörelerin belirlenmesi sırasında yöredeki arazinin yapısı göz önünde tutulur. Bir taşınmazın böyle bir yörede bulunduğu, ilgililere uygun biçimde bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar sütununa yazılır.

Sınır, arazi kayması sebebiyle gerçeği yansıtmıyorsa; ilgili taşınmaz maliki, sınırın yeniden belirlenmesini isteyebilir. Bu talep neticesinde, fazlalık ve eksiklikler denkleştirilir. 

Kazandırıcı Zamanaşımı

Herhangi bir hukuki sebep olmaksızın iyi niyet ile belli bir süre taşınmazı zilyetliğinde bulunduran kişi kazandırıcı zamanaşımından yararlanabilir. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununda kazandırıcı zamanaşımı ikiye ayrılmıştır. Olağan zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımı.

Olağan Zamanaşımı

Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. 

Olağan kazandırıcı zamanaşımından faydalanabilmek için öncelikle, tapuya kayıtlı bir taşınmazın olması gerekir. Yine bu taşınmazın geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tescil edilmiş olması gerekir. Dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta ise, olağan zamanaşımında zilyet, iyi niyetli olmalıdır. Bir başka deyişle kanun, iyi niyetli olmayan kişinin olağan kazandırıcı zaman aşımından faydalanmasının önüne geçmiştir. Taşınmaz üzerindeki zilyetlik;

1. Davasız olarak sürdürülmüş olmalı
2. Aralıksız olarak sürdürülmüş olmalı
3. 10 yıl süreyle sürdürülmüş olmalı
4. İyi niyetle sürdürülmüş olmalı

Olağanüstü Zamanaşımı

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Görüldüğü üzere olağan zamanaşımından farklı olarak burada iyi niyet şart olarak aranmamıştır. Bununla birlikte yine olağan zamanaşımından farklı olarak burada taşınmazın tapuya kayıtlı olmaması gerekir. Netice itibariyle, olağanüstü zamanaşımından yararlanabilmenin şartları şu şekildedir: 

1. Tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmaz olmalı
2. Kişi, taşınmazın malik sıfatıyla zilyedi olmalı
3. Taşınmazı davasız ve aralıksız olarak zilyetliğinde bulundurmalıdır
4. Taşınmazın 20 yıl boyunca zilyedi olmalıdır

Bununla birlikte tescil talebinde bulunan kişinin açacağı tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılmalıdır. Dava konusu taşınmaz, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.

Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. 

Mülkiyet, yukarıda öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

Sahipsiz Yerler ve Yararı Kamuya Ait Mallar

Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Tapuda kaydı olmayan veya herhangi birisinin zilyetliği altında bulunmayan yerler, sahipsiz yer olarak nitelendirilir. Aksi ispatlanmadıkça, yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar, buzullar gibi tarıma elverişli olmayan yerler ve bunlardan çıkan kaynaklar, kimsenin mülkiyetinde değildir ve hiçbir şekilde özel mülkiyete konu olamaz. Sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait malların kazanılması, bakımı, korunması, işletilmesi ve kullanılması özel kanun hükümlerine tâbidir.

YARGITAY KARARLARI

9. D. E. 2013/1258 K. 2013/5330 T. 30.5.2013

“…4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705’inci maddesinin birinci fıkrasında, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescille olacağı öngörüldükten sonra, aynı Kanunun 706’ncı maddesinin birinci fıkrasında, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasının, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğu hükmüne yer verilmiş; 2644 sayılı Tapu Kanununun 26’ncı maddesinin olay tarihinde yürürlükte olan biçiminde de, mülkiyete müteallik resmi senetlerin, tapu sicil muhafızları veya memurları tarafından düzenleneceği belirtilmiş; 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60’ncı maddesinde ise, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin yapılması noterlerin görevleri arasında sayılmıştır.

Görüldüğü üzere; taşınmaz mülkiyetinin devrini konu edinen sözleşmeler, ancak resmi şekilde yapılmak koşuluyla hukuki değere sahip bulunmaktadır. Sözleşmenin resmi şekilde yapıldığının kabulü ise, tapu sicil görevlilerince veya noter tarafından düzenlenmiş olmasıyla mümkündür. Dolayısıyla; olayda olduğu gibi, taraflar arasında hariçte düzenlenen mülkiyet devrini amaçlayan sözleşmelerin, ispat ve belli etme gücünün varlığından söz edilmesine hukuki olanak yoktur…”

7. HD. E. 2021/4243 K. 2022/4555 T. 28.6.2022 

“…Somut olaya gelince; dava konusu taşınmaz “kargir iki katlı ev ve arsası” vasfında olup kadastro tutanağında yer alan edinme sebebine göre, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 7. maddesine göre tahdidi yapılan, Tapu ve Vergi Kayıt defterlerinde kaydına rastlanmayan ve zilyetlikle iktisabı mümkün, korunması gerekli kültür varlığı olup kentsel sit alanı olması ve 5226 sayılı Yasanın 5. maddesi gereğince zilyetlikle iktisabının mümkün olmaması nedeniyle halen bu yerin Mustafa oğlu … tarafından kullanıldığı beyanlar hanesinde belirtilerek … adına 11.04.2006 tarihinde kaydedilmiştir. Kadastro mahkemesine dava açılmadığından 13.09.2006 tarihinde, kadastro kesinleşmiştir.

Davacı, dava konusu yeri …’den zilyetlik ile devraldığını kadastro kesinleşme tarihi itibariyle …’nün zilyetlikle edinme koşullarını sağladığını belirterek tapunun iptali ile adına tescilini istemiştir.

Ne var ki, dava konusu taşınmaz 2006 yılında kesinleşen kadastro uygulaması ile davalı Hazine adına tescil edilmiş, keşifte dinlenen tanık beyanlarından da anlaşıldığı üzere kadastrodan sonra davacıya devredilmiştir. Bu nedenle dava, kadastro sonrası sebebe dayalı tapulu bir taşınmazın devrine dayanmakta olup tapulu taşınmazın satışı ancak resmi şekilde yapılabileceğinden harici satışı geçerli değildir.

Öte yandan olağanüstü zamanaşımına dayalı olarak tapulu bir taşınmazın zilyetlikle kazanılmasına 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 713/2. maddesinde sayılan istisnaların gerçekleşmesi halinde imkân bulunmakta ise de; eldeki dava bakımından TMK 713/2’de sayılan sebepler de gerçekleşmemiştir.

Tapulu bir taşınmazın devri söz konusu olduğundan mahkemece, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14. maddesi ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 713/1. maddesi gerekçe gösterilerek davanın kabulü de doğru değildir. Zira bu maddeler, tapusuz taşınmazların zilyetlikle kazanımını öngörmekte olup dava konusu olayda uygulanma imkânı yoktur.

Bu nedenle davanın reddi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir…”