TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI – 2024

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI NEDİR?

Tapu iptali ve tescil davası en fazla açılan gayrimenkul davalarından biridir. Bu yazımızda çeşitli sebeplerle açılabilen tapu iptali ve tescil davasından bahsedeceğiz.

 YOLSUZ TESCİL NEDİR? TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NEDİR?

Tapu iptali ve tescil davası, gerçek hak durumuna dayanmayan yolsuz tescilin söz konusu olduğu hallerde tapu kaydının gerçek hak durumunu gösterir hale getirilmesi için açılan davadır. Tapuda görülen hak durumu ile gerçek hak durumu birbiri ile uyuşmuyorsa mevzuat bu durumu yolsuz tescil olarak tanımlar. Yolsuz tescil Medeni Kanun (MK) md. 1024/2’ye göre iki şekilde söz konusu olabilir; a) Bağlayıcı olmayan bir hukuki sebebe dayanarak hak kazanmak, b) Hukuki sebebe dayanmadan hak kazanmak. Bu türden durumlarda, Medeni Kanun md 1025’e göre hakkı ihlal edilen her kişi tapudaki tescilin yolsuz olduğunu iddia ederek ilgililere karşı dava açabilir.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASININ KONUSU NEDİR? TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI AÇMANIN ŞARTLARI VAR MIDIR?

Tapu iptali ve tescil davasının konusu tescile konu taşınmazlardır. Bilindiği üzere, gayrimenkule ilişkin hak tapuya tescille kazanılır. Yapılan tescilin gerçek hak durumuna dayanmadığı yolsuz olduğu hallerde gayrimenkuller açısından tapu iptali ve tescil davası açılması söz konusu olacaktır.

Tapu iptali ve tescil davası açmanın üç şartı bulunmaktadır; 1- Yolsuz tescile dayalı bir hak kaybı, 2- Zamanaşımı sürelerinin söz konusu olduğu durumlarda süresi içinde davanın açılmaması, 3- Tescilde iyi niyet arandığı hallerde, devralanın kötü niyetli olması.

Tapu iptali davası nedir: tapu iptali davası, haksız bir şekilde gayrimenkul sahibi olan kişiye karşı açılabilecek tapu ve tescil davasıdır. Tapu iptali davasının açılması için anayasada düzenlenen sebeplerin oluşması gerekir. Tapu davası açma sebepleri aşağıdaki gibidir:

• Hukuki ehliyetsizlik
• Mirastan mal kaçırma
• Vekaletin kötüye kullanılması
• İmar hukukundan kaynaklanan sebepler
• Sınır uyuşmazlıkları
• Kadastro ölçüm hataları
• Tapuya özel mülk olarak kaydedilmesi mümkün olmayan taşınmazların kişiler adına kaydı olması
• Üçüncü kişi adına senetsiz tescil edilmiş tapu kaydı
• Zeminde kullanılan yer ile tapu kaydında yer alan parselin birbirini tutması durumlarında tapu iptali davası açılması mümkündür.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI SEBEPLERİ NELERDİR?

Tapu iptali ve tescil davalarında, her somut olayın niteliğine uygun olarak aşağıda yazılı nedenlerle dava açılması mümkündür.  Davacının, tapuda malik olarak görünen kişinin gerçek malik olmadığına dair iddiasının hukuki bir nedene dayandırması gerekmektedir. Aşağıda uygulamada sıklıkla karşılaşılan tapu iptali ve tescil davası sebeplerine yer verilmiştir.

• Kazandırıcı Zamanaşımı ve Zilyetlik Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası
• Muris Muvazaası Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası
• Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası
• Hukuki Ehliyetsizlik Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası
• Aile Konutu Nedeniyle Açılan Tapu İptali ve Tescil Davası
• Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• İmar Uygulamalarından Kaynaklı Tapu İptali ve Tescil Davası
• Kadastrodan Önceki Hak Durumuna Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası
• Aşırı Yararlanma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• Yanılma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• Aldatma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• Korkutma Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• Bağış Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
• İnançlı İşlemden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Bu gibi durumlar başta olmak üzere, her somut olayın özelliğine göre değerlendirilmek üzere tapu sicili nezdindeki kayıt ile gerçek durumun örtüşmediği hallerde yahut hukuka ve usule aykırı şekilde gerçekleştirilen tescil işlemlerinde, tapu sicilindeki kaydın iptal edilmesi ve gerçeğe uygun şekilde yeniden tescil yapılması için tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASINDA DAVANIN TARAFLARI KİMLERDİR

Tapu iptal ve tescil davasında davacı; bir gayrimenkulün hisseli ya da müşterek maliki, mirasçısı, ihya edeni olması yani gerçek hak sahibi olmasına rağmen tapu kayıtlarında hak sahibi olarak görünmeyendir. Davalı ise; yolsuz tescille haksız bir şekilde gayrimenkulün maliki gözüken kişidir.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARINDA İSPAT YÜKÜ KİMDEDİR?

Tapu iptali ve tescil davasında ispat mükellefiyeti davacının üzerindedir. Davacı, davalının gerçek hak durumuna dayanmaksızın taşınmazın maliki gözüktüğünü ve bu tescilin yolsuz olduğunu ispatlamalıdır. Tapu iptal ve tescil davası, temelde resmi senet, kesin hüküm, yemine dayanılarak ispatlanmalıdır. Ancak bazı tapu iptali ve tescil davası türleri açısından takdiri deliller olan tanık, bilirkişi, keşif ve diğer delil başlangıcı sayılan hallerle ispatta mümkün olacaktır.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASINDA GÖREV

Tapu iptali ve tescil davaları, genel görevli mahkeme olan asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İstanbul’da bulunan bir taşınmazla alakalı açılacak bir tapu iptali ve tescil davasında gayrimenkulün bulunduğu İstanbul Asliye Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkili mahkeme olacaktır.

TAPU İPTALİ TESCİL DAVALARINDA ZAMANAŞIMI

Tapu iptali ve tescil davasında zamanaşımı normalde yoktur. Bir kişi yolsuz tescilin üzerinden 35 yıl geçmiş olsa bile haklılığını ispatlayabilirse, tapu iptali ve tescil davası açabilir. Ancak bu durumun istisnaları da vardır. Olağan zamanaşımı olan 10 yıllık süre içinde, iyiniyetli olarak üzerine yolsuz tescil ile taşınmaz geçirilen kişiye karşı tapu iptali ve tescil davası olağan zamanaşımı geçmesinden sonra açılamaz. Olağanüstü zamanaşımına dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davalarda ihya eden kişi kazandırıcı zamanaşımı olan yirmi yıllık süre geçmeden dava açamaz. Yine yolsuz kadastro işlemi için 10 yıllık süre içinde dava açılmalıdır. Hile, tehdit, gabin gibi iradeyi sakatlayan haller neticesinde yapılan yolsuz tescillerde bir yıllık süre içinde tapu iptali ve tescil davası açılabilir.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASINDA İHTİYADİ TEDBİR KARARI İSTENMELİ MİDİR?

Tapu iptali ve tescil davası açılırken mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alınması talep edilmelidir. Aksi durumda davalı, taşınmazı iyiniyetli 3. kişiye devretmeye kalkabilir ve davayı açan hak kaybına uğrayabilir.

TAŞINMAZI DEVRALAN 3. KİŞİNİN DURUMU NEDİR?

Taşınmazın dava açılmadan evvel 3. kişiye devri yapıldı ise bu kişilere karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Yine dava açıldıktan sonra taşınmaz 3. kişiye devri söz konusu olursa açılan dava artık Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 125’e göre üçüncü kişiye karşı sürdürülebilecektir. Ancak taşınmazı devralanın iyiniyetli olup olmaması açılan davanın sonucunu etkileyecektir. İyiniyetli 3. kişinin taşınmazı devralması halinde tapu kayıtlarına olan güveni korunacak, devralan kişi malik sıfatını kazanacaktır.

Ancak devralan kişinin kötüniyetli olması ve bu durumun davacı tarafından ispatı halinde devir yapılsa bile tapu iptali ve tescil davası ile taşınmaz gerçek hak sahibine geçebilecektir.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI AÇILABİLECEK HUKUKİ DURUMLAR NELERDİR?

Tapu iptali ve tescil davası açılabilecek hallerin bir sınırı bulunmamaktadır. Gerçek hak durumuna dayanmayan her tapu devrinde tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Ancak hukuk camiasında çokça örneğine rastlanılan durumlar şunlardır;

• Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası: Tapuyu devreden kişinin 18 yaşından küçük olması, akıl sağlığının yerinde olmaması gibi durumlarda yapılan tapu işlemleri geçerli değildir. Bu gibi durumlarda; kişinin velisi, vasisi ya da hakkı zarara uğrayanlar tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Mesela; üç kişinin ortak olduğu bir taşınmazda, ortaklardan birinin ölmesi ve ortaklardan birinin 16 yaşındaki çocuğunun taşınmazı diğer ortağa devretmesi durumunda, devletçe çocuğa atanan vasi tapu iptal ve tescil davası açabilir.
• İradenin sakatlanması dolaysıyla tapu iptal ve tescil davası: Kişinin iradesinin; hata, hile, tehdit, gabin gibi iradeyi sakatlayan herhangi bir hal ile sakatlanması durumlarında hak kaybına uğrayan kişilerce tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Örneğin; çocuklarından biri tarafından kandırılan anne/babanın iradesi sakatlanarak tapudaki taşınmazların 3. Kişiye devredilmesi gibi bir durumda diğer mirasçılar tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
• Vekalet görevinin kötüye kullanılması ya da sahte vekalet kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Vekalet görevinin kötüye kullanılması ya da sahte vekalet düzenlemek suretiyle yapılan tapu devirleri de tapu iptali ve tescil davasına konu olur. Örneğin; taşınmazı kiralanması amacıyla çıkarılan, ancak içinde devir ifadesi de yer alan vekaletname verilen vekilin, taşınmazı kiralamak yerine satması halinde tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir. Ya da sahte vekalet düzenlenerek, tapu memurlarını hataya düşürmek suretiyle taşınmazı devredilen kişilere karşı hak sahiplerince tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
• Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Mirasa bırakanın muvazaalı işlem yapması halinde diğer mirasçılar tarafından da tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Mesela; Babanın iki kızından mal kaçırarak tüm servetini tek oğluna satmış gibi göstermesi halinde aslında yapılan işlemin satış değil de bağış olduğunu ispatlamak kaydıyla diğer mirasçılar babanın ölümünü beklemeksizin muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilirler.
• Kazandırıcı zamanaşımı ve zilliyet olunması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Devlete ait bir hazine arazisinin 20 yıl boyunca aralıksız ekip biçen ve zilyedi olan kişilerce Maliye Hazinesine karşı tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Kazandırıcı zamanaşımı olan 20 yıl geçmeden bu dava açılamaz.
• Olağan zamanaşımı ile kazanılan tapuya karşı tapu iptali ve tescil davası: MK md. 712’ye göre bir kişi; hukuki bir dayanak olmaksızın sehven adı tapuya yazılarak, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız, iyiniyetli şekilde, 10 yıl kadar sürdürürse taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkını kazanır. Ancak bu durumun istismar edildiği ve kişinin iyiniyetli olmadığı durumlarda, hak sahiplerince hakkı olmayan kişiye karşı kanunda aranan şartlarını taşımadığı gerekçesiyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
• Günümüzde yapılan imar planları neticesinde, imar planın yapıldığı alanda hiçbir taşınmazı bulunmadığı ve hakkı olmadığı halde yeni parselden şuyulandırılan kişilerin hakları tapu kütüğüne geçirilmekte diğer malikler bu durumdan haberdar olmamaktadır. On yıl geçtikten sonra bu kişilerce kötüniyetli bir şekilde olağan zamanaşımı ile hakkın kazanıldığı görülmektedir. İşte bu kişilere karşı, zamanaşımına tabi olmaksızın kötüniyetli olduklarını ispatlamak şartıyla tapu iptali ve tescil davası açılabilir. İyiniyetli kişilere karşı ise ancak on yıl içinde dava açılabilir.
• Aile konutu şerhi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Aile konutu olarak kullanılan ve tapuya şerh edilen taşınmazın diğer eşin rızası alınmaksızın satılması halinde tapu iptali ve tescil davası açılabilecektir.  Ancak bu hakkın diğer eş tarafından kullanılabilmesi için tapuya aile konutu şerhi konulması gerekir, aksi durumda iyiniyetli 3. Kişinin hakkı korunur. Ancak eş, 3. Kişinin iyiniyetli olmadığını ispat edebileceğini düşünüyorsa da tapu iptali ve tescil davası açabilir.
• Ölünceye kadar bakma sözleşmesine uyulmaması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası: Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakıma muhtaç olan kişiye ölünceye kadar bakmayı ve gözetmeyi, bakım borcunu yerine getirmesi halinde ise malvarlığı değerlerini devretme borcunu üstlenmiş olduğu sözleşmedir. Bu kişilerden bakma borçlusunun akdine uygun davranmadığı ispatlanırsa, diğer mirasçılar tarafından tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Aksi durumun ispat edilemediği durumlarda, ölünceye kadar bakma sözleşmesi geçerli kabul olunur ve taşınmaz bakma yükümlüsüne geçer.

TAPU İPTALİ DAVASI NEDİR; TAPU İPTALİ DAVA SÜRECİ NASILDIR?

Tapu iptali davasının açılması için taşınmazın bulunduğu bölgenin asliye hukuk mahkemesine müracaat edilmesi gerekir. Davacı, mahkemeye tapu iptal davası dilekçesi yazmalıdır. Dilekçede incelenmesi gereken kanıtlar açıkça ifade edilmelidir. İptal davası sürecinde bilirkişi raporları ve tanık ifadeleri istenir. Dava sürecinde kanıtların gerçek olması ve mülkiyet hakkı sahibinin gerekçelerini kanıtlaması gerekir.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI HANGİ DURUMLARDA AÇILAMAZ?

Olağan zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanımı halinde yolsuz tescil söz konusu değildir. Kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyeti kazanan kişi aleyhinde tapu iptali ve tescil davası açılamaz.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN OLAĞAN ZAMANAŞIMI YOLUYLA KAZANIMI (TMK M. 712)

Adına tescilli bulunan bir taşınmazı 10 yıl boyunca davasız ve aralıksız olarak iyi niyetle elinde bulunduran kişi aleyhine tapu iptali ve tescil davası açılamaz.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI YOLUYLA KAZANIMI (TMK M. 713)

Tapu kütüğüne tescilli olmayan ya da tapu kütüğünden maliki anlaşılmayan bir taşınmazı 20 yıl boyunca davasız ve aralıksız olarak malik sıfatıyla elinde bulunduran kişi aleyhine tapu iptali ve tescil davası açılamaz.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASINDA TANIK DİNLENİR Mİ?

Tapu iptali ve tescil davalarında kural olarak yazılı delil ya da yazılı delil başlangıcı aranmaktadır. Dolayısıyla, tanık dinlenmesi mümkün değildir. Bazı durumlarda ise tapu davalarında tanık dinlenebilir. Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davasında tanık deliline başvurulmaktadır.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI İYİNİYETLİ 3. KİŞİ

Tapu iptali ve tescil davasında iyiniyetli çok önemlidir. Tapu kütüğünde kayıtlı tescilin hukuka aykırı olduğundan haberi olmayan ve haberi olması mümkün olmayan kişi “iyiniyetli” olarak kabul edilir. Türk Medeni Kanunu m. 1023 hükmü uyarınca tapu kütüğündeki tescile dayanarak ayni hak kazanan iyi niyetli kişinin kazanımı korunur.

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI DEVAM EDERKEN TAŞINMAZIN SATILMASI

Tapu iptal ve tescil davası devam ederken taşınmazın satılmasının engellenmesi isteniyor ise taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir tesis edilmesi talep edilmelidir. İhtiyati tedbir talebi kabul edildiği takdirde dava süresince taşınmazın devredilmesi mümkün olmamaktadır.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI NE KADAR SÜRER?

Tapu iptali ve tescil davalarının kesin olarak ne kadar süreceğini söylemek zordur. Çünkü bu davalarda tahkikat aşaması süresince toplanacak deliller, dinlenecek tanıklar, yürütülecek keşif süreçleri ve bilirkişiler tarafından tanzim edilecek bilirkişi raporlarının toplanması zaman alacaktır.

Ancak uygulamada tapu iptali ve tescil davalarının ortalama 1-2 yıl kadar sürebildiği görülmektedir. Bununla birlikte tarafların istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurmaları akabinde, Bölge Adliye Mahkemeleri ve Yargıtay nezdinde yürütülecek olan hukuki süreçler de dikkate alınacak olursa, tapu iptali ve tescil davalarının 5-6 yıl kadar sürebildiği de görülmektedir. Bu durumun temel sebebi: İstinaf ve temyiz mercilerinin iş yüklerinin oldukça yoğun olmasıdır denilebilir.

Tapu iptali ve tescil davasının mümkün olabilecek en hızlı şekilde bitirilebilmesi için eksik hususların gecikmeksizin ve tam olarak giderilmesi gerekmektedir. Çünkü eksik hususlar (örneğin dinlenmesi gereken bir tanık veya yazılması gereken bir müzekkere yazısı) tamamlanmadan karar verilmesi, istinaf ve temyiz aşamalarında kararın kaldırılması veya bozulması sonucunu doğurabilir. Bu nedenle davanın takibinin profesyonel bir şekilde yürütülmesi, son derece önemlidir. Dolayısıyla tapu iptali ve tescil davasının alanında uzman bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla yürütülmesi tavsiye edilmektedir.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI SONUCUNDA NE OLUR?

Tapu iptali ve tescil davası sonucunda, yolsuz tescil ispat edildiği takdirde terkin işlemi yapılarak gerçek hak durumuna göre tescil gerçekleşecektir.

Tapu iptali ve tescil davası taşınmazın aynına ilişkin bir davadır. Dolayısıyla, mahkeme hükmü kesinleşmediği sürece icra edilmesi mümkün değildir. İcraya geçmek için istinaf ve temyiz yollarının tüketilmesi gerekir.

VEKALET GÖREVİNİN KÖTÜYE KULLANILMASI NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle yapılan tapu devir işlemleri hukuka aykırı olup, bu şekilde yapılan işlemlerin yarattığı mağduriyetler tapu iptali ve tescil davası ile giderilir.

Kendisine vekaleten işlem yapma yetkisi verilen vekil, vekil edenin yararına ve iradesine uygun hareket etmek zorundadır. Vekalet veren kişiye zarar verecek işlem ve davranışlardan kaçınma yükümlülüğü altındadır.

Vekil ile vekalet veren arasında yazılı bir “vekalet sözleşmesi” varsa taraflar arasındaki ilişkinin ve vekaletin kapsamı bu sözleşme hükümleri dikkate alınarak belirlenir. Vekil ile vekalet veren arasında herhangi bir sözleşme yoksa vekaletin kapsamı, görülecek işin niteliğine göre belirlenir (BK md.504/1). Sözleşmede vekaletin nasıl yerine getirileceği hakkında açık bir hüküm bulunmasa veya yapılan işlem dış temsil yetkisinin sınırları içerisinde kalsa bile vekil her zaman vekalet verenin iradesine ve çıkarlarına uygun hareket etme yükümlülüğü altındadır (Yargıtay 1. HD-Karar: 2016/2002). .

Vekilin bir taşınmazın satışında, dilediği bedelle dilediği kimseye satış yapabileceği şeklinde yetkili kılınması, satacağı kimsenin dahi belirtilmesi, vekile dürüstlük kuralını, sadakat ve özen borcunu göz ardı etmek suretiyle, makul sayılacak ölçüler dışına çıkarak satış yapma hakkını vermez. Vekil edenin yararı ile bağdaşmayacak bir eylem veya işlem yapan vekil sorumlu olur.

Vekilin hukuka aykırı bir eylem ve işlemiyle vekalet verene ait bir gayrimenkulü devraldığını bilen veya olayın özelliklerine göre bilmesi gereken “üçüncü kişi alıcı” aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılır.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişi olan alıcı, iyi niyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa, vekil ile yaptığı sözleşme geçerlidir ve vekil edeni bağlar (4721 sayılı MK’nın md.3). Vekil vekalet görevini kötüye kullansa dahi, üçüncü kişi alıcı iyiniyetli ise bu husus vekil ile vekalet eden arasında bir iç sorun olarak kalır, vekil ile sözleşme yapan kişinin kazandığı haklara etkili olamaz.

MURİS MUVAZAASI NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI

Muris muvazaasının ne anlama geldiğinden ve konuya ilişkin Yargıtay tarafından verilmiş olan emsal kararların öneminden bahsettik. Şimdi de muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları hakkında genel bir bilgilendirme yapalım.

Muris muvazaası hukuki nedenine dayalı olarak açılacak olan tapu iptali ve tescil davalarına temel teşkil eden karar, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 1/2 sayılı ve 01.04.1974 tarihli kararıdır. Bunun dışında da önemli emsal kararlar bulunmakta ise de, mezkur karar mutlaka incelenmelidir.

Ancak söz konusu kararın güncel Türk Medeni Kanunumuz ve Türk Borçlar Kanunumuzun yürürlüğe girmesi öncesinde verilmiş olması nedeniyle, siz değerli okuyucularımızın konuyu daha iyi anlayabilmesi için, karar gerekçesini mevcut yasa hükümlerimizle birlikte açıklayacağız: Muris muvazaası teşkil eden taşınmaz satışlarında görünürdeki işlem olan satış işlemi esasen muvazaalı olduğu ve tarafların gerçek iradelerine uymadığı için geçersiz kabul edilir.

Gizli işlem olan bağış sözleşmesi ise, Türk Medeni Kanunumuzun 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunumuzun 237. maddesi(eski Borçlar Kanunumuzun 213. maddesi) ve Tapu Kanunumuzun 26. maddelerinde öngörülmüş olan şekil şartını sağlamadığı için geçersizdir. Bu geçersizlik, muris muvazaası nedenine dayalı tapu iptali ve tescil davası ile saklı pay sahibi olsun ya da olmasın, tüm mirasçılar tarafından ileri sürülebilir. Yani tenkis talebinin aksine, muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davasını saklı pay hakkı sahibi olmayan mirasçılar dahi açabilir ve tapunun iptali ile miras payları oranında kendi adlarına tescilini sağlayabilir.

HUKUKİ EHLİYETSİZLİK NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Tapuda taşınmazın devri işlemini yapan herkesin devir anında temyiz kudretine ve fiil ehliyetine sahip olması gerekir. Medeni Kanun’a göre temyiz kudreti; bireyin davranışlarının, eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme ve ayırt edebilme gücünü ifade etmektedir. Örneğin; kişinin 18 yaşından küçük olması, devir sırasında sarhoş olması, akıl zayıflığı olması, yaşlılık veya bunlara benzer sebeplerden herhangi biriyle akla uygun hareket etme yeteneğini kaybetmiş kişi fiil ehliyetine sahip değildir.

Fiil ehliyetine sahip olmayan kişinin yaptığı gayrimenkul satış işlemleri ve tapuda gayrimenkul devirleri hukuka aykırı olup tapu iptal ve tescil davasına konu olmaktadır.

Hemen belirtmek gerekir ki, TMK mad. 15’e göre de belirtildiği üzere, ayırtım gücü (temyiz kudreti) olmayan kişinin geçerli bir iradesi de bulunmadığından, yapacağı işlemlere sonuç bağlanamaz, temyiz kudreti olmayan kişi ile işlem yapan karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz. (Yargıtay 1.HD- Karar: 2016/2135, 11.06.1941 tarih 4/21 Sayılı Yargıtay İBK).

Ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasında, tapu devir işleminin hukuka aykırı olup olmadığı şu şekilde araştırılır (Yargıtay 1.HD Karar: 2016/4228):

Öncelikle tarafların gösterdiği tüm deliller toplanarak tapu iptal ve tescil davası dosyasına getirtilir.

Taraf tanıkları dinlenirken ehliyet olgusuna ilişkin ayrıntılı, açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınır.

Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ilişkin tüm tıbbi belgeler dava dosyasına getirilerek incelenir. Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait doktor raporları, hasta gözlem (müşahede) kağıtları, reçeteler, film grafiklerinin tamamı getirtilmelidir.

Ehliyetsizlik ve temyiz kudretinin yokluğu; yaş küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk gibi salt biyolojik nedenlere değil, aynı zamanda bilinç, idrak, irade gibi psikolojik unsurlara da bağlı olduğundan, akıl hastalığı, akıl zayıflığı gibi biyolojik ve buna bağlı psikolojik nedenlerin belirlenmesi, hakimlik mesleğinin dışında özel ve teknik bilgi gerektirir. Bu nedenle, kişinin işlem yapmaya ehliyetli olup olmadığına dair bilimsel tıbbi bir rapor alınmalıdır. Özellikle Adli Tıp Kurumu 4. İhtisas Dairesi kişinin ehliyet durumuna ilişkin tıbbi rapor hazırlama konusunda uzmandır.

KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI VE ZİLYETLİK NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir gayrimenkulü davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, gayrimenkule ait mülkiyet hakkının kendi adına tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir (TMK mad.713/1).

Tapuda kayıtlı bir gayrimenkulün veya payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla mülk edinilmesi kural olarak mümkün değildir. Ancak, tapu kaydından taşınmazın mülk sahibinin kim olduğu anlaşılamıyorsa veya 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilen bir kimseye ait ise, taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkündür. Bu hükmün uygulanabilmesi için gayrimenkulün sahibinin kim olduğunun bilinmesini sağlayacak, kimliğin belirlenmesine yarayacak bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kütüğünden) çıkarılmasının imkansız olması gerekir (Yargıtay HGK’nun 10.04.1991 tarih 1991/8-51 Esas, 194 Karar ve 15.04.2011 tarih 2011/8-111 Esas, 2011/180 Karar).

Tapu kütüğünden sahibi anlaşılamayan veya sahibi hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilen gayrimenkulü, nizasız ve kesintisiz 20 yıl malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, gayrimenkulün kendi adına tescilini sağlamak üzere tapu iptal ve tescil davası açabilir. Yani, malik sıfatıyla zilyet için zilyetliğin başladığı tarihten itibaren 20 yıllık bir kazandırıcı zamanaşımı süresi söz konusudur.

Gayrimenkulün sahibinin anlaşılamaması şu hallerde mümkündür (Yargıtay 8. HD – Karar: 2016/6183) :

• Gerekli her türlü dikkat ve özen gösterilerek tapu kütüğü incelenmesine rağmen mülkiyet hakkı sahibi anlaşılamıyorsa, o gayrimenkulün sahibin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.
• Tapu kütüğünde malik kısmının boş olması, silinmesi ve yeniden yazılmaması halinde, taşınmazın sahibinin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir.
• Taşınmazın soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, malik olarak kayıtlı kişinin hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması halinde, malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.
• Malik adının belirsiz, yetersiz ve soyut gösterilmesi halinde malikin kim olduğunun belli olmadığı kabul edilir.
• “Tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik” kavramını gayrimenkul ile ilgili bazı fiili ve hukuki sorunlarla karıştırmamak gerekir. Örneğin; tanınmayan, hatırlanmayan, adresi tespit edilemeyen, kendilerine tebligat yapılamayan, mirasçıları belirlenemeyen, uzun yıllar önce ölmüş ya da taşınmış bir kişinin mülkiyet hakkı devam eder. Bu kişiye ait taşınmazın mülkiyeti, kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yolu ile elde edilemez. Çünkü, bu hallerde taşınmazın sahibi bellidir, “tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik” kavramı söz konusu değildir.

AİLE KONUTU ŞERHİ NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

Eşlerden biri diğerinin “açık rızasını” almadan aile konutu olan taşınmazı üçüncü kişilere devredemez veya taşınmaz üzerinde üçüncü kişi yararına ipotek vb. gibi sınırlı ayni haklar tesis edemez (MK mad.194/1), (HGK-2015/1201 karar).

Medeni Kanun’un aile konutu nedeniyle sağladığı korumadan eksiksiz yararlanabilmek için gayrimenkulün sahibi olmayan eş, tapu müdürlüğüne başvurarak tapu kütüğüne “aile konutu şerhi” verilmesini talep etmelidir. Aile konutu şerhi bulunan taşınmaz üzerinde eşin açık rızası alınmadan yapılan devir işlemi tapu iptal ve tescil davası yoluyla geçersiz hale getirilir.

Tapu kütüğünde aile konutu şerhi konulmamış olması halinde; tapudaki devir işleminin tarafı olan iyiniyetli üçüncü kişinin hakkı korunur (MK mad.1023). Yargısal kararlar, bu halde üçüncü iyiniyetli kişinin taşınmaz iktisabının korunacağı yönündedir (HGK – K. 2013/579; K. 2015/528). Üzerinde aile konutu şerhi olmayan taşınmaz devralan, aile konutu olduğunu bilmeyen ya da bilemeyecek durumda olan üçüncü kişinin tapuya güven ilkesinden yararlanması asıldır.

Ancak, tapuda aile konut şerhi olmasa bile, bunu bilebilecek durumda olan veya bilen kişinin iyi niyetinin bulunduğunun kabul edilmesi mümkün değildir. Örneğin, bankalar kredi verirken yaptıkları araştırmalarda taşınmazın ne şekilde kullanıldığını raporlamak durumundadır. Taşınmazın mesken olarak kullanıldığı hallerde bankanın iyi niyet savunması dinlenmez. Diğer eşin açık rızası alınmadan ödenen kredi nedeniyle taşınmaza konulan ipotek kaldırılır.

TAPU İPTALİ DAVASINDA MAHKEME MASRAFLARINI KİM ÖDER?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği hukuk yargılamalarında masraflar davacı tarafından peşin olarak ödenmektedir. Davanın sonucunda davayı kaybeden taraf aleyhine yargılama masraflarına hükmedilecektir.

HARBİYE HUKUK BÜROSU İSTANBUL GAYRİMENKUL AVUKATI HİZMETLERİ

İstanbul merkezli Harbiye Hukuk Bürosu’nda, gayrimenkul hukukuna ilişkin her konuda bilgi ve danışmanlık alabilir, gayrimenkul hukukuna ilişkin davalarınızın çözümü için alanında uzman avukatlarımızdan taraf vekilliği talep edebilirsiniz. Büromuzda, gayrimenkul hukukuna ilişkin tapu iptali ve tescili davaları, el atmanın önlenmesi davası, ortaklığın giderilmesi davası, tapu sicilinin düzeltilmesi davası, ön alım hakkının kullanılması davası, ecri misil davası, istihkak davası, arsa payı düzeltme davası, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hazırlanması, tapu şerh işlemleri, gayrimenkul alım-satım sürecinde hukuki danışmanlık, gayrimenkullerin devri işlemleri gibi pek çok konuda danışmanlık ve vekillik hizmetleri verilmektedir. Ayrıntılı bilgi ve randevu için Harbiye Hukuk Bürosu web sitesini ziyaret ederek gayrimenkul avukatlarımıza ulaşabilirsiniz.

GAYRİMENKUL ALIM-SATIM SÜRECİNDE AVUKAT İLE HAREKET ETMEK ÖNEMLİ MİDİR?

Gayrimenkul hukuku, içerisinde pek çok uyuşmazlığı barındıran ve eşya hukukunun en yoğun alanlarından biridir. Gayrimenkul tasarruflarında bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki danışmanlık alarak hareket etmek, sürecin ve doğabilecek tüm problemlerin taraflar arasında hukuk kuralları çerçevesinde çözümlenmesi ve neticelenmesi açısından önemlidir.

Gayrimenkul hukukunda usule ilişkin işlemler ağır basmaktadır ve hukukun diğer alanlarına nazaran daha teknik bir alandır. Bir İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı ile çalışmak her zaman lehinize olacaktır.

Yabancıların Türkiye’de mülk edinmesi işlemlerinde de bir gayrimenkul hukuku avukatı ile hareket etmeleri aynı derecede önemlidir. Yabancıların Türkiye’de mülk edinmesi süreci, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarından farklı bir sürece tabidir ve tüm işlemlerin ve doğabilecek problemlerin ve uyuşmazlıkların hukuk kuralları çerçevesinde çözümlenmesi ve yabancıların hak kaybı yaşamamaları ancak bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık alarak mümkündür.

GAYRİMENKUL HUKUKU AVUKATI NE İŞ YAPAR?

Gayrimenkul hukuku avukatı, gayrimenkul hukuku alanında yeterli tecrübe ve bilgiye sahip olan ve bu alanda uzmanlaşmış, kıdemli avukatlardır. Gayrimenkul hukuku avukatları, müvekkillerinin gayrimenkul alım satım süreçlerini yönetmek, müvekkillerine ait taşınmazların konu olduğu uyuşmazlıkları çözümlemek, gayrimenkul hukuku davalarını müvekkili adına takip edip sonuçlandırmak, müvekkili adına gayrimenkule ilişkin sözleşmeler hazırlamak, tapu işlemlerini halletmek ve gayrimenkul hukukuna dair her konuda danışmanlık hizmeti vermek gibi pek çok hizmet sunmaktadırlar.

Gayrimenkul hukuku avukatı hangi davalara bakar? Gayrimenkul hukuku avukatı, tapu iptali ve tescil davaları, tapu sicilinin düzletilmesi davası, el atmanın önlenmesi davası, istihkak davası, önalım hakkı davası, ecri misil davası, arsa payı düzletme davası, ortaklığın giderilmesi davası gibi eşya hukukuna ilişkin pek çok davaya bakar.

Gayrimenkul hukuku avukatları, müvekkilleri adına tapu şerh işlemlerini de halleder. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şerhi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi, aile konutu şerhi ve geçici tescil şerhi gibi taşınmaza ilişkin şerhleri tapu kütüğü sayfasına işletilmesinde gayrimenkul hukuku avukatından hukuki yardım alabilirsiniz. İstanbul gayrimenkul avukatı için Harbiye Hukuk kadrosuna göz atabilirsiniz.

İSTANBUL TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI AVUKATI ÜCRETLERİ 

Avukatlık ücretleri, her yıl Türkiye Barolar Birliği’nin yayınladığı tebliğ ile belirlenir. Bu tebliğ, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi olarak nitelendirilir. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, avukatlık hizmetleri karşılığında ödenmesi gereken minimum tutarı belirler. Hiçbir avukat bu ücretlerin altında bir ücret kararlaştırması yapamaz. Ancak, avukatlık ücretleri yerel barolar ve avukatların mesleki tecrübe ve niteliklerine göre değişebilmektedir. Her avukat, asgari tarife üzerinden kendi avukatlık ücretini belirleyebilir. Gayrimenkul hukuku davalarında asgari ücret, davanın türü, hangi mahkemede açıldığı, niteliği gibi somut olaya göre değişebilmektedir. 2023-2024 İstanbul Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine bakarak, İstanbul gayrimenkul avukatı ücretlerine ulaşabilirsiniz.

SONUÇ:

Günümüzde çeşitli muvazaalı işlemlerle, tapu kütüğünde gerçek hak durumuna uymayan yolsuz işlemler yapılmaktadır. Bu gibi yolsuz işlemlerde, hak sahibinin taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını koruyan en önemli dava türlerinden biri de tapu iptal ve tescil davalarıdır. Türk Mahkemelerinde sıkça açılmakta olan tapu iptali ve tescil davasını işlediğimiz bu makaleden tüm okuyucularımızın faydalanmasını dilerim.