Taşınmaz Satış Vaadi Nedir?

Taşınmaz bir mala ilişkin olarak sözleşmede belirtilen satış bedeli üzerinden, ileride taşınmaz satış sözleşmesi yapılması borcunu doğuran bir sözleşmedir.

“Taşınmaz satış vaadi, eski adıyla gayrimenkul satış vaadi müessesesi toplumda sık sık ve kolaylıkla başvurulan bir yoldur. Bir neden dolayısıyla, şartları henüz gerçekleşmediği için kurulması imkânsız bulunan asıl satış sözleşmesinin görevini yerine getirmesi, uzun ve bıktırıcı şekli törenlerden uzak oluşu ve bu hâlin getirdiği kolaylıklara ek olarak, özellikle cezai şart ve cayma parası gibi başka hukuki müesseselerle de desteklenerek halkın güven ihtiyacına cevap vermesi gibi nedenlerle toplumda geniş bir kabul ve uygulama alanı görmüştür.” (ALBAYRAK Hakan, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Görev ve Yetkiye İlişkin Sorunlar, s.44-45)

 

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ GEÇERLİLİK ŞARTLARI

TMK m.706/1 gereğince taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler, resmi şekilde kurulmak şartı ile geçerlilik kazanırlar. Yine TBK m.237/2’de de belirtildiği üzere taşınmaz satış vaadi resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. 

Resmi şekilde düzenleme yetkisi ise Noterlik Kanunu m.89 gereğince noterlere aittir. 

 

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ İLE İLGİLİ BİLİNMESİ GEREKENLER

Taşınmaz satış vaadi geciktirici veya bozucu koşula bağlanabilir.

Taşınmaz satış sözleşmesinin ne zaman yapılacağı sözleşmede belirtilerek vadeli şekilde yapılabilir.

Vade belirtilmemişse taraflardan her biri, satış vaadinin yapılmasından sonra her zaman taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmasını talep edebilir.

Taşınmaz satış vaadinden doğan haklar nispidir. Taşınmazı satın olacak tarafın nispi hakkı kuvvetlendirilebilir. Kuvvetlendirme, nispi hakkın ve bu çerçevede taşınmaz satış vaadinden doğan satın alma hakkının tapuya şerh edilmesiyle olur.

Tapuya şerhi alıcının doğrudan yapması mümkündür. Malikin rızasına veya şerh anlaşmasına gerek yoktur. 

 

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

Zaman Aşımı Ne Kadardır?

Taşınmaz satış vaadinden doğan uyuşmazlıklar açısından ayrıca bir zamanaşımı düzenlenmediğinden dolayı TBK m.146 gereği 10 yıllık zamanaşımına tabidir.

Uyuşmazlıklarda Görevli Ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?

Taşınmaz satış vaadinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

 

YARGITAY KARARLARI

13. HD., E. 2012/16457 K. 2013/13143 T. 20.5.2013

“…Davacı, … Köyü 3/1 pafta 11331 parselde kayıtlı 257 metrekare arsa üzerine inşa edilen 1 dükkan ve 2 daireyi 25.08.1993 tarihli noter onaylı gayrımenkul satış vaadi sözleşmesiyle bedelini peşin ödeyerek satın aldığını, davalının taşınmazı 01.01.1994 tarihinde devir etmeyi taahhüt ettiğini fakat taahhüdünü yerine getirmediğini, noterden ihtarname keşide ederek bu taahhüdünü yerine getirmesini istediğini, 13.01.2003 tarihinde yine aynı taşınmazların satışı için noter onaylı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzaladıklarını, Almanya’da çalışan davacının bu taşınmazlar için toplam 100.000 DM para ödediğini, davalının halen edimlerini yerine getirmediğini ve taşınmazları devir etmediğini ileri sürerek satın aldığı bu taşınmazların rayiç değerlerinin tespit edilerek, fazla hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 50.000 TL nin faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı taraflar arasındaki sözleşmelerin geçerli olmadığını, taleplerin zamanaşımına uğradığını, davacının aynı konuda tapu iptal ve tescil davası açtığını, bu davanın aleyhine sonuçlandığını, kardeşi olan davacı ile baba baskısı nedeniyle sözleşme yapdığını ve taşınmazlar için bedel ödenmesinin söz konusu olmadığını savunarak davanın reddine karar verilmesini dilemiştir.

Mahkemece, davacının ödediği bedelin denkleştirici adelet ilkeleri gereğince dava tarihinde ulaştığı değer olan 15.993.95 TL’nin tahsiline karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir.

1-Davacı ile davalı arasında 25.08.1993 ve 13.01.2003 tarihlerinde Noter onaylı olarak yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine göre davalı dava konusu taşınmaz üzerinde inşa edilen 1 dükkan ve 2 daireyi davacıya satmış olup; taraflar arasında yapılan bu sözleşmeler geçerlidir. Geçerli sözleşmelerin ifa edilmemesi nedeniyle davacı, taşınmazların rayiç değerini isteyebilir. Taraflar arasında yapılan sözleşmelerin geçerli olduğu ve dava konusu taşınmazın ve üzerinde inşa edilen dükkan ve dairelerin tapusunun halen davalı üzerinde olduğu anlaşıldığına göre davacı geçerli sözleşme ile ivazlı olarak satın aldığı taşınmazların dava tarihindeki rayiç bedelini isteyebilir. Dava konusu taşınmazların dava tarihi itibariyle rayiç değeri bilirkişi marifeti ile belirlenerek davanın bu değer üzerinden kabulüne karar verilmesi gerekirken aksine düşüncelerle yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma gerektirir…”

14. HD., E. 2012/12488 K. 2012/13873 T. 29.11.2012

“…Somut olayda; davacı 17.05.1996 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davalının 15 parsel sayılı taşınmazda inşa edilen iş hanındaki 33 parsel no’lu dükkanı satmayı vaat ettiğini, bedelini ödediğini ve teslim alarak kullandığını belirterek dükkana düşen arsa payının iptali ile adına tescilini istemiştir. Sözleşmede kararlaştırılan bedel ise 950.000.000 TL olup bunun 750.000.000 TL’si peşin ödenmiş ve kalan 200.000.000 TL’si için 05.09.1996 tarihinde bir adet senet verileceği yazılıdır. Davalı bu bedelin ödenmediğini savunduğundan bu konudaki ispat yükü davacıya aittir.

Davacı edimini yerine getirmediği takdirde karşı taraftan devir isteğinde bulunamaz. Sözleşme bedelinin ödenmediği bu gibi durumlarda mahkemenin 6098 sayılı BK’nın 97. maddesi uyarınca, davacıya (vaat alacaklısına) ödenmeyen veya kalan satış bedelini davalıya ödenmek üzere depo ettirmesi ve birlikte ifa kuralını uygulayarak tescile karar vermesi gerekmektedir.

Davalı vekili 02.08.2011 tarihli cevap dilekçesiyle, 15.09.1996 tarihinde ödenmesi gereken 200.000.000 TL’nin bu güne kadar işlemiş yasal faiziyle birlikte mahkeme veznesine depo edilmesi karşılığında davacı adına tapuya tesciline muvafakati olduğunu bildirdiğinden; ödenmesi gereken 200.000.000 TL’nin dava tarihinde ulaşacağı faiz tutarı ile birlikte hesaplanarak ödenmeyen değerin gerçek miktarı ortaya çıkarılmalıdır.

Bu durumda mahkemece, satış vaadi sözleşmesinin “eski TL” para birimi üzerinden düzenlendiği de gözetilerek yukarıda belirtildiği şekilde satış vaadine konu taşınmazın satış bedelinin ödenmediği anlaşılan kısmının dava tarihine kadar işlemiş yasal faiziyle birlikte ulaştığı değeri bilirkişiye hesaplattırılmalı, davacıya bu bedeli depo etmesi için süre verilerek sonucuna göre bir hüküm kurulmalıdır…”