Kaçak Yapı Cezası: Şikayet ve İtiraz

Kaçak yapı cezası, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar için 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında uygulanan idari para cezasıdır. Ceza, yapının sınıfına ve büyüklüğüne göre metrekare üzerinden hesaplanır. Bazı durumlarda idari cezanın yanında hapis cezası da gündeme gelir. Tarım arazisine veya hazine arazisine yapılan kaçak yapılarda ayrıca ecrimisil istenebilir. Bu yazıda kaçak yapı cezasının hesaplanması, itiraz yolları, yıkım süreci ve şikayet kanalları ele alınmaktadır.

Kaçak Yapı Cezası Nedir?

5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesinde yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişinin, kaçak yapı cezası olarak 1 yıldan 5 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılacağı öngörülmüştür.

• Yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişi, kaçak yapı cezası olarak 1 yıldan 5 yıla kadar cezalandırılır. Ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi halinde kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkum olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar. Bu hüküm, 12 Ekim 2004 tarihinden önce yapılmış yapılarla ilgili olarak uygulanmaz.
• Yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai faaliyetin icrasına müsaade eden kişi kaçak yapı cezası olarak 2 yıldan 5 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Bu hüküm, 12 Ekim 2004 tarihinden önce yapılmış yapılarla ilgili olarak uygulanmaz.

Kaçak Yapı Cezası Süreci

Kaçak Yapı Nedir ve Türleri Nelerdir?

Mevzuata aykırı, yapı ruhsatı alınmamış ya da yapı ruhsatı alınmış olmasına rağmen imara uygun olmayan yapıya kaçak yapı denir. Bu kavram, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerinde düzenlenmiştir.^[1] Kaçak yapı tespit edildiğinde yapı mühürlenir ve durum, belediye veya İl Özel İdaresi tarafından yapı sahibine bildirilir. Kaçak yapılar, ruhsat durumuna ve imar planına uygunluğuna göre iki temel türe ayrılır:

Ruhsatsız Olup İmar Planına Uygun Yapılar

İmar Kanunu’nda yer alan gerekli kriterlerin sağlanmadan inşa edilen bina, eklenti ve diğer yapılar ruhsatsızdır. Ruhsatsız yapılar, daha sonradan çıkarılacak hukuki düzenlemeler neticesinde imar planına uygun hale getirilebilir. Bu halde yapı sahipleri, ruhsat alabilirler.

Ruhsatsız Olup İmar Planına Aykırı Yapılar

Kaçak yapının belediye veya İl Özel İdaresince tespit edildiği tarihten itibaren en çok 1 ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak yapı, belediye sınırları içerisinde ise belediyeden; belediye sınırları dışında ise İl Özel İdaresinden mührün kaldırılmasını ister. Ruhsata bağlanma olanağı bulunmayan yapılar yıkım kararı alınarak yıkılır.

Tarım Arazisine ve Hazine Arazisine Kaçak Yapı

Tarım arazisine yapılan kaçak yapı, sıradan bir kaçak yapıdan farklı işler. Bu araziler 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamındadır ^[2]. Tarım arazisi vasfı değiştirilmeden üzerine yapı yapılamaz. Vasıf değişikliği için ilgili tarım il müdürlüğünden izin alınması gerekir. İzinsiz yapılan yapı, hem imar mevzuatına hem tarım mevzuatına aykırı sayılır.

Hazine arazisine yapılan kaçak yapı ayrı bir rejime tabidir. Bu durumda idare, kaçak yapı cezasının yanında ecrimisil talep edebilir. Ecrimisil, arazinin izinsiz kullanımı için istenen bir tür kullanım bedelidir ^[3]. İdare, taşınmazın tahliyesini de isteyebilir.

Uyarı: Hazine arazisine yapılan yapılarda hem kaçak yapı cezası hem ecrimisil hem tahliye süreci birlikte işleyebilir. Bu durumda tek bir itiraz yeterli olmayabilir.

Hobi Bahçelerinde Yeni Yapılaşma Düzenlemesi (2026)

Tarım arazilerinin hobi bahçesi veya bağ evi amacıyla bölünmesini sınırlayan bir kanun, 11 Haziran 2026’da TBMM’de kabul edildi ^[4]. Düzenleme, Cumhurbaşkanlığı onayı sürecindedir. Kanun, ruhsatsız yapılara elektrik, su ve doğal gaz bağlanmasını yasaklıyor. Bu yasağa uymayan kurumlara idari para cezası öngörülüyor.

Mevcut hobi bahçeleri için toplu bir af veya ruhsat kolaylığı şimdilik açıklanmadı. Mevcut yapılar, yukarıdaki bölümde anlatılan genel kaçak yapı rejimine tabi kalmaya devam ediyor.

Not: Bu düzenleme henüz Resmi Gazete’de yayımlanmadı. Kesin madde numarası ve yürürlük tarihi, resmi yayım sonrası eklenmelidir.

Kaçak Yapılara Ruhsat Alınabilir Mi?

Kaçak yapılar daha sonradan çıkarılan imar affı kapsamında imar planına uygun hale getirilebilir. Bu halde yapı sahipleri, ruhsat alabilirler. Ülkemizde genellikle siyasi seçimler öncesinde yürürlüğe giren kaçak, ruhsatsız yapılar için imar affı; ilk defa 1948 yılında, en son 2018 genel seçimlerinden önce yürürlüğe girmiştir.

Yapı ruhsatının geçerlilik süresi de kaçak yapı riskini etkiler. Ruhsat alındıktan sonra 2 yıl içinde inşaata başlanmalıdır. İnşaat, ruhsat tarihinden itibaren 5 yıl içinde tamamlanmalıdır. Bu süreler geçerse ruhsat hükümsüz sayılır ve yapı ruhsatsız kabul edilir ^[5].

Kaçak Yapının Şikayeti Nasıl Yapılır?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ALO 181 hattı, belediye, il özel idaresi, CİMER, vasıtaları ile kaçak, ruhsatsız yapılar şikayet edilebilir. Ruhsatsız işyeri ve dükkanlar için de aynı şikayet kanalları geçerlidir. Belediye, ALO 181 ve CİMER, konut dışı yapılar için de kullanılabilir.

Yapı Tatil Tutanağı ve Hukuki Süreç

Ruhsatsız yapılar önce idare tarafından tespit edilir. Yapı inşaat halindeyse durdurularak mühürlenir. Yapı tamamlanmışsa doğrudan mühürlenir ve tutanak altına alınır. Bu belgeye yapı tatil tutanağı denir. Tutanağı düzenleme, mühürleme ve yıkım raporu hazırlama görevleri, Bakanlığın merkez ve taşra teşkilatındaki denetçi belgeli personele aittir ^[6].

Tutanaktan sonraki süreç belirli sürelere bağlıdır:

1. Yapı sahibine, yapıyı ruhsata uygun hale getirmesi veya ruhsat alması için 1 aylık süre tanınır.
2. Bu süre içinde işlem yapılmazsa, idare 2 ay içinde yıkım kararı almalıdır.
3. Yıkım kararı alınmasına rağmen idare 6 ay içinde yapıyı yıkmazsa, yıkımı Bakanlık üstlenebilir.

“Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından yapının ruhsata uygun hale getirilmediğinin veya ruhsat alınmadığının ilgili idaresince tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idaresince yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yıkım maliyetleri %100 fazlası ile ilgili idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi halinde ilgili idarenin 5779 sayılı Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek tahsil olunur. Tahsil olunan tutarlar, Bakanlığın döner sermaye işletmesi hesabına gelir olarak kaydedilir.” (İmar Kanunu 32. maddesinin üçüncü fıkrası)

Bu düzenlemenin pratik sonucu şudur: idare kendi süresini kaçırsa bile yapı yıkılmadan kalmaz. Bakanlık devreye girer, yıkımı kendisi yapar veya yaptırır. Yıkım maliyetini de ilgili belediyeden veya il özel idaresinden fazlasıyla geri alır.

Uyarı: Yapının ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılığın giderilemeyeceği açıkça belliyse, idare 1 aylık süreyi beklemek zorunda değildir. Ruhsat bu durumda hemen iptal edilir.

Kaçak Yapı Tatil Tutanağı Süreci

Kaçak Yapı Hakkında Yıkım Kararı

Kaçak, ruhsatsız yapılar için belediye ya da il özel idaresi encümeni kaçak yapı cezası uygulamaya ve İmar Kanunu’nun 32 ve 42. maddelerince yıkım kararı almaya yetkilidir.^[7] Yıkım kararından önce yapı tespit edilir, tutanağa bağlanır ve mühürlenir; ardından encümen kararıyla yıkım süreci resmen başlatılır.

Yapı sahibine tebliğ edilen bu karara karşı, tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Süresinde dava açılmaz veya dava reddedilirse, yapı ilgili idare tarafından yıktırılır ve yıkım masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.

Kaçak Yapı İdari Para Cezası

Ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere ve imar mevzuatına aykırı olarak yapılan ya da 27. madde kapsamında ruhsat alınmadan yapılabilen yapılardan aynı maddede belirtilen koşullar sağlanmadan yapılanların aşağıdaki kişilere idari para cezası uygulanır:

• Sahibine,
• Yapı müteahhidine,
• Aykırılığı 6 iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere(mimar, mühendis)

1000,00 TL’den az olmamak üzere Bakanlıkça belirlenen yapı sınıflarına ve gruplarına göre yapının inşaat alanı üzerinden hesaplanmak üzere, mevzuata aykırılığın her bir metrekaresi için aşağıdaki tabloda yer alan tutarlarda idari para cezası(kaçak yapı cezası) verilir.

Not: Tutarlar, Türkiye Belediyeler Birliği’nin 2026 yılı için güncellediği resmi imar cezası hesaplama tablosuna dayanır ^[8]. Her yıl yeniden değerleme oranında artırılır, bu nedenle takip eden yıllarda güncel tutar yeniden kontrol edilmelidir.

Kesilen kaçak yapı cezası, ilgili belediyenin mali hizmetler biriminden sorgulanabilir. Bazı belediyeler bu sorgulamayı e-Devlet üzerinden de sunar. Sorgulama için tapu bilgisi veya tebligat numarası gerekir.

İmar Para Cezası Nasıl Hesaplanır?

Mevzuata aykırılığı yapı inşaat alanı üzerinden hesaplanması mümkün olmayan, yapının cephelerini ve diğer yapı elemanlarını değiştiren veya yapı malzemesi için öngörülen gereklere aykırı bulunan uygulamalar için, Bakanlıkça yayımlanan ve aykırılığa konu imalatın tespiti tarihinde yürürlükte bulunan birim fiyat listesine göre ilgili idarece belirlenen bedelin %20’si kadar idari para cezası(kaçak yapı cezası) verilir.

Yukarıda sınıf ve gruplara göre verilecek idari para cezası(kaçak yapı cezası) ile idare tarafından belirlenen bedelin%20’si kadar idari para cezasından ayrı kanunda bazı hallerde ilave para cezası öngörülmüştür. İmar Kanunu 42. maddesine göre;

• Hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmaksızın yapılmış ise cezanın %30’u,
• Kamuya veya başkasına ait bir parselde yapılmış ise cezanın %40’ı,
• Uygulama imar planında veya parselasyon planında “Kamu Tesisi Alanı veya Umumî Hizmet Alanı” olarak belirlenmiş bir alanda yapılmış ise cezanın %60’ı,
• Mevcut haliyle veya öngörülen bir afet tehlikesi karşısında can ve mal emniyetini tehdit ediyor ise cezanın %100’ü,
• Uygulama imar planı bulunan bir alanda yapılmış ise cezanın %20’si,
• Yapılaşmaya yasaklanmış bir alanda yapılmış ise cezanın %80’i,
• Özel kanunlar ile belirlenmiş özel imar rejimine tabi bir alanda yapılmış ise cezanın % 50’si,
• Ruhsatsız ise cezanın %180’i,
• Ruhsatı hükümsüz hale gelmesine rağmen inşaatı sürdürülüyor ise cezanın % 50’si,
• Yapı kullanma izin belgesi alınmış olmakla birlikte, ruhsat alınmaksızın yeni inşaî faaliyete konu ise cezanın %100’ü,
• İnşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılmıyor ise cezanın %10’u,
• İnşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılıyor ise cezanın %20’si,
• Çevre ve görüntü kirliliğine sebebiyet veriyor ise cezanın %20’si,

Yukarıda belirtilen şekilde tespit edilen kaçak yapı cezasının miktarlarına göre ayrı ayrı hesap edilerek ilave olunur.

İmar İhlal Para Cezası Artırım Oranları

Yıkım ve İmar Para Cezasına İtiraz

Kaçak, ruhsatsız yapılar için belediye ya da il özel idaresi yıkım kararı almaya ve imar para cezası vermeye yetkilidir. Verilen bu para cezalarına karşı belediye encümeni ya da il özel idaresi encümenine itirazda bulunulabilir ya da doğrudan İdare Mahkemesinde dava açılabilir.

Kaçak Yapı Nedeniyle Ceza Davası

Kaçak yapı nedeniyle yalnızca idari para cezası(kaçak yapı cezası) değil yapı sahibine kamu davası açılması da söz konusudur. Türk Ceza Kanunu’nun “İmar kirliliğine neden olma suçu” kenar başlıklı 184. maddesinin birinci fıkrasına göre; “Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, 1 yıldan 5 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.”

Kaçak Yapı Nedeniyle Yıkım ve İmar Para Cezasının İptali Davası

Belediye ya da il özel idaresi encümen kararının ilgiliye tebliğ tarihinden itibaren 60 günlük süre içerisinde yapının bulunduğu yer İdare Mahkemesinde iptal davası açılarak yıkım kararının ve idare para cezasının(kaçak yapı cezası) iptali talep edilebilir.

Yıkım Kararına Karşı Yürütmeyi Durdurma Talebi

Yapının yıkılması halinde telafisi imkansız bir durum ortaya çıkacağı için mahkeme, dava sonuçlanıncaya kadar yürütmeyi durdurma kararı vererek yıkım kararını durdurur. Bunun için davacı dilekçesinde yürütmeyi durdurma talebinde bulunduğunu açıkça ifade etmelidir. Zira hâkim, bakmakta olduğu davada kendiliğinden yürütmenin durdurulması kararını veremez.

Kaçak Yapı Cezaları

Kaçak Yapı Cezası Hakkında Danıştay Kararları

Danıştay 6. Dairesi, 2021/1546 E., 2023/5422 K., 01.06.2023 Tarihli Kararı:
….. Uyuşmazlıkta; temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında, Beyoğlu 5. Noterliğinin … yevmiye no’lu 02/07/2007 tarihli Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin 12. maddesinde yüklenici firmanın yapacakları inşaatın yasa, sözleşme ve eklerine uygun yapacağını vaat ettiği ve arsa hissedarları ile müteahhit firma arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca söz konusu yapıdaki aykırılıkların müteahhit firma tarafından yapıldığı; bu nedenle suç ve cezaların şahsiliği ilkesi gereğince, para cezasına konu yapıların kim ya da kimler tarafından yapıldığı tespit edilerek, gerçek yapı sahibi ya da sahipleri adına para cezası verilmesinin gerektiği,

dava konusu aykırılıklardan müteahhidin sorumlu olduğu, söz konusu yapıda bağımsız bölüm maliki olan davacının bu aykırılıklardan sorumluluğunun bulunmadığı gerekçesiyle dava konusu işlemin 3194 sayılı Kanun’un 42. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca para cezası verilmesine ilişkin kısmının iptaline karar verildiği görülmektedir. Uyuşmazlık konusu taşınmazda davalı idare elemanlarınca 28/08/2009 tarihinde yapılan denetimden sonra, 03/11/2009, 14/06/2010 ve 09/10/2015 tarihlerinde yapılan denetimlerde de inşai faaliyete devam edildiği anlaşılmakta olup, …. tarihli, … yevmiye numaralı fesihhame ile sözleşmenin muhtelif hükümlerine aykırılıklar nedeniyle, taraflar arasında akdedilen … tarihli, … yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin davacı şirket tarafından tek taraflı olarak feshedilerek yürürlükten kaldırıldığının ihtaren bildirildiği; bu bağlamda, arsa sahibi davacı şirket ile müteahhit firma arasında .. tarihli, … yevmiye numaralı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshedilmesi ile ilgili olarak adli yargıda açılmış bir davanın bulunup bulunmadığı hususunun araştırılması ve dava dışı müteahhit şirketin, uyuşmazlık konusu taşınmazın yapım işini üstlenmekten fiilen ve hukuken el çektiği tarihler tereddüte mahal bırakmayacak biçimde tespit edildikten sonra,
gerekirse yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi de yaptırılmak suretiyle tespite konu aykırılıkların hangilerinin 02/07/2007 tarihli Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi kapsamında müteahhit şirket tarafından inşa edildiği, anılan sözleşmenin feshi sonrasında müteahhit firmanın yapıdan el çektiği tarihten sonra yapılmış ruhsat ve eki projesine aykırılık bulunup bulunmadığı hususlarının da ortaya konulmak suretiyle bir değerlendirme yapılması ve buna göre bir karar verilmesi gerekirken; eksik incelemeye dayalı olarak tespite konu tüm imalatların müteahhit firma tarafından yapıldığı sonucuna varılmak suretiyle,

cezaların şahsiliği ilkesi uyarınca dava konusu işlemin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca 707.414,84.-TL idari para cezası verilmesine ilişkin kısmında hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptal edilmesine ilişkin temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararında hukuki isabet bulunmadığı sonucuna varılmaktadır.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 3. fıkrasında, bu Kanun’un 32. maddesindeki mükellefiyetlerin yerine getirilmemesi, yani bir ay içinde ruhsat alınmaması ya da yapının ruhsata uygun hale getirilmemesi fiilinin cezalandırıldığı; yapı sahibine yükümlülüklerini yerine getirmek üzere bir ayı geçmemek koşulu ile bir süre verilmesi durumunda, bu sürenin; herhangi bir süre verilmemesi halinde ise tespit tarihinden itibaren bir aylık sürenin sonunda ancak anılan madde uyarınca para cezası verilebileceği düzenlenmiş olup;

bakılan davada ise dava konusu ruhsata aykırılıkların, son olarak dava konusu encümen kararının dayanağı niteliğindeki yapı tatil tutanağının düzenlendiği 09/10/2015 tarihinde idare tarafından yapılan denetim ile tespit edildiği, anılan yapı tapı tatil tutanağında yapının ruhsata uygun hale getirilmesi için herhangi bir süre verilmediği, yapı tatil zaptının düzenlendiği tarihten on üç (13) gün sonra tesis edilen 22/10/2015 tarihli encümen kararı ile 3194 sayılı Kanun’un 42. maddesinin 3. fıkrası uyarınca para cezası verildiği, davacının bu fıkra uyarınca cezalandırılmasının ön koşulu olan bir aylık süre tanınması şartının ise yerine getirilmediği anlaşılmaktadır.

Bu durumda; davacıya tanınan bir aylık süre beklenilmeden 3194 sayılı Kanun’un 42. maddesinin 3. fıkrası uyarınca verilen para cezasında hukuka uyarlık bulunmadığından, dava konusu işlemin anılan fıkra uyarınca para cezası verilmesine ilişkin kısmında hukuka uyarlık, anılan kısım yönünden dava konusu işlemin iptali yolunda verilen temyize konu Bölge İdare Mahkemesi İdari Dava Dairesi kararının bu kısmında ise sonucu itibarıyla isabetsizlik görülmemiştir.

Harbiye Hukuk Bürosu İdare Hukuku Avukatı Hizmetlerimiz

Kaçak yapı cezası hem idari yargıyı hem adli yargıyı ilgilendiren ceza tipidir. İdari yargıda kaçak yapı cezası, idari para cezasıdır. Adli yargıda kaçak yapı cezası ise 1 yıldan 5 yıla kadar hapis cezasıdır. Bu nedenle kaçak yapı cezası nedeniyle hakkında kamu davası açılmış veyahut idari para cezası verilmiş müvekkillere hukuki hizmet Harbiye Hukuk Bürosu Avukatları tarafından sağlanmaktadır.

Kaçak Yapı Cezası İle İlgili Sorular

Kaçak yapı cezası ile ilgili soruları bu başlık altında detaylıca cevapladık.

Av. Haşim Elmas

Kırıkkale Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunudur. İstanbul Sabahattin Zaim Üniversitesi’nde Özel Hukuk Tezli Yüksek Lisans eğitimine devam etmektedir. Arabuluculuk, Uzlaştırmacılık ve Ceza alanlarında uzmanlık sertifikalarına sahiptir. Başta İş, T...

Tüm yazıları