RİSKLİ YAPI TESPİTİ NEDİR? NASIL YAPILIR?

Riskli yapı tespiti, bir deprem kuşağında yer alan ülkemiz için oldukça önemlidir. Özellikle son dönemde ülkemizin gündeminde yer alan kentsel dönüşüm, beraberinde “riskli yapı” kavramını da zihinlerimize sokmuştur. Vatandaşlarımızın oturduğu, hayatlarını devam ettirdiği yapıların afetlere karşı hazırlıklı mı yoksa riskli mi olduğu sorusu sıklıkla sorulan ve araştırılan bir konudur.

Bu yazımızda, riskli yapının ne olduğu ve riskli yapı tespitinin nasıl yapıldığı hakkında sizleri aydınlatma amacı güdülmektedir. Harbiye Hukuk Bürosu olarak, içinden geçmekte olduğumuz kentsel dönüşüm döneminde sizlerin suallerini yanıtlamak için gerek makalelerimizle gerek danışmanlık ve avukatlık hizmetlerimize buradayız. İnternet sitemizde bulunan makaleler sekmesinde kentsel dönüşüm ve diğer birçok alanda makalelerimizle sizlere cevap vermeye çalışmaktayız. Bu yazımızda da “Riskli yapı kavramı ve riskli yapının tespiti” hakkında sizleri bilgilendireceğiz. Şimdiden keyifli okumalar dileriz.

RİSKLİ YAPI NEDİR?

Riskli yapı kavramı, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” veya bilinen adıyla “Kentsel Dönüşüm Kanunu” md.2-d içerisinde tanımlanmıştır. Bu tanıma göre, “Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen…” olarak kanunda yazar.  Bu tanımın lafzından yola çıkarak yapının kentsel dönüşüm kapsamına alınması için gerekli olgular şunlardır;

1. Yapının Ekonomik Ömrünü Tamamlamış Olması: Bir yapının hangi hallerde ekonomik ömrünü tamamladığını bilmemiz için teknolojik, yapısal ve çevresel faktörlerin yanı sıra binanın yapımında kullanılan malzemeleri de tespit etmek gerekir. Zira kanun, hangi hallerde yapının ekonomik ömrünü tamamladığını ifade etmemiştir.
2. Yapının Yıkılma veya Ağır Hasar Görme Riski Taşıması: Yapının bu yönde bir risk taşıyıp taşımadığını anlamak için muhakkak teknik ölçümler yapılması gerekir. Zira kanunda yazan da budur. “İlmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen” ibaresi, söz konusu taşınmazın yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyor oluşunu bu ölçümlere bağlamaktadır. Fakat yine de somut gözlemlerle de bir yapının riskli olup olmadığı anlamak mümkündür. Kolonların hasara uğramış olması, duvarlarda çatlakların olması gibi faktörüler binanın yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığını gösterebilmektedir.
3. Tespitin İlmi ve Teknik Verilere Dayanılarak Yapılması: Yukarıda sayılan hususların somut bir şekilde rapora geçebilmesi için, yani yapıya “riskli yapı” sıfatı verebilmek için gerek binanın ekonomik ömrünü tamamlamış olması şartının gerekse de yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyor olması şartının ilmi ve teknik verilerle tespit edilmiş olması gerekir.

YENİ KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU VE RİSKLİ YAPI DEĞİŞİKLİKLERİ

Bildiği üzere 6306 sayılı kanun, 2023 Kasım ayında kapsamlı bir değişikliğe uğramıştır. Buna göre riskli yapı tanımı değişmese de riskli yapı tespiti ve uygulamalarda birtakım değişiklikler getirilmiştir. Bu değişikliklerden ilki, kanunun 3. Maddesinde yer alan “tespit, taşınmaz devri ve tescili” başlıklı maddededir. Buna göre riskli yapıların tescil işlemi, eski kanunda bakanlığa yapılırken değişiklik ile birlikte ekim ayında kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığa yapılır hale gelmiştir.

Bir diğer önemli değişiklik ise re ‘sen riskli yapı tespiti yapmanın önü açılmıştır. Artık Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya ilgili İdare, riskli yapı tespitini re ‘sen yapabilecektir. Bu tespitin engellenmesi veya numune alımlarının engellenmesi halinde ise kolluk kuvvetleri müdahalede bulunabilecektir. Bu değişiklik, mülkiyet hakkının ihlaline sebep olabilirliği nedeniyle eleştirilmektedir.

YENİ KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU VE DEĞİŞİKLİKLİLER

RİSKLİ YAPININ ŞARTLARI

Bir yapının riskli yapı sayılması için öncelikli olarak şart, yukarıdaki tanıma uygun olmasıdır. Yani riskli yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olması ve ilmi ve teknik incelemeler neticesinde yapının yıkılma veya ağır hasar alma riskinin tespit edilmiş olması gerekmektedir.

Bir diğer şart ise, 6306 sayılı kanunun Uygulama Yönetmeliği 7. Maddede yer alan bir şarttır. Buna göre “Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.” Hükmü ile birlikte hangi yapıların riskli yapı tespitine uğrayacağı yer almaktadır. Bir başka deyişle yönetmelik, riskli yapı tespitine konu olacak taşınmazları bu hükümle sınırlandırmıştır. O halde inşaat halinde olan, terk edilmiş veya herhangi bir amaç için kullanılmayan yapılar için riskli yapı tespiti yapılmaz.

RİSKLİ YAPI TESPİTİ İÇİN KİMLER BAŞVURABİLİR?

Riskli yapı tespiti için öncelikle bir başvuru yapılması gerekir. Zira bir yapının riskli yapı sayılması için o yapı hakkında riskli yapı tespitinin yapılmış olması gerekir. Tespit usulü de yine yönetmelikte 7/2 maddesinde yer alır. Maddeye göre riskli yapı tespitini malikler veya re ‘sen Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idare yaptırabilir.

Riskli yapı tespiti bir talep olduğu için öncelikli olarak maliklerin başvurması gerekir. Maliklerin riskli yapı tespit başvurusunu yalnızca malikler, başkanlık veya idare yapabilir. Bir başka deyişle riskli yapı tespit başvurusunu yapıda oturan kiracılar veya sınırlı ayni hak sahipleri yapamazlar. Riskli yapı tespit başvurusunu malik, bakanlıkça yetkilendirilmiş birimlere veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na yapar.

RİSKLİ YAPI TESPİTİ BAŞVURUSU NASIL YAPILIR?

Riskli yapı tespiti başvurusunu maliklerden biri veya onun kanuni temsilcisi yapabilir. Bu başvuru için herhangi bir çoğunluk aranmaz.  Riskli yapı tespiti için başvuracak olan malik, gerekli belgelerle birlikte Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne veya bakanlığın yetkilendirdiği birimlere veya doğrudan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na vereceği dilekçe ile başvurusunu tamamlayabilir.

Bununla birlikte E-devlet üzerinden de riskli yapı tespit başvurusu yapılabilmektedir. Bunun için E-devlet arama sekmesine “riskli yapı tespiti” yazmanız yeterli olacaktır.

RİSKLİ YAPI TESPİTİ BAŞVURUSUNDA İSTENİLEN BELGELER

Riskli yapı tespiti başvurusu için malikin birtakım belgeleri ibraz etmesi gerekmektedir. Bu belgeler;

• Malikin Lisanslı Firmadan Riskli yapı tespiti için A.R.A.A.D. sistemi üzerinden başvurusu ve Islak imzalı Talep Dilekçesi,
• Malikin Tapu Belgesi Sureti,
• Malikin Kimlik Belgesi Sureti,
• Güncel Tapu Kayıt Belgesi (İlgili Tapu Müdürlüğünden)
• Emlak Vergisi Bina Bildirimi (İlgili Belediye Gelir Emlak Servisinden)
• Yapının A.R.A.A.D. sisteminden Alınacak İnceleme Formu

Belgeler istenmektedir.

RİSKLİ YAPI TESPİTİ İSTENEBİLECEK YAPILAR

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı kanuna göre “ekonomik ömrünü tamamlamış olan” ve “yıkılma veya ağır hasar alma riski taşıdığı ilmi ve teknik incelemeler sonucu tespit edilen” yapılar için alınabilir. Bununla birlikte bir diğer aranan şart, yukarıda da yazdığı gibi yapının herhangi bir amaç için kullanılmakta olmasıdır. 6306 sayılı kanuna uyum yönetmeliği m.7/1’e göre;

“Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.”

Buna göre kullanılmayan yapılar riskli yapı tespitinin konusu olamazlar.

RİSKLİ YAPI TESPİTİ YAPAN KURUM VE KURULUŞLAR

Riskli yapı tespitini re ‘sen Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya ilgili idare yapabilir. Bununla birlikte 6306 sayılı kanuna göre riskli yapı tespitini “Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, belediyeler, il özel idareleri” yapabilir.

Riskli yapı tespitini aynı zamanda bakanlık tarafından lisans verilen özel kurum ve kuruluşlar da yapabilecektir. Önemli olan ilgili özel kurumun bakanlık tarafından lisanslı olması gerekmektedir.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNİN AŞAMALARI

Riskli yapı tespiti bir süreç şeklinde ilerler. Bu süreç riskli yapının tespit başvurusundan riskli yapı tespitine itirazların değerlendirilmesi arasını kapsar.

• Malik tarafından gerekli belgeler ve riskli yapı tespit dilekçesi ibraz edilerek tespiti yapacak kuruma (bakanlık, başkanlık, belediye, il özel idareleri veya lisanslı özel kurumlar) başvuru yapılır.
• Riskli yapı kanundaki tanımına uygun olarak tespit edilir ve riskli yapı tespiti yapan kurum ve kuruluşlar, tespit sonuçlarını Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne veya yetkilendirilen İdareye bildirir. İl Müdürlükleri veya İdareler raporları inceler, eksik veya yanlış bilgi içeren raporları geri gönderir ve uygun bulunan tespitler için ilgili tapu müdürlüğüne şerh bildirimi gönderir.
• Şerh işleminden sonra tapu müdürlüğü, riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri tapu kütüğüne işler. Tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde, riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebilir. Aksi takdirde, İdare tarafından belirlenen altmış günden az olmayan süre içinde yapının yıktırılması gerekir. Tebligat, aynî ve şahsî hak sahiplerine yapılır ve yapılan tebligat müdürlüğe bildirilir.
• Hak sahipleri, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz eder ve itiraz değerlendirmeye alınır. İtirazları inceleyecek olan teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile ikisi inşaat mühendisi ve biri de jeoloji veya jeofizik mühendisi olmak üzere, Bakanlık teşkilâtında görev yapan üç üyenin iştiraki ile yedi üyeli olarak teşkil edilir.

Bu aşamadan sonra ise riskli yapının yıkım süreci başlayacaktır. Bunun için de riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir.

KAROT ALMA İŞLEMİ NEDİR?

Karot alma işlemi, aslında binadan numune almak olarak bilinir. Riskli yapının tespiti sırasında yapılan bu işlemde amaç, binanın dayanıklılığını ölçmektir. Bir başka deyişle karot alma işlemi, betonarme yapılardan silindirik numuneler alarak betonun basınç dayanımı ve diğer özelliklerinin laboratuvar ortamında test edilmesi işlemidir. Bu işlem, binanın taşıyıcı sisteminin güvenliğini ve sağlamlığını değerlendirmek için kullanılır.

Öncelikle binanın kolon, kiriş ve perde gibi taşıyıcı elemanlarından, statik hesap ve deneyimli mühendislerin onayı ile karot alma noktaları belirlenir. Belirlenen noktalara karot makinesi monte edilir. Bu makine, elmas uçlu delme uçları ile donatılmış ve numuneyi alırken betona zarar vermeden silindirik bir şekilde delme işlemini gerçekleştirir. Daha sonra karot makinesi ile numuneler dikkatli bir şekilde alınır ve laboratuvar ortamında incelenir.

Test sonuçları, binanın taşıyıcı sisteminin güvenliğini ve sağlamlığını değerlendirmek için kullanılır. Elde edilen değerler, ilgili yönetmelik ve standartlarla karşılaştırılır ve binanın risk durumu belirlenir.

RİSKLİ YAPI TESPİT RAPORU

Karot alma işleminden sonra yapının riskli çıkması halinde bir “Riskli Yapı Tespit Raporu” hazırlanır. Kural olarak bu rapor, her yapı için ayrı ayrı düzenlenir. Fakat yönetmelikte bu durumun 3 istisnası vardır. Bunlar;

• İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden riskli yapı tespit raporu tanziminin gerekmesi,
• Raporun gerçek dışı düzenlendiğinin tespit edilmiş olması,
• Yapının risk durumunu etkileyebilecek kasti müdahaleler dışında somut bir durumun varlığı

Şeklindedir.

Raporda, ilgili yapının Uluslararası Adres Veri Tabanı’nda belirtilen adresi ve binanın kodu yer almak zorundadır. Raporların maliklere tebliğ edilmesi için riskli yapı tespitinin malikler tarafından yaptırılmış olması şarttır. Aksi takdirde malikler, yalnızca raporun sonucundan haberdar olabilirler.

Yönetmeliğin 7/4. Fıkrası bu husus düzenler ve şöyledir;

“Riskli yapı tespitine ilişkin raporlar, tespiti yapan İdarece veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, tespite konu yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye elektronik yazılım sistemi üzerinden gönderilir. Raporlar, Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde incelenir ve herhangi bir eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Raporlarda herhangi bir eksiklik tespit edilmez ise riskli olan yapılar, en geç on işgünü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.”

RİSKLİ YAPI TESPİTİ ÜZERİNE ALINABİLECEK KARARLAR

Riskli yapı tespiti sonrasında herhangi bir itiraz edilmemiş veya yapılan itiraz reddedilmiş, tespite karşı dava açılmamışsa riskli yapının tespiti kesinleşmiş olur. Bu aşamada artık maliklere 3 farklı karar alma imkânı doğar. Bu kararlar;

• Güçlendirme Kararı; Güçlendirme kararı, yapının riskli olan kısımlarının onarılmasına yönelik alınan karardır. Bu kararın uygulanması için, onarma işleminin yıkım kararı için verilen süre içerisinde tamamlanabileceğinin tespit edilmesi gerekir. Bu tespitten sonra sırasıyla güçlendirme kararı alınır, güçlendirme için proje hazırlanır ve bu projeye ilişkin ruhsat alınır. Bu adımların tamamlanmasından sonra tapu müdürlüğünden riskli yapı şerhinin terkin edilmesi istenir.
• Yıkım Kararı; Genel kural, riskli yapının yıktırılmasıdır. Yıkım kararı maliklerce alınır ve bu karar yeter sayısı, 2023 değişiklikleriyle birlikte değişmiştir. Yeni değişiklik ile birlikte karar yeter sayısı salt çoğunluk, %50+1 haline getirilmiştir.
• Yeniden İnşa Kararı: Yıkım işleminden sonra malikler, yeniden inşaya dair karar alırlar. Salt çoğunluk ile yeniden inşa kararı alınabilir, yeniden inşaatı kimin yapacağını seçebilirler.

İDARENİN ALABİLECEĞİ KARARLAR

Riskli yapı tespiti üzerine maliklerin yanı sıra idare de bazı kararlar alabilir. Bu kararlar da yine 3 farklı şekilde karşımıza çıkar. Bunlar;

• Kamulaştırma Kararı; İlgili idare, riskli yapının kamulaştırılmasını isteyebilir. Belediye Kanunu m.73/5, kentsel dönüşüm proje alanlarında kamulaştırmanın anlaşma yolunun esas alındığını söyler. Kamulaştırma Kanunu m.8/1 ise kamulaştırmanın satın alma usulünün esas alınması gerektiğini belirtir. Hülasa idarenin kamulaştırma kararı alması sonrasında ilgili yapıyı maliklerden satın alması gerekir.
• Acele Kamulaştırma Kararı; İdarenin riskli yapı hakkında alabileceği kararlardan bir diğeri de acele kamulaştırma kararıdır. Bu karar 6306 sayılı kanunun 6. Maddesine göre alınır.

“25/2/1998 tarihli ve 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında olup riskli alanlarda ve riskli yapılarda yaşayanların nakledilmesi için Başkanlıkça ihtiyaç duyulan taşınmazlar, 4342 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin birinci fıkrasının (g) bendindeki alanlardan sayılarak, tahsis amaçları aynı maddeye göre değiştirilip tapuda Hazine adına tescil edilir; bu taşınmazlar hakkında bu Kanuna göre uygulamada bulunulur.”

• Yıkım Kararı; Her ne kadar yıkım kararı verme hususunda öncelik maliklerde olsa da istisna olarak idare de yıkım kararı alabilir. Şayet ki malikler kendilerine tebliğ edilen süre doğrultusunda yıkım işlemini gerçekleştirmezlerse idare yıkım kararı alacaktır.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE KARŞI İTİRAZ

Riskli yapı tespitine karşı itiraz, raporun riskli olduğunun tebliğinden ve tapuya şerh edilmesinden itibaren 15 gün içinde yapılmalıdır. Bu 15 günlük süre hak düşürücü niteliktedir. Şayet malik, 15 gün içinde itiraz edemez veya etmezse itiraz etme hakkını kaybedecektir. Belirtmek gerekir ki itirazı yapanlar yapının malikleri veya malikin vefatı durumunda mirasçıları tarafından yapılabilir.

İtirazın mercii, raporun bulunduğu yerdeki müdürlük veya idaredir. Müdürlük veya idare, itirazın süresi içinde yapılıp yapılmadığını, itiraz edenin malik veya vefat etmişse onun mirasçıları olup olmadığını inceler. Süresi geçmiş veya itiraz eden malik değilse itiraz reddedilir.

İtirazı inceleyecek olan teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile ikisi inşaat mühendisi ve biri de jeoloji veya jeofizik mühendisi olmak üzere, Bakanlık teşkilâtında görev yapan üç üyenin iştiraki ile yedi üyeli olarak teşkil edilir

Yapılan itiraz sonucunda veya bir yargı kararı ile riskli yapı tespiti sonucunda bir değişiklik olursa bu durumun ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmesi gerekir. Tapuya koyulan riskli yapı şerhinin terkini istenmelidir.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE KARŞI DAVA SÜRECİ

Riskli yapı tespitine karşı açılacak olan dava aslında idari yargılama hukukunun bir konusudur. Zira riskli yapı tespiti bir idari işlemdir. Belirtmek gerekir ki riskli yapının tespiti ise bir idari eylemdir. Anayasa’nın 125. Maddesi, idarenin her türlü işlem ve eylemlerine karşı dava yolunun açık olduğunu bizlere belirtmektedir. Dolayısıyla riskli yapı tespitine karşı idarede, riskli yapı tespitinin tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde yapının bulunduğu yer İdare Mahkemesine dava açılabilir. Yine belirtmek gerekir ki bahse konu idari davayı ancak menfaati ihlal edilenler açabileceklerdir. Menfaati ihlal edilenler malikler olabileceği gibi, sınırlı ayni hak sahipleri, kiracılar veya herhangi bir menfaat sahibi olabilir.

Fakat uygulamada bu durum farklılık gösterebilmektedir. Nitekim bazı Danıştay kararlarında kiracıların veya malikler ve sınırlı ayni hak sahipleri haricindeki menfaat sahiplerinin bu hususta dava ehliyetlerinin olmadığı söylenmektedir. Fakat Danıştay’ın bu kararı, İdari Dava Daireleri Kurulu, bu yöndeki bir kararı bozmuştur ve bu içtihat, yerleşik bir içtihat olmaktan çıkmıştır.

Mahkeme açılan davada “yürütmenin durdurulması kararı” alırsa, nihai karara kadar yıkım işlemi duracaktır. Şayet mahkeme, idari işlemin iptaline karar verirse yapının riskli olmadığı kesinleşecektir.

RİSKLİ YAPININ TAHLİYE VE YIKIM SÜRECİ

Riskli yapının tespitinin kesinleşmesi, itirazların reddedilmesi veya itiraz edilmemesi durumunda olur. Tespitin kesinleşmesinden sonra müdürlük yıkım işlemleri için İdareye talepte bulunur.

İdare, bu yapının tahliyesi için yapının içerisinde yaşayanlara ve iş yeri olarak kullananlara 60 günlük süre verir. Eski kentsel dönüşüm yasasında bu 60 günlük süre, yapıda ikamet eden herkese tebligat olarak verilirdi. Fakat yeni kentsel dönüşüm yasasıyla birlikte binanın 60 gün içinde tahliye edilmesi gerektiği yapı üzerine asılacaktır. Bununla birlikte hak sahiplerine e-devlet üzerinden de haber verilir.

60 günlük süre içerisinde tahliye işlemleri veya yıkım gerçekleşmezse, yıkım ve tahliye işlemleri için ev sahiplerine ek 30 günlük süre verilir. Bununla birlikte 30 günlük ek sürede de yıkımın gerçekleşmemesi durumunda yapının idarece yıkılacağı tebliğ edilir. Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası ile birlikte, yıkımı engellemeye çalışan kişiler kolluk müdahalesiyle de karşılaşabilirler. Ayrıca idare, hak sahiplerinin görüşlerini de alarak yapıya iletilen elektrik, doğalgaz ve suyun iletilmesini engeller.

Yapının yıkımı için verilen sürede malikler tarafından yıkım gerçekleştirilmemişse idare tarafından yıkım işlemi yapılır. Fakat bu durumda da yıkım için gereken maliyet, hak sahiplerinden rücu edilecektir, yani maliyetten yine malikler sorumludur. Bu sorumluluk maliklerin riskli yapıdaki hisseleri oranında değişkenlik gösterebilir. Yıkım ve tahliye masrafları idare tarafından maliklere tebliğ edilir ve 1 ay içinde ödenmesi istenir.

Riskli yapının yıkımı gerçekleştirildikten sonra arsa haline gelen yapı için tapu kütüğünün beyanlar hanesinde bulunan riskli yapı şerhinin terkini istenmelidir. Bu istemi ilgiler veya idare yapabilir.

ÜLKEMİZDEKİ RİSKLİ YAPI TESPİTİ UYGULAMALARI

Türkiye, deprem açısından oldukça aktif bir coğrafi konumda yer almaktadır. Bu nedenle, ülkemizdeki yapı stokunun depreme karşı güvenliğinin ve sağlamlığının değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır. Bu amaçla, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde riskli yapı tespit uygulamaları yapılmaktadır.

2023 Kasım ayında yapılan değişikliklerle birlikte 6306 sayılı kanunda birtakım değişiklikler yapılmıştır. Kanun her ne kadar mülkiyet hakkı gibi önemli konuları ihlal ettiği yönünde eleştirilere maruz kalsa da kanun değişikliğinin gerekçesinden amacın kentsel dönüşümün ivedi bir şekilde tamamlanmasını hedeflediğini anlayabilmekteyiz.

Riskli yapı tespitini idare, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Bakanlık tarafından yetkilendirilmiş müdürlükler ve yine bakanlık tarafından lisanslandırılmış özel kurum ve kuruluşlar yapabilirler. İdare ve başkanlık, son değişiklik ile re ‘sen riskli yapı tespiti yapabilir hale gelmiştir. Bununla birlikte riskli yapı tespitini malikler de talep edebilmektedir ki aslında önemli olan da budur. Zira riskli yapı tespiti, mülkiyet hakkı, barınma hakkı veya en temelde güvenli bir yaşam hakkını ilgilendirmesinden ötürü talebe bağlı bir uygulamadır. Dolayısıyla işin amacına uygun olması, talebe bağlılıkla daha objektif olarak sağlanabilir. Fakat tekrar belirtmek gerekir ki son değişiklikle birlikte talebe bağlılık devam etmekte olup, idareye ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığına riskli gördükleri yapıları re ‘sen tespit edebilme yetkisi de tanınmıştır.

RİSKLİ YAPI TESPİTİ İLE İLGİLİ SIKÇA SORULAN SORULAR

Riskli yapı tespiti ücretleri ne kadardır?

Riskli yapı tespiti fiyatları, bakanlıkça lisans almış özel kurum ve kuruluşlarda orta seviyede bir araştırma için ortalama 4.000 TL ila 8.000 TL arasında değişirken, kapsamlı, tüm yapıyı ilgilendiren bir tespit ise 40.000, 50.000 TL arası değişebilmektedir. Fakat belirtmek gerekir ki bu fiyatlandırmalar her sene değiştiği gibi, kurumlar arasında da değişik fiyatlandırmalar olabilir.

Riskli Yapı Nasıl Sorgulanır? E-Devlet üzerinden nasıl yapılır?

E- Devlet kapısı üzerinden riskli yapı tespiti talebinde bulunmak için, E-Devlet arama çubuğuna “Risk Yapı Tespiti” yazmanız ve çıkan Riskli Yapı Tespiti sayfasına tıklamanız yeterlidir. Dilekçe ve diğer gereken belgeleri ibraz etmeniz durumunda riskli yapı tespiti başvurusu yapabilirsiniz.

Riskli Bina Tespitini Kim Yapar?

Riskli yapı tespitini idare, belediye, bakanlık tarafından lisanslandırılmış özel kurum ve kuruluşlar veya 2023 Ekim ayında kurulan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yapabilmektedir. Bununla birlikte son değişiklik ile birlikte İdarenin re ‘sen riskli yapı tespiti yapma yetkisi de uygulamada görülebilecektir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edilebilir Mi?

Riskli yapı tespitine karşı itiraz yolu açıktır. Önemli olan sürelere dikkat edilmesi gerektiğidir. Riskli yapı tespitine dair rapor, maliklere tebliğ edilmesinden itibaren 15 gün içerisinde, malikler veya malikin vefatı halinde mirasçılar tarafından riskli yapının bulunduğu yer Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne veya ilgili İdareye yapılabilir. Önemli bir husustur ki bu 15 günlük süre hak düşürücü niteliktedir. 15 günden sonra itiraz yapılırsa itiraz reddedilecektir. Ayrıca itirazı maliklerin yapması gerekmektedir. İtiraz edenin malik olmadığı durumda da itiraz reddedilebilir.

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İTİRAZ DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ

                       

 KENTSEL DÖNÜŞÜM BAŞKANLIĞINA

 

İtiraz Konusu   ­            Ekte yer alan Riskli Yapı Tespit Raporuna karşı itirazlarımız hk.

                        ……İli, ……İlçesi…… Mah. ……Cad. ……Sk. No…  ; Tapuda … Pafta…. Ada….. Parsel sayılı yerde bulunan binamıza, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca Riskli Yapı Tespit Raporu Hazırlanmıştır. Bu rapor sonucunda binamız RİSKLİ olarak tespit edilmiştir. Hazırlanmış olan Riskli Yapı Tespit Raporuna itiraz ediyoruz. Gereğini arz ederiz.

                                                                                                                                  Adı Soyadı

                                                                                                                                  İmza

Başvuru Sahibinin;

Adresi:…

Tel:…

Ekler:

• Riskli Yapı Tespit Raporu Fotokopisi

RİSKLİ YAPI TESPİTİNE İLİŞKİN DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ

            İSTANBUL BÖLGE İDARE MAHKEMESİ SAYIN BAŞKANLIĞI’NA

Sunulmak Üzere

İSTANBUL X. İDARE MAHKEMESİ BAŞKANLIĞININA

 

Davacı            Adı Soyadı TC

                        Adres

Davalı             İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü

Konu              İstanbul … İdare Mahkemesi’nce Verilen …….. Tarih  2024/…….. E. Sayılı Yürütmenin Durdurulması Talebinin Reddi Kararının Kaldırılarak Yürütmenin Durdurulmasına Karar Verilmesi İstemi.

 

Açıklama      

                        Yukarıda esas sayılı dosya ile açmış olduğum iptal davasında, Maliki bulunduğum İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, ……….bağımsız bölümün, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Yasa kapsamında arsa payımın satışının ve bahse konu parseldeki tüm kentsel dönüşüm işlemlerinin iş bu dava dosyasındaki yargılamanın kesinleşmesine kadar durdurulması/bekletilmesi hakkında yürütmenin durdurulmasına karar verilmesini de talep etmiştim. Yürütmenin Durdurulması talebim, mahkeme tarafından usul ve yasaya aykırı olarak, dosya kapsamına ve adalete uygun olmayan şekilde REDDEDİLMİŞTİR.

Bu RED kararına karşı itirazlarımı sunuyorum.

                                                                                                                      Ahmet Eren SOLMAZ

KENTSEL DÖNÜŞÜM NEDİR?

YENİ KENTSEL DÖNÜŞÜM KANUNU VE DEĞİŞİKLİKLİLER

KENTSEL DÖNÜŞÜM KİRA YARDIMI

İMAR PLANI NEDİR? PLAN ÇEŞİTLERİ NELERDİR?

İMAR PLANININ İPTALİ DAVASI VE İTİRAZ