Hisseli Tapuda Habersiz Satış

Hisseli tapuda habersiz satış, paydaşlardan birinin kendi payını diğerlerine haber vermeden üçüncü kişiye devretmesidir. Bu satış hukuken geçerlidir. Diğer paydaşların elindeki tek yol, Türk Medeni Kanunu 732. maddedeki önalım hakkını dava açarak kullanmaktır.

Dava, satış noter aracılığıyla bildirilmişse üç ay içinde açılır. 25 Aralık 2025’ten sonraki satışlarda bildirim hiç yapılmasa bile süre bir yılda dolar. Aynı tarihte ödenecek bedelin ölçüsü de değişmiştir.

Hisseli tapuda karşılaşılan sorunlardan biri, bir hissedarın diğer hissedarların haberi olmadan kendi hissesini üçüncü bir kişiye satmasıdır. Bu tür durumlar, diğer hissedarları mağdur edebilmekte ve ciddi hukuki sonuçların doğmasına sebebiyet verebilmektedir. Satışı öğrenen paydaşın önünde iki ayrı dava vardır. Önalım davası payı geri getirir, ortaklığın giderilmesi davası ise paylı mülkiyeti tümden sona erdirir.

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmazın paylara bölünerek birden fazla kişi tarafından sahiplenildiği, pay sahiplerinin adlarının tapuda açıkça yazdığı tapu türüdür. Halk arasında müşterek tapu ya da ortak tapu da denir. Payın devri tapu mevzuatında pay temliki olarak anılır.^[1] Hisseli tapuda paylaşılan, tapunun fiziksel sınırları değil, taşınmaz üzerindeki pay oranlarıdır. Maliklerin taşınmaz üzerinde belirli oranlarda payları bulunmaktadır ve bu oranlar, taşınmaz üzerinde sahip oldukları mülkiyet hakkını ifade etmektedir.

Hisseli tapuda birden fazla malik bulunmakla birlikte, malik sayısında herhangi bir sınır yoktur. Hissedarlar, kendi payları üzerinde serbestçe tasarruf edebilir ancak aşağıda daha detaylı olarak ele alınacağı üzere bu durum, diğer hissedarların şufa hakkının doğumuna sebep olabilecektir.

Hisseli Tapu Nasıl Satılır?

Hisseli taşınmaz üzerinde bulunan hisselerin tümü birlikte satılabileceği gibi hisseler ayrı ayrı da satılabilmektedir. Taşınmaz üzerindeki hisselerin tümünün birlikte satılması için tüm hissedarların bu yönde karar alması gerekmektedir. Bu durumda tüm hissedarlar bir arada tapuda bulunmalı ve satış için onay vermelidirler. Aksi takdirde tüm hisselerin birlikte satılması mümkün değildir. Ancak bu durumda hissedarların, izale-i şüyu, başka bir deyişle ortaklığın giderilmesi davasını açma hakkı bulunmaktadır.

Taşınmaz üzerinde bulunan hisselerin tümünün değil de bir veya birkaçının satılmasının istenmesi durumunda, hissesini satacak kişi, diğer hissedarlara bu durumu noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Bunun sebebi ise, diğer hissedarların hisseli taşınmaz üzerinde ön alım hakkının bulunmasıdır. Hisse sahipleri, satılmak istenen payı öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir. Satış öncesinde anlaşma sağlanırsa bedeli taraflar serbestçe belirler. İş önalım davasına dönerse bedeli hakim rayiç değere göre tespit eder. Diğer hissedarlar, taşınmaz üzerindeki hisseyi satın almak istemedikleri takdirde, söz konusu payı diğer kişilere satabilir. Ancak hisse sahibi, diğer hissedarlara haber vermeden sahip olduğu pay üzerinde tasarrufta bulunursa, diğer hissedarlar, ön alım hakkını kullanmak adına dava açabilirler.

Hisseli Tapuda Kendi Hissemi Satabilir miyim?

Evet. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payını diğerlerinin onayı olmadan satabilir. Satış için hissedarların muvafakatnamesi ya da ortak kararı aranmaz.

Payın tamamı satılabileceği gibi bir kısmı da satılabilir. Alıcı üçüncü kişi olabilir, mevcut paydaşlardan biri de olabilir. Payını satan kişi tapu müdürlüğünde tek başına işlem yapar.

Satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.^[2] Bu bildirim satışın geçerliliği için şart değildir. Bildirim yapılmazsa diğer paydaşların önalım davası açma süresi işlemeye başlamaz.

İki durumda pay satışı serbest değildir. Taksim edilmemiş mirasta taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabidir, paydaşın bağımsız bir payı yoktur ve satış için tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Tarım arazilerinde ise hisselendirme ve pay temliki Tarım ve Orman Bakanlığının iznine bağlıdır.^[3]

Uyarı: Payını satan paydaş bildirimi yapmazsa satıştan itibaren bir yıl boyunca önalım davasıyla karşılaşabilir. Noter bildirimi bu süreyi üç aya indirir.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış Ne Anlama Gelir?

Hisseli tapuda satış, yukarıda açıklandığı gibi iki türlü olabilmektedir. Ancak hisseli tapuda habersiz satıştan bahsedilebilmesi için pay sahiplerinin birlikte yaptığı bir satıştan değil, bir hissedarın yaptığı satıştan bahsetmek gerekmektedir.

Şöyle ki, taşınmaz üzerinde pay sahibi olan hissedar, eğer sahip olduğu payı satmak istiyorsa öncelikle diğer hissedarlara bu durumu noter aracılığıyla bildirmesi gerekmektedir. Diğer hissedarlar payı satın almak isterse devir, noter bildiriminde gösterilen koşullar üzerinden tapuda gerçekleştirilir. Diğer hissedarlar satın almak istemezlerse bu pay, başka kişilere satılabilmeye müsait bir duruma gelecektir.

Hisseli tapuda habersiz satıştan bahsedilmesi için pay sahibinin, diğer pay sahiplerine noter aracılığıyla bildirim yapmadan sahip olduğu payı başka kişilere satması durumunda gündeme gelebilecek bir durumdur. Bu durumda ön alım hakkı sahibi olan diğer hissedarlar, ön alım hakkında yararlandırılmamakta, başka bir deyişle ön alım hakları ihlal edilmektedir. Böyle bir olasılıkta pay sahipleri, ön alım hakkı davası açarak bu haklarını kullanabileceklerdir.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış

Hisseli Tapuda Şufa (Ön Alım) Hakkı Nedir?

Hisseli tapunun söz konusu olduğu bir durumda birden fazla hissenin bulunduğu taşınmaz üzerinde her bir pay sahibi ön alım hakkına sahiptir. Ön alım hakkı, hissedarlardan birinin veya birkaçının sahip olduğu payı satmak istemesi durumunda bu payın satın alınması hususunda diğer hissedarların öncelik hakkı olduğu anlamına gelmektedir. Bu hak sayesinde diğer hissedarlar, satılmak istenen payı satın almak isteyecek ve taşınmaz üzerinde başka kişilerin pay sahibi olmasını engelleyebilecektir. Bu husus, büyük önem arz etmektedir. Şöyle ki, bir taşınmazın paylara bölünmesi ve birden fazla kişiye paylaştırılması, büyük bir çoğunlukla taraflar arasında oluşan güven ilişkisine dayanmaktadır. Ön alım hakkı sayesinde hissedarlar, taşınmaz üzerinde pay sahibi olan kişilerin arasına yabancı bir kişinin girmesine engel olmakla birlikte, oluşan güven ilişkisinin zedelenmesinin önüne geçebilmektedirler.

Habersiz Satış Durumunda Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?

Şufa hakkı, habersiz satış durumunda diğer hissedarların dava açarak kullanabileceği bir haktır. Ön alım hakkının dava açılmadan kullanılabilmesi mümkün değildir. Ayrıca bu hakkın diğer paydaşlara karşı kullanılabilmesi de mümkün olmayıp yalnızca üçüncü kişilere yapılan satışlarda kullanılabilecektir. Şufa hakkının kullanılmasına ilişkin dava, hissenin satıldığı üçüncü kişiye karşı açılacaktır.

Dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hakimin gösterdiği yere kesin süre içinde nakden yatırır. Yatırılan para nemalandırılır.

Kesin süre kaçırılırsa pay, önalım hakkı sahibi adına tescil edilemez. Dava kazanılırsa hisse kararın kesinleşmesiyle önalım hakkı sahibine geçer. Yatırılan bedel de hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.^[4]

Rayiç bedel kuralı 25 Aralık 2025’te yürürlüğe girdi. Kural yalnız yeni davalar için değildir, o tarihten önce açılmış derdest davalarda da uygulanır.^[5]

Şufa Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılamaz?

Şufa hakkının kullanılamayacağı birçok durum vardır. Bu şartlar altında şufa hakkı kullanılamayacak ve bu haktan doğan talepler ileri sürülemeyecektir.

1. Paylı mülkiyete tabi olup da fiilen taksim edilmiş taşınmazlarda paydaşlardan birinin payını devretmesi halinde şufa hakkı kullanılamaz. Bu durumda diğer paydaşların ön alım hakkını kullanmak istemesi, hakkın kötüye kullanımını teşkil eder.
2. Cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. 7571 sayılı Kanun bu istisnaya 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışları da eklemiştir.^[6]
3. Resmi şekilde yapılan ve tapu kütüğüne şerh verilen ön alım hakkından feragat, şufa hakkının kullanılmasını engellemektedir. Belirli bir satışta ön alım hakkını kullanmaktan feragat ise yazılı şekle tabi olup satıştan önce veya sonra yapılabilmektedir.
4. Bağışlamanın ve trampanın söz konusu olduğu durumlarda ön alım hakkı kullanılamaz.
5. Payın bir şirkete sermaye olarak konulması durumunda, şufa hakkı kullanılamaz.
6. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı durumda ön alım hakkı kullanılamaz.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış Durumunda Şufa Hakkı

Şufa Hakkını Kimler Kullanabilir?

Şufa hakkını kimlerin kullanabileceği, Türk Medeni Kanununun 732. maddesinde ifade edilmiştir.^[7] Bu hükme göre, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. Dolayısıyla şufa hakkı, ancak paydaşlar tarafından kullanılabilir. Taşınmazda paydaş olmayan kişiler, herhangi bir sebeple şufa hakkını kullanamaz.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış Hukuki Olarak Geçerli Midir?

Hisseli tapuda habersiz satışın yapılması önünde bir engel bulunmamaktadır. Hissedarlar, sahip oldukları payları üçüncü kişilere satabilirler. Ancak kanun, diğer hissedarlara şufa hakkı tanımış olup bu hak kullanıldığı takdirde satış geçersiz hale gelecektir. Şufa hakkının kullanılmaması durumunda ise, satış geçerli bir şekilde varlığını sürdürecek olup üçüncü kişi, satın aldığı hisse üzerinde ileride bir sorunla karşılaşmayacak şekilde hak sahibi olmaktadır.

Dolayısıyla hisseli tapuda habersiz yapılan satış, ilk başta geçerli olup geçerliliğini koruyabilmesi, şufa hakkının kullanılmasına bağlıdır. Şufa hakkının kullanılmasına ilişkin davanın kazanılması durumunda kararın kesinleşmesini müteakip şufa hakkı sahibi, hissenin sahibi olacak ve satış geçersiz olacaktır. Ancak pay sahipleri, şufa hakkını kullanmadığı takdirde herhangi bir sorunla karşılaşılmayacak olup satış geçerliliğini sürdürmeye devam edecektir.

Habersiz Satış Durumunda Diğer Hissedarlar Ne Yapabilir?

Hisseli tapuda habersiz satışın yapılması durumunda diğer hissedarlar, şufa hakkını kullanmak amacıyla dava açabilirler. Buna ön alım (şufa) davası denilmektedir. Hissedarın, hisselerini üçüncü bir kişiye satması durumunda bu satış, noter aracılığıyla diğer hissedarlara bildirilmelidir. Bildirim yapılmasa dahi diğer pay sahipleri, satış işlemini öğrendikleri tarihten itibaren ön alım hakkını kullanmak adına süresi içerisinde dava açabilirler.

Önemle belirtmek gerekir ki, ön alım hakkı, sadece dava yoluyla kullanılabilmektedir. Dava yoluna gitmeden herhangi bir şekilde bu hakkın kullanılabilmesi mümkün değildir.

Davacı pay sahibi, hakimin belirlediği rayiç bedeli mahkemenin gösterdiği yere yatırmak zorundadır. Ödemenin ölçüsü artık tapudaki satış bedeli değildir. Para kesin süre içinde yatırılmazsa pay davacı adına tescil edilemez. Ayrıca bunlara ek olarak önemle ifade etmek gerekir ki eğer şufa hakkından noter kanalıyla feragat edilmesi halinde bu hakkın kullanılması mümkün değildir.

HİSSELİ TAPUDA HABERSİZ SATIŞ

Hisseli Tapuda Şufa Hakkının Kullanım Süresi ve Zamanaşımı

Paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda bir pay sahibinin sahip olduğu hissenin satışı gerçekleştiğinde iki durum karşımıza çıkmaktadır. Şöyle ki, satış gerçekleştiği takdirde noter aracılığıyla diğer hissedarlara bildirim yapılmalıdır. Bildirim yapıldığı takdirde bildirimin tebliğ tarihinden itibaren diğer paydaşlar üç ay içerisinde şufa hakkını kullanmak için dava açabilirler. Noter aracılığıyla diğer hissedarlara bildirim yapılmamışsa, diğer pay sahipleri, satışın gerçekleştiğini öğrendikleri tarihten itibaren 3 ay içinde şufa davasını açabilirler.

Bu üç aylık süreye ek olarak kanun, ayrıca bir hak düşürücü süre öngörmektedir. 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun 733 ve 734. maddelerinde değişiklik yapılmıştır.^[8] Bu değişiklikle birlikte hak düşürücü süre, satışın 25 Aralık 2025‘ten önce veya sonra yapılmış olmasına göre farklılık göstermektedir.

25 Aralık 2025 tarihinden önce yapılan satışlarda eski kural geçerlidir, hak düşürücü süre satış tarihinden itibaren 2 yıldır. 25 Aralık 2025 tarihinden sonra yapılan satışlarda ise bildirime bakılmaksızın, satış tarihinden itibaren en geç 1 yıl içinde ön alım davası açılmalıdır. Bu süre geçtikten sonra ön alım hakkı kendiliğinden düşer.

Habersiz Satışta Yeni Düzenleme: 7571 Sayılı Kanunla Değişen Üç Kural

Paylı mülkiyetteki önalım rejimi 25 Aralık 2025’te değişti. 7571 sayılı Kanun, Türk Medeni Kanunu’nun 733 ve 734. maddelerini yeniden yazdı.

Birinci değişiklik süreyle ilgilidir. Noter bildirimi yapılmadığında iki yıl olan mutlak hak düşürücü süre bir yıla indi.

İkinci değişiklik istisna listesine yöneliktir. Cebri artırmanın yanına 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar eklendi. Kamu ihalesiyle pay satın alan kişi artık önalım davasıyla karşılaşmaz.

Üçüncü ve en ağır değişiklik bedeldedir. Önalım hakkı sahibi tapudaki satış bedelini değil, hakimin belirlediği rayiç bedeli yatırır. Yatırılan para nemalandırılır ve hüküm kesinleşince nemasıyla birlikte hak sahibine ödenir.

Önemli: Süreye ilişkin değişiklik 25 Aralık 2025’ten önce yapılmış satışlara uygulanmaz. Bedele ilişkin değişiklik ise o tarihten önce açılmış derdest davalarda da uygulanır.^[9]

Hisseli Tapuda Şufa Bedeli Nedir Nasıl Belirlenir?

Şufa bedeli, önalım hakkını kullanan paydaşın mahkemeye yatıracağı paradır. Hisseli tapudaki önalım hakkı doğrudan kanundan doğar. Bu hak için paydaşlar arasında ayrı bir sözleşme aranmaz.

Bedeli belirleyen de taraflar değil, davaya bakan hakimdir. Hakim dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin tespit eder.

Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı ayrı bir kurumdur. Orada bedel şerhte yazan koşullara göre belirlenir.^[10] Hisseli tapuda paydaşların sahip olduğu hak ise yasal önalım hakkıdır.

Yasal önalımda ödenecek tutarın kaynağı sözleşme değildir. Tarafların satış sırasında anlaştığı rakam da mahkemeyi bağlamaz.

Aynı değişiklikle Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesindeki bedel esası da güncellenmiştir. Tapuda gösterilen bedelin yerini, hakimin gecikmeksizin belirlediği rayiç bedel almıştır.^[11]

Bu kural derdest davalara da uzanır. 25 Aralık 2025‘ten önce açılmış ve halen görülmekte olan önalım davalarında rayiç bedel uygulanır.^[12]

Hak düşürücü sürede durum terstir. Süreye ilişkin değişiklik, 25 Aralık 2025’ten önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz.

Hisseli Tapuda Şufa Bedeli Hesaplama

Şufa Bedelinde Düzeltme Beyannamesi Dikkate Alınır mı?

Düzeltme beyannamesi tartışması, bedelin tapudaki rakama bağlı olduğu dönemin sorunudur. O dönemde alıcı harcı düşük ödemek için satış bedelini olduğundan az gösterebiliyordu. Önalım davası açılınca bu düşük rakam davacının işine yarıyordu.

Yargıtay dengesizliği düzeltme beyannamesiyle gidermiştir. Alıcı, dava açılmadan önce vergi dairesine beyanda bulunup harcı gerçek değer üzerinden tamamlarsa mahkeme düzeltilmiş bedeli esas alır.^[13]

Beyannamenin dava tarihinden önce verilmiş olması aranır. Dava açıldıktan sonra yapılan düzeltme aynı sonucu doğurmaz.

Alıcı, kütükte gösterilen düşük bedeli harcını tamamlayarak düzeltmişse önalım hakkı bu yeni rakam üzerinden kullanılır.

Not: 25 Aralık 2025 sonrasında bedeli hakim rayiç değere göre belirlediği için düzeltme beyannamesinin önalım davasındaki ağırlığı azalmıştır.

Hisseli Tapuda Habersiz Satışa Karşı Dava Açma Hakkı

Hisseli tapuda habersiz satışın gerçekleşmesi durumunda diğer pay sahipleri, noter aracılığıyla bildirimin yapıldığı tarihten, bildirim yapılmamışsa pay sahipleri tarafından satışın öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay içerisinde ön alım davası açılması gerekmektedir. Hak düşürücü süre, satışın 25 Aralık 2025‘ten önce mi sonra mı yapıldığına göre değişir. Bu tarihten sonraki satışlarda süre en geç bir yıl, öncesinde iki yıldır.

Ön alım hakkının kullanılması amacıyla açılan dava, sadece üçüncü kişilere açılabilmektedir. Ayrıca ön alım hakkı, sadece dava yoluyla kullanılabilmektedir. Bu nedenle başka herhangi bir yol ile bu hakkını kullanmak isteyen pay sahibinin buna yönelik faaliyetleri, herhangi bir hukuki mahiyet taşımamaktadır. Bu durumda dava açmaya, hak düşürücü sürelere dikkat etmeye davanın açılması gerektiği tarafa dikkat etmek gerekmektedir.

Ayrıca hisseli satışta haberiz satışın söz konusu olması durumunda diğer paydaşlar izale-i şüyu davası açarak sahip olduklarının hakların korunmasını sağlayabileceklerdir.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış Sonrası Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası

Paylı mülkiyetin taraflarından biri, hisselerini üçüncü bir kişiye haber vermeden satmışsa, bu satış işlemi diğer paydaşlar açısından sorunlara yol açabilir. Habersiz satış sonrası hissedarlar arasında anlaşmazlık çıkması durumunda izale-i şüyu davası gündeme gelir. İzale-i şüyu davası, paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesini sağlar. Taşınmaz üzerinde pay sahibi olan her hissedar, ortaklığın giderilmesi talebiyle dava açabilir.

Eğer taşınmaz bölünebilir nitelikteyse (örneğin, arsa veya arazi), mahkeme taşınmazı paydaşlar arasında bölüştürebilir. Eğer taşınmaz bölünemez nitelikteyse (örneğin, bir bina veya küçük bir arsa), mahkeme taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına karar verir. Elde edilen satış bedeli, pay sahipleri arasında hisseleri oranında bölüştürülür.

Ortaklığın giderilmesi davası için bir zamanaşımı süresi öngörülmemiş olup dava her zaman açılabilir. Ayrıca izale-i şüyu davası, maktu harca tabidir. Davayı açan pay sahibi, dava harcını ve masraflarını davayı açarken ödemektedir. Davanın sonuçlanması ile birlikte yargılama giderleri pay sahiplerine payları oranında yükletilmektedir.

TBMM Genel Kurulu, 16 Temmuz 2026 tarihinde miras yoluyla edinilen hisseli taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davalarında ilk açık artırmanın yalnızca hissedarlara veya mirasçılara açık olmasını öngören bir kanun teklifini kabul etmiştir.^[14] Bu düzenleme, yazının hazırlandığı tarih itibarıyla henüz Resmi Gazete’de yayımlanmamış ve yürürlüğe girmemiştir. Yürürlüğe girmesi halinde, miras yoluyla edinilmiş hisseli taşınmazların ortaklığının giderilmesi sürecini doğrudan etkileyecektir.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış ve Ortaklığın Giderilmesi

Önalım Uyuşmazlığında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Hayır. Taşınmazın devrine ilişkin uyuşmazlıklar arabuluculuğa elverişlidir, ancak dava şartı değildir.^[15] Paydaşlar doğrudan önalım davası açabilir.

Arabuluculuk yolu seçilirse tapuda bir koruma imkanı doğar. Taraflar yazılı olarak kararlaştırır, arabulucu bunu tutanağa geçirir ve talebiyle tapu siciline tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair şerh verilir. Şerh en çok üç ay durur, sürenin sonunda kendiliğinden kalkar.

Anlaşma sağlanırsa belgenin icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur. Şerh, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir. Şerhten sonra taraflardan biri tapu müdürlüğüne başvurur ve tescil, resmi senet düzenlenmeksizin yapılır.

İpucu: Üç aylık tasarruf kısıtlama şerhi, görüşmeler sürerken payın üçüncü kişiye devredilmesini engeller.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış Halinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

Hisseli tapuda habersiz satış halinde açılacak ön alım hakkında görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. İzale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davasında ise görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Hisseli Tapuda İcra ve Haciz Yoluyla Satış

Hisseli bir taşınmazdaki paydaşlardan birinin borcu nedeniyle icra takibi başlatılabilir. Bu durumda borçlunun payı üzerine haciz konulabilir. Taşınmazın tamamı değil, yalnızca borçlu paydaşın hissesi haczedilir. Diğer paydaşların payları bu işlemden etkilenmez.

Haciz konulan hisse, icra dairesi tarafından açık artırma yoluyla satılabilir. Bu satış alacaklının talebi üzerine gerçekleşir, borçlunun rızası aranmaz. İcra yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz, çünkü kanun cebri artırmayı şufa hakkının istisnaları arasında saymıştır.

Diğer paydaşlar, hisseli taşınmazda haciz veya icra satışı başladığında sürece müdahil olabilir, borcun ödenmesi için süre talep edebilir veya kendi paylarının korunması amacıyla hukuki yollara başvurabilir. İcra satışının durdurulması ancak borcun kapatılması veya haciz işleminin usulsüz olduğunun ispatı ile mümkündür.

Miras Kalan Hisseli Tapuya Haciz Gelirse Ne Olur?

Paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti burada ayrılır. Tapu paylı mülkiyete geçmişse borçlunun bağımsız payı haczedilir ve satılır. Taksim edilmemiş miras hala elbirliği halindeyse borçlunun ayrı bir payı yoktur.

Elbirliği halinde alacaklı icra mahkemesinden yetki belgesi alır. Bu belgeye dayanarak borçlunun ortak olduğu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açar.^[16] Yetki belgesi olmadan açılan dava reddedilir.

Hisseli Tarla ve Arazinin İcradan Satışı

Tarım arazilerinde pay satışı her zaman mümkün değildir. Asgari büyüklüğe ulaşmış tarımsal araziler bölünemez eşya sayılır ve bu büyüklüğün altında hisselendirilemez.^[17]

Pay satışının mümkün olmadığı tarımsal taşınmazlarda alacaklının yolu değişir. Alacaklı, icra mahkemesinden aldığı yetkiye dayanarak taşınmazın tamamının satılması suretiyle paydaşlığın giderilmesini isteyebilir.^[18] Mahkeme önce arazinin niteliğini ve pay satışının mümkün olup olmadığını inceler.

Hisseli Tapuda Satış Bedeli Düşük Gösterilirse Ne Olur?

Tapuda düşük bedel göstermek, önalım davasında eskiden alıcının aleyhineydi. Paydaş payı o düşük rakamla geri alabiliyordu. Rayiç bedel kuralı bu sonucu ortadan kaldırmıştır.

Bugün hakim payın gerçek değerini tespit eder. Tapudaki rakamın düşük olması önalım hakkı sahibine kazanç sağlamaz. Düşük beyanın kendisi ise ayrı bir sorun doğurur, eksik ödenen tapu harcı sonradan tamamlattırılabilir.

Ancak bir muvazaa söz konusu ise, bu durumda farklı hukuki sonuçlar doğacaktır. Muvazaa iddiasında bulunan davacı, bunu ispat etmekle yükümlü olduğundan dolayı dava konusu, daha çekişmeli bir hal almaktadır.

Tapudaki bedel yine de önemini korur. Rakam vergi ve harç bakımından bağlayıcı bir beyandır. Alıcının ileride ödeyeceği değer artışı kazancı vergisi de bu beyana göre hesaplanır.

Hisseli Tapuda Satış Bedeli Önemi

Hisseli Tapuda Satış Bedelinin Yüksek Gösterilmesi ve Muvazaa

Hisseli tapuda pay sahibi, üçüncü bir kişiye payını satarken satış bedelini gerçekte olduğundan daha fazla gösterebilmektedir. Bu durum, taraflar arasında bir anlaşma sonucu meydana gelmekte ve muvazaaya sebep olmaktadır. Taraflar, bahse konu muvazaalı satış işlemini, ön alım hakkı sahibi paydaşların bu payı daha yüksek bedeller üzerinden satın almasını sağlamak amacıyla yapılmaktadır. Bu durumda pay sahipleri, muvazaayı ön alım hakkını kullanmadan önce fark etmişler ise, ön alım hakkı davası açmadan önce muvazaanın bulunduğu iddiasıyla dava açarak gerçekleşen işlemin iptalini talep edebileceklerdir. Böylece tapunun iptalini sağlayabileceklerdir. Eğer ön alım hakkı kullanıldıktan sonra bu durum fark edildiyse, taraflar hile veya hata hükümlerine gidebileceklerdir.

Bu taktiğin gücü 25 Aralık 2025’ten sonra azalmıştır. Bedeli hakim rayiç değere göre belirlediği için tapuda yazan yüksek rakam davacıyı bağlamaz.

Hisseli Tapuda Habersiz Satış Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

Hisseli tapuda habersiz satış ile ilgili sorularınızı bu başlık altında cevapladık.

Av. Şamil Kaya

Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi’nden 2014 yılında onur derecesiyle mezun olmuştur. Lise öğrenimini yatılı şekilde Erdoğan Akdağ Anadolu Öğretmen Lisesi’nde 2010 yılında birincilikle tamamlayan Şamil Kaya, 2018 yılında başladığı Anadolu Ünivers...

Tüm yazıları