İSTANBUL GAYRİMENKUL AVUKATI

HARBİYE HUKUK BÜROSU İSTANBUL GAYRİMENKUL AVUKATI HİZMETLERİ

İstanbul merkezli Harbiye Hukuk Bürosu’nda, gayrimenkul hukukuna ilişkin her konuda bilgi ve danışmanlık alabilir, gayrimenkul hukukuna ilişkin davalarınızın çözümü için alanında uzman avukatlarımızdan taraf vekilliği talep edebilirsiniz. Büromuzda, gayrimenkul hukukuna ilişkin tapu iptali ve tescili davaları, el atmanın önlenmesi davası, ortaklığın giderilmesi davası, tapu sicilinin düzeltilmesi davası, ön alım hakkının kullanılması davası, ecri misil davası, istihkak davası, arsa payı düzeltme davası, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlanması, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hazırlanması, tapu şerh işlemleri, gayrimenkul alım-satım sürecinde hukuki danışmanlık, gayrimenkullerin devri işlemleri gibi pek çok konuda danışmanlık ve vekillik hizmetleri verilmektedir. Ayrıntılı bilgi ve randevu için Harbiye Hukuk Bürosu web sitesini ziyaret ederek gayrimenkul avukatlarımıza ulaşabilirsiniz.

GAYRİMENKUL ALIM-SATIM SÜRECİNDE AVUKAT İLE HAREKET ETMEK ÖNEMLİ MİDİR?

Gayrimenkul hukuku, içerisinde pek çok uyuşmazlığı barındıran ve eşya hukukunun en yoğun alanlarından biridir. Gayrimenkul tasarruflarında bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki danışmanlık alarak hareket etmek, sürecin ve doğabilecek tüm problemlerin taraflar arasında hukuk kuralları çerçevesinde çözümlenmesi ve neticelenmesi açısından önemlidir. 

Gayrimenkul hukukunda usule ilişkin işlemler ağır basmaktadır ve hukukun diğer alanlarına nazaran daha teknik bir alandır. Bir İstanbul gayrimenkul hukuku avukatı ile çalışmak her zaman lehinize olacaktır.

Yabancıların Türkiye’de mülk edinmesi işlemlerinde de bir gayrimenkul hukuku avukatı ile hareket etmeleri aynı derecede önemlidir. Yabancıların Türkiye’de mülk edinmesi süreci, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarından farklı bir sürece tabidir ve tüm işlemlerin ve doğabilecek problemlerin ve uyuşmazlıkların hukuk kuralları çerçevesinde çözümlenmesi ve yabancıların hak kaybı yaşamamaları ancak bir gayrimenkul avukatından hukuki danışmanlık alarak mümkündür.

GAYRİMENKUL HUKUKU AVUKATI NE İŞ YAPAR?

Gayrimenkul hukuku avukatı, gayrimenkul hukuku alanında yeterli tecrübe ve bilgiye sahip olan ve bu alanda uzmanlaşmış, kıdemli avukatlardır. Gayrimenkul hukuku avukatları, müvekkillerinin gayrimenkul alım satım süreçlerini yönetmek, müvekkillerine ait taşınmazların konu olduğu uyuşmazlıkları çözümlemek, gayrimenkul hukuku davalarını müvekkili adına takip edip sonuçlandırmak, müvekkili adına gayrimenkule ilişkin sözleşmeler hazırlamak, tapu işlemlerini halletmek ve gayrimenkul hukukuna dair her konuda danışmanlık hizmeti vermek gibi pek çok hizmet sunmaktadırlar.

Gayrimenkul hukuku avukatı hangi davalara bakar? Gayrimenkul hukuku avukatı, tapu iptali ve tescil davaları, tapu sicilinin düzletilmesi davası, el atmanın önlenmesi davası, istihkak davası, önalım hakkı davası, ecri misil davası, arsa payı düzletme davası, ortaklığın giderilmesi davası gibi eşya hukukuna ilişkin pek çok davaya bakar. 

Gayrimenkul hukuku avukatları, müvekkilleri adına tapu şerh işlemlerini de halleder. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şerhi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi şerhi, aile konutu şerhi ve geçici tescil şerhi gibi taşınmaza ilişkin şerhleri tapu kütüğü sayfasına işletilmesinde gayrimenkul hukuku avukatından hukuki yardım alabilirsiniz. İstanbul gayrimenkul avukatı için Harbiye Hukuk kadrosuna göz atabilirsiniz.

İSTANBUL GAYRİMENKUL HUKUKU AVUKATI ÜCRETLERİ 

Avukatlık ücretleri, her yıl Türkiye Barolar Birliği’nin yayınladığı tebliğ ile belirlenir. Bu tebliğ, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi olarak nitelendirilir. Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi, avukatlık hizmetleri karşılığında ödenmesi gereken minimum tutarı belirler. Hiçbir avukat bu ücretlerin altında bir ücret kararlaştırması yapamaz. Ancak, avukatlık ücretleri yerel barolar ve avukatların mesleki tecrübe ve niteliklerine göre değişebilmektedir. Her avukat, asgari tarife üzerinden kendi avukatlık ücretini belirleyebilir. Gayrimenkul hukuku davalarında asgari ücret, davanın türü, hangi mahkemede açıldığı, niteliği gibi somut olaya göre değişebilmektedir. 2023-2024 İstanbul Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine bakarak, İstanbul gayrimenkul avukatı ücretlerine ulaşabilirsiniz.

GAYRİMENKUL NEDİR?

Gayrimenkul, bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan ve maddi bir değeri olan taşınmaz mallardır.

Türk Medeni Kanunu m. 704’e göre taşınmaz mülkiyetinin kapsamı araziler, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilen bağımsız bölümlerdir.

KİMLER GAYRİMENKUL EDİNEBİLİR?

Hem gerçek kişiler hem de tüzel kişiler gayrimenkul edinebilir ve tasarrufta bulunabilir. Gerçek kişilerin kendi adlarına gayrimenkul edinip tasarrufta bulunabilmeleri için belli şartlar aranır. Bu şartlar, 18 yaşını doldurmuş yani reşit olmak ve vesayet altında bulunan bir kişi ise vesayet makamından izin almaktır. Reşit olmayan kişiler, velayeti altında bulundukları anne-babaları vasıtasıyla gayrimenkul edinebilirler.

Tüzel kişilerin gayrimenkul edinebilmeleri ise, ticaret şirketleri ya da kamu tüzel kişisi olmaları bakımından farklılık arz etmektedir. Ticaret şirketlerinden anonim şirketler, limited şirketler ve kooperatif-kollektif şirketler şirket sözleşmelerinde yazılı olan amaç ve faaliyetleri ile sınırlı olmak kaydıyla gayrimenkul edinebilirken, adi şirketlerin böyle bir hakkı yoktur. Kamu tüzel kişileri ise, gayrimenkul edinme haklarını satın alma ya da kamulaştırma yoluyla kullanabilmektedirler.

YABANCILAR TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL EDİNEBİLİR Mİ?

Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmelerine ilişkin mütekabiliyet ilkesi geçerliydi. Mütekabiliyet ilkesine göre, yabancıların kendi ülkelerinde Türkiye vatandaşlarına hangi ölçüde gayrimenkul alım satım nasıl bir uygulama yapıyorsa, o ülke vatandaşlarına da aynı şekil ve şartlar çerçevesinde gayrimenkul alım ve satım hakkı tanınmaktaydı. 

Fakat, 2012 tarihinde kabul edilen 6302 sayılı Tapu Kanunu ve Kadastro Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile mütekabiliyet ilkesi kaldırıldı. Artık karşılıklılık esasına dayanmadan Cumhurbaşkanı’nın belirlediği 195 ülkeden yabancılar Türkiye’de gayrimenkul edinip tasarrufta bulunabileceklerdir.

 2644 sayılı Tapu Kanunu değişik 35. maddesince, “Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Cumhurbaşkanı tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.” 

MÜLKİYET HAKKI NEDİR?

Mülkiyet hakkı, hak sahibine taşınır ya da taşınmaz bir eşya üzerinde kullanma (usus), semerelerinden yararlanma (fructus) ve tasarrufta bulunma (abusus) yetkisi veren ayni ve mutlak bir haktır. 

GAYRİMENKUL HUKUKU NEDİR?

Mülkiyet hakkından doğan bir hukuk dalıdır ve Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmektedir. Gayrimenkul Hukuku, Eşya Hukuku kapsamında olan ve mülkiyet hakkına dayalı olarak ortaya çıkan uyuşmazlıkların oluşturduğu bir hukuk dalıdır. Özellikle gayrimenkul sektörünün Türkiye’deki önemi dikkate alındığında Gayrimenkul Hukuku’nun oldukça zor ve kapsamlı bir alan olduğunu söylemek mümkündür. 

GAYRİMENKUL HUKUKU MEVZUATI NELERDİR?

Gayrimenkul Hukukunun en temel mevzuatı, Türk Medeni Kanunu’nun dördüncü kitabı olan Eşya Hukuku kitabının 683-1027 maddeleridir. Bununla birlikte, 3194 sayılı İmar Kanunu, 3402 sayılı Kadastro Kanunu, 6831 sayılı Orman Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzün Önlenmesi Hakkında Kanun, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 5583 sayılı İskân Kanunu gayrimenkul hukukuna ilişkin başvurulan diğer mevzuatlardır. 

GAYRİMENKUL HUKUKUNDA HANGİ DAVALAR GÖRÜLÜR?

Gayrimenkul Hukuku niteliği gereği kapsamı oldukça geniş olduğundan, bu alana ilişkin uyuşmazlıklar da aynı şekilde çok çeşitli ve kapsamlıdır. Gayrimenkul hukukunda görülen davaların pek çoğunun temeli mülkiyet hakkına dayanır. Gayrimenkul davaları uzun süren ve sonuçlanması zaman alan davalardır ve bu bakımdan sürecin takibi oldukça önemlidir.

Gayrimenkul hukuku alanındaki davaların başlıcaları, tapu iptali ve tescil davaları, ortaklığın giderilmesi (izaley-i şuyu) davası, Ecr-i Misil davaları, el atmanın önlenmesi davaları, kamulaştırma davaları, önalım hakkı (şuf’a) davaları, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan davalar, tapu kadastro davaları ve istihkak davalarıdır.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NEDİR?

Eski adıyla izaley-i şuyu yeni adıyla ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyetin ya da elbirliği mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda, eşya üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesi için açılan davadır. Bu dava, tarafların ortaklığın giderilmesi için rızai paylaşım konusunda anlaşamamaları halinde açılır. Ortaklığın giderilmesi davasının kabulü ile hâkim, aynen paylaşma, paraya çevirme yoluyla paylaşma ve kat mülkiyetine çevirme yoluyla paylaşma yöntemlerinden birine karar vererek paylaşımı gerçekleştirir ve ortaklığı giderir.

2023 tarihli bir Yargıtay Kararı’nda ortaklığın giderilmesi davası, “… Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır.” şeklinde tanımlanmış olup, taksimin (paylaşmanın) ne şekilde yapılacağı ise uyuşmazlık konusu mala göre karar verileceği ifade edilmiştir (Yargıtay 7. H.D. E.2023/1824 K. 2023/2211 T. 13.04.2023).

Ortaklığın giderilmesi ne zaman istenebilir? Ortaklığın giderilmesi her zaman her durumda istenemez. Kanun koyucu ortaklığın giderilmesi talebini belli şartlara bağlı kılmıştır. Buna göre, eğer ortaklığı giderilmesi istenen mal sürekli bir amaca özgülenmemişse, malikler arasında bir sözleşme ile bu hakkın kullanılması sınırlandırılmamışsa, uygun olmayan bir zamanda ortaklığın giderilmesi talebinde bulunulmamışsa, kat mülkiyetinden kaynaklı bir sınırlama yoksa şayet, ortaklığın giderilmesi istenebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasını kimler açabilir? Kanun koyucu, ortaklığın giderilmesi davasını paylı mülkiyetteki ya da elbirliğiyle mülkiyetteki pay sahiplerinden biri tarafından açılabileceğini öngörmüştür. Davacı, davayı açıp ortaklığın giderilmesini isteyen taraf olup, davalı ise diğer pay sahipleridir.

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme neresidir? Aksine bir hüküm bulunmadıkça, ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme uyuşmazlık konusu taşınmaz malın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu yetki kesin yetki olup aksine bir yetki sözleşmesi yapılamaz.

TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI NEDİR?

Tapu iptali ve tescil davası, TMK m. 1025’te düzenlenmiş olup tapu kütüğü sayfasındaki gerçek durumu yansıtmayan tescil işleminin düzeltilerek gerçeğe uygun hale getirilmesi davasıdır. Tapu sicilinin gerçek durumu yansıtmaması, madde metninden de anlaşıldığı üzere tescilin yolsuz yapılmasından kaynaklanmaktadır.  Yolsuz tescil, gerçek hak durumuna uymayan tescildir. Yolsuz tescil, tescilin kurucu unsurlarında bir sakatlık olması sebebiyle söz konusu olabileceği gibi, daha sonradan yapılan sakat bir terkin ya da tadil(düzeltme) işleminden de kaynaklanabilir. 

TMK m. 1025’e göre, “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.”. Yolsuz tescil, hukuki sebepten yoksun olup bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanır.

Tapu iptali ve tescil davası sebepleri yalnızca yolsuz tescil değildir. Yolsuz tescille birlikte, muris muvazaası yani mirastan mal kaçırma, vekalet yetkisinin kötüye kullanılıp yolsuz tescil yapılması, kat karşılığı inşaat sözleşmesi sonucu tescilde yanlışlık yapılması, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, imar uygulamaları nedeniyle mülkiyetin kaybı, tescil işleminin hukuki açıdan ehliyetsiz kimse tarafından yapılmış olması, aile konutu niteliğinde olan bir taşınmaza ilişkin tasarrufta bulunulması gibi pek çok sebebe dayanarak tapu iptali ve tescil davasının açılabildiğini söylemek mümkündür.

Tapu iptali ve tescil davasını kim açabilir? Tapu iptali ve tescil davasını, tapu kaydındaki yanlışlık yüzünden hak kaybına uğrayan ve ayni hakkı zarar gören gerçek hak sahibi malik açabilir. 

Tapu iptali ve tescil davası kime karşı açılır? Bu dava, tapu kütüğü sayfasında adına tescil işlemi yapılmış olan kişi aleyhine, hazine, belediye, orman yönetimi veya adına tescil işlemi yapılan kişiler vefat etmişse bunların mirasçıları aleyhine açılabilir.

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme neresidir? Tapu iptali ve tescil davaları çekişmesiz yargı kapsamında olduğundan, Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Tapu iptali ve tescil davalarında yetkili mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu davalar, taşınmazın aynından kaynaklanır ve bu yetki kesin yetki niteliğindedir. Gayrimenkul hukuku avukatından hukuki yardım alabilirsiniz. İstanbul gayrimenkul avukatı için Harbiye Hukuk kadrosuna göz atabilirsiniz

TAPU SİCİLİNİN DÜZELTİLMESİ DAVASI NEDİR?

Tapu sicilinin düzeltilmesi davası uygulamada tapu sicilinin tashihi olarak da bilinir ve TMK m. 1027’ye dayanır. Tapu sicilinin düzeltilmesi davası, tescil için gereken kurucu unsurlar tam ve geçerli olduğu halde, tapu memurundan kaynaklı tescilin yanlış yapılması durumunda açılan bir davadır. Buradaki yolsuz tescilin sebebi tapu memurudur.

TMK m. 1027’e göre, “İlgililerin yazılı rızaları olmadıkça, tapu memuru, tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir.”. Tapu memurunun yapacağı bu düzeltme eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması şeklinde olabilir.

Tapu memuru tapu sicilini kendiliğinden düzeltemez. Tapu memuru yalnızca basit yazı hatalarını kendiliğinden düzletir ki bunda da ilgili tüzük kurallarına uymak zorundadır. Tapu sicilinin düzeltilmesi için mahkeme kararı gerekmektedir.

Tapu sicilinin düzeltilmesi davasını kimler açabilir? Düzeltme davası, ayni hakkı zedelenen kimse yani gerçek hak sahibi malik tarafından açılır.  Davayı açma hakkı, ayni bir hak söz konusu olduğu için zamanaşımı süresine tabi değildir. Ayni haklar herkese karşı her zaman ileri sürülebilir.

Tapu sicilinin düzeltilmesi davası sonucu hâkim düzeltmeye karar verirse, mahkeme kararına uyularak, görevli tapu memuru tarafından tapu kütüğü sayfasındaki yanlış ya da hatalı bilgilerin üzeri kırmızı kalemle çizilir. Bu değişiklik yapılırken ki tarih ve yevmiye numarası yazılır. Silmek, kazımak, var olan sayfayı yırtıp yeni bir sayfa açmak gibi değişiklikler yapılması söz konusu değildir.

Tapu sicilinin düzeltilmesi davasında görevli mahkeme neresidir? Aksine bir hüküm bulunmadıkça tapu sicilinin düzeltilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Tapu sicilinin düzeltilmesi davasında yetkili mahkeme, HMK m. 12’ye göre, uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu bir kesin yetkidir ve bunun aksine yapılan bir yetki sözleşmesi geçersiz olacaktır.

ARSA PAYI DÜZELTME DAVALARI NEDİR?

Arsa payı, bağımsız bölümler yani apartman daireleri oluşturmak için yapılan bir inşaatta arsanın, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre belirlenen esaslar çerçevesinde bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Arsa payı düzeltme davası ise, arsa payının yanlış tesis edilmesi gibi durumlarda ise, pay sahipleri tarafından arsa payı düzeltilmesi istemiyle açılan davalardır.

 Arsa payı düzletme davası tarafları kimlerdir? Bu dava, bir ya da birkaç kat maliki tarafından bütün kat maliklerine yöneltilerek açılır. Bu tür davalar herhangi bir zamanaşımı ve hak düşürücü süreye tabi değildir, her zaman açılabilir. Arsa payının düzeltilmesi istemlerine karşı mahkeme, bilirkişi aracılığıyla bağımsız bölümleri değerlendirirken, bulunduğu kat, alan, ısınma, aydınlanma, mimari kullanımı, konumu, cephesi vb. pek çok kriteri göz önünde bulundurur.

ÖNALIM HAKKI DAVASI NEDİR?

Önalım hakkı davası ve eski adıyla şuf’a davası, önalım hakkı sahibinin bu hakkını kullanmak için açmış olduğu bir davadır. Önalım hakkı, sözleşmeden ya da kanundan doğar. Sözleşmeden doğan önalım hakkı, sözleşme konusu malın üçüncü bir kişiye satılması durumunda önalım hakkı verilen kişiye bu malı öncelikli olarak satın alabilme hakkı verir. Kanundan doğan önalım hakkı ise, paylı mülkiyette, payını üçüncü kişilere satmak isteyen paydaşın payının diğer paydaşlar tarafından öncelikle satın alabilme hakkıdır. 

Önalım hakkı davaları ise, yasal önalım hakkının kullanılmasının engellendiği ya da önalım hakkının göz ardı edilerek işlem yapıldığı durumlarda açılan yenilik doğurucu bir davadır. Bu davanın sonunda, satıcı ile alıcı arasında yapılan satım sözleşmesine dayanan mülkiyet ilişkisi kaldırılır ve davacı yani önalım hakkı sahibi lehine yeniden düzenlenir. 

Önalım hakkı davasında görevli mahkeme neresidir? Önalım hakkı eski adıyla şuf’a davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Önalım hakkı davasında yetkili mahkeme, önalım hakkının kullanılmak istendiği taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

Önalım hakkı davası, hak düşürücü süreye tabidir. TMK m. 733/4’e göre, “önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer”. Kanunda öngörülen bu süreler, zamanaşımı süreleri değildir ve durması veya kesilmesi söz konusu olamaz. Önalım davaları konusunda Gayrimenkul hukuku avukatından hukuki yardım alabilirsiniz. İstanbul gayrimenkul avukatı için Harbiye Hukuk kadrosuna göz atabilirsiniz

EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI NEDİR?

El atmanın önlenmesi davası, menkul ve gayrimenkuller için açılabilen bir dava türüdür. El atmanın önlenmesi davasında, mülkiyet hakkına dair haksız bir müdahale söz konusudur ve bu müdahalenin durdurulması, engellenmesi ya da gelecekte meydana gelebilecek müdahalelerin önüne geçilmesi amaçlanmaktadır.

Taşınmaz bir mala, bir gayrimenkule haksız olarak girmek, başkasına ait olan bir araziye ağaç dikmek ya da var olan ağaçları kesmek, yoldan yararlanmaya engel olmak, kamulaştırmasız el atmak, bir evi yıkmak ya da bir taşınmaz içinden su borusu vs. geçirmek birer haksız el atma olarak nitelendirilir. 

El atmanın önlenmesi davasında zamanaşımı, dava konusu ayni bir hakka ilişkin olduğundan söz konusu değildir ve dava her zaman açılabilir.

El atmanın önlenmesi davasında görevli mahkeme neresidir? El atmanın önlenmesi ya da eski adıyla müdahalenin men’i davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. El atmanın önlenmesi davasında yetkili mahkeme, HMK m. 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. El atmanın önlenmesi davası konusunda gayrimenkul hukuku avukatından hukuki yardım alabilirsiniz. İstanbul gayrimenkul avukatı için Harbiye Hukuk kadrosuna göz atabilirsiniz

ECRİ MİSİL DAVASI NEDİR?

Ecri misil, eski Türkçeye dair bir kullanım olup haksız işgal tazminatı demektir. Haksız işgal tazminatı, adından da anlaşılacağı üzere, gayrimenkulünüzün rızanız dışında kullanımı neticesinde uğradığınız zararınıza karşı talep edebileceğiniz bir tazminattır. Ecri misil davası ile, taşınmazı haksız şekilde işgal edilen kişinin uğradığı zararların bu taşınmazı haksız şekilde işgal eden kişi tarafından tazmin edilmesi ve varsa bu taşınmazı kullanmaktan elde ettiği menfaatlerin geri verilmesi sağlanır.

2016 tarihli bir Yargıtay kararında, yerel mahkemece el atmanın önlemesiyle birlikte ecri misil talebinin reddedildiği bir davanın temyiz incelemesinde ecri misilin “… kötüniyetli zilyedin geri vermekle yükümlü olduğu bir şeyi haksız olarak alıkoyması nedeniyle hak sahibine ödemek zorunda kaldığı bir tür haksız fiil tazminatı niteliğinde” olduğu belirtilmiş; ecri misil hakkında karar verilirken  “… ecri misil istenen süre, taşınmazdaki paylar ve davalının savunması da gözetilmek suretiyle toplanan ve toplanacak delillere göre ecri misil talebi hakkında karar verilmesi” gerektiği hükme bağlanmıştır (Yargıtay 1. H. D. E. 2014/21327 K. 2016/10754 T. 1.12.2016). Ecri misil davası hakkında gayrimenkul hukuku avukatından hukuki yardım alabilirsiniz. İstanbul gayrimenkul avukatı için Harbiye Hukuk kadrosuna göz atabilirsiniz

Ecri misil davası hangi durumlarda açılabilir? Ecri misil davası, taşınmazın haksız şekilde işgal edildiği durumlarda, kira sözleşmesi sona erdiği ve sözleşmenin yenilenmediği halde kiracının konutu terk etmediği hallerde, gayrimenkulün satılmasına rağmen eski malikin kullanıma devam etmesi durumunda, başkasına ait bir araziye izinsiz bir inşaat yapılması durumunda, hazineye ait bir araziye inşaat yapılması durumunda ve diğer benzer pek çok durumda ecri misil davası açılabilir.

Ecri misil davasının açılabilmesi için, kötü niyetli bir haksız kullanım söz konusu olmalı ve bu haksız kullanım sonucunda bir zarar doğmuş olmalıdır.

Ecri misil davasını kimler açabilir? Ecri misil davasını taşınmazı haksız şekilde işgal edilen malik açabilir. Eğer gayrimenkul hazineye ait ise, davacı ilgili kamu kurumu olur. 

Ecri misil davasında zamanaşımı nedir? Yukarıda yer verdiğimiz Yargıtay kararı örneğinde de olduğu üzere, ecri misil Yargıtay tarafından haksız fiil olarak değerlendirmektedir. Ancak bu şekilde değerlendirmesine rağmen, ecri misil için 10 yıllık haksız fiil zamanaşımını uygulamamaktadır. Bunun yerine beş yıllık zamanaşımı süresi uygulamaktadır. Ecri misil davaları beş yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Ayrıca ecri misil talebi dava açıldığı tarihten itibaren beş yıl geriye dönük olarak iletilebilmektedir.

Ecri misil davasında görevli mahkeme neresidir? Ecri misil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Ecri misil davasında yetkili mahkeme ise, HMK m. 12 uyarınca uyuşmazlık konusu taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. 

İSTİHKAK DAVASI NEDİR?

İstihkak davası, mülkiyet davasıdır ve mülkiyet hakkının özel hukuk normlarıyla korunmasıdır. İstihkak davaları hem menkul hem gayrimenkullerin korunması için açılabilecek bir dava türüdür. İstihkak davasında zilyet olmayan malik, malik olmayan zilyede karşı dava açarak haksız olarak ele geçirilen ya da alıkonan şeyin iadesini ister. İstihkak davası sırf mülkiyet hakkına dayanılarak açılan bir davadır. İstihkak davası, uygulamada gayrimenkuller açısından pek yaygın olmayan bir dava çeşididir. 

İstihkak davasında görevli mahkeme neresidir? İstihkak davasında görevli mahkemenin neresi olduğu dava sebebine göre değişmektedir. Eğer miras sebebiyle bir istihkak davası açılmışsa, görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup yetkili mahkeme ise murisin son yerleşim yeri mahkemesidir. Ama haciz sebebiyle bir istihkak davası açılmışsa eğer, bu durumda görevli mahkeme İcra mahkemesi olacak; yetkili mahkeme ise icra takibinin yapıldığı yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesi olacaktır. İstihkak davası konusunda gayrimenkul hukuku avukatından hukuki yardım alabilirsiniz. İstanbul gayrimenkul avukatı için Harbiye Hukuk kadrosuna göz atabilirsiniz

GAYRİMENKUL HUKUKU DAVALARINDA ZAMANAŞIMI SÜRESİ NEDİR?

Gayrimenkul hukuku davalarında, tüm dava türleri için geçerli sayabileceğimiz yegâne bir zamanaşımı süresi yoktur. Gayrimenkul hukuku, sosyal yaşamda oldukça geniş bir uygulama alanı bulan bir alan olup, gayrimenkul hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar da aynı ölçüde geniş ve çeşitlidir. Zamanaşımı süreleri de dava türlerine göre değişebilmektedir.

Gayrimenkul hukuku davalarında ayni bir hakka dayanan davalarda zamanaşımı süresi söz konusu değildir. Ayni haklar herkese karşı her zaman ileri sürülebilir. Tapu iptali ve tescil davaları, tapu sicilinin düzeltilmesi davası, el atmanın önlenmesi davası, ortaklığın giderilmesi davası ve arsa payı düzeltme davası ayni hakka ilişkin davalardandır ve zamanaşımı işlemez. 

Ecri misil davası, Yargıtayca haksız fiile ilişkin bir dava olarak kabul edilmiştir ve beş yıllık zamanaşımı süresine tabiidir. 

Önalım hakkı davası da zamanaşımı süresine tabi değildir ancak hak düşürücü süreye tabidir. Buna göre önalım hakkının dava yoluyla kullanılması hakkı, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve herhalde üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Zamanaşımı konusunda gayrimenkul hukuku avukatından hukuki yardım alabilirsiniz. İstanbul gayrimenkul avukatı için Harbiye Hukuk kadrosuna göz atabilirsiniz

GAYRİMENKUL HUKUKUNDA KAZANDIRICI ZAMANAŞIMI NEDİR?

Kazandırıcı zamanaşımı, bir malı zilyetliğinde bulunduran kimsenin, belli bir süre geçmesi ve bu süre boyunca belirli bazı şartları karşılaması sonucunda, zilyedi olduğu malın maliki olması ve eski malikin artık mülkiyeti kaybetmesidir. Kazandırıcı zamanaşımı Medeni Kanun’da düzenlenmiş olup hem menkul hem gayrimenkuller açısından mülkiyeti edinme yollarından biridir. Kazandırıcı zamanaşımı, olağan ve olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı olarak iki türdür.

Olağan kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, Türk Medeni Kanun m. 712’de düzenlenmiştir. Buna göre, “Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.”.

Bir taşınmazın olağan kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılmasının şartları nelerdir? TMK m. 712 bizlere olağan kazandırıcı zamanaşımı ile mülkiyeti edinmenin şartlarını sunmaktadır. Bu şartlar, tapu kütüğüne geçerli bir hukuki nedene dayanmaksızın malik olarak yazılmış olmak, zilyedi olduğu taşınmazı davasız ve aralıksız on yıl süreyle zilyetliği altında bulundurmuş olmak ve iyiniyetli olmaktır. On yıllık sürenin davasız ve aralıksız sürmüş olması önemlidir. Zilyede karşı mülkiyet hakkına dayanarak bir dava açılmışsa, zilyet bu davayı kazanmış olsa dahi zamanaşımı süresi kesilmiş olur.

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, Türk Medeni Kanunu m. 713’te düzenlenmiştir. Buna göre “Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.”. Aynı maddenin ikinci fıkrasında, yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş kimsenin malik olduğu ya da kimin malik olduğu tapu kütüğü sayfasından anlaşılmayan taşınmazlar için de olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile yine davasız aralıksız yirmi yıl zilyetliğinde bulundurmakla mülkiyetin kazanılabileceği hükme bağlanmıştır.

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetini kazanmanın şartları, tapu kütüğüne kayıtlı olmayan veya tapu sayfasında maliki anlaşılmayan ya da hakkında yirmi yıl önce gaiplik kararı verilmiş kimseye ait bir taşınmazın bulunması, bu taşınmaza davasız ve aralıksız bir şekilde yirmi yıl süreyle zilyet olmak ve iyi niyetli olmaktır.

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ile malik nasıl olunur? Bu kazandırma kendiliğinden olmaz. Bu şekilde şartları sağlayıp malik olmaya hak kazanan zilyet, tapu kütüğü sayfasına malik olarak adını tescil ettirebilmek için talepte bulunmalıdır. Bu talebini tescil davası ile öne sürer. Tescil davasını hazineye ya da ilgili kamu tüzel kişilerine veya tapuda malik olarak görünen kişinin mirasçılarına karşı açar. Mahkeme, dava konusunu en az üç kere çeşitli yayın organları aracılığıyla ilan eder. Son ilandan itibaren üç ay içinde eğer ilgili taşınmazın kazandırılmasına bir itiraz gelmezse ya da gelse bile mahkemece yerinde bulunmazsa veya davacının iddiası ispatlanmış olursa hâkim tescile karar verir.

AİLE KONUTU ŞERHİ NEDİR?

Aile konutunun kanunda bir tanımı yoktur. Öğreti ve içtihatlara göre aile konutu, evlilik birliği içinde bir araya gelmiş kişilerin sürekli olarak yaşadığı ve aile yaşamının merkezi haline gelmiş olan konuttur. Türk Medeni Kanunu, aile kurumunun önemine binaen aile üyelerinin müşterek yaşam merkezi olan aile konutunu koruma altına almayı amaçlamıştır.

Türk Medeni Kanunu m. 194/1 uyarınca “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.”

İlgili maddenin devamında, aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eşin, Tapu Müdürlüğü’nden tapu kütüğü sayfasına ilgili taşınmazın aile konutu olduğu şerhinin düşülmesini isteyebileceği hükme bağlanmıştır.

AİLE KONUTU ŞERHİ VERİLMESİNİN SONUÇLARI NELERDİR?

Aile konutu olarak özgülenen ve tapuya da bu şekilde şerh edilen taşınmaz üzerinde eşlerden birinin rızası olmadıkça tasarruf niteliğinde işlemler yapılamaz. Aile konutu şerhinin sonuçları kısaca şunlardır:

•  Malik olamayan eşin rızası olmadıkça kira sözleşmesi feshedilemez,
• Malik olamayan eşin rızası olmadıkça taşınmaz devredilemez. Eğer şerhe rağmen konutun satışı gerçekleşmişse ve diğer eşin rızası yoksa; bu durumda taşınmazı satın alan 3. kişinin şerhi bildiği kabul edilir ve malik olmayan eş tapunun iptali için dava açma hakkı kazanır,

Malik olmayan eşin rızası olmadıkça taşınmaz üzerindeki haklar sınırlandırılamaz. Aile konutu şerhi davası konusunda gayrimenkul hukuku avukatından hukuki yardım alabilirsiniz. İstanbul gayrimenkul avukatı için Harbiye Hukuk kadrosuna göz atabilirsiniz

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, gayrimenkul hukuku kapsamında olan ve gayrimenkul satışlarında sıklıkla başvuruluna bir sözleşme türüdür. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi sözleşme taraflarından birine, sözleşmeye konu olan bir taşınmazı ileride satın alma hakkı tanıyan bir ön sözleşmedir.  

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, resmi şekle tabi bir sözleşmedir. Böyle bir sözleşmenin geçerli olabilmesi ve böyle bir sözleşmeye dayanarak hak iddia edilebilmesi için, bu sözleşmenin noter huzurunda yazılı ve re ’sen hazırlanıp imzalanması gerekmektedir. Noter huzurunda yapılan bu sözleşme, daha sonra taraflardan birinin istemi üzerine tapuya şerh edilebilir. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi bir geçerlilik koşulu değildir fakat, sözleşmeye dayalı olan satın alma hakkınızın üçüncü kişilere karşı iddia edilebilmesi ve etkisinin güçlendirilebilmesi için gereklidir. Satış vaadi davası konusunda gayrimenkul hukuku avukatından hukuki yardım alabilirsiniz. İstanbul gayrimenkul avukatı için Harbiye Hukuk kadrosuna göz atabilirsiniz

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nasıl yapılır? Taraflar notere giderek, noter huzurunda sözleşmeyi resmi senet olarak hazırlamalı ve yine noter huzurunda imzalamalıdırlar. Sözleşme konusu taşınmaz, tapuya kayıtlı olmalı ve ödeme miktarı ile ödeme şekli gibi ayrıntılar da sözleşmede açıkça düzenlenmiş olmalıdır. 

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nasıl şerh edilir? Resmi şekle uygun şekilde yapılmış gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi taraflarından biri, buna ilişkin bir dilekçeyle birlikte tamu müdürlüğüne giderek tapu memurundan ilgili taşınmazın sayfasına TMK m. 1009’a dayanarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şerhi düşürülmesini ister. Bu işlemi malikin yapması şart değildir. Taraflardan herhangi biri yapabilir.

Şerhin süresi kaç yıldır? Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi şerhinin süresi beş yıldır. Fakat beş yıl dolmakla bu şerh kendiliğinden terk olunmaz, ilgilinin tapu memurundan şerhin terkini istemesi gerekmektedir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi nasıl sona erer? Bu sözleşme üç şekilde sona erer: ya taraflar arasında sözleşemeye dayalı olan satış işlemi gerçekleşir ve borçlunun borcunu ifa etmesiyle sona erer ya da sözleşmenin taraflarca feshedilmesiyle sona erer. İlaveten, ifanın 10 yıllık zamanaşımına uğramasıyla da sözleşme sona erer.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi hem gayrimenkul hukuku hem de borçlar hukuku kapsamında değerlendirilen bir sözleşme türü olduğu için, bu sözleşmenin yapılmasında ve ifasında ya da sözleşmeye dair herhangi bir uyuşmazlıkta derhal bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki yardım almak hak kaybına uğramanın önüne geçecektir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dair daha fazla hukuki yardım için Harbiye Hukuk Bürosu’na ulaşabilirsiniz.

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi malikin, yüklenici bir firmaya arsa payı verme yüklenici firmanın da arsası üzerinde inşaat yapma borcu yükleyen bir Borçlar Hukuku sözleşmesidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi halk arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da bilinir. Bu sözleşme ile arsa sahibi inşaata ilişkin hiçbir maddi-manevi hiçbir masrafa girmeksizin arsası üzerinde bir yapı, bina inşa ettirmiş olur.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Resmi şekilde yapılmayan sözleşmeler TBK m. 12/2 gereğince geçersiz olacaktır ve kural olarak sözleşmeye dayanarak yapılan ifalar ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak geri istenebilir. Resmi şekil, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noter huzurunda tanzim edilip taraflarca imzalanmasıdır. Arsa payı sözleşmeleri davası konusunda gayrimenkul hukuku avukatından hukuki yardım alabilirsiniz. İstanbul gayrimenkul avukatı için Harbiye Hukuk kadrosuna göz atabilirsiniz

Resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmelerin akıbeti ne olacaktır? Eğer sözleşme taraflarınca sözleşmede yer alan karşılıklı borçlar tamamen ifa edilmişse, yani arsa sahibi ilgili payların mülkiyetini müteahhide devretmişse ve müteahhit de inşaatı tamamlayıp bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmişse, borçlar ifa edilmiş demektir ve bu durumda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekle tabi olmadan yapılmışsa dahi geçerli sayılacaktır. Bütün hak ve borçlar yerine getirildikten sonra artık şekle aykırılık ileri sürülerek edimlerin iadesi istenemez.

Yine resmi şekle tabii olmadan bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmışken, müteahhit inşaatın büyük bir bölümünü ya da edimden dönemeyecek kadar bir bölümünü tamamladığı durumda eğer arsa sahibi şekil şartı sebebiyle geçersizlik öne sürerek payların devrinden kaçınırsa, arsa sahibinin kötü niyetinden söz edilecektir ve böyle bir durum dürüstlük kuralına da aykırı sayılarak kabul edilmeyecek ve karşılıklı edimlerin yerine getirilmesi gerekecektir. 

Bununla birlikte sözleşmede de bazı unsurların varlığı gerekir. Sözleşmenin unsurları;

• Arsa sahibinin, arsanın belli paylarının mülkiyetini devretme borcu altına girmesi
•  Müteahhidin/yüklenici firmanın belirlenen bağımsız bölümleri teslim borcu altına girmesi
• Taraflar arasında anlaşma sağlanması

şeklindedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı borç yükler. Bu sözleşme uygulamada müteahhide bina yaptırmak olarak da karşımıza çıkmaktadır. 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapuya şerh edilebilir nitelikte sözleşmelerdir. Türk Medeni Kanunu M. 1009’a göre “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir” bu sözleşmelerin tapuya şerh edilmesi çok önemlidir. Şerh edilmesiyle taşınmaz üzerinde şerhten sonra kazanılan hakların sahiplerine karşı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ileri sürülebilir.

Görüldüğü üzere arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri her aşaması titizlik gerektiren ve hukuka uygun şekilde hareket edilmediğinde maddi-manevi ciddi zararların meydana gelebileceği bir alandır. Böyle bir konuda gayrimenkul hukuku avukatından hukuki danışmanlık almak, ileride yaşanabilecek olası zararların önüne geçecektir.

GAYRİMENKUL ALIM-SATIM SÜRECİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

Gayrimenkul alım-satım süreçlerinde hak kaybı yaşamamak ve süreci en doğru şekilde atlatarak menfaatlere ulaşmak için mutlaka bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki destek almak gerekir.

Gayrimenkul alım-satım süreci teknik konuların yoğun olduğu bir süreçtir. Gayrimenkul alım-satımlarında mutlaka taşınmaza ilişkin tapu kütüğü sayfası kontrol edilmelidir. İlgili taşınmaz için konulmuş bir aile konutu şerhi, ipotek, rehin, haciz ve diğer geçici tescil şerhlerinin olup olmadığına bakılmalıdır. Tapu sayfasına konulmuş bir şerh varsa, alım-satım bundan etkilenecektir. İlgili taşınmazın bulunduğu yer Tapu Sicil Müdürlüğü’ne gidilerek tapu sayfası sorgulatılabilir. Bu şerhlerin kaldırılması istenebilir ya da taraflar anlaşırsa bu şerhlerin varlığından haberdar olarak şerhlerle birlikte satın alma işlemi yapılabilir.

Tapu sayfası kontrollerinden sonra, alım-satım için hukuki süreç başlayacaktır. Bu süreçte bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki danışmanlık almak, süreci daha kolay ve güvenilir şekilde atlatmanıza yardımcı olacaktır. İmar kayıtları incelenmeli, alım-satım sözleşmesi tüm detaylarıyla hazırlanmalı, gerekirse bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmalı ve tapuya şerh edilmeli ve alım-satım işlemleriyle birlikte tapu işlemleri yapılmalıdır.

YARGITAY

 

HARBİYE HUKUK BÜROSU

Merve Sara MUĞLU