KOMŞULARI RAHATSIZ EDEN KİRACI NASIL EVDEN ÇIKARILIR?

Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi, ihtar şartının sağlanması ve kiracıya tahliye davası açılmasıyla sağlanabilir. Rahatsızlık hali olarak kabul edilen durumlar, genelde Yargıtay kararları çerçevesinde şekillenmiştir. Fakat her olay için ayrıca değerlendirme yapılır.

 KOMŞULARA SAYGI GÖSTERME BORCU

Kiracının özen borcunun bir görünümü olan komşulara saygı gösterme borcu, toplum yaşamının da bir gereğidir. Buna göre kiracı, taşınmazda oturan diğer kişilere, yani komşularına karşı saygı kuralları çerçevesinde hareket etmelidir. Kiracının bu yükümlülüğü hem kiraya verene hem de kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara ilişkindir. Yargıtay içtihatları uyarınca kiracının her akşam eve sarhoş gelmesi, kiralananda huzursuzluk çıkarması, iyi komşuluk kurallarına uymaması, kiralanan yeri randevu evi olarak kullanması, kiraya verene hakaret etmesi, kiraya vereni ölümle tehdit etmesi, radyonun/televizyonun sesini açarak apartmanda bulunanların huzurunu bozması komşuluk icaplarına aykırı hareket sayılmıştır.

APARTMANDA İMZA TOPLAYARAK KİRACI EVDEN ÇIKARILIR MI?

Apartmanlarda komşular arasında yaşanan sorunların çözümüne dair hukuki uygulamalar merak edilmektedir. Bir komşu eğer kiracıysa ve komşulara rahatsızlık veriyorsa imza toplanarak evden çıkarılabilir mi? Yasalar böyle bir uygulamayı uygun görür mü? Kiracının böylece evden çıkarılması mümkün mü?

İMZA TOPLANARAK KİRACI EVDEN ÇIKARILIR MI? Apartmanlarda kiracıların imza toplanarak evden çıkartılmaları mümkün değildir. Tüm kat malikleri bu konuda imza vermiş olsalar dahi hukuken böyle bir uygulama bulunmamaktadır. Rahatsızlık veren komşu için nasıl hareket edilmesinin yolları kanunla açıklanmıştır. Bu kişi kiracıysa ev sahibi uyarılarak rahatsızlığın sona erdirilmesi istenir. Bu olmazsa yönetim uyarı yapar ve rahatsızlık veren davranışın sonlandırılması istenir. Bu da olmazsa kiracı hakkında Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılabilir. Bu dava da kiracıyı evden çıkarmak yerine rahatsızlık verilen davranışın sonlandırılması için tedbir kararı alıp uygulayacaktır.

Kiracının evden tahliyesine mahkemeler kolay kolay karar veremezler. Ev sahibi ile kiracı arasında yapılan ve yasal olarak bağlayıcılığı olan bir kira sözleşmesi bulunmaktadır. Bu bağımsız sözleşmeye mahkeme tarafından müdahale edilmesi hukuken doğru bulunmayacaktır. Bundan dolayı da kiracı için tahliye kararının çıkması imkansıza yakındır.

Kiracı rahatsızlık veriyorsa en etkili yol mahkeme sürecidir. Ancak bu süreç tedbir kararı üzerinden değil evin satın alınması talebi ile yürütülmelidir. Böyle bir durumda evin apartman sakinleri tarafından satın alınması mahkeme kararı ile sağlanabilir. Ancak bu da kolay bir hukuki süreç olmayacaktır. Mülkiyet hakkının devlet güvencesinde olduğu, ev sahibinin konuya dair bir kusurunun olmadığı düşünülürse bu yol da meşakkatli olacaktır ve karar açısından da garantisi yoktur.

KİRACININ ÇEKİLMEZ DAVRANIŞLARA NEDEN OLMASI DURUMUNDA NE YAPILIR?

Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 316.maddesinde; kiracının kiralananı özenle kullanma komşulara saygı gösterme borcu düzenlenmiştir. Buna göre;

“Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”

Kanunun ilgili maddesi uyarınca; kiracının çekilmezlik hali olarak sayılabilecek davranışlar sergilemesi halinde, bağımsız bölüm malikine durumun bildirilerek kira sözleşmesinin feshedilmesi ve kiracının tahliyesi sağlanabilir.

Bu durumda, bağımsız bölüm malikine durum bildirildikten sonra; kiracıya ilgili davranışlarına son vermesi için 30 gün süre verilerek aksi halde sözleşmesinin feshedileceğinin ihtarında bulunulmalıdır. Ancak kiracının kasıtlı olarak rahatsız edici davranışlar sergilemesi durumunda kanun süre vermeksizin kira sözleşmesinin derhal feshi imkanını getirmiştir.

KMK m.18 uyarınca da hem bağımsız bölüm maliklerinin hem de kiracıların birbirini rahatsız etmeme yükümlülükleri mevcuttur. Buna göre;

“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.”

Bu doğrultuda; kiracının tahliyesinin kiraya veren bağımsız bölüm maliki tarafından sözleşmenin feshi suretiyle yapılması istenebileceği gibi, diğer maliklerden herhangi biri veya yöneticiler de ana gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinden hakimin duruma müdahalesini, kiracı ikaz etmesini ve hatta tahliyesini isteyebilirler.

KOMŞULARI RAHATSIZ EDEN KİRACI TAHLİYE EDİLEBİLİR Mİ?

Komşuları rahatsız eden kiracı tahliye edilebilir. Kiracının komşuları rahatsız etmesi halinde, ev sahibi kiracıya bir ihtarname göndermeli ve en az 30 gün süre vererek rahatsızlığın giderilmesini kiracıdan istemelidir. Kiracı verilen süre içerisinde durumu düzeltmezse artık tahliye davası açılabilir. Davada her türlü delil (tanık, belge vs.) ileri sürülebilir.

Kiracıya gönderilecek ihtarnamede, verilen süre içerisinde komşuları rahatsızlık hali sona erdirilmezse tahliye davası açılacağı açıkça belirtilmelidir. İhtarname gönderimine ilişkin detaylı bilgi, “kiracıya ihtarname nasıl çekilir” yazımızda yer almaktadır. Taslak bir ihtarname örneği de “kiracı tahliyesi ihtarname örneği” yazımızda mevcuttur.

Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi, “ev sahibi hakları” kapsamındadır. Tahliye için yapılması gerekenler, TBK 316’da düzenlenmiştir. İlgili hükme göre:

“… Kiraya veren … en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı ihtarda bulunur.”

Tahliye davasında görevli ve yetkili mahkeme, kiralanan evin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. 7445 sayılı Kanun ile birlikte 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları bakımından arabuluculuk şartı getirilmiştir. Buna göre, önce arabuluculuk süreci işletilip bundan fayda alınamazsa tahliye davası açılmalıdır. Aksi takdirde, tahliye davası reddedilir.

DİKKAT: TBK 316/3 hükmü ev sahibine, kiracıya herhangi bir süre vermeden kira sözleşmesini yazılı bir bildirimle derhal feshetme ve tahliye davası açma imkanı tanımaktadır. Fakat bunun için, kiracıya süre verilmesinin yararsız hale gelmesi gerekmektedir. Yahut kiracının söz konusu ihlalinin, komşular bakımından çekilmez bir durum teşkil etmesi gerekir.

Bu noktada, ev sahibinin hangi durumda sözleşmeyi derhal fesih imkanına sahip olduğunun doğru tespit edilmesi gerekir. Bunun için de Yargıtay’ın genel kriterleri çerçevesinde somut durumun şartları ele alınmalıdır. Durumun tespiti ve atılacak adımların doğru şekilde belirlenebilmesi bakımından, uzman gayrimenkul avukatına danışmakta yarar vardır.

YARGITAYA GÖRE KOMŞULARI RAHATSIZ ETME OLARAK KABUL EDİLEN BAZI DURUMLAR

Komşuları rahatsız eden kiracı uyuşmazlıklarıyla, birçok farklı şekilde karşılaşılmaktadır. Bu noktada, Yargıtay içtihatlarınca kiracının komşulara rahatsızlık vermesi olarak kabul edilen örneklere değinmekte büyük fayda vardır.

Aşağıda sıralanan örnekler çerçevesinde, Yargıtay’ın hangi tür eylemlerde komşuları rahatsız eden kiracı olduğuna hükmettiği görülebilir.

KİRACININ ÇOK SES (GÜRÜLTÜ) YAPMASI

Kiracının çok ses (gürültü) yapması komşuları rahatsız edeceğinden ötürü, saygı borcunun ihlalini oluşturur. Dolayısıyla; komşular için rahatsızlık teşkil edecek derecede gürültü yapmak, saygı borcunun ihlalini teşkil eder ve bu nedenle kiracıya ihtarname gönderilebilir.

Yargıtay; kiracının hamur makinesi ve yük asansörünün gürültüye sebep olduğu olayda, komşulara saygı gösterme borcunun ihlal edildiğine karar vermiştir. (Yargıtay, 20. HD, E. 2017/2509,  K. 2018/2720  T.09.04.2018)

Burada dikkat edilmesi gereken bir husus vardır. Eğer evin tahsis amacına uygun düşecek şekilde gürültü yapılıyorsa kiracı sorumlu tutulamayacaktır. Çünkü, kira sözleşmesinde bu durum hüküm altına alınmış ve taraflarca kabul edilmiştir.

Yargıtay bu konuya ilişkin verdiği bir kararında; atölye olarak kullanılan taşınmazda gürültü yapılıp toz çıkmasının, tahliye sebebi olmadığına hükmetmiştir. Zira işin mahiyeti bu durumu öngörmektedir. (Yargıtay 6. HD, E. 2003/3492, K. 2003/3656 T.21.05.2003)

DİKKAT: Kiracının ailesine kötü davranması, komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık teşkil etmeyecektir. Yargıtay bu konuda verdiği bir kararında, kiracının aile içi tartışmalarının tahliye sebebi sayılamayacağına hükmetmiştir. Bu durumun tahliyeye neden olabilmesi için, söz konusu tartışmaların komşuları rahatsız edecek boyutta olması gerekir. (Yargıtay, 6. HD, E. 2013/10719,  K. 2013/12541  T.17.09.2013)

KİRACININ KOMŞULARA HAKARET ETMESİ

Kiracının komşulara hakaret etmesi, saygı borcuna aykırılık teşkil edecektir. Bu durumda ev sahibi, söz konusu aykırılığı öne sürerek sözleşmeyi feshedebilecektir. Ancak burada, hangi tür ifadelerin bu boyutta sayılıp hangi ifadelerin daha hafif kapsamda değerlendirileceği de önem arz eder. Dolayısıyla, hakaret teşkil eden her ifadenin bu kapsamda dikkate alınmayacağı unutulmamalıdır.

Yargıtay konuya ilişkin bir kararında, ‘komşulara saygınız yoksa Ramazan-ı Şerif’e saygınız olsun’ şeklindeki sözlerin hakaret kapsamında değerlendirilemeyeceğine hükmetmiştir. Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi kararı: (Yargıtay, 4. HD, E. 2015/2657, K. 2015/5440 T.04.05.2015)

Yargıtay; kiracının eşinin apartmanın kapısını kırıp silah sıktığı ve komşulara hakaret ettiği somut olayda, her ne kadar kiracı komşulara saygı gösterme borcuna aykırı hareket etmese de eşinin söz konusu davranışlarının tahliye sebebi olduğuna karar vermiştir. (Yargıtay 6. HD, E. 2007/11721 K. 2007/13560 T. 10.12.2007) 

KİRACININ KOMŞULARI TEHDİT ETMESİ

Kiracının komşuları tehdit etmesi, saygı gösterme borcunun ihlalini oluşturacaktır. Dolayısıyla; böyle bir durumun gerçekleşmesi halinde, kiracının evden tahliye süreci gündeme gelebilir. Hatta duruma göre, ev sahibinin kiracıya herhangi bir süre vermeden yazılı bir bildirimle sözleşmeyi derhal feshederek tahliye davası açma imkânı dahi söz konusu olabilir.

Yargıtay; konuya ilişkin bir kararında, kiracının site sakinlerine yönelik tehdit edici sözler söylemesi karşısında kiracıya süre vermeden direkt tahliye davası açılabileceğine hükmetmiştir. (Yargıtay 3. HD, E. 2017/4988 K. 2017/12944 T. 28.09.2017) 

Evin Çok Pis Kokması

Kiralanan evin çok pis kokması, komşulara saygı gösterme borcu bakımından aykırılık teşkil edecektir. Çünkü kiralanandan evden yayılan pis koku, komşuları rahatsız edecektir. Dolayısıyla, ev sahibi buna dayanarak kiracıya ihtarname gönderebilir.

Yargıtay; komşudan sızan pis su sebebiyle evin sürekli kötü kokmasından dolayı davalının yemek yiyemediği ve uyuyamadığı olayda, kiracının davalıya tazminat ödemesi gerektiğine hükmetmiştir. Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi kararı: (Yargıtay, 20. HD, E. 2017/2208, K. 2018/5805 T.20.09.2018) 

KİRACININ KOMŞULARA SARKINTILIK ETMESİ

Kiracının komşulara sarkıntılık etmesi, cinsel tacizde ve söylemde bulunması gibi davranışlar; saygı gösterme borcuna aykırılık teşkil eder. Hatta bu tür davranışlar, kira ve komşuluk ilişkisini çekilmez hale getirecektir ve bu husus, kiracıya süre vermenin bir fayda sağlamayacağı durumlardan kabul edilecektir.

Dolayısıyla, ev sahibinin kira sözleşmesini yazılı bir bildirimle derhal feshederek kiracıya tahliye davası açma imkânı bulunmaktadır. Bu durumda, komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi de derhal sağlanmış olacaktır.

Yargıtay; kiracının binanın merdivenlerinde taşkınlık yaptığı, komşuların ziline basıp kaçtığı ve bina sakinlerinin çocuklarına sarkıntılık ettiği olayda, komşulara saygı gösterme borcunun ihlal edildiğine hükmetmiştir. (Yargıtay 6. HD, E. 2010/9991 K. 2011/103 T. 17.01.2011)

EVDE FUHUŞ YAPILMASI

Komşulara saygı gösterme borcu kapsamında kiracı, evin komşular tarafından kötü anılmasına sebep olacak davranışlardan kaçınmalıdır. Örneğin evin randevu evi olarak kullanılması komşular tarafından kötü anılmasına sebep olacağından, komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık oluşturacaktır. Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi mümkündür.

Yargıtay bu konuya ilişkin verdiği bir kararında, taşınmazda fuhuş yapıldığından bahisle tahliye isteminin kabulüne hükmetmiştir. Kiralanan taşınmazda fuhuş yapılmasını, komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık olarak kabul etmiştir. (Yargıtay, 6. HD, E. 2012/18614, K. 2013/1616 T.05.02.2013)

Diğer Durumlar

Komşuları rahatsız eden kiracıyla alakalı verilebilecek örnekler, yukarıda sayılanlarla sınırlı değildir. Aşağıda konuya ilişkin diğer birtakım örnekler, liste halinde verilmiştir.

• Kiracının, ortak kullanım alanlarının kullanılmasını engellemesi, Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi,
• Kiracının komşular tarafından hoş görülemeyecek derecede toz, duman, koku yayılmasına ve gürültü yapılmasına neden olması,
• Kiracının evde hayvan beslemesi durumunda, hayvanın koku ve sese sebep olması,
• Kiracının evde yapması gereken bazı basit tamiratları yapmaması,
• Kiracının, komşularından birine saldırması ve komşunun yaralanması gibi durumlarda, komşuları rahatsız eden kiracıya karşı tahliye süreci işletilebilir.

Tekrar vurgulanmalıdır ki tahliye davasına konu olacak rahatsızlık halleri, yazılanlardan ibaret değildir. Ayrıca, somut olayda birbirinden farklı birden fazla tahliye nedeni de bulunabilir. Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi, Böyle bir durumun olup olmadığını tespit edebilmek için “kiracının tahliyesi” yazımıza göz atabilirsiniz. İlgili yazıda, TBK kapsamındaki tüm tahliye nedenleri yer almaktadır.

KOMŞULARI RAHATSIZ EDEN KİRACININ TAHLİYESİ NE KADAR SÜRER?

Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi, 6 ila 12 ay sürer.

Tahliye davası sürecinde rahatsızlık halinin ispat kolaylığı, dava sürecini etkileyen en önemli faktördür. Bunun yanında, kiracının çeşitli itirazlarda bulunması veya usul işlemelerinde hata yapılması gibi durumlar da dava süresini uzatabilecek etmenlerdir.

Sonuç

Komşuları rahatsız eden kiracılara günümüzde oldukça fazla rastlandığı için, konunun önemi günden güne artmaktadır. Dolayısıyla; ev sahibinin komşuları rahatsız eden kiracı hakkında başvurabileceği hukuki yolları doğru bilmesi de ciddi önem arz etmektedir. Tahliye davası sürecinde, usul işlemlerinin doğru biçimde ve kanunda öngörülen sürelere uygun şekilde yapılması gerekmektedir. Bu noktada, alanında uzman bir kira avukatına danışmak yararlı olacaktır.

AVUKATSIZ KİRACI TAHLİYESİ MÜMKÜN MÜDÜR?

Avukatsız kiracı tahliyesi mümkündür. Fakat TBK kapsamında her tahliye nedeni için farklı usul ve prosedürler düzenlenmiştir. Bu kapsamda, ihtar gönderim süreleri ve dava açma süreleri de değişkenlik göstermektedir. Ayrıca, Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi HMK bakımından da genel dava usul prosedürleri vardır. Bu nedenlerle, sürecin uzman gayrimenkul avukatıyla yürütülmesinde yarar vardır.

KİRA HUKUKU AVUKATI KİMDİR?

Kira hukuku üzerine çalışan, bu konuda uzmanlaşmış ve tecrübe sahibi olan bu konularda hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti sunan avukat kira hukuku avukatıdır. Kiracılar ve ev sahipleri arasındaki ilişkileri düzenleyen yasaları kapsayan hukuk alanına kira hukuku denir. Bu hukuk alanı, Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi, kira sözleşmeleri, kira artışları, tahliyeler, ev sahibi hakları ve kiracı hakları benzeri konuları kapsamaktadır.

Kira hukuku avukatları, kiracıların ve ev sahiplerinin yasal haklarını korumalarında temsil yetkisi kullanarak yardımcı olmaktadırlar. Kiracılar, ev sahiplerinin yasa dışı evden çıkarmalarına karşı korunma, depozito iadesi istekleri, kira artışlarına itiraz etme ve kiracı haklarını kavrama hususlarında bir kira hukuku avukatından destek alabilmektedirler. Ev sahipleri ise kiracıların yasal yollardan tahliyesi, kira bedelinin tespiti ve ödenmeyen kira bedellerinin tahsili gibi konularda kira avukatından destek almaktadır.

KİRACI TAHLİYESİ İSTANBUL KİRA HUKUKU AVUKATI

İstanbul kira hukuku avukatları, İstanbul ve çevresinde, kira ilişkilerini düzenleyen yasal düzenlemelerin ve kira sözleşmelerinin karmaşıklığını hukuki boyutta inceleyerek, kiracılar ve ev sahipleri için birçok farklı hukuki danışmanlık ve temsil hizmetleri sunan kira hukuku avukatlarıdır. İstanbul kira hukuku avukatlarının çalışma alanları fazlaca geniş bir yelpazeyi kapsamaktadır. Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi Ankara avukatlarımıza buradan ulaşabilirsiniz.

İSTANBUL KİRA HUKUKU AVUKATI NE İŞ YAPAR?

İstanbul kira hukuku avukatı, kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıkların çözümünde danışmanlık hizmeti veren ve Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi dava ve işleri takip etmeye ve arabulucu görevini haiz ise kira uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuk faaliyetlerini yürütmeye yetkili, tecrübeli ve alanında uzman kişidir. Kira Hukuku Avukatı için Harbiye Hukuk Bürosu’nu ziyaret edebilirsiniz.

2023-2024 GÜNCEL İSTANBUL KİRA AVUKATI ÜCRETİ NE KADARDIR?

Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi davalarında avukatlık ücreti dava konusuna, davanın taraflarına, davanın içeriğine, avukatın kıdemine, bilgisine, tecrübesine, uzmanlığına ve tarafın ekonomik durumuna göre değişebilmekte olup güncel Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine bakarak İstanbul Kira Hukuku avukatı ücretleri hakkında bilgi edinebilirsiniz.