Tarlaya Ev Yapılır mı? Ev Yapma Şartları Nelerdir?

Tarlaya ev yapılır mı sorusu, elinde tarla vasıflı bir taşınmaz bulunan mülk sahiplerinin er ya da geç karşılaştığı bir sorudur. Kısa cevap arazinin sınıfına göre değişir: mutlak, özel ürün, dikili ve sulu tarım arazilerinde mesken yapımı kural olarak mümkün değilken, bu dördünün dışında kalan tarım arazileri valilik onayıyla tarım dışı kullanıma açılabilir. Bu ayrımı belirleyen temel düzenleme 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu‘dur, ancak köy yerleşik alanlarına ilişkin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesi sürece bambaşka bir boyut katar.

Tarım Arazisinin Tanımı ve Arazi Sınıfları

5403 sayılı Kanunun 3. maddesi tarım arazisini, toprak, topografya ve iklim özellikleri bakımından tarımsal üretime uygun olan veya bu amaçla kullanılabilecek nitelikteki arazi olarak tanımlar. Sınıflandırma ise Kanunun 8. maddesinde yapılmıştır ve tarım arazileri mutlak tarım arazisi, özel ürün arazisi, dikili tarım arazisi ve marjinal tarım arazisi olmak üzere dört sınıfa ayrılır. Bir parselin hangi sınıfa girdiği il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğü kayıtlarından öğrenilir ve bu bilgi, o arazi üzerinde ne yapılabileceğini doğrudan belirler.^[1]

Mutlak tarım arazisi, verim kaybı olmaksızın en yüksek tarımsal üretimin alınabildiği, topografik sınırlaması bulunmayan araziyi ifade eder ve kanunun en sıkı koruduğu sınıftır. Özel ürün arazisi ile dikili tarım arazisi belirli bitki türlerine özgülenmiş parselleri, marjinal tarım arazisi ise toprak ve topografya kısıtları nedeniyle yalnızca geleneksel toprak işlemeli tarıma elverişli araziyi kapsar. Sulu tarım arazisi bu dört sınıftan biri değildir, arazinin sulanma durumunu anlatan bir niteliktir ve bir parsel hem marjinal hem sulu olabilir.

Bu ayrım pratikte belirleyicidir, çünkü 13. madde sulu tarım arazilerini de korunan araziler arasında sayar. Marjinal nitelikte olduğu için tarım dışı kullanıma açılabileceği düşünülen bir parsel, sulama imkanı bulunduğu için koruma kapsamına girebilir.

Tarlaya Ev Yapılır mı, Kanundaki Kural Nedir?

5403 sayılı Kanunun 13. maddesi açıktır: mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ile sulu tarım arazileri tarımsal üretim amacı dışında kullanılamaz. Kanun bu kurala alternatif alan bulunmaması ve kurulun uygun görmesi şartıyla sınırlı sayıda istisna tanımıştır ve bu istisnalar arasında savunmaya yönelik stratejik ihtiyaçlar, doğal afet sonrası geçici yerleşim yeri ihtiyacı, petrol ve doğal gaz faaliyetleri, kamu yararı kararı alınmış madencilik ve yatırımlar, yol altyapı çalışmaları, yenilenebilir enerji yatırımları ile jeotermal kaynaklı teknolojik sera yatırımları sayılmıştır. Bu listede konut veya mesken yapımına yer verilmediği için bu arazilerde salt oturma amaçlı bir ev için izin verilmesi mümkün değildir.^[2]

İstisna kapsamındaki taleplerde izni Bakanlık verir ve Bakanlık bu yetkisini valiliklere devredebilir. Doğal afet sonrası yerleşim istisnasının kalıcı konut anlamına gelmediği de gözden kaçmamalıdır, kanun burada açıkça geçici yerleşim yeri ihtiyacından söz eder.

Aynı Kanunun 14. maddesi büyük ova koruma alanları için daha katı bir rejim öngörür. Büyük ovalarda bulunan tarım arazileri hiçbir surette amacı dışında kullanılamaz, alternatif alan bulunmaması ve kurul veya kurullarca uygun görüş bildirilmesi şartıyla yalnızca tarımsal amaçlı yapılar ile Bakanlık ve talebin ilgili olduğu Bakanlıkça ortaklaşa kamu yararı kararı alınmış faaliyetler için Bakanlıkça izin verilebilir. Uygulamada bir çiftçinin elindeki parselin büyük ova sınırları içinde kalıp kalmadığı, başvuru öncesinde mutlaka teyit edilmesi gereken bir ayrıntıdır.

Tarımsal Amaçlı Yapı İstisnası ve Müştemilat Sınırı

Kanunun 3. maddesinin (k) bendi, tarımsal amaçlı yapıları tek tek sayarak tanımlar: toprak koruma ve sulamaya yönelik altyapı tesisleri, entegre nitelikte olmayan hayvancılık ve su ürünleri tesisleri ile bunların zorunlu müştemilatı, mandıra, ürün depoları, un değirmeni, tarım alet ve makinelerinin muhafaza edildiği sundurmalar, çiftlik atölyeleri ve seralar bu tanıma girer. Konut veya mesken bu sayımda yer almaz. Maddede geçen müştemilat ibaresi de bağımsız bir konutu değil, tesise bağlı zorunlu eklentiyi anlatır.

Kanunun 13. maddesinin üçüncü fıkrası, tarımsal amaçlı yapılar için projesine uyulması şartıyla ihtiyaç duyulan miktarda her sınıf ve özellikteki tarım arazisinin valilik izniyle kullanılacağını belirtir. Uygulamada bu izin işletmeye bağlı bekçi kulübesi veya zorunlu müştemilat ölçeğinde kalır ve geniş metrekareli, ikamet amaçlı bir yapı için bu maddeye dayanarak yapılan talepler çoğu zaman reddedilir. Talep edilen yapının ölçeği ile beyan edilen tarımsal amaç arasındaki orantı, toprak koruma projesini inceleyen kurul tarafından ayrıca değerlendirilir.

Büyük ova koruma alanlarında bu fıkraya dayanılamaz. Orada tarımsal amaçlı bir yapı için bile kurul görüşü ve Bakanlık izni aranır.

Marjinal Tarım Arazisinde Ev Yapma İmkanı

5403 sayılı Kanunun 13. maddesinin ikinci fıkrası, mutlak, özel ürün, dikili ve sulu tarım arazileri dışında kalan tarım arazilerinin toprak koruma projesine uyulması kaydıyla valilikler tarafından tarım dışı kullanımlara tahsis edilebileceğini öngörür. Uygulamada bu tanıma giren araziler kuru marjinal arazilerdir ve hüküm, böyle bir parseli konut yapımına açmanın önünü mutlak tarım arazisine göre ölçülü biçimde aralar. Süreç yine de otomatik değildir, çünkü il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğü arazinin sınıfını ve sulama durumunu toprak etüdüyle tespit eder ve tahsis kararını buna göre verir.

Marjinal arazide alınan tarım dışı kullanım izni, tek başına yapı ruhsatı yerine geçmez. İzin sonrasında parselin imar durumu belediye veya valilik nezdinde ayrıca sorgulanmalı, arazi bir imar planı kapsamına alınmışsa yapılaşma o plana göre yürütülmelidir. Parselin güncel durumunu görmeden başvuru hazırlamak sonradan reddedilen dosyalarda sık görülen bir hatadır, bu yüzden başvurudan önce imar durumu sorgulama adımının atlanmaması önerilir.

Köy Yerleşik Alanında Ev Yapma Şartları

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 27. maddesi, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan köylerin yerleşik alanları için 5403 sayılı Kanundan bağımsız bir rejim getirmiştir. Madde, köy yerleşik alan sınırı içerisinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerinin uygulanmayacağını açıkça yazar. Bu sınırlar içinde konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köy halkının ihtiyacına yönelik bakkal, manav, berber, köy fırını ve köy kahvesi gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmaz, ancak etüt ve projelerin valilik onayından geçmesi ve muhtarlığa bildirilmesi zorunludur.^[3]

Bu ayrım pratikte sık karışır. Tapuda tarla olarak görünen bir parsel köy yerleşik alan sınırları içinde kalıyorsa sahibi 5403 sayılı Kanunun arazi sınıfı ayrımıyla uğraşmaz ve süreç doğrudan İmar Kanunu’nun 27. maddesi çerçevesinde ilerler. Köy yerleşik alan sınırı dışında kalan tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ise aynı maddeye göre ruhsat alınarak inşa edilmek zorundadır, bu yüzden parselin yerleşik alan sınırı içinde mi dışında mı kaldığı ilgili belediye veya il özel idaresinden teyit edilmelidir.

Muafiyetin belediye ve mücavir alan dışındaki köylerle sınırlı olması da atlanmaması gereken bir noktadır. Büyükşehir sınırları içinde mahalleye dönüşmüş eski köylerde bu maddeye dayanarak ruhsatsız yapı yapılamaz.

Tarım Dışı Kullanım İzni İçin Başvuru Süreci ve Gerekli Belgeler

Tarım dışı kullanım talebi, arazinin bulunduğu yerdeki il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğüne yapılır. Mutlak, özel ürün, dikili ve sulu tarım arazilerinde talep Bakanlığın veya yetki devri yapılmışsa valiliğin değerlendirmesinden geçer, bu dördünün dışında kalan arazilerde karar doğrudan valilik tarafından verilir. Her iki durumda da toprak koruma projesinin hazırlanması ve bu projeye uyulması şarttır.

Başvuru dosyasında genellikle aşağıdaki belgeler istenir:

• Taşınmazın güncel tapu kaydı ve çap veya kadastro paftası örneği
• Talebin gerekçesini açıklayan dilekçe
• Toprak koruma projesi veya bu projeyi hazırlamaya yetkili mühendis raporu
• Arazinin bulunduğu bölgeye ilişkin imar durumu belgesi
• Varsa büyük ova koruma alanı sınırlarına ilişkin kurul görüşü

Değerlendirme sürecinde arazinin sınıfı, sulama durumu, büyük ova sınırında kalıp kalmadığı ve alternatif alan bulunup bulunmadığı ayrı ayrı incelenir. Talep reddedilirse ret kararına karşı idari yargı yoluna başvurma hakkı saklıdır. Bu yol arazi sınıfının fiilen değiştirilmesi anlamına gelmez, yalnızca idarenin kararının hukuka uygunluğunun denetlenmesini sağlar.

İzinsiz Yapılan Yapıların Hukuki Sonuçları

5403 sayılı Kanunun 21. maddesi, izinsiz tarım dışı kullanımı ağır yaptırımlara bağlamıştır. İzinsiz başlanan veya alınan izne aykırı kullanılan arazide valilik işi tamamen durdurur, iş tamamlanmışsa kullanımına izin vermez ve arazi sahibine kullanılan alanın her metrekaresi üzerinden idari para cezası uygular. Büyük ova koruma alanlarında bu ceza iki katı olarak uygulanır.^[4]

Cezanın tebliğinden itibaren bir ay içinde başvurularak gerekli iznin alınması şartıyla işin tamamlanmasına izin verilebilir. Başvuru yapmayanlara veya izin talebi uygun görülmeyenlere, izinsiz yapılarını yıkması ve araziyi tarımsal üretime uygun hale getirmesi için iki ay süre tanınır. Bu süre içinde yıkım yapılmazsa valilikçe faaliyet durdurulur, idari para cezası üç katı olarak uygulanır ve izinsiz yapılar masrafları Bakanlıkça karşılanmak üzere bir ay içinde belediyeler veya il özel idarelerince yıkılır.

Kanuna 2026 yılında eklenen bir hüküm yaptırımın kapsamını genişletmiştir. Buna göre izin alınmadan yapılmış her türlü yapı ve tesise ilgili idareler, kurum ve kuruluşlar tarafından elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ile abonelik tesis edilmez.^[5]

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi ise ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar ile ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projesine ve ilgili mevzuatına aykırı yapılan yapılar için ayrı bir mekanizma öngörür. Tespit edilen yapı mühürlenir ve inşaat derhal durdurulur, yapı sahibine en çok bir ay içinde yapısını ruhsata uygun hale getirme veya ruhsat alma imkanı tanınır. Aykırılık bu süre içinde giderilmezse ruhsat iptal edilir ve yapı, belediye encümeni ya da il idare kurulu kararını takiben belediye veya valilikçe yıktırılır.

Bu ikinci mekanizma köy yerleşik alanındaki yapılar için de işler. Orada ruhsat aranmadığından yapı ruhsatsız olduğu için değil, valilik onaylı projesine veya ilgili mevzuata aykırı yapıldığı için 32. madde kapsamına girer. İzinsiz yapılaşmaya ilişkin şikayet ve itiraz süreçleri hakkında ayrıntılı bilgi kaçak yapı cezası ve itiraz başlıklı yazımızda ele alınmıştır.

Arazi Vasfının Değiştirilmesi: İfraz, Tevhit ve Tarım Dışı Çıkarma

Tarım dışı kullanım izni alınsa bile arazinin tapudaki vasfının fiilen değişmesi ayrı bir işlem gerektirir. İfraz büyük bir parselin birden fazla küçük parsele bölünmesi, tevhit ise birden fazla parselin tek bir parselde birleştirilmesidir ve her iki işlem de kadastro müdürlüğü ile belediye veya valilik onayına tabidir. Tarım arazilerinde ifraz işlemi ayrıca 5403 sayılı Kanunun asgari tarımsal arazi büyüklüğüne ilişkin sınırlamalarına uygun yürütülmek zorundadır, aksi halde tescil talebi reddedilir.

Tarım dışı çıkarma kararı verildikten sonra arazinin tapu kütüğündeki niteliği güncellenir ve parsel artık tarla değil, izin verilen amaca uygun bir nitelikle kayıtlara geçer. Bu güncelleme yapılmadan inşaata başlanması, sonradan alınan bir izin bulunsa dahi idari işlemlerde aksaklığa yol açabilir. Arazisini satmayı veya miras yoluyla devretmeyi planlayan mülk sahipleri için bu vasıf güncellemesi, ilerleyen aşamalarda ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkları önler.

Tarım arazisi üzerinde yapılaşma planlayan mülk sahiplerinin, başvuru öncesinde arazinin sınıfını, sulama durumunu ve yerleşik alan konumunu netleştirmesi belirleyicidir. Sürecin karmaşık ve idare takdirine bağlı yönleri göz önüne alındığında, başvuru dosyasının bir gayrimenkul hukuku avukatı desteğiyle hazırlanması olası hak kayıplarının önüne geçer.

Sıkça Sorulan Sorular

Av. Yusuf Emrehan Sucu

Tam burslu olarak eğitimini sürdürdüğü Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesi’ni tamamlamıştır. Hukuk eğitimi sırasında birden fazla sertifika programını tamamlamış, kurgusal mahkemelerde sıkça rol almıştır. İş Hukukuna ilişkin alacaklar ve Tazmin...

Tüm yazıları