Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, kısaca bir gayrimenkulün (örneğin ev, arsa, tarla veya işyeri) mülkiyet hakkını elde etme sürecidir. Türkiye’de bir taşınmazın mülkiyetini kazanmanın temel yolu, tapu siciline tescil işlemini gerçekleştirmektir. Yani bir taşınmazın resmî olarak yeni sahibi olabilmek için, o taşınmazın devrine ilişkin işlemin Tapu Müdürlüğü’nde sizin adınıza tescil edilmesi gerekir. Türk Medeni Kanunu’na göre kural bu olmakla birlikte, bazı istisnai durumlarda tapu tescilinden önce de taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazanılması mümkün olabilir.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİ KAZANMA YOLLARI

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİ KAZANMA YOLLARI

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır. Dolayısıyla taşınmaz mülkiyeti, tescilden önce kazanılabileceği gibi tescilden sonra da kazanılabilir. Ancak, taşınmazın tescilden önce kazanılması hallerinde malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Taşınmaz mülkiyetini kazanma yolları. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu m.706 ve devamı hükümlerinde ifade alanı bulmuştur. Şimdi bunları ayrı ayrı inceleyeceğiz:

Kazandırıcı Zamanaşımı

Herhangi bir hukuki sebep olmaksızın iyi niyet ile belli bir süre taşınmazı zilyetliğinde bulunduran kişi kazandırıcı zamanaşımından yararlanabilir. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununda kazandırıcı zamanaşımı ikiye ayrılmıştır. Olağan zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımı.

Olağan Zamanaşımı

Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyi niyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez. 

Olağan kazandırıcı zamanaşımından faydalanabilmek için öncelikle, tapuya kayıtlı bir taşınmazın olması gerekir. Yine bu taşınmazın geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tescil edilmiş olması gerekir. Dikkat edilmesi gereken bir diğer nokta ise, olağan zamanaşımında zilyet, iyi niyetli olmalıdır. Bir başka deyişle kanun, iyi niyetli olmayan kişinin olağan kazandırıcı zaman aşımından faydalanmasının önüne geçmiştir. Taşınmaz üzerindeki zilyetlik;

1. Davasız olarak sürdürülmüş olmalı
2. Aralıksız olarak sürdürülmüş olmalı
3. 10 yıl süreyle sürdürülmüş olmalı
4. İyi niyetle sürdürülmüş olmalı

Olağanüstü Zamanaşımı

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir. Görüldüğü üzere olağan zamanaşımından farklı olarak burada iyi niyet şart olarak aranmamıştır. Bununla birlikte yine olağan zamanaşımından farklı olarak burada taşınmazın tapuya kayıtlı olmaması gerekir. Netice itibariyle, olağanüstü zamanaşımından yararlanabilmenin şartları şu şekildedir: 

1. Tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmaz olmalı
2. Kişi, taşınmazın malik sıfatıyla zilyedi olmalı
3. Taşınmazı davasız ve aralıksız olarak zilyetliğinde bulundurmalıdır
4. Taşınmazın 20 yıl boyunca zilyedi olmalıdır

Bununla birlikte tescil talebinde bulunan kişinin açacağı tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılmalıdır. Dava konusu taşınmaz, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.

Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. 

Mülkiyet, yukarıda öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur. Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler. Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.

SATIŞ, BAĞIŞ GİBİ RESMİ İŞLEM YOLUYLA MÜLKİYET EDİNME

Bir taşınmaz mülkiyetini kazanmanın en yaygın yolu, satın alma (satış) işlemidir. Tapu Kanunu ve Medeni Kanun hükümlerine göre, taşınmaz devri işlemleri resmî şekilde ve Tapu Sicil Müdürlükleri’nde yapılmalıdır. Yani bir evi, arsayı veya başka bir gayrimenkulü satın alırken, alıcı ve satıcı birlikte Tapu Müdürlüğü’ne giderek resmi senet düzenlemek ve tapu kaydını alıcı adına tescil ettirmek zorundadır. Tapu tescili yapılmadan, sadece taraflar arasında düzenlenen özel bir satış sözleşmesi (noterde yapılsa bile) mülkiyeti karşı tarafa geçirmez. Tapu kaydına alıcı olarak adınızın geçmesi, mülkiyetin size geçtiğini hukuken geçerli hale getiren şarttır.

Benzer şekilde hibe (bağış) yoluyla bir taşınmaz devralmak da mümkündür. Bir yakınınızın size evini bağışlaması durumunda da yine tapuda resmi devrin yapılması gerekir. Hibe sözleşmesi resmî senet şeklinde düzenlenmeli ve taşınmaz tapu kütüğüne yeni malik (bağışlanan kişi) adına tescil edilmelidir. Takas (trampa) yoluyla mülkiyet edinmek de kanunen satış gibidir; iki taraf taşınmazlarını karşılıklı değiştirmek istediklerinde, bunu tapuda resmî şekilde yaparak karşılıklı tescil işlemi gerçekleştirmelidir. Kısacası, satış, bağış, trampa gibi iradi mülkiyet devirlerinde işlemin Tapu Müdürlüğü’nde, resmi memur huzurunda yapılması ve tapuya tescil edilmesi yasal zorunluluktur. Bu sayede taşınmazın mülkiyeti alıcıya geçmiş olur ve tapu kaydında da bu değişiklik ilan edilmiş olur.

MİRAS YOLUYLA MÜLKİYET KAZANILMASI

Miras bırakma yoluyla da taşınmaz mülkiyeti kazanılabilir. Bir kimsenin vefatı halinde, o kişinin adına kayıtlı taşınmazlar yasal mirasçılarına geçer. Türk Medeni Kanunu m.599’a göre mirasçılar, miras bırakanın ölüm anında taşınmaz mülkiyetini otomatik olarak kazanırlar. Yani, murisin (ölen kişinin) evi, arsası vb. malları, ölüm anında mirasçılarına ait hale gelir. Bu kazanım için tapuya tescil şartı aranmaz; mirasçılar kendiliğinden malik olur. Ancak mirasçıların taşınmaz üzerinde tasarruf hakkını kullanabilmeleri (örneğin satabilmeleri veya kendi adlarına kredi alabilmeleri) için tapu sicilinde kendi adlarına tescil yapmaları gereklidir.

Bu işlem halk arasında miras intikali olarak bilinir. Mirasçıların öncelikle veraset ilamı (mirasçılık belgesi) almaları, ardından tapu müdürlüğüne başvurarak murisin taşınmazlarını kendi adlarına intikal ettirmeleri gerekir. İntikal işlemi tamamlandığında, miras kalan taşınmazın tapusu mirasçı(lar) adına düzenlenir ve böylece miras yoluyla kazanılan mülkiyet resmiyete kavuşur.

MAHKEME KARARIYLA VE İCRA YOLUYLA MÜLKİYET EDİNİMİ

Bazı durumlarda mahkeme kararı veya icra yoluyla da taşınmaz mülkiyeti el değiştirebilir. Örneğin, bir borçlunun taşınmazı icra takibi sonucu haczedilip açık artırmada satılırsa, ihalede en yüksek teklifi veren alıcı, satış işlemi kesinleştiği anda o taşınmazın yeni maliki olur. Bu durumda icra dairesinin hazırladığı satış belgesiyle tapuya tescil yapılır, ancak hukuken mülkiyet, satış anında kazanılmış sayılır. Başka bir senaryoda, bir gayrimenkul satış vaadi yapıldığı halde tapuda devir gerçekleştirilmiyorsa (örneğin satıcı, satış sözleşmesine rağmen tapuda devirden kaçınıyorsa), alıcı tescile zorlama davası açabilir.

Mahkeme, sözleşme şartlarına göre haklı bulursa tapu tesciline hükmeder. Hakimin verdiği mahkeme ilamı, tapuda tescil talebi yerine geçer ve kararın verildiği anda mülkiyet alıcıya geçmiş sayılır. Bu şekilde, mahkeme kararı ile mülkiyet kazanımı, tapu tescilinden önce gerçekleşmiş olur. Yine de alıcının tapu kaydını güncellemesi gerekir ki taşınmazın yeni sahibi olarak dilediği tasarrufları yapabilsin.

Mahkeme kararıyla mülkiyet edinimine diğer örnekler olarak; ortaklığın giderilmesi davaları sonunda taşınmazın bir paydaşa temlik edilmesi, boşanma davalarında mal paylaşımı ile tapuda pay devri, veya kamulaştırmasız el atma davaları neticesinde mahkeme kararıyla hazine adına tescil gibi durumlar sayılabilir. Tüm bu hallerde, ilgili mahkeme kararının kesinleşmesiyle birlikte mülkiyet hakkı yeni hak sahibine geçmekte ve sonrasında karar uyarınca tapu kütüğüne tescil işlemi yapılmaktadır.

KAMULAŞTIRMA YOLUYLA MÜLKİYET KAZANILMASI

Kamulaştırma (istimlak), kamu yararı için devletin veya yetkili kamu kurumlarının özel mülkiyetteki bir taşınmazı zorunlu olarak satın alması işlemidir. Kamulaştırmada taşınmaz maliki, mülkünü devlet veya belediye gibi bir kamu idaresine bedeli karşılığında zorla devretmiş olur. Kanun gereği, kamulaştırma kararı alınıp bedel belirlendiğinde ve bu karar tapuya tescil edildiğinde taşınmazın mülkiyeti ilgili kamu kurumuna geçer. Yani kamulaştırma halinde mülkiyet, aslında idarenin kararı (ve mahkeme onayı) ile tescilden önce kamuya intikal eder, ancak eski malik bu süreçte bedelini alma hakkına sahiptir.

Kamulaştırma yoluyla mülkiyet kazanımı, genellikle vatandaş açısından mülkiyetin kazanılması değil kaybedilmesi anlamına gelir; zira taşınmazınızı kamu yararı için devretmek zorunda kalırsınız. Özetle, kamulaştırma devletin mülkiyet edinme yöntemlerinden biridir ve özel mülk sahipleri için istisnai bir durumdur.

SAHİPSİZ TAŞINMAZI İŞGAL YOLUYLA MÜLKİYET EDİNME

Türk hukukunda sahipsiz bir taşınmazı sahiplenme (işgal) yoluyla mülkiyet kazanmak teorik olarak mümkündür ancak çok sınırlı hallerde geçerlidir. Tapu kütüğüne kayıtlı olmayan veya sahibi bulunmayan bir arazi genelde sahipsiz yer sayılır ve devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Yani, kimsesiz veya tapusuz görünen bir araziyi doğrudan doğruya sahiplenerek tapu çıkaramazsınız; bu yerler otomatik olarak hazine mülkü olarak kabul edilir. Ancak Medeni Kanun m.707 uyarınca tapuya kayıtlı bir taşınmazın maliki, kendi isteğiyle tapu kaydını terkin ettirirse (kaydı silerse), o taşınmaz sahipsiz hale gelir ve bu durumda ilk işgal eden kişi lehine mülkiyet doğabilir.

Yani malik terk ederse, araziyi fiilen zilyetlik altına alan kişi, kendi adına tapuya tescilini talep edebilir. Uygulamada çok nadir görülen bu durumda bile, işgal eden kişinin belirli prosedürleri yerine getirerek (örneğin durumu kadastroya bildirip tescil davası açarak) mülkiyeti sağlaması gerekir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlarda ise işgal ile mülkiyet kazanılamaz, çünkü bu tür yerler baştan devlet mülkiyetinde kabul edilir. Devlet, gerçekten sahipsiz bir araziyi ihtiyaç halinde, örneğin topraksız vatandaşlara tahsis ederek değerlendirebilir; bu da idarenin takdirindeki özel bir durumdur.

UZUN SÜRELİ ZİLYETLİK (ZAMANAŞIMI) İLE MÜLKİYET KAZANMA

Hukukumuzda bir taşınmaza uzun süre boyunca aralıksız ve malik gibi tasarruf eden kişinin, belli şartlarla o taşınmazın mülkiyetini kazanmasına imkân tanınmıştır. Buna kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet denir. Eğer bir kişi, başkasının tapulu malını, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın ama iyi niyetli şekilde 10 yıl boyunca aralıksız olarak kendisi kullanır (zilyetlik eder) ise, kanun o kişiye mülkiyet hakkını tanıyabilir. Bu durum, olağan zamanaşımı olarak adlandırılır. Burada aranan şartlar kısaca şunlardır:

Taşınmaz tapuda başkasının adına kayıtlı olmalıdır, o kaydın hukuki bir geçerliliği olmamalıdır (yani yolsuz tescil olmalıdır) ve fiilen zilyetlik iyi niyetle 10 yıl kesintisiz sürmelidir. Bu şartlar ispatlandığında, zilyet kişi mahkeme yoluyla taşınmazın kendi adına tesciline karar verilmesini sağlayabilir ve böylece mülkiyeti kazanır.

Diğer bir zamanaşımı türü olan olağanüstü zamanaşımı ise tapuda kaydı olmayan veya malikinin kim olduğu bilinmeyen taşınmazlar için geçerlidir. Böyle bir yeri malik sıfatıyla 20 yıl boyunca aralıksız ve davasız şekilde elinde bulunduran (zilyetlik eden) kişi, mahkemeden o taşınmazın kendi adına tescilini talep edebilir. Bu süreçte, mahkeme taşınmazın durumunu gazetede ve yerde ilan eder; eğer gerçek malik veya hazine itiraz etmez ya da itiraz haksız bulunursa, 20 yıl sonunda zilyede mülkiyet hakkı tanınır.

Olağanüstü zamanaşımıyla kazanımda iyi niyet şartı aranmaz ancak 20 yıllık kesintisiz zilyetlik şartı aranır. Sonuç olarak, zamanaşımı yoluyla mülkiyet edinimi vatandaşlar için “zilyetlikten tapu alma” şeklinde de bilinen bir yöntemdir. Özellikle uzun yıllardır kullanılagelen, tapu kaydı net olmayan tarla, arazi gibi yerlerde, doğru hukuki yollara başvurularak kazandırıcı zamanaşımı ile tapu tescili mümkün olabilmektedir.

TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI

SIKÇA SORULAN SORULAR

Taşınmaz mülkiyeti nasıl kazanılır?

Taşınmaz mülkiyetini kazanmak için genellikle tapu devri yapılması gerekir. En yaygın yöntem, bir satış işlemi ile gayrimenkul satın alıp tapuda alıcı adına tescil ettirmektir. Bunun yanı sıra miras bırakma, mahkeme kararı, icra yoluyla satış, kamulaştırma, uzun süreli zilyetlik (zamanaşımı) gibi yollarla da mülkiyet kazanımı söz konusu olabilir (bu yöntemler yukarıda açıklanmıştır).

Satın alma yoluyla taşınmaz mülkiyeti edinmek için ne yapmak gerekir?

Bir taşınmazı satın alarak mülkiyetini edinmek için öncelikle alıcı ve satıcı arasında bir satış anlaşması sağlanır. Ardından taraflar, gerekli belgelerle birlikte Tapu Müdürlüğü’ne başvurur. Tapu dairesinde resmî satış sözleşmesi (tapu senedi) düzenlenir ve satış bedeli ödenerek tapu kaydı alıcı adına tescil edilir. Bu işlem tamamlandığında gayrimenkulün mülkiyeti alıcıya geçmiş olur. Noter satış vaadi tek başına mülkiyeti geçirmez; mutlaka tapudaki devir işlemi yapılmalıdır.

Noterde yapılan gayrimenkul satış sözleşmesi geçerli değil mi?

Noterde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflara ileride tapuda satış yapma hakkı veren bir ön sözleşmedir ancak mülkiyeti devir etkisi yoktur. Yani noter belgesiyle evin ya da arsanın sahibi olamazsınız. Mülkiyetin geçmesi için Tapu Sicil Müdürlüğü’nde resmi satış işleminin gerçekleştirilmesi ve tescil yapılması zorunludur. Noterdeki satış vaadi, ileride tapuda devir yapılmazsa sadece tazminat veya tapuya zorlama davası hakkı verir fakat tek başına tapu yerine geçmez.

Miras kalan bir evi veya arsayı üzerime almak için ne yapmalıyım?

Miras yoluyla size geçen bir taşınmazı kendi adınıza tapuya kaydettirmek için öncelikle bir mirasçılık belgesi (veraset ilamı) çıkartmalısınız. Bu belge, ölen kişinin yasal mirasçılarını ve miras paylarını gösterir. Ardından mirasçılık belgesi ile Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak intikal işlemi yapmanız gerekir. Tapu intikali sırasında, miras kalan taşınmaz, veraset ilamındaki pay dağılımına göre mirasçılar adına tescil edilir. Bu işlem tamamlandığında taşınmazın yeni maliki olarak tapuda görünürsünüz ve mülkiyet hakkınızı resmi olarak kullanabilirsiniz.

Eşler arasında tapu devri (eşe ev/araba hediye etme) nasıl yapılır?

Eşlerin birbirine taşınmaz devretmesi, hukuken bağış (hibe) veya satış şeklinde gerçekleştirilebilir. Uygulamada genellikle eşler arasında hibe yoluyla tapu devri tercih edilir. Bunun için tapu dairesine başvurularak, maliki olduğunuz evi/araziyi eşinize hibe ettiğinize dair resmi senet düzenlenir. Tapu harcı, bağış işlemlerinde de alınır (genellikle emlak beyan değerinin belirli bir oranı). Resmi senet imzalandıktan sonra tapuda mülkiyet eşiniz adına tescil edilir. Bu şekilde hiçbir bedel almadan eşinize taşınmazı devredebilirsiniz. Alternatif olarak eşinizle aranızda sembolik bir satış da yapılabilir; prosedür benzerdir, ancak satış olarak yapıldığında harç oranı farklı olabilir.

Yabancılar Türkiye’de taşınmaz mülkiyeti edinebilir mi?

Evet, yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de belirli yasal sınırlamalara uyarak taşınmaz satın alabilir. 2012 yılında tapu kanununda yapılan değişiklikle mütekabiliyet (karşılıklılık) şartı büyük ölçüde kaldırılmıştır. Yabancı bir kişi, toplamda 30 hektara kadar gayrimenkul edinebilir ve askeri yasak bölgeler gibi sınırlı alanlarda taşınmaz alamaz. Yabancıların mülk edinmesi için Türkiye’de oturma izni sahibi olmaları şartı da yoktur. Yabancı alıcı, Türk vatandaşıyla aynı prosedürleri izleyerek tapu dairesinde alım yapabilir. Ancak işlemlere başlamadan önce, alınacak taşınmazın herhangi bir güvenlik kısıtlaması olup olmadığının araştırılması ve tapu kayıtlarının incelenmesi önerilir.

Uzun süre kullandığım (zilyet olduğum) bir araziyi kendi adıma tapuya geçirebilir miyim?

Eğer uzun yıllardır kullandığınız arazi sizin adınıza tapuda kayıtlı değilse, kazandırıcı zamanaşımı hükümlerinden faydalanarak tapu edinme imkanınız olabilir. Şartlar durumdan duruma değişmekle birlikte:

1. Arazi tapuda başkasının adına kayıtlıysa ve siz iyi niyetli olarak 10+ yıl süreyle kullanıyorsanız, olağan zamanaşımı nedeniyle mahkeme kararıyla tapunun adınıza tesciline hak kazanabilirsiniz.
2. Arazi tapuda hiç kayıtlı değilse veya maliki bilinmiyorsa ve siz 20+ yıldır aralıksız biçimde sahiplenmişseniz, olağanüstü zamanaşımı kapsamında yine dava yoluyla tapu almanız mümkün olabilir.

Bu işlemler için öncelikle arazinin bağlı bulunduğu yerdeki kadastro müdürlüğüne veya hukuk mahkemesine başvurular yapılarak durum tespiti ve ilanlar yapılır. Resmi süreçler sonunda şartlar sağlanmışsa, mahkeme kararıyla adınıza tescil yapılır. Bu oldukça karmaşık bir hukuk süreci olduğundan, bir avukata danışmak faydalı olacaktır.

Devlet arazisini işgal ederek mülkiyet kazanılabilir mi?

Genel olarak devlete ait araziler veya tapusuz arsalar, kişisel işgal yoluyla mülkiyet hakkı kazanılabilecek yerler değildir. Kanunen tapuda kayıtlı olmayan, sahipsiz arsalar devletin mülkiyetindedir. Bu nedenle, bir hazine arazisini uzun süre işgal etseniz bile kendiliğinden malik olamazsınız. Ancak bazı durumlarda devlet, uzun süre fiilen kullanılan taşınmazları, kullanıcılarına rayiç bedel üzerinden satıp tapu verebilmektedir (örneğin, Hazine arazilerinin kullanıcıya doğrudan satışı gibi uygulamalar).

Ayrıca, imar barışı gibi istisnai yasal düzenlemelerle, belirli şartları taşıyan kaçak yapı veya arazilerdeki kullanıcıların tapu alması sağlanmıştır. Fakat bunlar dışında “sahipsiz araziyi sahiplenme” anlayışı, hukuk sistemimizde doğrudan geçerli değildir; mutlaka yasal süreç gerekir.

Tapu kaydında hissedar olduğum taşınmazın tamamı benim olabilir mi?

Hisseli bir taşınmazda (örneğin aileden kalan bir arsada birkaç kardeşin payı varsa) sadece kendi hissenizin maliki olursunuz. Diğer hissedarların paylarını da satın almadığınız veya onlar size devretmediği sürece taşınmazın tamamı tek başınıza sizin mülkiyetinize geçmez. Hissedarlar arasında anlaşma sağlanırsa, pay devri yaparak tüm hisseleri toplayabilirsiniz; bu da tapuda hisse satışı veya tevhit (birleştirme) işlemleriyle mümkündür. Eğer anlaşma sağlanamazsa, ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açarak taşınmazın satışını talep edebilirsiniz.

Mahkeme kararıyla satış yapılıp paralar hissedarlara dağıtılır veya paydaşlardan biri ihaleyle alıp tek malik olabilir. Dolayısıyla, hisseli bir mülkün tek sahibi olabilmek için ya diğer payları satın almanız ya da yasal yollarla ortaklığı sona erdirmeniz gerekir.

Tapuda isim düzeltme veya farklı adla kayıt (nam-ı müstear) mümkün mü?

Taşınmazların tapu kayıtlarında gerçek hak sahiplerinin doğru biçimde yer alması gerekir. Nam-ı müstear, gerçekte alıcı olan kişinin adını gizleyerek taşınmazı başka bir kişinin üzerine tapuda kaydettirmesi anlamına gelir. Hukuken bu durum, resmi şekil zorunluluğu nedeniyle riskli ve sorunlu bir uygulamadır. Tapuda yanıltıcı beyan veya muvazaalı işlem yapılması, ileride mülkiyet hakkı açısından uyuşmazlıklara yol açabilir. İsminizde yazım hatası varsa düzeltme yapılabilir, ancak başka birinin adına tapu tutmak (güvendiğiniz birinin üstüne almak) ileride mülkiyet iddiası açısından sıkıntılıdır.

En doğrusu, taşınmazı gerçek alıcının adına tescil etmektir. Aksi halde, ileride inançlı işlem veya adi ortaklık hükümlerine göre hak aramanız gerekebilir ki bu da oldukça karmaşık hukuki süreçler doğurur.

Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması

YARGITAY KARARLARI

9.D. E. 2013/1258 K. 2013/5330 T. 30.5.2013

“…4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 705’inci maddesinin birinci fıkrasında, taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasının tescille olacağı öngörüldükten sonra, aynı Kanunun 706’ncı maddesinin birinci fıkrasında, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olmasının, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlı olduğu hükmüne yer verilmiş; 2644 sayılı Tapu Kanununun 26’ncı maddesinin olay tarihinde yürürlükte olan biçiminde de, mülkiyete müteallik resmi senetlerin, tapu sicil muhafızları veya memurları tarafından düzenleneceği belirtilmiş; 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60’ncı maddesinde ise, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin yapılması noterlerin görevleri arasında sayılmıştır.

Görüldüğü üzere; taşınmaz mülkiyetinin devrini konu edinen sözleşmeler, ancak resmi şekilde yapılmak koşuluyla hukuki değere sahip bulunmaktadır. Sözleşmenin resmi şekilde yapıldığının kabulü ise, tapu sicil görevlilerince veya noter tarafından düzenlenmiş olmasıyla mümkündür. Dolayısıyla; olayda olduğu gibi, taraflar arasında hariçte düzenlenen mülkiyet devrini amaçlayan sözleşmelerin, ispat ve belli etme gücünün varlığından söz edilmesine hukuki olanak yoktur…”

7.HD. E. 2021/4243 K. 2022/4555 T. 28.6.2022 

“…Somut olaya gelince; dava konusu taşınmaz “kargir iki katlı ev ve arsası” vasfında olup kadastro tutanağında yer alan edinme sebebine göre, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 7. maddesine göre tahdidi yapılan, Tapu ve Vergi Kayıt defterlerinde kaydına rastlanmayan ve zilyetlikle iktisabı mümkün, korunması gerekli kültür varlığı olup kentsel sit alanı olması ve 5226 sayılı Yasanın 5. maddesi gereğince zilyetlikle iktisabının mümkün olmaması nedeniyle halen bu yerin Mustafa oğlu … tarafından kullanıldığı beyanlar hanesinde belirtilerek … adına 11.04.2006 tarihinde kaydedilmiştir. Kadastro mahkemesine dava açılmadığından 13.09.2006 tarihinde, kadastro kesinleşmiştir.

Davacı, dava konusu yeri …’den zilyetlik ile devraldığını kadastro kesinleşme tarihi itibariyle …’nün zilyetlikle edinme koşullarını sağladığını belirterek tapunun iptali ile adına tescilini istemiştir.

Ne var ki, dava konusu taşınmaz 2006 yılında kesinleşen kadastro uygulaması ile davalı Hazine adına tescil edilmiş, keşifte dinlenen tanık beyanlarından da anlaşıldığı üzere kadastrodan sonra davacıya devredilmiştir. Bu nedenle dava, kadastro sonrası sebebe dayalı tapulu bir taşınmazın devrine dayanmakta olup tapulu taşınmazın satışı ancak resmi şekilde yapılabileceğinden harici satışı geçerli değildir.

Öte yandan olağanüstü zamanaşımına dayalı olarak tapulu bir taşınmazın zilyetlikle kazanılmasına 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 713/2. maddesinde sayılan istisnaların gerçekleşmesi halinde imkân bulunmakta ise de; eldeki dava bakımından TMK 713/2’de sayılan sebepler de gerçekleşmemiştir.

Tapulu bir taşınmazın devri söz konusu olduğundan mahkemece, 3402 sayılı Kadastro Kanununun 14. maddesi ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 713/1. maddesi gerekçe gösterilerek davanın kabulü de doğru değildir. Zira bu maddeler, tapusuz taşınmazların zilyetlikle kazanımını öngörmekte olup dava konusu olayda uygulanma imkânı yoktur.

Bu nedenle davanın reddi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir…”